臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一一七號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十一年二月二十一日本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三三０九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人方面：㈠聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）七萬五千元，及自民國九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
⒈被上訴人與其夫丙○○與於上訴人間係成立居間契約後，原告依約提供居間仲介
服務後，被上訴人與其夫丙○○為為避免居間報酬之支付，故意拒絕訂立原告所媒介就緒之契約，而由自己與豐邑建設股份公司（以下簡稱豐邑公司）銷售主任黃健琮訂立契約，依誠實信用原則，被告仍應支付報酬，故上訴人自得依據民法第五百六十八條之規定，請求被告給付居間報酬七萬五千元及遲延利息。
⒉上訴人是仲介公司安順房屋之負責人，以從事房地產買賣、交易、出租之居間或
代理為常業，被上訴人及其夫因承租房屋事宜，委託上訴人居間處理相關事務，並因上訴人之居間協調，順利與訴外人賴惠美簽訂租賃契約，上開事實有租賃斡旋金收據及租賃契約可證。且租賃斡旋金收據末端附亦記有：「如果完成出租（售），第一、本人願以現金支付租賃服務費（租期一年含一年半個月佣金；一年以上，一個月佣金），第二、本人願以現金支付買賣服務費（成交價－買方１％；成交價－４％）之金額為服務報酬」等語，亦可證明，被上訴人同意給付媒介之報酬。
⒊被上訴人及其夫深知仲介業所提供居間服務之收費標準及其服務所帶來之便利性
，故於九十年六月十七日簽訂租賃契約之同時向上訴人表明有意購買房地，當日上午十一時許，被上訴人夫婦前上訴人所經營之店委託承租事宜，上訴人及告知租賃及買賣收費標準，被上訴人及其丈夫均表同意，上訴人即帶其前往台中市○○○街○○○號七樓之三承租，當日下午三時許，並由上訴人代雙方完成簽訂租賃契約書，簽約完畢，約於當日下午四時許，被上訴人夫婦有表示要委託購屋，若上訴人介紹買房地也願支付成交價百分之一之仲介費予上訴人，上訴人即帶被上訴人夫婦前往台中市○○○○街三樓透天住家介紹購買，被上訴人夫婦看完房屋後表示不適合，並委託是否有較新的房子，價格約七百五十萬元左右。之後從當日起至同年月二十一日（前後共五天），上訴人遍尋台中市各地房地，直到同年月六月二十一日上午十時三時分許，得知台中市○○街○○號有全新房地（即坐落台中市○○區○○段○○○○號、一一一之一地號及同段一零九建號，以下簡稱系爭房地）要出售，上訴人前往接洽豐邑公司之黃健琮，其並同意由上訴人代為介紹，並願負仲介費用百分之二，上訴人當日下午即告知被上訴人之夫丙○○表示已幫其找到適合要買的房地，當日下午四時許，被上訴人夫婦由上訴人帶領前去看屋，並因此介紹訴外人黃健琮使其認識，當日下午六時許，被上訴人即表明有意購買，並與訴外人黃健琮當場即討論價格，直到當日晚上七時十五分許雙方才由台中市○○路回到上訴人所經營之店，被上訴人在車上也委託上訴人以電話詢問訴外人黃健琮是否可以將價格算便宜一些，並問上訴人仲介費之收取標準，上訴人隨即告知買賣成交價為百分之一，被上訴人並表示同意，而留下簽名之電話，以便日後聯絡。但同年月二十四日卻係由被上訴人私自前往看屋，訴外人黃健琮也以電話告知上訴人，上訴人與被上訴人夫婦聯絡稱：如要買房子，上訴人願意向豐邑公司議價，被上訴人夫婦欺騙上訴人稱「不買」、「考慮當中」．．．．等語，同年月三十日本人再聯絡，被上訴人夫丙○○還謊稱「沒考慮好」，同年七月十五日上訴人再聯絡，被上訴人夫丙○○有謊稱：不考慮購買此屋等語。事後上訴人於九十年九月十五日帶客戶前往看屋後才得知，被上訴人已經購買上開房地。
⒋被上訴人曾表示，希望上訴人代尋合適之房地，待事成後，以買賣價金百分之一
之金額，作為服務報酬（仲介費），原告亦允諾提供買賣房地之仲介服務。此亦可由錄音帶譯文中有上訴人：「你的房子是我帶你去看的嘛！」被上訴人稱：「對，對」，上訴人：「我帶你去的時候，我有跟你講我們公司仲介費買方拿１％」，被上訴人稱：「對，對」等語可證。足見兩造雖無訂立書面契約，僅以口頭約定，然居間契約已因當事人雙方意思表示合致而成立。
⒌上訴人亦有依約履行居間契約之義務：
⑴原告經過多日積極探訪，終於獲悉豐邑建設公司所屬坐落台中市○○區○○路○
○號及一一一之一地號上之門牌號碼台中市○○區○○街○○號之建物乙棟有意出售，並前往上開建設公司與成屋銷售處之主人黃健琮先生洽談房地出售事宜，訴外人黃健琮表示：若上訴人能居間仲介買主致使房地順利賣出，將給予房地成交價百分之二之金額，為原告所提供服務之報酬，並親自書寫房地坐落位置，附近交通情形及報酬計算等事，上開事實亦有訴外人黃健琮之手稿附卷足參。
⑵上訴人旋即偕同被上訴人與其夫前往上址查看房地，並詳細介紹前開建物之現況
及周邊之交通動線，且引薦訴外人黃健琮予被上訴人及其夫二人洽商建物買賣事宜，當初其二人即有強烈意願購買，待上車後，仍委由上訴人打電話予訴外人黃健琮確認購屋事宜，被上訴人其二人為買屋事宜方便日後聯絡之用，於上訴人手札上留下姓名及電話，此亦有工作手札可參。
⒍被上訴人係透過上訴人之居間仲介後，始知目前已購買且過戶之房地，能與買賣
契約相對人豐邑公司之銷售主任黃健琮認識亦是透過原告之引薦，被上訴人雖充分享有居間仲介所帶來之便利性，但由於之前就承租他屋一事深知仲介業收費之標準，為求減少購屋成本之支出，希冀免除居間契約報酬給付之義務，故面對上訴人探尋其是否有購買該屋之意願時，皆謊稱並無購買該屋之意願，然卻私下與訴外人黃健琮就同一標的物，訂立買賣契約，並於九十年八月一日完成過戶登記，酌量一般房地過戶手續所須耗費之相當時日。則可推知被上訴人應於九十年七月初即訂立房地買賣契約，甚至極可能於原告九十年六月二十一日帶被告觀看該屋後，不出數日，即與訴外人黃健琮完成訂約，而被上訴人對於上訴人所為推諉之詞僅為達成片面終止居間契約，使居間人喪失報酬請求權。被告為避免報酬之支付，故意拒絕訂立上訴人所媒介就緒之契約，而由自己與出賣人訂立同內容之契約，依最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨所載，被上訴人有違誠實信用原則，仍應支付原告報酬。
⒎迄今，被上訴人於原告登門請求給付居間報酬時，表示僅願給付「紅包」、「鐘
點費」，然該費用與被上訴人所應給付之報酬相距甚遠，可見，被上訴人始終無履行居間契約義務之誠意，故上訴人自有提起本件訴訟之必要。
㈢證據：援用原審之立證方法，並提出不動產租賃契約書、租賃斡旋金之收據影本
一份、豐邑公司黃健琮之手札、工作紀錄手札影本各一份、仲介費用糾紛和解書一份為證。
二、被上訴人方面：㈠聲明：駁回上訴。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
⒈被上訴人知道上訴人係從事房地介紹仲介，因上訴人基於朋友立場好意幫忙，事後上訴人有答應要給紅包，但並沒有同意要給付上訴人居間報酬。
⒉關於租賃斡旋金契約上關於居間報酬之記載，被上訴人並不知道，因為上訴人並未告知。
⒊當初看房地時上訴人告訴被上訴人底價是八百三十萬元，被上訴人並不同意，上
訴人要求給付斡旋金，但被上訴人不願意，所以兩造間並無契約可言，後來買賣成立，是由被上訴人自行與出賣人談成，更沒有答應要依其所訂之收費標準計算報酬，且於看房子之前，也沒有提到收費之情事。
⒋被上訴人亦知悉如果上訴人幫忙仲介成功，應該要給付仲介費，但被上訴人沒有
給付上訴人所要求之斡旋金，就是不要委託被上訴人幫忙談買賣房子的事，上訴人僅帶個頭去看房子，就要收七萬五千元，顯屬過高。
㈢證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、上訴人起訴主張被上訴人與其夫丙○○於九十年六月十七日簽訂租賃契約之同時向上訴人表明有意購買房地，並若上訴人介紹買房地也願支付成交價百分之一之仲介費予上訴人，經上訴人於同年月月二十一日上午十時三時分許，尋得由台中市○○街○○號有全新房地要出售，並前往接洽豐邑公司之黃健琮同意由上訴人代為介紹，上訴人當日下午即告知被上訴人之夫丙○○表示已幫其找到適合要買的房地，並帶領被上訴人夫婦前去看屋，並因此介紹訴外人黃健琮使其認識，被上訴人亦表明有意購買，並與訴外人黃健琮當場即討論價格，兩造間之居間契約已經成立，但事後上訴人卻私自前往看屋，並與豐邑公司訂立買賣契約，並完成過戶手續，然中間，被上訴人經上訴人詢問後，卻屢次向上訴人謊稱不買、考慮中等語，顯違背誠實信用之原則，故意不給付居間報酬，故依第五百六十八條之規定及最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨所載，被上訴人應按買賣金額七百五十萬元計算百分之一給付報酬等語，被上訴人則以當初看房地時上訴人告訴我們底價是八百三十萬元，被上訴人並不同意，上訴人要求給付斡旋金，但被上訴人不願意，所以兩造間並無契約可言，後來買賣成立，是由被上訴人自行與出賣人談成，更沒有答應要依上訴人所訂之收費標準計算報酬，且於看房子之前，也沒有提到收費之情事等語以資抗辯。
二、查上訴人被主張被上訴人與其夫丙○○其於九十年六月十七日簽訂租賃契約之同時向上訴人表明有意購買房地，經由上訴人於同年月十一日尋得知台中市○○街○○號有全新房地要出售，上訴人前往接洽豐邑公司之黃健琮同意由上訴人代為介紹，當日下午即告知被上訴人之夫丙○○表示已幫其找到適合要買的房地，並帶領被上訴人夫婦前去看房地，因此介紹訴外人黃健琮使其認識，惟事後卻由被上訴人私自前往看屋，並私下與豐邑公司之代表人即黃健琮以七百五十萬元之價格，訂立買賣契約，且完成過戶手續，提出已辦妥過戶之建物登記謄本一紙及土地登記謄本二紙為證，被上訴人對上情亦不爭執，可信屬實。
三、上訴人次又主張兩造間雖無訂立書面契約，但有以口頭約定居間契約，並因當事人雙方意思表示合致而成立等語，並提出與被上訴人對話之錄音帶譯文一份、工作紀錄手札及租賃斡旋金收據影本各一紙為證，被上訴人雖對於上開錄音帶之內容及對於若由上訴人幫忙仲介成功，應該要給付仲介費等情不爭執，然否認與上訴人有成立居間契約之合意，並辯稱：當初看房地時上訴人告訴我們底價是八百三十萬元，被上訴人並不同意，上訴人要求給付斡旋金，然被上訴人不願意，因為被上訴人亦知悉如果上訴人幫忙仲介成功，應該要給付仲介費，故被上訴人沒有給付上訴人所要求之斡旋金，就是不要委託被上訴人幫忙談買賣房子的事，所以兩造間並無契約可言，後來買賣成立，是由被上訴人自行與出賣人談成，更沒有答應要依其所訂之收費標準計算報酬等語，惟查，上訴人所提出之錄音帶譯文中有：上訴人問：「你的房子是我帶你去看的嘛！」被上訴人答稱：「對，對」，上訴人問：「我帶你去的時候，我有跟你講我們公司仲介費買方拿１％」，被上訴人固答稱：「對，對」等語，然被上訴人答稱：「對，對」之語後，隨即又附加答稱：「是說買成。你跟我講是八百三十萬元」，足見被上訴人已知悉如經由上訴人居間買賣成立時需支付百分之一之仲介費，又上訴人陳稱：「我有要他仲介才去看房屋」等語，其後仍委由上訴人帶同看屋，應認為兩造間已成立有上訴人為被上訴人介紹交易機會，如因為媒介成立買賣契約，被上訴人應付介紹費之合意之居間契約，上訴人主張兩造間有成立居間契約，應可採憑，但查，㈠依上訴人提出之錄音譯文所載，上訴人：「在車上一直到七點三十分的時候，我就跟你說七百五十萬元，你下個斡旋，我去跟你談談看」，被上訴人：「你拿底價八百三十萬給我看，然後就沒有消息」，上訴人：「我說你拿十萬或五萬，我去幫你寫下斡旋」，被上訴人：「你說八百三十萬，你沒有幫我說」，另上訴人：「其實那一天我們在車上的時候，你回想一下，你在車上跟我說，你七百五十萬去跟他說說看，我跟你說拿十萬元下斡旋」，被上訴人：「你跟我說八百三十萬元以下不可能」，上訴人：「但開價八百三十萬元啊！當時那天我在車上就打電話通知說你要買（他說七百五十萬不可能）當場講七百五十萬元不可能」，被上訴人：「對啊！你帶我們去這條線就斷了嘛！我後來透過學生家長跟他講價錢」，另上訴人：「那是你本身的問題，你一直都沒叫我去談，而且我在等你下斡旋」，被上訴人：「沒辦法，你告訴我八百萬元以下不可能，我就不可能去買」，上訴人：「肯不肯你都沒有給我機會，也沒拿錢叫我去」等內容，可知兩造在同年六月二十一日看屋後，在車上時，上訴人係向被上訴人表示該屋開價八百三十萬元，惟被上訴人要求以七百五十萬元購買，上訴人並表示當場以電話詢問訴外人黃健琮七百五十萬元之價錢，上訴人即告知被上訴人七百五十萬元不可以，則被上訴人要求之七百五十萬元之價格，既已經上訴人當場表示不可以，且被上訴人當日並未同意交付斡旋金給上訴人，亦未委任上訴人再去洽談，則被上訴人顯已表示不欲繼續由上訴人媒介此件契約之意思表示，且為上訴人所知悉，則兩造間之居間契約已因被上訴人之終止而不存在。
四、次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。最高法院五十八年台上字第二九二九號固有判例可參。再查，本件雖由上訴人先代為尋得系爭房地，並提供被上訴人查看之機會，惟上訴人帶同被上訴人看屋時與賣方間就買賣契約價金之商談並未達成一致，即賣方係出價八百三十萬元，惟被上訴人僅願出價七百五十萬元，故上訴人並未媒介就緒，而關於買賣契約之成立，係由被上訴人與豐邑公司雙方自行談妥買賣價格而訂立，中間上訴人並未再參與其事等情，既為兩造所不爭執，是本件之買賣既僅已由被上訴人與豐邑公司自行談妥訂立完成，尚難認為本件有被上訴人有故意拒絕訂立該媒介就緒契約之情形發生，是本件自無上開判例之適用，上訴人據此認為本件有該判例之適用，即非有據。
五、綜上所述，兩造間之居間契約既已因終止而不存在，則被上訴人其後自行洽談成立買賣契約，上訴人自不得依據居間契約請求仲介報酬，是則上訴人依據民法第五百六十八條之規定及最高法院五十八年台上字第二九二九號判例之意旨，請求被告給付居間報酬七萬五千元及自九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人又為假執行之聲請，然因本件上訴人之第二審上訴利益未逾新臺幣一百萬元，為屬不得上訴第三審之案件，其經第二審判決即告確定，是其聲請假執行，僅促請法院為職權之發動而已，其上訴雖為無理由，然本院亦無需為「假執行聲請駁回」之判決，附此敘明。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十四 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 李悌愷~B法 官 許石慶右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十三 日~B法院書記官 魏愛玲