臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第二０四號
上 訴 人 乙○○右當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十二日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭九十年度中簡字第二三六九號第一審簡易判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
三、第一審（除確定部分）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同茲予引用外，補稱：
一、訴外人吳長源與張麗香係夫妻關係，吳長源於民國（下同）八十八年間，邀上訴人參與標買法拍屋，約定資金由上訴人支付，有利潤則平分。於八十八年六月間以總價新台幣（下同）五百三十七萬元標得門牌號碼台中市○○區○○路二段五七巷三號一樓、二樓及同巷五號二樓（整編後之門號為台中市○○○路○段○○○號一樓、二樓及同段一七三號二樓），由上訴人依約支付前開價金，並將拍定之房地登記在上訴人名義。
二、嗣上訴人於八十八年十二月一日，以五百八十萬元將台中市○○○路○段○○○號一樓及二樓出售予訴外人陳復元，於八十九年三月間，訴外人張麗香向上訴人表示，願以二百萬元購買座落於台中市○○○路○段○○○號二樓之房屋（坐落台中市○○區○○段○○○○號，建號一二九三號），由張麗香先付二十萬元之定金予上訴人，餘款一百七十八萬八千元（扣除火災保險費）經張麗香向台新商業銀行股份有限公司貸款後，另於八十九年四月十四日支付予上訴人。而吳長源於八十九年四月十五日，即向上訴人要求分取利潤，上訴人當日即在陳洽湖見證下會算，由吳長源領得四十四萬二千六百八十七元。是本件確係張麗香向上訴人購屋，且該屋登記在張麗香名下，倘上訴人僅係以張麗香為人頭，何以吳長源得以請求分配利潤？
三、張麗香購得系爭房屋後再以價金二百二十萬元出售予被上訴人，買賣契約書係由張麗香與被上訴人簽立，與上訴人和張麗香先前訂立買賣契約而收受之訂金二十萬元係屬二事，則買賣契約書之當事人既為張麗香與被上訴人，豈能將不相干之上訴人認定為契約之當事人，是原判決顯有違背法令之情事。
四、本件係由上訴人將系爭房屋出售予張麗香，否則為何由張麗香支付定金？至被上訴人如何向張麗香購買系爭房屋，實與上訴人無涉，原判決悖於買賣契約，逕行認定系爭買賣契約係由上訴人出賣予被上訴人，顯然與事實不符。
參、證據：除援用原審之證據外，另提出本院八十七年度執字第二０八四五號函、買賣契約書、會算單及土地登記簿謄本影本各乙件為證，並聲請訊問證人陳彩玉。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人於八十九年三月間與上訴人洽談購買系爭房地時，系爭房地之所有權人為上訴人，因為是法拍屋，故由上訴人先將系爭房地過戶登記予張麗香，再由張麗香將系爭房地出售予被上訴人，俾得向銀行貸得較高之額度。系爭買賣契約係在上訴人家中簽訂，倘被上訴人非向上訴人購買，何以簽約地點在上訴人家中？
二、被上訴人與張麗香於八十九年三月十三日即簽訂買賣契約，而上訴人於八十九年四間始將系爭房地過戶予張麗香，顯見張麗香僅是上訴人之人頭而已。
參、證據：與原審判決書所載相同茲予引用。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：其於八十九年三月間，透過代書林忠正之介紹購買上訴人名下之門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號二樓房屋（基地坐落台中市北屯區四六七地號，持分十萬分之三五四，建物建號：一二九三號，權利範圍全部，以下簡稱系爭房地），雙方約定須被上訴人得向銀行貸得九二一賑災貸款達二百二十萬元契約始生效力，上訴人為使契約有效乃與訴外人吳長源、陳洽湖共同商請訴外人張麗香為人頭，由上訴人形式上先將上開房地過戶予張麗香，再由張麗香將上開房地出售予被上訴人，以使上開房地謄本除去法拍屋之登記，俾得向銀行貸得約定額度之貸款，被上訴人並於八十九年三月十三日訂約時，交付訂金二十萬元予張麗香當場轉交上訴人，嗣後被上訴人讓步，與上訴人約定，貸款額度降為貳佰萬元，惟其後向銀行辦理貸款，得貸款之額度僅為一百八十萬元，該買賣契約即失其效力，被上訴人於是請求返還所收取之訂金二十萬元，上訴人迄今僅返還其中五萬元，對於其餘十五萬元置之不理，為此訴請上訴人給付十五萬元，及自九十年八月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利等語。
二、上訴人則以：其於八十九年三月間以價金二百萬元，將門牌號碼台中市○○○路○段○○○號二樓之房屋出售予張麗香，由張麗香先付二十萬元之定金予上訴人，餘款一百七十八萬八千元（扣除火災保險費）經張麗香向台新商業銀行股份有限公司貸款後，另於八十九年四月十四日，支付予上訴人。張麗香購得系爭房屋後再以價金二百二十萬元出售予被上訴人，系爭買賣契約書係由張麗香與被上訴人簽立，與上訴人和張麗香先前訂立買賣契約而收受之訂金係屬二事，則買賣契約之當事人既為張麗香與被上訴人，是張麗香應否返還被上訴人十五萬元與伊無關等語置辯。
三、本件被上訴人主張伊於八十九年三月間，經由代書林忠正之介紹，以向銀行貸得九二一賑災貸款二百二十萬元為買賣成立之停止條件，與名義人張麗香訂立買賣契約，而購買系爭房地，並已交付二十萬元訂金予賣方，如貸款無法辦成賣方應返還訂金，嗣後被上訴人讓步，僅要求貸款額度為二百萬元，後因無法貸得約定額度，於八十九年九月十六日雙方確定買賣契約未生效力，應退回訂金，惟賣方迄今僅返還其中訂金五萬元等情，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、成交確認書、訂金收據各一份為証。又被上訴人復主張：系爭房地實際係其向上訴人洽談購買，張麗香只是為提高貸款額度，出名與其簽訂買賣之人頭，實際與其訂立買賣契約，並收取訂金二十萬元之人為上訴人，今買賣契約因停止條件未能成就而不生效力，上訴人應依約返還二十萬元訂金等情，惟上訴人固不否認有與被上訴人洽談過買賣，且洽談過程中系爭房地登記於上訴人名下等情，惟否認為系爭買賣之出賣人，並辯稱：系爭買賣契約之當事人為張麗香與被上訴人，則張麗香應否返還被上訴人十五萬元與其無關云云。是本件所應審究者為八十九年三月十三日與被上訴人簽定買賣契約之人究係為上訴人或為訴外人張麗香？經查：
（一）被上訴人主張本件房地買賣過程及契約內容，係其與上訴人接洽，張麗香僅為提昇貸款額度之人頭而已等語，核與張麗香、吳長源於原審陳述之情節大致相符，且依卷附成交確認書、訂金收據（見審卷第十頁、第十一頁），訴外人吳長源係以上訴人代理人之身分於八十九年三月四日，承認仲介人林忠正與被上訴人於八十九年三月四日議定之交易條件，即系爭房地出售後應保證貸款之額度為二百二十萬元（原為二百三十萬元），否則買賣契約不生效力，顯見系爭買賣契約早於上訴人過戶予張麗香前即已存在，上訴人辯稱：張麗香係其價購後，再行於八十九年三月十三日出賣予被上訴人，顯難據採。而證人（即本件房屋買賣契約之介紹人）林忠正於原審審理時亦證述：「（提示買賣契約書）是我介紹的，一開始兩方都有接洽，乙○○並不是很滿意，並沒有馬上同意。期間甲○○在乙○○家協調三次契約才成立，張麗香並沒有參與，直到簽約時張麗香才去。有關房屋跟付款方式都是乙○○與甲○○談定，張麗香只是為了使貸款金額提高的人頭，並沒有參與買賣價金、付款、交屋等討論。」等語（詳參原審卷第九十六頁），是被上訴人主張系爭房地買賣契約係林忠正所介紹，有關房屋價金及付款方式等重要契約內容都是由被上訴人與上訴人談定，張麗香僅係為提昇貸款額度之人頭而已，並未參與該房地買賣價金、付款、交屋等情，應屬可採。再者，上訴人自認系爭房地係其提供資金，與吳長源合作法拍屋所拍賣取得，並由吳長源負責出售，如有獲利則由二人分紅，其與吳長源計於八十八年六月間以總價五百三十七萬元標得門牌號碼台中市○○區○○路二段五七巷三號一樓、二樓及同巷五號二樓（整編後之門號為台中市○○○路○段○○○號一樓、二樓及同段一七三號二樓），由上訴人依約支付前開價金，並將拍定之房地登記在上訴人名義。另同段同段一七三號二樓房地，則於八十九年四月十三日以買賣為原因登記於張麗香名義，有上訴人所提本院執行處八十七年度執字第二０八四五號一份、土地、建物登記謄本一份在卷可參。又依上訴人所提附卷其與吳長源就上開法拍屋仲介出售之會算單一份，其記載上開三棟建物及其所在土地，出售之總價款為八百萬元，而上訴人自承於八十八年十二月一日，其係以五百八十萬元將台中市○○○路○段○○○號一樓及二樓及其所在土地出售予訴外人陳復元，有上訴人與陳復元之買賣契約書一份在卷可參，則剩餘之二百二十萬元則應係出售系爭同段一七三號二樓建物及所在土地之價款無誤，該價款核與被上訴人主張價購之二百二十萬元款項相符，而與上訴人主張以二百萬元出售之事實不合，是上訴人抗辯：其係以二百萬元將系爭房地出售予張麗香，並非以二百二十萬元出售予被上訴人，顯非事實。依上述事實，足證上開房地買賣契約之實質出賣人應為上訴人，至於張麗香僅係契約形式上之人頭，上訴人方是系爭買賣契約之真正當事人。
（二）雖上訴人於本院審理時舉證人陳彩玉到庭證稱：「我只認識上訴人，我認識張麗香，她的先生我也認識，系爭房地由上訴人過戶給張麗香是我辦理的，是買賣雙方委託我辦理的，買賣的時候張麗香和吳長源都有出面，系爭房地上訴人有委託吳長源來代賣，我並不清楚，我只知道系爭的房子是上訴人委託吳長源拍賣取得的，但真正的內部情形我不清楚，當初係以總價二百萬元來買賣，在銀行有貸款一百八十萬元，由買方來貸款，其餘的二十萬元，簽約時付了五萬元，其他的拾伍萬就由買方和上訴人去談時間，系爭房子有轉賣的情形，我並不知情。」、「我有看過被上訴人，但是我不認識他，在上訴人的家中，在辦理張麗香過戶移轉簽約的時候，我看過被上訴人在場，至於他在場作何事，我並不清楚。」等語（詳參本院九十一年八月十六日準備程序筆錄），惟證人陳彩玉前開證詞，固足以證明上訴人確曾將系爭房地過戶登記予張麗香，惟其就兩造及吳長源、張麗香等人真正交易之內容並不清楚，且上訴人主張交易之二百萬元，與其會算之二百二十萬元出售價金亦不相符，自難僅依陳彩玉上開證言即為上訴人有利之認定。況上訴人將系爭房地過戶予張麗香時，被上訴人既在場知悉，何以被上訴人不直接以價金二百萬元向上訴人購買，反而同意由張麗香另以二百二十萬元轉賣予被上訴人，甘冒損失二十萬元之差價，與常情不符，上訴人抗辯，其未同意以二百二十萬元出售系爭房地予被上訴人，而係以二百萬元出售予張麗香，再由張麗香以二百二十萬元出售予被上訴人之事實，實無可採。又訴外人吳長源為協助上訴人從事法拍屋出售並獲取佣金，為上訴人所不爭執，是於八十九年四月十五日，上訴人將所標取之三棟房地均已出售，則吳長源要求領取報酬，自符常情，此與上訴人將房地出售何人，並無關係，上訴人抗辯：吳長源於八十九年四月十五日向其請求報酬，足證張麗香有向其價購系爭房地，並無可採。且張麗香如有向上訴人價購系爭房地，吳長源當可以其所得請求之利潤向上訴人抵償價金，何需多此一舉，於給付全部價金後，再與上訴人結算報酬？上訴人上述之抗辯顯無理由。再者，張麗香為上訴人出售系爭房屋之人頭，且其夫吳長源為上訴人出售系爭房地之代理人，其等於貸款額度確定無法達二百萬元，買賣契約確定不生效力後，因被上訴人之請求，且上訴人未出面解決之下，出面與被上訴人確認停止條件不成就，契約不生效力，並處理訂金返還事務，以消弭紛爭，本屬常情，自不得以張麗香事後與被上訴人確認買賣契約不生效力及協助上訴人處理訂金返還事務，即認張麗香為系爭買賣之真正當事人。上訴人以張麗香事後出面承認系爭買賣契約不生效力，且處理返還訂金事務，抗辯張麗香為真正契約當事人，亦無可採。
（三）兩造就系爭買賣契約，既約定房地之貸款金額必須為達二百萬元，否則買賣契約不生效力，而系爭房地確定無法貸得二百萬元之事實，復為上訴人所不爭執，是系爭買賣契約既因停止條件確定不成就而不生效力，被上訴人主張上訴人應依約返還訂金，自屬可採。
四、綜上所述，本件被上訴人所主張之買賣契約，其形式上固為被上訴人與張麗香所簽訂，惟張麗香僅為上訴人之人頭出名與被上訴人簽訂買賣契約，實質上與被上訴人簽訂買賣契約、收取訂金之人為上訴人，今系爭買賣契約既因停止條件確定不成就而不生效力，上訴人本應依約返還訂金二十萬元予被上訴人，上訴人經催告僅返還五萬元，尚有十五萬元未予返還，從而，被上訴人本於訂金返還請求權，請求出賣人即上訴人返還訂金十五萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十年八月十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審判決命上訴人如數給付，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日
臺灣台中地方法院民事第三庭
審判長法官 張 瑞 蘭法 官 張 國 華法 官 王 金 洲右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日
法院書記官