臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第二一八號
上 訴 人 丙○○
送達代收人 丁被上訴人 海德堡花園別墅管理委員會訴訟代理人 乙○○
甲○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十七日本院臺中簡易庭九十一年度中簡字第五三九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：
（一）按公寓大廈管理條例所謂「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。而「區分所有」乃指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分，按其應有部分有所有權（參該條例第三條第一、二款）。上訴人所有坐落台中市○○區○○○○路○○號建物（下稱系爭建物），為一獨立之三樓透天住宅，其建物所有權單一且獨立，並未與他人共有，亦未與他人共同區分一建築物，自不適用公寓大廈管理條例之規定。
（二）上訴人所有系爭建物為文心南一路海德堡花園別墅社區（下稱海德堡社區）Ｂ區獨立門戶住宅，人車均獨立由自宅門戶出入，從未經過管理室或公共車道，有關該集合住宅之中庭花園等公共設施，亦均遭排除在外。該社區之中庭花園、游泳池等公共設施景觀庭院等，亦僅Ａ區住戶得以享受，Ａ區住戶人車均由中庭及公共車道出入地下停車場，並二十四小時設有管理室及管理員從事社區管理防護工作。上訴人所有系爭建物並非在社區內，應不適用同一公寓大廈或集合住宅之相關規定。
（三）Ｂ區住戶因欠缺管理，且未曾使用任何公共設施，其負擔公共事務之費用應相對較少才是。參諸同一社區Ｃ區住戶為獨立門戶之店鋪，每戶每月之管理費為新台幣（以下同）一千元，何獨Ｂ區住戶卻要繳納三千元之管理費，足見被上訴人收取管理費顯有不合且不當，至少應比照Ｃ區為每月一千元之收取標準。
三、證據：提出海德堡花園別墅平面圖一紙、Ｂ區住戶共同聲明書及函各一份、相片三幀等為證。並聲請履勘現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）海德堡社區是同一建築基地，同一使用執照，其共用部分包括：台電總開關、發電機機房、通訊室、瓦斯總開關、自來水總開關皆配置在地下室一樓。
（二）歷屆管理委員會（九十一年現已為第九屆）是由全部區分所有權人選出，社區分ＡＢＣ三區，各區皆有分配代表委員，共同參與社區運作。ＢＣ兩區所接受之服務項目有：安全巡邏、機電維修、視訊維修、信件服務、夜間燈光及清潔維護等。
（三）依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔共用部分之修繕、管理、維護之費用，雖然從社區核備之規約未明示收取之標準，但歷年來社區已如此習慣收費。
（四）被上訴人係受全部區分所有權人委託依法向未繳戶催繳管理費。
三、證據：除援用原審所提出之證據外，補提：被上訴人八十五年一月二十七日函四份、海德堡花園別墅第二次區分所有權人會議執行報告書、管理委員會組織章程、管理服務員需知、現金收支表、地下壹樓平面圖、建築物使用執照、社區收支表、收支月報表、收費明細表各乙份、收費單十五紙、海德堡花園別墅財務管理辦法、住戶公約各乙份為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人為坐落臺中市○○區○○○○路○○號海德堡花園別墅公寓大廈合法成立之管理委員會，上訴人則為該大廈三十號之房屋區分所有權人（臺中市○○區○○段00000－000建號）。茲因上訴人積欠自民國八十三年一月間起至十二月間止之管理費四萬五千元（以每月三千七百五十元計算），及自八十四年十月間起至九十年六月（原審誤載為四月）間止之管理費二十萬七千元（以每月三千元計算），共計二十五萬二千元，拒不繳納，爰提起本訴等語。
二、上訴人提起上訴主張：上訴人所有系爭建物為一獨立之三樓透天住宅，其建物所有權單一且獨立，並未與他人共有，亦未與他人共同區分一建築物，自不適用公寓大廈管理條例之規定。且系爭建物坐落於海德堡社區Ｂ區獨立門戶住宅，人車均獨立由自宅門戶出入，從未經過管理室或公共車道，有關該集合住宅之中庭花園等公共設施，亦均遭排除在外。該社區之中庭花園、游泳池等公共設施景觀庭院等，亦僅Ａ區住戶得以享受，Ａ區住戶人車均由中庭及公共車道出入地下停車場，並二十四小時設有管理室及管理員從事社區管理防護工作。上訴人所有系爭建物並非在社區內，應不適用同一公寓大廈或集合住宅之相關規定。又Ｂ區住戶因欠缺管理，且未曾使用任何公共設施，其負擔公共事務之費用應相對較少才是，至少應比照同一社區亦為獨立門戶店鋪之Ｃ區住戶每月一千元之收取標準等語資為答辯。
三、查被上訴人主張之右揭上訴人積欠自八十三年一月間起至十二月間止之管理費四萬五千元（以每月三千七百五十元計算），及自八十四年十月間起至九十年六月間止之管理費二十萬七千元（以每月三千元計算），共計二十五萬二千元，拒不繳納之事實，業據提出戶籍謄本一份、報備證明一份、土地及建物登記謄本各一份、住戶公約一份、組織章程一份、管理委員會函四紙、第二次區分所有權人會議執行報告書一份、管理費明細表一份、管理費繳交明細表一份、管理費收費明細表一份、欠繳明細表一份、存證信函一份為證，上訴人對並未繳納管理費用之事實並不爭執。上訴人共積欠二十五萬二千元管理費債務之事實，堪先信為真正。
四、本件上訴人主張其所有系爭建物，為一獨立之三樓透天住宅，其建物所有權單一且獨立，並未與他人共有，亦未與他人共同區分一建築物，且位於海德堡區內Ｂ區獨立門戶住宅，人車均獨立由自宅門戶出入，從未經過管理室或公共車道，有關該集合住宅之中庭花園、游泳池等公共設施及管理員防護事宜，亦均遭排除在外，亦即上訴人所有系爭建物並非在社區內，應不適用同一公寓大廈或集合住宅之相關規定乙節，固據提出被上訴人所不爭執之海德堡花園別墅平面圖一紙、相片三幀等為證，惟被上訴人主張海德堡社區是同一建築基地，同一使用執照，其共用部分包括有台電總開關、發電機機房、通訊室、瓦斯總開關、自來水總開關皆配置在地下室一樓等語，並提出上訴人亦不爭執之地下壹樓平面圖、建築物使用執照各一份等為證。按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈管理條例第三條第一款定有明文。查本件海德堡社區ＡＢＣ區各區建物均係位於同一建築基地，同一使用執照，並有共用部分之台電總開關、發電機機房、通訊室、瓦斯總開關、自來水總開關等皆配置在地下室一樓等情，有上揭地下壹樓平面圖、建築物使用執照各一份在卷可稽。足認系爭海德堡社區ＡＢＣ區各區建物，為在構造上、使用上及在建築執照設計圖樣，標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地，已符合公寓大廈管理條例第三條第一款所定之要件，自屬該條例所稱之公寓大廈無疑。上訴人主張其所有系爭建物並非公寓大廈不得適用前揭條例云云，洵無理由。
五、查海德堡社區管理委員會組織章程第十七條明定「有關欠繳管理費之處理，另詳經費收繳管理辦法」等語。又海德堡社區管理委員會住戶公約第二十四條亦明定「應依管理經費收支辦法規定，按時繳納管理費及管理委員會議決應分擔之費用」等語。有被上訴人提出之前開組織章程、住戶公約各乙份在卷可憑。又海德堡社區「管理費等收費標準，以戶為收費單位，Ａ區每月五千元，年繳一次；Ｂ區每月三千元，每季一次；Ｃ區每月二千元，每季一次」，業據被上訴人提出之海德堡花園別墅財務管理辦法第三條定明在卷，被上訴人並敘明於八十三年間Ｂ區管理費原為每月三千七百五十元，自八十四年十月間起調降為每月三千元等情。上訴人對於上揭組織章程、住戶公約、財務管理辦法等規定並不爭執，惟提出Ｂ區住戶共同聲明書及函各一份，辯稱上揭管理費三千元計算標準不公，應比照Ｃ區之一千元數額，且管理費核算標準並未經區分所有權人住戶大會法定出席人數通過等語。經查：海德堡社區管理委員會組織章程第十七條雖稱「有關欠繳管理費之處理，另詳經費收繳管理辦法」等語，惟該社區並無「經費收繳管理辦法」之制訂，而係於「海德堡社區管理委員會住戶公約」中以第二十四條明定「應依管理經費收支辦法規定，按時繳納管理費及管理委員會議決應分擔之費用」，且另據此制定該社區「財務管理辦法」，已如前述，雖上揭「財務管理辦法」之名稱與前揭組織章程所稱之「經費收繳管理辦法」稍有不符，然核諸該份財務管理辦法之內容為規範該社區內有關經費收支、運用、管理費標準、財務報表等事項，自應認為上開「財務管理辦法」即為該組織章程所稱之「經費收繳管理辦法」。又該社區組織章程內並未明定有關「經費收繳管理辦法」之制訂方式，是該社區以「海德堡社區管理委員會住戶公約」第二十四條規定為法源依據制訂前開「財務管理辦法」，且「住戶公約」之制訂亦有前揭該社區組織章程第七條第三款規定為其依據，該社區「組織章程」則係依據該社區區分所有權人住戶大會決議制定，有該組織章程第六、七條等明文可參，再該社區管理委員會係於八十三年十一月一日制訂前開管理費繳費標準之事實，亦有被上訴人提出之該社區第二次區分所有權人會議執行報告書乙份在卷可稽，經核尚無不合，故而被上訴人主張以前述「財務管理辦法」做為收取管理費之標準，洵屬有據。至上訴人另辯稱上揭管理費制訂未經住戶大會合法決議乙節，按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第五十六條第一項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。本件上揭財務管理辦法之制訂，縱如上訴人所述未經區分所有權人之合法決議，揆之前揭說明，於區分所有權人依法訴請法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效。上訴人既不能提出訴請法院撤銷決議之證明，此部分抗辯即屬無據，並無理由。復查上訴人自八十三年初起即積欠系爭管理費用，迄本件訴訟期間及上訴人提出之上述聲明書及函文（九十一年五月三日函）之時，已歷六年餘之久，期間該社區以上述管理費標準收取費用乙節，均未見上訴人提出異議，足認上揭管理費收費標準，已形成為該社區各住戶之共識與習慣。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第一百四十八條定有明文。上訴人於訴訟中就多年來已成為社區共識與習慣之管理費用標準予以爭執，毋寧與誠實信用原則有所相悖，亦不能准許。另上訴人主張管理費用過高有所不當乙節，核屬公寓大廈區分所有權人會議之權責，應另循該會議以決議修改之途徑解決，併此敘明。
六、綜上所述，本件被上訴人依海德堡社區財務管理辦法規約之法律關係，請求上訴人給付欠繳之管理費二十五萬二千元及自原審支付命令送達翌日即九十年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定利息，要屬正當。原審據以判命上訴人給付上揭金額，於法並無違誤，上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法，經審酌結果，均與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官 張恩賜~B法 官 陳添喜~B法 官 王有民右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日~B法院書記官