臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第四三五號
上 訴 人 丁○○
丙○○訴訟代理人 戊○○法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十一年八月五日臺灣臺中地方法院台中簡易庭九十一年度中簡字第一六八二號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾柒萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人自民國九十一年一月一日起至九十一年四
月十日止共計新臺幣（下同）二十萬元之違約金，並自九十一年四月十一日起至九十一年七月十六日即交還房屋之日止依每日二千元計算之違約金。
二、被上訴人方面：上訴駁回。
貳、事實摘要：
一、上訴人方面：㈠上訴人起訴主張：
⒈緣被上訴人曾於八十九年十月十五日承租上訴人所有門牌號碼為彰化市○○
里○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），雙方訂有電信室租賃契約書在案（該租約編號500TF1002）（下稱系爭租賃契約），上訴人並在租賃之現場，將系爭房屋點交被上訴人占有使用收益，即斯時已由被上訴人取得事實上之管領。在租賃期間內，被上訴人突於九十年八月二十四日以（）字第０四九二號函謂「今因附近居民抗爭，由本公司召集該里里長、村里幹事及附近居民於民國九十年七月五日召開協調會，經協調及附近居民仍執意阻擾」云云，終止系爭租賃契約，上訴人另致律師函覆表示被上訴人之終止租賃契約，依法不合，蓋依兩造所簽訂之系爭租賃契約書第十七條約定上訴人應擔保被上訴人於系爭租賃契約簽訂後，就標的物有完整之使用、收益等權利。如因上訴人就標的物與他人涉訟、有遭他人扣押或有影響被上訴人使用、收益之情事，而上訴人未排除時，被上訴人始有終止租約之權利，亦即上訴人如因法律上之涉訟或遭人聲請法院扣押等情事而無法排除時，被上訴人始有終止契約之權利。而被上訴人所稱附近居民阻擾，並非上訴人法律上應負之責任，乃係因被上訴人之網路，有輻射應自行排除改善之事由，與系爭房屋無關，因此被上訴人之終止租約行為，與法不合，其終止契約之意思表示不生效力。
⒉被上訴人又於九十年十一月四日再以台固（）字第０一四０號函表示終止
系爭租賃契約，因稱押金移作租金，上訴人始勉予同意。被上訴人既已終止契約，依系爭租賃契約書第十三條規定被上訴人應於租賃屆滿或終止之翌日起七日內將上開標的物遷空並回恢復原狀返還上訴人等，如未返還，又依該條之約定，上訴人得依該租賃年度之日租金，依實際遲延日數，每日以日租金額兩倍向被上訴人請求違約金，至被告返還標的物之日止。惟被上訴人自向上訴人表示終止契約之日後並未立即將系爭房屋遷空返還上訴人，上訴人乃委託律師於九十一年四月十五日以律師函催告被上訴人應賠償以日租金兩倍計算，自四月十日止計二十萬元以上之違約金，除請求被上訴人按實際之天數賠償外，並請求被上訴人應定期點交系爭房屋返還上訴人，被上訴人業於同年四月十七日收受該函之送達，惟置之不理，上訴人始於九十一年五月十六日提起本件訴訟。被上訴人於本件訴訟於原審繫屬後，方於九十一年七月十六日將系爭房屋遷空返還與上訴人。
⒊被上訴人雖辯稱被上訴人未曾使用系爭房屋，系爭房屋之鑰匙在被上訴人之
公司，上訴人隨時可往取云云，惟系爭房屋既於八十九年十月十五日即已出租並點交予被上訴人占有，不問被上訴人有無實際使用收益，自斯時起迄被上訴人交還系爭房屋與上訴人之前，均在其事實上管領之下，而被上訴人於九十年十一月四日致函上訴人謂終止契約，但對於何時點交系爭房屋返還與上訴人，均隻字未提，上訴人靜待四個月，均未獲被上訴人之通告，始行起訴，而返還系爭房屋係被上訴人之義務，此義務並不因被上訴人辯稱上訴人得隨時向被上訴人取回系爭房屋之鑰匙而謂履行。
⒋綜上所述，兩造間系爭租賃契約應自九十年十一月十五日起即已終止，因被
上訴人九十年十一月八日之函文既已表示願以押租金抵付一個月之租金及一個月之補償金，故上訴人對於被上訴人關於九十年十月十五日起至同年十一月十四日止之租金三萬元，及提前終止租約之相當於一個月租金之補償金三萬元等債權，即以系爭六萬元之押租金抵付，故認被上訴人至遲應於九十一年一月一日起負遲延返還系爭房屋之違約責任。故上訴人爰依系爭租賃契約書第十三條之約定，訴請被上訴人應給付自九十一年一月一日起至同年七月十六日即返還系爭房屋與上訴人時止，應按日給付二千元（即相當於每日租金二倍之金額）之違約金予上訴人。
㈡上訴部分之主張：
⒈原審判決認為系爭租賃契約已於九十一年四月二十二日終止，惟上訴人在將
六萬元押租金返還予被上訴人前，被上訴人主張同時履行抗辯，拒絕返還系爭房屋為可採，尚難認為被上訴人有何違反系爭租賃契約第十三條之約定，故駁回上訴人之訴。上訴人乃對原審判決全部聲明不服。
⒉系爭租賃契約自九十年十一月十五日起即已因兩造合意而終止，又被上訴人已表示以押租金抵作租金使用，自無返還押租金之同時履行抗辯權存在：
上訴人收到前開被上訴人九十年十一月八日之來函後，即有以口頭向被上訴人公司之潘先生表示同意終止，並有請求被上訴人返還系爭房屋，但被上訴人均置之不理，所以上訴人復於九十一年四月才重新發函。但上訴人認為兩造間系爭租賃契約應自九十年十一月十五日起即已終止，因被上訴人九十年十一月八日之函文既已表示願以押租金抵付一個月之租金及一個月之補償金，故上訴人對於被上訴人關於九十年十月十五日起至同年十一月十四日止之租金三萬元，及提前終止租約之相當於一個月租金之補償金三萬元等債權，亦已因被上訴人表示願以押租金六萬元抵銷而告消滅，則被上訴人亦無同時履行抗辯權可得主張。
⒊被上訴人之產品設備確有輻射問題：
被上訴人係臺灣大哥大股份有限公司之關係企業，被上訴人承租系爭房屋並非全部供作有線電話機房使用，尚在系爭房屋頂樓架設行動電話之發射台，因此受到附近居民之抗爭，而向主管機關交通部提出陳情書，並經主管機關轉電信總局後書明確係因被上訴人之產品有輻射問題，而遭居民抗爭，從而被上訴人未能繼續使用系爭房屋，並非上訴人之系爭房屋不能完整使用、收益，或系爭房屋與他人涉訟有遭扣押或其他足以影響被上訴人使用收益之情事使然。
⒋援用原審所提之證據方法。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人於九十年八月八日函文送達上訴人時起即已合法終止系爭租賃契約：
系爭租賃契約係被上訴人租用系爭房屋供作「電信設備」機房使用，惟被上訴人欲將電信相關設備搬入系爭房屋時，受到附近居民抗爭，向主管機關交通部提出陳情書，經由主管機關函轉電信總局後，要求被上訴人儘速協調處理，乃由被上訴人召集附近居民於九十年七月十五日以前多次召開協調會，經協調後未達成共識，附近居民仍以抗爭及圍堵方式阻撓被上訴人進入系爭房屋作機房建置，然系爭房屋原擬作為置放一般家庭或公司用戶有線電話之轉接設備，並非是作行動電話基地台發送無線電波之用，但仍受到附近居民反對，致被上訴人無法作為租賃契約所規定之「電信室」用途使用，如被上訴人強制搬進使用，將因居民激烈抗爭，造成人財上損失。被上訴人因附近居民抗爭圍堵，致無法進出及使用系爭房屋，上訴人經被上訴人通知協助排除系爭房屋之使用障礙均未置理，被上訴人乃於九十年八月八日發函予上訴人依系爭租賃契約第十七條規定終止本租賃契約，並請求返還押租保證金六萬元，惟上訴人委由律師回函表示不同意終止租賃契約。然依系爭租賃契約書第十七條之約定及民法第四百二十三條之規定，前述抗爭事實已造成系爭房屋「有其他影響乙方使用、收益權利之情事」，以及無法達到約定之使用收益狀態，符合租賃契約第十七條之規定，被上訴人自得終止本租賃契約。此項終止意思通知係按系爭租賃契約之約定由被上訴人之單方意思表示，並經合法通知上訴人等全體即可發生效力，故不論上訴人是否同意，於合法送達上訴人時即發生終止效力。
㈡被上訴人已履行返還系爭房屋之義務：
民法並無規定「返還」房屋應以何種方式進行，故並未強制規定返還房屋應在房屋現場點交，而系爭租賃契約亦未規定被上訴人返還房屋需至現場點交。所謂返還者，應指占有人將對該物之事實上管領力，移轉由權利人對該物行使時，即完成返還之義務。因附近居民抗爭，不讓被上訴人搬入任何設備，故系爭房屋本在騰空狀態中，被上訴人無須再騰空恢復原狀返還予上訴人，於其後數次回函中，亦要求上訴人配合辦理合約終止後相關事宜，已通知上訴人系爭房屋並無使用之事實，上訴人自行收回房屋即可。因此，被上訴人自系爭租賃契約終止日後並無占有系爭房屋，不具有事實上管領能力，上訴人有系爭房屋鑰匙得隨時進入房屋點收，乃係上訴人自己不進行點收。因此，被上訴人已履行房屋返還之義務。被上訴人屢次函文中，並無表示拋棄返還房屋之義務，上訴人認為被上訴人拋棄義務，顯非事實。上訴人係於九十一年四月十五日之正式來函要求定期點交房屋，在此以前上訴人一再主張租約尚未終止，並不接受被上訴人要求配合辦理返還房屋事宜，被上訴人早已提出辦理租約終止後續事宜，亦即被上訴人已提出房屋返還之給付事實，係上訴人不配合辦理，致有受領遲延，應由上訴人自負遲延責任，故上訴人請求被上訴人給付遲延返還房屋之違約金，顯非合法。況被上訴人於原審審理中，已於九十一年七月十六日將系爭房屋之鑰匙返還上訴人，被上訴人已履行返還系爭房屋之義務要無疑問。
㈢上訴人之催告程序不合法：
上訴人於九十一年四月十五日來文中要求定期點交返還房屋，卻未指定期限及地點，令被上訴人無所適從。上訴人既同意要收回房屋，應依法指定適當日期及地點辦理房屋點交，未按法定程序進行催告，顯不生效力。況且，因附近居民抗爭，被上訴人從未搬進設備作機房使用，並無搬遷之需要。被上訴人已經數次在電話中告知上訴人，亦無現場點交之必要。
㈣上訴人行使權利，違反誠信原則：
上訴人一再爭執被上訴人終止系爭租賃契約不合法，不肯承認被上訴人已合法終止租約。竟在四月十五日函文中推翻以前意思，同意接受被上訴人終止租約，並要求自被上訴人表示終止租約之日起計算違約金，其行使之權利顯為損害被上訴人為目的，違反民法第一百四十八條第一項及第二項之規定，自不得行使該權利。
㈤被上訴人行使同時履行抗辯權：
被上訴人係依系爭租賃契約書第十七條之約定終止系爭租賃契約，被上訴人並得請求上訴人加倍返還溢付之租金及押租保證金，因上訴人不同意返還押租保證金，被上訴人自得適用或準用民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權，在上訴人未返還押租保證金時，得拒絕返還租賃物。
㈥否認系爭六萬元之押租保證金已抵作租金及補償金之用：
被上訴人自始即主張以系爭租賃契約第十七條終止系爭租約，因上訴人表示不願接受，為維護雙方良好情誼，避免因租賃契約爭議涉訟增加雙方有形及無形之損失，被上訴人方以九十年十一月八日之函文另行提議以系爭租賃契約書第十五條之約定終止租約，並建議以押租金抵付租金及補償金，惟上訴人既不願接受，並另於九十一年四月表示應以系爭租賃契約書第十八條之約定終止系爭租約並請求給付雙倍之違約金，則兩造並未以系爭租賃契約書第十五條之約定合意終止租約，被上訴人前開以押租金抵付租金及違約金之建議既係建立在系爭租約應於九十年十月八日已然終止之前提之上，既未獲上訴人同意，則被上訴人亦無將系爭六萬元押租保證金抵付租金及補償金之意思。
㈦援用原審所提之證據方法。
參、得心證之理由：
一、兩造所不爭執之部分：㈠系爭租賃契約之成立、約定內容與租賃標的物之使用情形：
┌──────────┬────────────────────────┐│ 時 間 │ 事 實 │├──────────┼────────────────────────┤│ 八十九年十月十五日 │ 被上訴人向上訴人承租上訴人所有坐落於彰化市○○ ○○ ○ 里○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），雙方訂 ││ │ 有「電信室租賃契約書」（租約編號50TF1002），租 ││ │ 賃期間自八十九年十月十五日起至九十四年十月十四 ││ │ 日止，租金為每月三萬元，訂約時被上訴人依約另行 ││ │ 交付六萬元之押租保證金予上訴人，上訴人並同時交 ││ │ 付系爭房屋之鑰匙與被上訴人，將系爭房屋交由被上 ││ │ 訴人使用。 ││ │ ＊證據：電信室租賃契約書乙件（原審案卷第七頁至 ││ │ 第十頁） │├──────────┼────────────────────────┤│ 九十年五月至七月間 │ 被上訴人欲將電信相關設備遷入系爭房屋時，受到附 ││ │ 近居民抗爭並向主管機關交通部提出陳情書，交通部 ││ │ 則函轉電信總局，並由電信總局要求被上訴人儘快協 ││ │ 調處理，被上訴人於九十年七月十五日以前多次邀集 ││ │ 該里里長、村里幹事及附近居民召開協調會，惟均未 ││ │ 達成共識，附近居民仍以抗爭阻撓，致被上訴人之電 ││ │ 信設備無法遷入系爭房屋之內而使用之。 ││ │ ＊證據：陳情書、陳情案件移辦單、交通部中部辦公 ││ │ 室函文、交通部郵電司函文、交通部電信總局函文 ││ │ 影本各乙件（原審案卷第三一頁至第三六頁） │└──────────┴────────────────────────┘㈡兩造所為終止系爭租賃契約之意思表示及返還租賃物之流程：
┌──────────┬────────────────────────┐│ 時 間 │ 事 實 │├──────────┼────────────────────────┤│九十年八月八日 │被上訴人以台固工工（）字第０四九二號簡便行文 ││ │表通知上訴人依系爭租賃契約書第十七條（詳下列㈢ ││ │所述）之約定終止租約，並請求於文到十四日內返還 ││ │押租金六萬元。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第三七頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十年八月二十四日 │上訴人以（）尊律函字第九００六七號函通知被上 ││ │訴人上開終止契約之意思表示不合法。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第三八頁至第 ││ │ 三九頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十年九月二十一日 │被上訴人以台固工工（）字第０二一五號函通知上 ││ │訴人依系爭租賃契約書第十五條第一項（詳下列㈢所 ││ │述）之約定終止契約。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第四０頁至第 ││ │ 四二頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十年十月十一日 │上訴人以（）尊律函字第九００七五號函通知被上 ││ │訴人，表示願以系爭租賃契約書第十八條（詳下列㈢ ││ │所述）之約定終止契約，並以被上訴人收受該函文後 ││ │六個月發生終止租約之效力，另被上訴人應依約給付 ││ │上訴人相當於一個月租金之補償金。 ││ │被上訴人於九十年十月二十二日收受上開函文。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第四三頁至第 ││ │ 四四頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十年十一月四日 │被上訴人以台固工工（）字第０一四０號函通知上 ││ │訴人，表示不同意依系爭租賃契約書第十八條終止租 ││ │約，並主張系爭租賃契約應自九十年十月八日（亦即 ││ │被上訴人於九十年八月八日發函後兩個月）起即已終 ││ │止，且請求上訴人應返還押租金六萬元，又同意給予 ││ │上訴人相當於一個月之租金作為補償金，而主張以六 ││ │萬元之押租金債權與租金及補償金之義務相互抵銷。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第四五頁至第 ││ │ 四七頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十一年四月十五日 │上訴人以（）尊律函字第九一０一０號函通知被上 ││ │訴人，請求被上訴人應給付違約金二十萬元，並定期 ││ │點交返還系爭房屋予上訴人。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第四八頁至第 ││ │ 四九頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十一年五月十六日 │上訴人向本院台中簡易庭提起本件訴訟。 ││ │＊證據：起訴狀正本乙份（原審案卷第一頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十一年五月十六日 │被上訴人以台中公民郵局第七二０號存證信通知被上 ││ │訴人於文到三日內配合處理終止系爭租賃契約後之相 ││ │關事宜，並返還押租金六萬元。 ││ │＊證據：上開存證信影本乙件（原審案卷第五十頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十一年五月二十三日│上訴人以（）尊律函字第九一０一一號函通知被上 ││ │訴人，請求被上訴人應給付計算至交還系爭房屋時止 ││ │之違約金。 ││ │＊證據：上開函文影本乙件（原審案卷第五四頁至第 ││ │ 五五頁） │├──────────┼────────────────────────┤│九十一年七月十六日 │被上訴人將系爭房屋及其鑰匙點交返還予上訴人 ││ │＊證據：言詞辯論筆錄（原審案卷第一三九頁） │└──────────┴────────────────────────┘㈢系爭租賃契約書關於終止租約及給付違約金等相關約定：
┌────┬──────────────────────────────┐│ 條 號 │ 內 容 │├────┼──────────────────────────────┤│第十三條│乙方（即被上訴人）應於租期屆滿或終止之翌日七日內將標的物遷 ││ │空並回復原狀後返還甲方（即上訴人）。如乙方未於期限內返還標 ││ │的物，甲方得自租賃期屆滿或終止之翌日起，以該租賃年度之日租 ││ │金（以月租金除以三十日計算之為據），依實際遲延日數，每日以 ││ │日租金金額兩倍向乙方請求違約賠償，至乙方返還標的物之日止。 │├────┼──────────────────────────────┤│第十五條│本契約簽訂後，乙方因營業政策變更，得定兩個月期間通知甲方終 ││ │止本契約。乙方依本條之規定終止契約時，同意賠償甲方一個月之 ││ │租金，但甲方應無條件返還乙方溢付之租金及全額押租保證金，且 ││ │不得為其他請求。 │├────┼──────────────────────────────┤│第十七條│甲方應擔保乙方於本租約簽訂後就標的物有完整之使用、收益等權 ││ │利，如因甲方就標的物與他人涉訟、遭他人聲請扣押或有其他影響 ││ │乙方使用、收益權利之情事，甲方應於事由發生之日起三日內，以 ││ │書面告知乙方，並自行支付費用排除上開情事。如該影響乙方權利 ││ │之事由，自發生之日起十日內仍無法排除時，乙方得終止本契約， ││ │並請求加倍返還溢付之租金及押租保證金。 │├────┼──────────────────────────────┤│第十八條│本契約簽訂後，甲乙雙方得訂六個月之期間通知他方後終止本契約 ││ │。一方依本條之規定終止契約時，應另給付他方一個月之租金，作 ││ │為損害賠償。乙方依本條規定終止契約時，甲方於扣除前開賠償金 ││ │額後，應無條件返還乙方溢付之租金及全額押租保證金。 │└────┴──────────────────────────────┘
二、本件爭點首為：系爭租賃契約究於何時終止？㈠兩造之主張：
上訴人主張上訴人收到前開被上訴人九十年十一月八日之來函後，即有以口頭向被上訴人公司之潘先生表示同意終止，而被上訴人上開函文既已表示願以押租金抵付一個月（即九十年十月十五日起至同年十一月十四日止）之租金及一個月之補償金，故系爭租賃契約自九十年十一月十五日起已因兩造合意而終止；被上訴人則以被上訴人於九十年七月十五日以前多次召集附近居民召開協調會，均未達成共識，附近居民仍以抗爭及圍堵方式阻撓被上訴人進入系爭房屋作機房建置，致被上訴人無法使用系爭房屋，被上訴人乃於九十年八月八日發函予上訴人依系爭租賃契約第十七條規定終止系爭租賃契約，故系爭租賃契約應自上訴人於收受該函文時起即已終止（按上訴人既於九十年八月二十四日就該函文內容函覆被上訴人，故上訴人至遲應於九十年八月二十四日時已收受上開函文）等語置辯。
㈡被上訴人於九十年八月八日以台固工工（）字第０四九二號簡便行文表通知上訴人，未生合法終止系爭租賃契約之效力：
⒈依民法第四百二十三條之規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物
，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，以及系爭租賃契約書第十七條之約定：「甲方（即上訴人）應擔保乙方（即被上訴人）於本租約簽訂後就標的物有完整之使用、收益等權利...」，固可確定上訴人之主給付義務應為「交付並保持租賃標的物處在合於約定之完整使用、收益之狀態」，亦即該租賃標的物在法律上不應有第三人有可得主張排除承租人之完整使用收益之權利，在事實上系爭租賃標的物本身狀態應符合或有助於達到該租賃契約所約定之使用目的，且未受第三人不法侵奪致承租人無法實際上占有使用者之謂也。又系爭租賃契約書第十七條既係約定：「甲方（即上訴人）應擔保乙方（即被上訴人）於本租約簽訂後就標的物有完整之使用、收益等權利，如因甲方就標的物與他人涉訟、遭他人聲請扣押或有其他影響乙方使用、收益權利之情事，甲方應於事由發生之日起三日內，以書面告知乙方，並自行支付費用排除上開情事。... 」，則依債務不履行責任原則上係採過失責任主義及上開約定之文義整體觀之，該條文應解釋為承租人無法享有租賃標的物完整之使用、收益等權利，係可歸責於出租人即上訴人之事由，亦即系爭租賃標的物因出租人與他人涉訟、或遭他人聲請扣押、或有其他影響承租人使用、收益權利時，出租人方須負擔債務不履行之責任，故縱令該租賃標的物，非因出租人與他人涉訟，或遭他人聲請扣押，而屬於其他影響承租人使用、收益權利之情事，則該等所謂「其他影響承租人使用、收益權利之情事」，亦應以屬於可歸責於出租人之事由，承租人始得依該條約定主張終止契約。
⒉惟查，被上訴人在租用系爭房屋後，係因遭鄰近居民以「被上訴人之電信設
備電波發射甚強，有礙人體身心健康」等原因而阻撓抗爭，以致被上訴人之電信設備無法搬入系爭房屋內而使用之，則該等事由係因系爭租賃契約當事人以外之第三人，對被上訴人使用系爭房屋可能造成之危害性有所疑慮而生，要與上訴人「應交付及保持該租賃標的物在法律上無第三人得主張排除被上訴人之完整使用收益之權利，在事實上系爭租賃標的物本身狀態應符合或有助於達到該租賃契約所約定之使用目的，且未受第三人不法侵奪致承租人無法實際上占有使用者」等主給付義務有間，蓋本件事由非屬系爭房屋本身狀態是否符合或有助於達到系爭租賃契約所約定之使用目的之問題，亦非系爭房屋是否為第三人所侵奪而應由上訴人基於所有人地位行使權利之問題，要難責令上訴人就鄰近居民以「被上訴人之電信設備電波發射甚強，有礙人體身心健康」所為之阻撓抗爭，亦負有排除之義務，更難謂上訴人有何故意或過失而導致該等事由之發生，故該事由之排除一則非屬上訴人之給付義務內容，再則亦屬不可歸責於上訴人之情事，是以被上訴人於九十年八月八日以台固工工（）字第０四九二號簡便行文表通知上訴人依系爭電信室租賃契約第十七條之約定終止系爭租賃契約，於法即有未合。準此，被上訴人主張系爭租賃契約已於前開函文到達上訴人時，業已終止，尚非可採。
㈢兩造並未於被上訴人九十年十一月四日台固工工（）字第０一四０號函送達上訴人後，而合意於九十年十一月十五日起終止系爭租賃契約：
⒈被上訴人九十年十一月四日台固工工（）字第０一四０號之函文，係為回
覆上訴人於九十年十月十一日之（）尊律函字第九００七五號之函文，惟被上訴人之台固工工（）字第０一四０號函之內容為：㈠不同意上訴人依系爭租賃契約書第十八條終止租約；㈡被上訴人並主張系爭租賃契約應自九十年十月八日（亦即被上訴人於九十年八月八日發函後兩個月）起即已終止；㈢被上訴人且請求上訴人應返還押租金六萬元，及同意給予上訴人相當於一個月之租金作為補償金，而同時主張以六萬元之押租金債權與租金及補償金之義務相互抵銷等，被上訴人之本意並非同意以押租金抵付一個月（即九十年十月十五日起至同年十一月十四日止）之租金及一個月之補償金後，使系爭租賃契約自九十年十一月十五日起終止之意思表示，尚難謂被上訴人之該等函文已有與上訴人就終止系爭租賃契約已有意思表示之合致。
⒉上訴人固主張於收到前開被上訴人九十年十一月八日之來函後，即有以口頭
向被上訴人公司之潘先生表示同意終止等語，並聲請訊問證人即被上訴人之受僱人潘先生以實其說，惟上訴人該部分之主張為被上訴人所否認，且潘先生為被上訴人之受僱人，既屬民事訴訟法第三百十四條第二項第二款之人，本院宜否命其具結而使其證言有證據能力及證據力尚有疑問，且縱令上訴人確有向潘先生為終止系爭租賃契約之意思表示，惟潘先生是否得代理被上訴人受領該意思表示，並非無疑，而即便被上訴人已受領上訴人終止之意思表示，然被上訴人既未就上訴人主張系爭租賃契約自九十年十一月十五日起生終止效力乙情，另為承諾之意思表示，亦難認兩造確有另行同意系爭租賃契約合意終止之意思合致，故本院認並無訊問證人潘先生之必要，而上訴人並未提出其他證據方法以實其說，難認上訴人所述為真實，故上訴人主張兩造已合意系爭租賃契約自九十年十一月十五日起即已終止等情，尚不足採。
㈣系爭租賃契約應於九十一年四月二十二日終止：
⒈按系爭電信室租賃契約第十八條係約定：「本契約簽訂後，甲乙雙方得定六
個月之期間通知他方後終止本契約。一方依本條之規定終止契約時，應另給付他方一個月之租金，作為損害賠償。乙方依本條規定終止契約時，甲方於扣除賠償金額後，應無條件返還乙方溢付之租金及全額押租保證金。」等語，而上訴人九十年十月十一日（）尊律函字第九００七五號函文既載明「貴公司如執意終止租賃契約，丙○○等勉為同意以雙方之租賃契約第十八條之規定終止契約，詳如說明四，覆請查照」等語，此函雖係用以回覆被上訴人九十年九月二十一日台固工工（）字第０二一五號之函文，然被上訴人台固工工（）字第０二一五號之函文係主張被上訴人因「營業政策變更」，爰依系爭租賃契約第十五條第一項之約定終止契約，並未提及並主張依系爭租賃契約第十八條之約定終止契約，是以上訴人雖於九十年十月十一日以
（）尊律函字第九００七五號函通知被上訴人，並載明「貴公司如執意終止契約時，丙○○等勉為同意依契約第十八條之規定即『本契約簽訂後，甲乙雙方得定六個月之期間通知他方後終止本契約。一方依本條之規定終止契約時，應另給付他方一個月之租金，作為損害賠償。』貴公司終止契約之通知，應於六個月後，發生效力，並另給付丙○○等一個月之租金作為損害賠償。」等語，然尚難以被上訴人九十年九月二十一日台固工工（）字第０二一五號之函文，認定被上訴人係依系爭租賃契約第十八條之約定，向上訴人表示終止契約，並以此計算系爭租賃契約於何時終止。
⒉又系爭租賃契約第十八條終止契約之約定，並未約定可為終止之事由，僅須
雙方定六個月之期間通知他方後，即得終止系爭電信室租賃契約，且無須得他方之同意，此觀之該約定自明。是以，上訴人既於九十年十月十一日以（）尊律函字第九００七五號函通知被上訴人，並在主旨欄載明「貴公司如執意終止租賃契約，丙○○等勉為同意以雙方之租賃契約第十八條之規定終止契約，詳如說明四，覆請查照」等語，則應認為上訴人已依據系爭租賃契約第十八條之約定，且定六個月之期間，向被上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，而上開函文於九十年十月二十二日送達於被上訴人，此有被上訴人所提上開函文上之收文章為證，準此，自應以九十年十月二十二日送達生效日起計算六個月之期間，又上開終止亦已符合民法第四百五十三條關於先期通知之規定，則系爭租賃契約，當於九十一年四月二十二日終止，應堪認定。至於被上訴人雖於九十年十一月四日以台固工工（）字第０一四０號函通知上訴人，表示不同意依系爭電信室租賃契約第十八條約終止契約，然該條終止契約，並無須得他方之同意，有如前述，則被上訴人於九十年十一月四日以台固工工（）字第０一四０號函通知上訴人表示不同意依系爭租賃契約第十八條約終止契約，並不具任何效力，併此敘明。從而，系爭租賃契約應於九十一年四月二十二日終止，至堪認定。
三、本件爭點次為：兩造於系爭租賃契約終止後所互負之義務為何？㈠被上訴人應負之義務：
⒈按民法第四百五十五條之規定以及系爭租賃契約書第十三條之約定，被上訴
人應於租期終止之翌日即九十一年四月二十三日起之七日內將系爭房屋遷空並回復原狀後返還上訴人。惟查，被上訴人遲至九十一年七月十六日始將系爭房屋返還點交予上訴人，則依系爭契約書第十三條後段之約定，被上訴人既未於期限內返還系爭房屋，上訴人尚得請求被上訴人給付自租賃終止之翌日即九十一年四月二十三日起至九十一年七月十六日止，依每日二千元（亦即月租金三萬元除以三十日計算所得金額之兩倍）計算之違約損害賠償金。⒉又被上訴人雖另以系爭房屋因附近居民抗爭阻撓，一直處在騰空狀態中，被
上訴人無須再騰空恢復原狀返還予上訴人，且被上訴人自系爭租賃契約終止日後並無占有系爭房屋，不具有事實上管領能力，上訴人有系爭房屋鑰匙得隨時進入房屋點收，乃係上訴人自己不進行點收，被上訴人已履行房屋返還之義務等語置辯，惟查，系爭房屋既於八十九年十月十五日出租並點交予被上訴人占有，被上訴人直至九十一年七月十六日方將系爭房屋之鑰匙返還上訴人等情，均為兩造所不爭執，則不問被上訴人有無實際使用收益及其使用狀況為何，自八十九年十月十五日起迄被上訴人交還系爭房屋與上訴人止之期間內，系爭房屋均在被上訴人可得使用、收益之事實上管領之下，被上訴人之返還義務並不因系爭房屋現時有無為被上訴人實際使用，以及被上訴人辯稱上訴人得隨時向被上訴人取回系爭房屋之鑰匙，而得認為已然履行，併此敘明。
㈡上訴人應負之義務：
按系爭租賃契約書第四條係約定：「... 該（六萬元之）押租保證金甲方於租期屆滿或終止，乙方返還標的物並付清其應給付之全部費用後十四日內無息返還，否則應按年利率百分之十計付乙方遲延利息。」，故系爭租賃契約於九十一年四月二十二日終止後，上訴人應於被上訴人返還系爭房屋並付清全部應付費用之後，方負無息返還六萬元之押租金予被上訴人之義務。惟查，被上訴人遲至九十一年七月十六日始返還系爭房屋予上訴人，而被上訴人迄今僅給付至九十一年十一月十四日止之租金等情，均為兩造所不爭執（詳見本院九十一年十月二十二日準備程序筆錄第二頁），則上訴人迄本件言詞辯論終結時，尚無須負無息返還六萬元押租保證金予被上訴人之義務甚明。
四、本件爭點末為：被上訴人有無同時履行抗辯之適用、準用或類推適用？㈠被上訴人末以上訴人在系爭租賃契約終止後迄今，尚未將押租保證金六萬元無
條件返還予被上訴人，故主張該押租金債權與系爭房屋之返還，在經濟上具有關連之同一關係，因上訴人不同意返還押租保證金，被上訴人自得適用或類推適用民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權，在上訴人未返還押租保證金時，得拒絕返還租賃標的物，則被上訴人自系爭租賃契約終止後至返還系爭房屋之期間，無須依約按日給付違約損害賠償金等語，以資抗辯。
㈡按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但
自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文；又按，所謂同時履行給付抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上不無密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之問題，最高法院著有五十九年臺上字第八五○號判例要旨可供參照。惟查，被上訴人返還系爭房屋之義務與上訴人返還押租保證金之義務，乃非基於具有對價關係之雙務契約而生之二筆獨立債務，縱認押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，且該兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，或有類推適用民法第二百六十四條第一項前段之必要性（最高法院曾著有七十八年台上字第一六四五號裁判意旨為此見解），然承前所述，上訴人應於被上訴人返還系爭房屋並付清自九十年十一月十五日起至九十一年四月二十二日止之租金及其他應付費用之後，始負無息返還六萬元之押租金予被上訴人之義務，亦即被上訴人有先為履行返還系爭房屋及給付租金之給付義務，惟被上訴人遲至九十一年七月十六日始返還系爭房屋予上訴人，而被上訴人迄今僅給付至九十一年十一月十四日止之租金，則上訴人迄本件言詞辯論終結時，尚無須負無息返還六萬元押租保證金之義務，揆諸首揭民法第二百六十四條第一項後段之規定，被上訴人主張同時履行抗辯，實於法未合，不足採信。
五、綜上所述，上訴人本於兩造租賃契約第十三條之約定，請求被上訴人應給付自系爭租賃契約終止翌日即九十一年四月二十三日起至被上訴人返還系爭房屋之日即九十一年七月十六日止，按日給付二千元（亦即月租金三萬元除以三十日計算所得金額之兩倍）之違約損害賠償金，共計為一十七萬元（計算公式為：
2,000元/日× (8＋31＋30＋16)日＝170,000元），為有理由，應予准許。逾此所為之請求為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許之部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
肆、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法 官 張瑞蘭~B 法 官 王金洲~B 法 官 廖慧如右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日~B 法院書記官