臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五七八號
上 訴 人 博大汽車股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 丁○○
乙○○右當事人間請求返還租賃保證金事件，上訴人對於中華民國九十一年八月五日本院臺中簡易庭九十一年度中簡字第二０三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾萬元，及自民國九十一年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）先位聲明：１、原判決廢棄。２、被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）二十萬元，及自民國九十一年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）備位聲明：１、原判決廢棄。２、被上訴人應於上訴人將門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）內所挖掘之保養溝填平，另將該房屋以鋼構焊接變更為二樓，並於變更後之
一、二樓再為隔間（以下簡稱一、二樓隔間）拆除，回復為自由空間，或給付上訴人四萬二千元後，被上訴人應連帶給付上訴人二十萬元，及自九十一年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人於八十七年九月三十日向被上訴人二人承租系爭房屋及其坐落基地，租期原至九十二年九月三十日止，嗣因系爭房屋位於煉油及煉鋼之工廠旁，空氣品質不佳，有危害上訴人員工身體健康之虞，上訴人遂於九十一年五月三十日、六月三日及十一日，分別以電話及存證信函通知被上訴人將於九十一年六月三十日終止租賃契約，復於同年六月二十一日以存證信函通知被上訴人點交系爭房屋之時間與地點。嗣上訴人於同年六月三十日下午三時二十分，將符合被上訴人要求之租賃物返還被上訴人丁○○，且由其確認無誤後點收。依被上訴人二人於上訴人交還系爭房屋時所簽署協議書第三條約定，上訴人於點交系爭房屋後，即無須再負保管責任，足見被上訴人二人均已同意上訴人返還租賃物並終止租約。
（二）上訴人點交系爭房屋予被上訴人前，即以存證信函通知被上訴人清點租賃物。被上訴人因認上訴人於系爭房屋內挖掘之保養溝及建構之一、二樓隔間，對於其等日後出租與其他車輛修理業者而言，尚有使用價值，故同意上訴人於交還系爭房屋時，無庸就其於該屋內所為前述二部分之變更回復原狀，僅要求上訴人履行前述協議書第二條列舉之四項回復原狀義務，詎其嗣後竟因無法覓得與上訴人經營相同事業之承租人，即出爾反爾，以上訴人未將協議書內未約定之前揭二項變更回復原狀為由，拒絕返還上訴人於簽約時交付之保證金二十萬元，且經上訴人於原審判決後，特地派員並寄發存證信函表示願協助完成該二項設施之回復原狀工作，仍置之不理，實非合理。
（三）兩造就系爭房屋所訂租賃契約，並未禁止上訴人提前終止租約，上訴人既已返還全部租賃物，且未導致被上訴人受有任何損失，上訴人請求返還保證金，自屬於法有據，為此求為判決如先位聲明所示。倘先位聲明為無理由，上訴人亦願將系爭房屋內之保養溝及一、二樓隔間回復原狀，或給付被上訴人將該二項設施回復原狀所需費用（經專業人士估算須四萬二千元），被上訴人自應於上訴人為前開給付後，返還保證金予上訴人。
三、證據：除援用原審之立證方法外，提出臺北長春路郵局第一五七四號、第一六七七號存證信函、報價單、傳真信函各一份、協議書二份（以上均為影本）及照片十六幀為證，另聲請訊問證人唐英輝。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）兩造就系爭房屋所訂租賃契約，租期自八十七年十月一日起至九十二年九月三十日止，上訴人片面提前於九十一年六月三十日終止租約，已違約在先。況上訴人未經被上訴人同意，即擅自就系爭房屋以鋼構焊接為一、二層隔間，並在其上堆置重物，已危及系爭房屋原有結構，使該房屋之價值大幅降低；又其於系爭房屋一樓地面挖設之大型保養溝，長度等同於一遊覽車車身，寬度及深度足供一人站立於其內，易致他人失足跌落其內造成危險，上訴人既未將其就系爭房屋所為之上述二項變更回復原狀，自有違兩造所訂租約第四條第四款及民法第四百五十五條之規定，自無從請求返還租賃保證金。
（二）上訴人向被上訴人主張提前終止租約之同時，曾遊說被上訴人同意免除將系爭房屋回復原狀之義務，被上訴人表示，倘有上訴人之同業接手承租系爭房屋，上訴人即無庸就系爭房屋所為之變更復原，故被上訴人並未完全免除上訴人回復原狀之義務。詎上訴人未與被上訴人協商，即在協議書第二條內擅自添加：上訴人就該條所列四項工作以外之事項「免回復原狀」等文句，被上訴人丁○○發現後已將該等文句刪除，是兩造從未達成上訴人得免除回復系爭房屋原狀義務之協議。不料上訴人於另被上訴人乙○○到場時，竟持另份未刪改之協議書供乙○○簽名，並以該份協議書為據提起本件訴訟，顯有違誠信，其既未將系爭房屋回復原狀之義務履行完畢，自不得請求返還保證金。
三、證據：提出收據二紙為證。理 由
一、本件上訴人於原審起訴時，係請求被上訴人連帶給付上訴人二十萬元，及自九十一年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於向本院提起上訴後，復具狀為如事實欄所載之聲明，其中先位聲明第２項就利息起算日所為之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，至其追加請求判決之備位聲明部分，與其原起訴時之聲明，請求之基礎事實則屬同一，是其於上訴後所為前揭訴之變更，與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二款之規定均相符合，依據同法第四百四十六條第一項但書規定，自應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：其於八十七年九月三十日與被上訴人簽訂不動產租賃契約，承租系爭房屋及其坐落之基地，租期自八十七年十月一日起至九十二年九月三十日止，租金每月十萬八千七百六十六元，上訴人於訂約時已交付保證金二十萬元予被上訴人，惟因該房屋與煉油及煉鋼之工廠相鄰，空氣品質不良，對於上訴人員工之身體健康有害，上訴人遂先於九十一五月三十日以電話告知被上訴人，表示將於九十一年六月三十日提前終止租賃契約，並於九十一年六月三日、十一日以存證信函通知被告，且於九十一年六月二十八日及同年月三十日完成點交系爭房地，兩造間就該房地之租賃契約既經終止，依上開租賃契約書第三條之二約定，被上訴人應返還保證金予上訴人，詎經上訴人迭次向被上訴人請求返還，被上訴人均置若罔聞，為此依據租賃契約之法律關係，請求判決如先位聲明所示；倘先位聲明為無理由，上訴人亦願就其於系爭房屋內挖掘之保養溝及建構之一、二樓隔間回復原狀，或支付被上訴人將該二項設施回復原狀所需費用後，求為判決如備位聲明所示。被上訴人對於與上訴人簽訂前開租賃契約並收受前開保證金之事實固不爭執，惟以：上訴人承租系爭房屋之期限至九十二年九月三十日始屆滿，其於九十一年六月三十日即片面主張提前終止租約，並非合法；又上訴人承租該房屋係供作汽車修配廠使用，然其於終止租約交還房屋時，未依租賃契約約定，將其於系爭房地內挖掘之保養溝，及於該房屋內所為之一、二樓隔間回復原狀，從而自不得請求返還保證金等語，資為抗辯。
三、上訴人主張其於八十七年十月一日向被上訴人承租系爭房屋，於簽約時曾交付二十萬元保證金予被上訴人二人；兩造原約定之租賃期限至九十二年九月三十日止，其於九十一年五月三十日起即以電話及存證信函通知被上訴人將於同年六月三十日提前終止租約之事實，業據其於原審提出房屋租賃契約書及臺北長春路郵局第一五０九號、第一五七四號、第一六七七號、第一六七八號存證信函各一份為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人另主張：其已於九十一年六月三十日與被上訴人二人合意終止上述租賃契約，被上訴人等亦同意其於交還系爭房屋時，僅須就原審卷第五頁及第六頁所附協議書第二條所列四事項回復原狀等語，惟為被上訴人二人所否認，並以：其等並未同意上訴人就系爭房屋僅須完成前述協議書所列四項回復原狀工作後，即得提前終止租約，上訴人既未依約填平其在系爭房地內挖掘之修理溝，復未拆除該房屋內之一、二樓隔間，自無從請求返還保證金等語，資為抗辯。
五、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院著有八十三年度臺上字第二一０八號判例可資參照）。依據前揭判例意旨，本件上訴人須在兩造就系爭房屋之租賃關係已消滅，且其就該租賃契約並無債務不履行情事時，始得請求返還押租金二十萬元，從而本件應予審究者，厥為：（一）兩造間就系爭房屋所訂租賃契約是否因上訴人提前終止租約而消滅？（二）上開租賃關係倘已消滅，上訴人就該租賃契約有無債務不履行之情事？經查：
（一）上訴人主張兩造間就系爭房屋及其坐落基地之租賃關係，已合意提前於九十一年六月三十日終止一節，固為被上訴人二人所否認，然被上訴人乙○○、丁○○曾分別收受上訴人通知將於上開日期下午二時交還系爭房屋，請其二人屆時到場完成點交手續之存證信函，復分別於九十一年六月二十八日及三十日前往系爭房屋，並於原審卷第五頁及第六頁所附協議書上簽名之事實，為其二人所自認，且有上訴人提出之存證信函及協議書二份附原審卷足憑，自堪信為真實。又證人即上訴人公司於臺中所設工廠之負責人唐英輝於本院九十一年五月六日準備期日證稱：被上訴人乙○○於九十一年六月二十八日至系爭房屋現場，並閱覽協議書認為無誤後，在其上簽名；至被上訴人丁○○在同年月三十日下午二時許到達系爭房屋後，依協議書內容逐項查看，確定上訴人已將協議書中所列四項復原工作完成，始在協議書上簽名等語，可見被上訴人二人均於詳閱協議書之內容後始簽名於其上，其中被上訴人丁○○於簽名前，更就協議書中所列上訴人應回復原狀之事項逐一清點確認，倘其二人未同意上訴人提前終止系爭房屋之租賃契約，何須於兩造原訂租期於九十二年九月三十日屆滿前一年餘，即親至系爭房屋現場，並檢查上訴人就系爭房屋回復原狀之情事，以配合上訴人履行返還租賃物義務？再徵諸原審卷所附上述二份協議書第三條均約明「雙方同意於九十一年六月三十日下午二時於租賃房屋履行點交手續。乙方（按即上訴人，以下同）屆時無須負保管租賃房屋之責任」，被上訴人乙○○就該約款未表示任何異議即在原審卷第六頁所附協議書上簽名，至被上訴人丁○○於簽署原審卷第五頁所附協議書時，雖將其中第一條「甲方（按即被上訴人，以下同）同意乙方終止租約」、第二條「甲方同意乙方除左列事項外，無須依原契約第四條第四款規定回復原狀」及第五條「本協議係原雙方訂立之房屋租賃契約之補充條款」等文字均予刪除，惟就上述第三條條文未作任何刪改，顯見其就上訴人於九十一年六月三十日將系爭房屋點交並解除保管責任一事亦予同意，此益徵被上訴人二人均已與上訴人達成由後者於前開日期交還租賃物並提前終止租賃契約之合意，被上訴人抗辯其等未同意上訴人提前終止租約等語，即非可採。
（二）兩造就系爭房屋之租賃關係既於九十一年六月三十日即因合意終止而告消滅，次應探究者，為上訴人已否依該租賃契約第四條第四款約定，履行回復原狀之義務。經查：
１、上訴人主張：兩造約定，其僅須依原審卷第五頁及第六頁所附協議書第二條所定：「甲方（按即被上訴人）同意乙方（按即上訴人）除左列事項外，無須依原契約第四條第四款規定回復原狀：①大捲門側外下角烤漆鐵皮凹須修護（復原）②冷氣孔復原③地面須打掃清潔，保養溝須覆蓋④廁所外側有黑漆字須消除並清潔」，完成該四項約定之工作，即屬已履行回復原狀之義務等情，為被上訴人所否認，並以：該二份協議書並未由上訴人簽名，且其內容業經被上訴人丁○○大幅刪改，自不生效力，上訴人就系爭房屋應負之回復原狀義務，非僅止於該協議書第二條所列之四事項，其尚應填平系爭房屋內之保養溝及拆除其內之一、二樓隔間，使系爭房屋回復為自由空間等語置辯。經查，證人唐英輝於本院前揭準備期日另證稱：上訴人向被上訴人承租系爭房屋後，發現該房屋附近有煉油及煉鋼之工廠大量排放黑煙，有危及員工健康之虞，遂以存證信函通知被上訴人於九十一年六月三十日提前終止租約，被上訴人二人同意上訴人完成原審卷所附二份協議書第二條記載之四項回復原狀工作後，即可終止租約，兩造並未另約定：上訴人應將系爭房屋內之保養溝填平，另將一、二樓隔間拆除，且上訴人已將該協議書上所列之四項回復原狀工作履行完畢等語，則被上訴人抗辯其等並未同意上訴人免就系爭房屋內之保養溝及一、二樓隔間回復原狀等語是否屬實，即值存疑。又被上訴人二人對於前述二份協議書上之簽名均為其等親筆所為一事俱無爭執，已如前述，被上訴人乙○○於本院準備期日雖另抗辯稱：其於九十一年六月二十八日至系爭房屋後，因有事急欲離開，遂匆忙在原審卷第六頁所附協議書上簽名，其並未同意上訴人無須就系爭房屋之保養溝及一、二樓隔間回復原狀等語，然前引協議書第二條約款，明確記載被上訴人等同意上訴人就系爭房屋得只就該條款所載事項負回復原狀義務，該被上訴人倘有異議，大可拒絕簽名，惟其在閱畢該協議書後，對其內容不加任何修改即予簽名，自應認其已認可該協議書內所有約款，由此足見其已同意上訴人就系爭房屋免就該協議書第二條所載四事項以外之變更負回復原狀義務。又被上訴人丁○○簽署之協議書第二條第三項後段約定，上訴人就系爭房屋內之保養溝僅須覆蓋即可，該被上訴人於簽署該份協議書時，復於第二條之上自行加註「乙方已完成①②③④（按此等數字即指該條所列上訴人應回復原狀之四事項）」等文字，顯見其認定上訴人就該保養溝應負之回復原狀義務，以覆蓋為已足，其所辯上訴人應將系爭房屋內之保養溝填平云云，顯與其於簽署協議書時之意思相互矛盾。再者，上訴人已於九十一年六月三十日將系爭房屋點交予被上訴人丁○○，該被上訴人亦於同日確認上訴人已就前述二份協議書第二條所列四事項回復原狀等情，有該二份協議書第三條約定及證人唐英輝前揭證詞可佐，若上訴人丁○○未同意上訴人僅須就該協議書所列舉事項負回復原狀義務，當無不於點交當日表明上訴人未履行回復租賃物原狀之義務，反逕在協議書上簽名之理，由此益徵其確實同意上訴人就系爭房屋之回復原狀工作，於其履行協議書第二條所載之四項工作後即告完成，則其事後再以上訴人未完成協議書第二條所未約定之填平保養溝及拆除一、二樓隔間等事項，指稱上訴人有債務不履行情事，自屬無據。
２、次查，上訴人另主張其已將前述二份協議書第二條所列四項回復原狀工作完成等情，雖為被上訴人所否認，被上訴人乙○○以：伊對於上訴人就該四項回復原狀工作處理之結果並不滿意，被上訴人丁○○則以：上訴人就協議書第二條所列四事項中之第一項已作修復，但未回復至原狀；就第二項係僅以烤漆板填補冷氣孔，並未回復成當初是整片烤漆板的情形等語，資為抗辯。然被上訴人丁○○於本院九十二年五月六日準備期日自陳：上訴人已依前述協議書第二條第三項及第四項約定，清掃系爭房屋之地面、於保養溝上覆蓋木質棧板，並已清除廁所外側之黑漆字等語，故上訴人已完成該協議書第二條第三項及第四項工作之事實，乃無庸置疑。又被上訴人丁○○簽署之協議書第二條明確記載：上訴人已完成該條文所列之四項工作，亦有原審卷第五頁所附該協議書供參，況該被上訴人於九十一年六月三十日在系爭房屋現場，逐一確認上訴人已完成該四項回復原狀工作後，始在協議書上簽名等語，復有證人唐英輝前揭證詞為憑，顯見該被上訴人係逐項檢查上訴人依該協議書第二條所定應負之回復原狀事項，確定上訴人已全數履行後始簽名於協議書上，足見上訴人主張其已完成該協議書上列舉之所有回復原狀工作等情，應堪信實，被上訴人二人前開抗辯，均非可採。
３、兩造就系爭房屋及其基地間之租賃關係既已消滅，上訴人復已依兩造間之約定就系爭房屋回復原狀，依據兩造所訂租賃契約第三條第二項約定：「保證金新臺幣貳拾萬元，於租賃期滿交還房屋時甲方（按即被上訴人）無條件返還乙方（按即上訴人）」，被上訴人二人自應返還上訴人於簽訂租約時支付之保證金。惟按連帶債務之成立，除負同一債務之數人，明示對於債權人各負全部之給付責任者外，以法律有特別規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。被上訴人二人既未於兩造所訂租賃契約之前述條文中，明示就該租賃關係消滅後應負之返還保證金債務，對於上訴人各負全部之給付責任，法律亦未規定租賃契約中之出租人對於承租人所負返還押租金債務應負連帶清償責任，則上訴人請求被上訴人二人應連帶返還保證金二十萬元部分，即屬於法無據。
六、綜上所述，上訴人主張兩造就系爭房屋所訂租賃契約，已因合意終止而消滅，上訴人復已依兩造間之協議，將原審卷第五頁及第六頁所附協議書第二條所列應回復原狀之項目履行完畢，且其別無其他租賃債務不履行之情事等語，足堪信為真實，被上訴人二人抗辯其等未同意上訴人終止租賃契約，且上訴人未將系爭房屋內之保養溝填平及一、二樓隔間拆除，不得請求其等返還租賃保證金等語，並非可採，揆諸前揭最高法院八十三年度臺上字第二一０八號判例意旨，被上訴人自應返還上訴人於訂約時交付之租賃保證金二十萬元。又上訴人為請求被上訴人履行此項義務，向本院聲請對被上訴人所發之本院九十一年度促字第五三九二八號支付命令，分別經被上訴人丁○○與乙○○於九十一年七月二十九日及三十日收受，有本院送達回證二件附原審卷第二十頁及第二十一頁可稽，依據民法二百二十九條第二項及第三項規定，其二人自斯時起，即應就返還保證金予上訴人之債務負遲延責任。從而，上訴人請求被上訴人二人給付二十萬元，及自九十一年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；至其請求被上訴人二人應連帶為上述給付部分，為無理由，應予駁回。又上訴人先位聲明之請求原因既有理由，其自無須就系爭房屋內之保養溝及一、二樓隔間負回復原狀義務或給付回復原狀所需費用，從而本院無庸就其備位聲明再為審酌，附此敘明。原審就上開應准許之部分，以上訴人與被上訴人丁○○簽訂之協議書第二條：該被上訴人同意上訴人無須就該協議書未列舉之事項回復原狀等文字，業經該被上訴人刪除，認上訴人未依兩造就系爭房屋所訂租賃契約第四條履行回復租賃物原狀之義務，為上訴人敗訴之判決，未就該份協議書之其他內容、另份被上訴人乙○○簽署之協議書及證人唐英輝之證言等證據加以審酌，尚有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官 林清鈞~B法 官 吳美蒼~B法 官 鍾啟煒右為正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日~B法院書記官