臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五八三號
上 訴 人 揚鐙建設股份有限公司法定代理人 丙 ○訴訟代理人 張和怡 律師複 代理人 甲○○ 住臺北被 上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司
住臺中法定代理人 戊○○ 住同右訴訟代理人 丁○○ 住同右右當事人間請求給付報酬費事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十五日本院臺中簡易庭九十一年度中簡字第一一七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
一、上訴人方面：㈠聲明：如主文所示。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
⒈原審以「依一般經驗法則，‧‧‧‧經仲介公司帶看，即已完成介紹，由購屋者
自行決定是否購買」之情形，乃在於仲介者與有意願購買之一方而言，而非可適用於本件委託賣方（即上訴人）與仲介者（即被上訴人）之間，因其正如原審判決書所言，賣方將委託銷售之房屋鑰匙交付予仲介公司，使仲介公司得隨時帶購屋者進入屋內，觀看屋內情況，於此情形下，究竟被帶看購屋者為何人，尚須仲介公司向委託賣方報告，而非未參與帶看行為之委託賣方所能得知，又一般仲介契約案例中，仲介公司必須向委託賣方告知有意願購買者為何人，甚或作成書面資料予委託賣方簽名確認，並代為聯絡、撮合價格，磋商簽訂買賣契約事宜，迨至買賣雙方簽訂正式之買賣契約後，其仲介公司所負之居間義務始算完成，方得謂符合經驗法則。而本件被上訴人從未提出證明是由其向上訴人報告有意購買者為何人？更未提出居間斡旋磋商之過程為何？磋商次數為何？及未成交之原因等證明，況且上訴人已否認被上訴人於委託買賣期間曾介紹乙○○向其購買房地等事實，自應由被上訴人負舉證責任。
⒉被上訴人於原審所提出之證據充其量僅能證明上訴人與乙○○分別有委託被上訴
人之事實，但並不能證明被上訴人有介紹乙○○予上訴人之事實，且被上訴人復未提出其他證據證明「介紹」、「居間斡旋」之事實，原審反令上訴人負舉證責任，顯有違法。
㈢證據：援用原審之立證方法。並聲請訊問證人程瑞祥。
二、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序到庭所為之聲明及陳述略為：
㈠聲明：駁回上訴。
㈡陳述：與原審判決書所載者相同茲予引用。
㈢證據：援用原審之立證方法。提出蔡皓旻之基本資料一紙為證。
理 由
一、本件被上訴人，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國九十年十月一日與被上訴人訂立專任委託契約書，委託被上訴人仲介銷售上訴人所有門牌號碼臺中縣○○鄉○○街○○○號房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），委託期間自九十年十月一日起至同年十二月一日止，委託價額原為新臺幣（下同）六百五十萬元，嗣於九十年十一月十七日變更為五百九十萬元。被上訴人已於九十年十一月二十日尋獲買主乙○○，願意以五百五十萬元向上訴人要約購買系爭房地，幾經被上訴人居間斡旋，上訴人與乙○○並未達成買賣合意。惟被上訴人於九十一年三月七日調閱系爭房地謄本後赫然發現，上訴人二人間就系爭房地已於九十年十二月六日為買賣移轉行為，爰依兩造間所簽訂之專任委託契約書第十條第三項第三款約定，請求上訴人給付二十一萬三千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人則以：被上訴人未曾介紹乙○○予上訴人認識，且上訴人亦不知道乙○○為被上訴人所接洽之買方客戶等語資為抗辯。
三、經查，被上訴人主張上訴人委託其仲介銷售系爭房地，委託期間自九十年十月一日起至同年十二月一日止，委託價格原為六百五十萬元，嗣於九十年十一月十七日變更為五百九十萬元。被上訴人已於九十年十一月二十日尋獲買主乙○○，以五百五十萬元要約購買系爭房地之事實，業據其提出專任委託契約書、契約內容變更合意、不動產購買要約書等件為證，復為上訴人所不爭執，此部分事實，堪信為真實。又被上訴人主張委託期間內曾介紹上訴人乙○○向上訴人購買系爭房地之事實，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項定有明文，經查，被上訴人對於其受上訴人委託仲介銷售系爭房地，有介紹乙○○予上訴人乙節，迭經上訴人及乙○○於原審所否認，且乙○○於原審更陳稱：原告公司之張珈華並沒有帶我去看過房子，他只跟我說地址，房子是我自己去看的等語，而被上訴人所提出之專任委託契約書亦僅關於上訴人委託被上訴人仲介銷售之證明；關於不動產購買要約書更僅是乙○○委託被上訴人購買房地之證明，均難認為被上訴人確實有介紹乙○○予上訴人，另訊據被上訴人公司處理本件仲介買賣之承辦員之科店主管程瑞祥到庭證稱：一般我們是委託的賣方先來找我們，等我們找到委託買方的時候，我們會帶委託買方去看房子。我們所簽的不動產購買要約書，是在委託買方看完房子之後而且確認有買的意思之後才簽的，時間長短是要看買方決定的情形，委託買方看完房子之後，只要有人看房子，我們就會做業務報告書，但是公司並沒有強制一定要做，可是一般都會作，但是只有確定要買的時候，就要回報公司，系爭房地買賣時，我是被上訴人公司豐原店的店長，當時我有要求他們要做紀錄，我每個禮拜檢查一次，檢查結果大部分都會做，很少沒有做等語，然查，本件被上訴人卻始終未能提出曾帶乙○○看房子之所作之紀錄到院，又證人程瑞祥雖另證稱：我有拿不動產購買要約書兩次給委託賣方（即上訴人）看，總共去了臺北三次，兩次有遇到人，一次沒有遇到人，而且是我拿不動產購買要約書給賣方看後，委託賣方才出具契約內容變更書，價格才降為五百九十萬元等語，被上訴人與乙○○所簽立之不動產購買要約書係九十年十二月十九日所書立，而契約內容變更合意書同意將買賣價格降為五百九十萬元，卻是於同年十一月十七日，顯與證人程瑞祥所述不符，雖證人程瑞祥事後經上訴人訴訟代理人質問後翻稱：本件買方還沒有寫不動產購買要約書的時候，我們就已經在談價格，這件買方有意思要買，但是還沒有寫不動產購買要約書，雖然有買的意願，但是價格有價差，所以我們直接上台北跟賣方談這件事情，告訴賣方有價差，所以賣方就寫契約變更書，寫完之後我們回臺中才找買方，請他確認填寫不動產購買要約書，所以時間顛倒。當時買方填寫的價格跟賣方最後變更的價還是有價差，所以買賣沒有談成等語，然對乙○○所要求購買之價格為五百五十萬元，與上訴人同意降價為五百九十萬元，二者之間既然尚有價差，為何仍然倒填日期填寫同意降價為五百九十萬元之契約內容變更合意書乙節，復未提出合理之解釋，而就不動產要約書究係拿給上訴人公司何人查看，證人程瑞祥更以：「只知道是上訴人公司的人，因為時間太久，所以名字我忘記了。地點是在被授權人開的餐廳。時間是何時，我忘記了」等語稱之，茲審酌證人程瑞祥目前仍受僱於被上訴人公司擔任加盟事務處業務處長職務，所為之證詞，自有偏頗之嫌，難期客觀，故尚不能據此為有利於被上訴人之證據。此外，被上訴人對於有介紹乙○○予上訴人乙節，復未能舉證以實其說，其主張自非可採。
五、按兩造間之專任委託契約書第十條第三項第三款約定：賣方於委託期間屆滿後二個月內與太平洋（即被上訴人）曾介紹之買方或其配偶、二親等內之親屬成交者，賣方仍應依委託價格百分之四計算之服務報酬，查本件被上訴人既不能證明曾介紹乙○○予上訴人乙節，上訴人即無依據該約定給付被上訴人委託價格百分之四計算之服務報酬之義務，從而，被上訴人本於專任委託契約書之上開約定請求上訴人給付仲介報酬為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失其依附，應併予駁回。原審判命上訴人給付二十三萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十五 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 李悌愷~B法 官 許石慶右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十九 日~B法院書記官