臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字第六○號
上訴人即被上訴人 上能建設開發股份有限公司法定代理人 丁○○上訴人即被上訴人 乙○○共同訴訟代理人 甲○○上訴人即被上訴人 丙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年十二月五日本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三○六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決不利於丙○○部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分上能建設開發股份有限公司、乙○○在第一審之訴駁回。
上能建設開發股份有限公司、乙○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上能建設開發股份有限公司、乙○○負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人上能建設開發股份有限公司、乙○○（以下簡稱上能建設公司、乙○○）方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上能建設公司、乙○○部分廢棄。
㈡右廢棄部分，上訴人即被上訴人丙○○（以下簡稱丙○○）應再給付上能建設
公司、乙○○新台幣（下同）十三萬五千五百二十五元及自民國（下同）九十年十月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：㈠上能建設公司、乙○○所興建「心的國度十四層住宅大廈」之共同使用部分並
非僅有四三七三建號而已，該四三七三建號部分，僅係各樓層電梯間、梯間玄關、通往各戶之公共走道和該樓面左右兩支公共樓梯、以及一樓開放空間之面積範圍，該大廈尚有其他公共使用部分如升降機械道之緩衝基坑、機械室、電器室、蓄水池、化糞池和法定防空避難空間等必要公共設施係設於地下二樓即四二六一建號內，顯見該大廈地下二樓非僅供為「停車位」使用，原審判決認丙○○所取得地下二樓即四二六一建號之應有部分部分係屬「停車位」，不算入房地公共使用面積中，顯有違誤。
㈡再該大廈地下二樓四二六一建號，依建築法規與一般社會常情，內附有防空避
難設備空間之規劃在內，而依建築技術規則精要第一百四十二條第二款之規定，並有附建於避難設備面積內依法有升降機道之緩衝基坑等固定設備安置於內，其面積不得超過附建避難設備面積四分之一，則該四二六一建號面積內至少應有四分之一範圍之固定設備所占面積必須由該大廈全體住戶共同持有方屬合理，基上，則該大廈地下二樓四二六一建號內只需區劃專用機械停車台所需停車位空間外，尚有供該大廈全體住戶公共使用部分之作為共用應設固定設備所占四分之一必要面積、及留設之防空避難處所。從而，丙○○雖購買機械車台停車位，則其不僅需負擔專用機械車台停車位面積外，並需負擔四二六一建號內所占公共使用部分之應有部分面積。
㈢另依兩造買賣合約書第四條「公共設施」第二款所述：「地下二層面積除法定
防空避難空間（即含空調、消防機械室、發電室、走道、辦公室）由本大樓住戶全體共同持分外，停車位（含法定）面積由單位承購戶取得共同持分產權．
．．」，亦明示地下二樓面積共區分為二部分，一部分係全體住戶共同持有之固定設備所占面積及防空避難空間，不問是否購買地下二樓停車位，均需就此部分分擔應有部分面積，另一部分則係購買停車位住戶之專用部分，丙○○主張其所取得地下二樓四二六一建號之應有部分均屬停車位之面積，顯非事實。
㈣丙○○所購機械停車台車位因係上、下二層之車位，該車位寬二．二公尺、長
五．五公尺，所占面積計六．○五平方公尺（二．二Ⅹ五．五／二＝六．○五），亦即一．八三坪，依兩造契約所定，丙○○所購房屋坪數合計二八．四一坪，而依權狀記載，丙○○所取得之建物面積計有：①建號四三○一號（含四三七三建號共用持分）八四．七六平方公尺②四二六一建號持分一五．五三平方公尺，合計一○○．二九平方公尺，換算為三○．三三平方公尺，扣除丙○○所購機械車台停車位之一．八三坪後，尚有二八．五坪，上能建設公司、乙○○交付予丙○○之建物面積並無短少。至於丙○○所取得之二八．五坪中，扣除四三○一建號（含四三七三建號共用持分）之二五．六四坪（即八四．七六平方公尺）後，仍有二．八六坪，該部分面積即為丙○○依法應負擔四二六一建號內上揭固定設備位置與防空避難處所等共用部分之應有部分，此為全體住戶均需分擔之面積，丙○○自無無須分擔之理。
㈤丙○○之被繼承人陳麗君購買系爭房地之價金計算，係以房地總價格計算，土
地價格為總價格百分之六十五，房屋價格則以總價格百分之三十五計算，當時計算每坪之價格均是含房屋及土地兩部分在內。
㈥綜上，原審未為詳查，遽認該大廈地下二樓四二六一建號部分全為停車位面積，而不予計入丙○○所取得建物面積內，實有誤斷。
三、證據：援用原審之立證方法外，另提出建號四二六一號建物登記簿謄本為證。
乙、上訴人即被上訴人丙○○方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：丙○○之被繼承人陳麗君所購買坐落台中市○○路○○○號「心的國度十四層住宅大廈」編號四樓之七房地，含停車位總價為新台幣四百七十三萬元，購買坪數為二八．四一坪，扣掉停車位七十四萬元，換算每坪房屋加土地之價格大約為每坪十四萬元，上能建設公司、乙○○所交付房屋坪屬短少二．七七坪，扣除容許誤差值後，房屋坪數仍有短少，而房屋坪數短少土地之應有部分自亦有短少，故上能建設公司、乙○○短少交付之坪數價值，應依房屋加土地之每坪價值計算找補，方屬公平。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上能建設公司、乙○○起訴主張：訴外人即丙○○之被繼承人陳麗君於八十年七月七日向上能建設公司、乙○○購買坐落台中市○○路○○○號「心的國度十四層住宅大廈」編號四樓之七房地一戶，上能建設公司、乙○○已於八十三年一月二十日將面積合計為三○．三三坪之系爭房地所有權移轉登記予陳麗君，然陳麗君卻尚積欠二十四萬元價款未付，而系爭房地已由丙○○繼承，並於八十五年十一月二十二日辦妥登記，丙○○自亦應繼承清償系爭房地價款之債務，爰依買賣契約及繼承之法律關係，請求丙○○給付價金二十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年十月十二日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、丙○○則以：上能建設公司、乙○○所交付之系爭房地僅二五．六四坪，地下二樓之應有部分係停車位之應有部分，乃陳麗君以另買賣契約所買受，該部分面積不能計入系爭房房之面積中，經扣除地下二樓停車位之面積後，上能建設公司、乙○○移轉於陳麗君之坪數不足三坪多，依買賣契約之約定，上能建設公司、乙○○尚需找補價款予丙○○，兩相抵銷後，丙○○無再給付價金之義務等語，資為抗辯。
三、上能建設公司、乙○○主張訴外人陳麗君於八十年七月七日向上能建設公司、乙○○購買坐落台中市○○路○○○號「心的國度十四層住宅大廈」編號四樓之七房地一戶，上能建設公司、乙○○已於八十三年一月二十日移轉房地所有權予陳麗君，陳麗君尚積欠二十四萬元價款未付，而系爭房地已由丙○○繼承，並於八十五年十一月二十二日辦妥繼承登記之事實，為丙○○所不爭執，並有上能建設公司、乙○○所提出之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣合約書、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、土地登記簿謄本、建物登記謄本、預收房屋明細、簽呈等在卷可資為證，堪信上能建設公司、乙○○之上開主張為真實。
四、上能建設公司、乙○○主張移轉予訴外人陳麗君之房地坪數，含地下二樓（即建號四二六一號）計達三○．三三坪，該四二六一建號包含有全體住戶應分攤之公共設施在內，不應自系爭房地面積中扣除，丙○○則抗辯地下二樓停車位係陳麗君以另買賣契約所買受，不得計入系爭房地之面積中，經扣除地下二樓應有部分面積後，上能建設公司、乙○○所移轉予陳麗君之系爭房屋坪數不足三坪多等語。是本件兩造爭執之焦點乃上能建設公司、乙○○所移轉予陳麗君之第四二六一建號應有部分是否應計入系爭房地面積中計算，亦即上能建設公司、乙○○所移轉予陳麗君之房地面積是否已達契約約定面積。經查：
㈠依上能建設公司與陳麗君所訂預定房屋買賣契約書第一條之約定：「第一條：房
屋標示一、本房屋坐落．．．．，定名為『新（心）的國度』暫編第四庚號計壹戶銷售坪數約貳拾捌點肆壹坪。二、上開坪數係包括主建物面積、附屬建物、公共設施分攤之坪數在內之公共面積、受益面積、陽台面積、使用權面積等。．．．」、第五條約定「公共設施除本約第一條所標示房屋外，雙方同意左列房屋及設施，應依如下約定：⑴地下二樓為汽車停車場兼防空避難室之用。停車位須另行購買，其所有權歸屬購買者，取得持分共有權狀。承購戶應加簽訂『停車位買賣契約書』。．．．」、預購車位買賣契約書第一條約定「買賣車位標示．．．．『新（心）的國度』地下第二層停車位壹單位，即乙方所編訂之地下第貳號車位（產權憑證，依地政機關發給之地下層建築物所有權狀持分共有）。」及乙○○與陳麗君間土地預定買賣契約書第一、二條之約定：「．．．甲方購買之正確面積，為甲方承買之『新（心）的國度』第肆樓暫編第庚號計壹戶之房屋基地．．．」、「雙方同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽台及公共面積等分攤之坪數，即等於本約所載之面積．．．」等約定以觀，可知上能建設公司、乙○○所銷售之系爭房地面積並不包括地下二樓停車位部分之面積在內，且明確將地下二樓停車位部分之面積排除於房地面積外而另行計算，系爭房地之面積僅包括主建物面積、附屬建物、公共設施分攤之坪數在內之公共面積、受益面積、陽台面積、使用權面積在內，並不包括陳麗君所購地下二樓停車場部分之應有部分面積在內，應屬無疑。
㈡上能建設公司、乙○○雖以該「心的國度十四層住宅大廈」地下二樓除停車場外
，並包括有附建於避難設備面積內之升降機道之緩衝基坑等固定設備及防空避難空間，該固定設備及避難空間亦屬大樓住戶全體之共同使用部分，不問是否購買地下二樓停車位，均需就此部分分擔應有部分面積，而主張上能建設公司、乙○○移轉予陳麗君之房地面積中，僅能扣除停車位本體所占面積之亦即一．八三坪，其餘面積仍應列入系爭房地面積中計算。然查，上能建設公司、乙○○移轉予陳麗君之系爭房屋主建物建號為台中市○區○○段○○○○號，其共同使用部分僅有同段四三七三建號，並不包括同段四二六一建號在內，且該四二六一號建號於登記上非但無係該四○三一建號建物共同使用部分之記載，反記載該四二六一建號之共同使用部分亦係四三七三建號，有建物登記簿謄本、建築改良物所有權狀附卷可稽，已難認該四二六一建號亦屬大樓住戶全體之共同使用部分。再觀諸該四二六一建號之建物登記謄本所示，該四二六一建號之用途，係僅供為辦公室、停車空間、避難室使用，並無上能建設公司、乙○○所稱之固定設備在內，而上能建設公司、乙○○亦自認該四二六一建號係停車空間「兼」防空避難室使用，亦即該空間除機械式停車位等固著無法移動之設備外，其餘空間乃同時兼有停車及避難二以上用途，而陳麗君購買機械式停車位，除停車位本體外，欲進出停放車輛自亦需使用該地下二樓之車道等空間方能為之，該車道等空間部分自亦在陳麗君購買停車位之範圍內，該停車位之應有部分既係陳麗君以另買賣契約所購入，不得計入系爭系爭房地之面積中計算復如前述，則計算上能建設公司、乙○○移轉予陳麗君之系爭房地面積時，自應將該地下二樓停車場部分之應有部分（即四二六一建號應有部分）予以扣除，上能建設公司、乙○○主張四二六一建號亦有共同使用部分在內，僅能扣除停車位本體之面積，其餘應有部分面積仍應計入系爭房地之面積中，則就已列計在停車位購買人購買範圍內之車道等兼作避難空間部分，如再列計為全體住戶所共有，就購買停車位者而言，該兼有二以上用途部分即屬重複計算，顯屬不公，上能建設公司、乙○○之上揭主張洵不足採。㈢再乙○○與陳麗君間於土地預定買賣契約書第一、二條係約定：「．．．甲方購
買之正確面積，為甲方承買之『新（心）的國度』第肆樓暫編第庚號計壹戶之房屋基地．．．」、「雙方同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽台及公共面積等分攤之坪數，即等於本約所載之面積．．．」，已如前述，顯見乙○○應移轉予陳麗君之土地應有部分係按上能建設公司移轉予陳麗君之建物面積計算，建物面積如有短少，土地應有部分之面積自亦相對減少，而系爭房地買賣時，雖分別訂立房屋及土地之買賣契約，而價金實際上係以房屋及土地之價格合併計算出每坪單價，為兩造所不爭執，則於移轉之房地面積誤差超逾百分之二而需補償價金時，自應依房屋加土地之每坪價值計算找補，方屬公平。本件上能建設公司移轉予陳麗君之系爭房屋建物面積應扣除地下二樓應有部分面積，亦已詳如前述，經扣除後，上能建設公司移轉予陳麗君之建物面積僅八四．七六平方公尺，折合
二五．六四坪，較買賣契約所二八．四一坪計短少二．七七坪，其短少之坪數已逾百分之二，則丙○○抗辯上能建設公司、乙○○尚應補償房屋及土地面積短少之價金，即屬有據，依系爭房屋及土地合併計算之每坪單價，上能建設公司、乙○○所應找補予陳麗君之價金已逾二十四萬元，丙○○主張以上能建設公司、乙○○應補償之金額與陳麗君未付之二十四萬元價金抵銷，亦有理由，從而，丙○○抗辯其無再為給付價金之義務，洵屬有據。
五、綜據上述，上能建設公司、乙○○移轉予陳麗娟之系爭房地面積既有短少，且其短少已逾百分之二，依約應補償價金予陳麗君，且其應補償之金額已逾二十四萬元，則陳麗君固尚有二十四萬元價金未付，既經陳麗君之繼承人丙○○主張抵銷，且其抵銷之主張復符民法有關抵銷之規定，則上能建設公司、乙○○之價金給付請求權已因抵銷而消滅，其請求丙○○給付價金即屬無據，原審就上能建設公司、乙○○移轉予陳麗君之房地短少面積部分，未依房地合併計算之每坪單價計算上能建設公司、乙○○應補償之金額，僅依房屋單價計算應補償之金額，而命丙○○應給付上能建設公司、乙○○十萬四千四百七十五元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年十月十二日）起之法定遲延利息，尚有未洽，則丙○○上訴請求廢棄原判決改判，即有理由，應予准許；至上能建設公司、乙○○上訴指摘原判決駁回其請求丙○○給付十三萬五千五百二十五元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息部分為不當，請求廢棄改判則無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件丙○○之上訴為有理由，上能建設公司、乙○○之上訴則無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十一 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官 呂麗玉~B法 官 呂麗玉~B法 官 呂麗玉右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附記二不得上訴。
附記三如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（上訴僅得以判決適用法規顯有錯誤為理由，並按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十三 日~B法院書記官 錢 燕