臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第一一六九號
原 告 辛○○
戊○○丁○○丙○○庚○○兼右四人訴訟代理人 乙○○ 住台中被 告 己○○ 住台中訴訟代理人 甲○○ 律師右當事人間增減租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告承租坐落台中縣○○鎮○○段沙鹿小段一九０之一地號土地之年租金自民國九十一年起調整為新台幣（下同）九十六萬八千零一十九元。
二、陳述：
（一）坐落台中縣○○鎮○○段沙鹿小段一九０之一地號土地為原告及其他共有人所共有。被告向原告戊○○承租該地興建房屋使用，迨至九十年止，被告除每年給付六千六百六十六元外，並代為繳納地價稅每年二萬四千六百六十六元，合計每年租金為三萬一千三百三十二元。惟該土地位處台中縣沙鹿鎮最繁華之鎮市中心內之商業區，地目早已變更為建地，其公告現值已提高為每平方公尺三萬九千元，價值顯著增值，而被告仍依當初農地價值給付租金，顯不相當，屢經原告請求增加租金，被告均置之不理，嗣沙鹿鎮調解委員會調解亦調解不成立。爰依民法第四百四十二條規定提起本訴。
（二）本件租金給付方式為每屆滿一年給付一次，被告之父陳雲霓承租土地後，未經出租人同意擅自出售地上物並轉租王吉元、王仁份、王秀紡、陳月梅、吳翠娥、莊素絹等六人使用，並以所有人地位收取租金圖利，被告每月收取租金二萬八千元。
（三）系爭土地雖經劃定廣場或道路用地，然在未徵收前，仍為沙鹿鎮城市中心之商業區土地，隨城市繁榮發展，而成為繁華商圈內之用地，其增值非因被告投入勞力金錢所致。
（四）當初僅原告戊○○將系爭土地出租予被告，並收取租金，未得全體共有人同意。
（五）系爭土地面積為四百一十平方公尺，原告應有部分面積為二四八．二一平方公尺，以每平方公尺三萬九千元，並按年息百分之十計算，應調升金額為每年九十六萬八千零一十九元（２４８．２１平方公尺ｘ３９０００元ｘ１０％＝９６８０１９元）。
三、證據：提出土地登記謄本一份、存證信函一份、調解不成立證明書一份、照片四張為證，並聲請囑託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定系爭土地市價。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭土地為原告與其他共有人所共有，原告得否代位其他共有人請求增加租金，容有爭議。
（二）系爭土地於土地總登記，係屬原告戊○○所有，當時為不毛之地，三十五年間，被告之父陳雲霓以每年一百五十台斤之稻穀為對價，向戊○○承租，未定租賃期限，作為鴨孵寮之用，而以當時農會公告之穀價折合現金，支付租金，每年年初一次繳清當年度之租金，並約定地價稅由被告負責繳納，三十六年六月一日政府辦理地籍總登記，將系爭土地分別編定○○○鎮○○段沙鹿小段一九０之一及一九０之十地號，而以戊○○、辛○○及其他原告之前手名義登記為所有權人，但土地不定期租賃契約，仍繼續存在。
（三）被告先父承租系爭土地後，在該土地上搭蓋等面積、同形式之鴨仔孵育寮六間，後因當地社會形態改變，鴨仔孵育寮已不容於該地居民，此時先後有訴外人王吉元、王仁份、王秀紡、陳月梅、吳翠娥、莊素絹等六人，向被告先父購買孵鴨寮，基地部分由各該承買人向代表共有人之戊○○，表達繼續承租之意思，並獲得同意。嗣後每年租金均由被告向各孵鴨寮之購買人收齊後，再交由原告陳金慓或辛○○代表收受，被告並未收取高額租金圖利。惟自承租以來，租金已多次社會發展情形調漲，至今已漲至每年租金以稻穀一千台斤折算現金支付。
（四）被告承租系爭土地伊始，該地為不毛之地，數十年來經被告施以勞力並支出有益費用，因而增加系爭土地之價值。然時移勢易，系爭土地因台中港區都市計畫劃定為廣場用地或道路用地，而致土地效用貶損，地上物使用經年破損，礙於法令而不得修補，非如原告所謂「‧‧位處沙鹿鎮最繁華鎮市中心內之商業區‧‧‧」等情堪與比擬。
（五）土地法第九十七條第一項所規定者，係建築房屋基地之法定最高租額，非謂租賃土地之地目變更為「建」後，承租人當然負有按該法定最高標準給付地租之義務，原告請求增加租金，難謂合理。
（六）系爭土地與同位於沙鹿火車站之國有地，前者為公共設施保留地、後者為第四種住宅區，二者均面臨相同寬度道路，而後者使用面積為一六０平方公尺，年租金僅為一千八百二十五元，系爭土地之租金顯已超越該國有地二十餘倍之鉅，自難謂系爭土地租金偏低。
（七）被告已在九十二年三月七日給付至九十二年三月七日止之租金。並分別將八十三年及九十二年租金提存，其餘租金由原告收取。
（八）原告就系爭土地之應有部分面積為九七．一八平方公尺，每平方公尺之申報地價為一萬二千一百六十元，故其總價為一百一十八萬一千七百零九元，依土地法第九十七條規定，房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價之年息百分之十為限，因地上房屋係被告所興建，又因承租之初，約定地價稅由被告繳交，參酌前一年之地租金額應以年息百分之二為適當，即年租金為二萬三千六百三十四元，至於地價稅仍由被告繳納。
三、證據：提出郵政匯款收據乙紙、土地使用分區證明書一紙、國有土地補償金計算表乙紙、存證信函六份、支票存根、五十二年地價稅繳款單、六十二年地價稅繳款單為證。
丙、本院依職權會同台中縣清水地政事務所勘驗現場並實施測量。理 由
一、原告主張坐落台中縣○○鎮○○段沙鹿小段一九０之一地號土地為原告及其他共有人所共有。被告向原告戊○○承租該地興建房屋使用，迨至九十年止，被告除每年給付六千六百六十六元外，並代為繳納地價稅每年二萬四千六百六十六元，合計每年租金為三萬一千三百三十二元。惟該土地位處台中縣沙鹿鎮最繁華之鎮市中心內之商業區，地目早已變更為建地，其公告現值已提高為每平方公尺三萬九千元，價值顯著增值，而被告仍依當初農地價值給付租金，顯不相當，屢經原告請求增加租金，被告均置之不理，嗣沙鹿鎮調解委員會調解亦調解不成立。爰依民法第四百四十二條規定，訴請判決如其訴之聲明。被告則辯稱系爭土地共有七人承租使用，只是以被告名義給付租金。被告並未收取高額租金圖利，惟自承租以來，租金已多次社會發展情形調漲，至今已漲至每年租金以稻穀一千台斤折算現金支付。被告承租系爭土地伊始，該地為不毛之地，數十年來經被告施以勞力並支出有益費用，因而增加系爭土地之價值。然時移勢易，系爭土地因台中港區都市計畫劃定為廣場用地或道路用地，而致土地效用貶損，地上物使用經年破損，礙於法令而不得修補，非如原告所謂「‧‧位處沙鹿鎮最繁華鎮市中心內之商業區‧‧‧」等情堪與比擬云云。
二、原告主張系爭一九０－一地號土地為渠等及其他共有人所有，業據提出土地登記謄本為證，復為被告所不爭執，應堪認為真正。原告就系爭一九０－一地號土地，請求增加租金，被告則以前詞為辯。是本件應審究者，乃原告得否請求增加系爭一九０－一地號土地之租金？
三、經查，原告陳稱：「當初只有戊○○將土地出租給己○○，但沒有經過全體共有人之同意，租金也都是由戊○○收取的」等語。被告於九十二年四月十日亦狀稱系爭土地於土地總登記前係原告戊○○所有，被告之父陳雲霓於三十五年間向戊○○承租，作為孵鴨寮之用，租金為每年稻穀一百五十台斤，每年年初一次繳清當年度之現金，以當時農會公告之穀價折合現金給付，並約定地價稅由被告每年向政府繳納。另被告亦稱：「都是戊○○與我們接洽的，也是戊○○將土地租給我們的」等語（九十二年三月六日言詞辯論筆錄），嗣原告又於本院九十二年四月十日言詞辯論期日陳稱：「八十三年以前，被告也有寄匯票給戊○○，戊○○都有收下」等語，可見系爭土地之出租人應僅有原告戊○○一人。原告戊○○自無代位其他共有人請求增加租金之必要，被告辯稱系爭土地為原告與其他共有人所共有，原告得否代位其他共有人請求增加租金，容有爭議云云，即非可採。而原告辛○○、丁○○、丙○○、庚○○、乙○○既非出租人，則渠等請求增加租金，自屬無據，應予駁回。
四、被告另辯稱系爭土地有七人承租使用，固為原告所否認。惟查，被告之父陳雲霓於三十五年間向原告戊○○承租土地後，即在所承租土地興建孵鴨寮，嗣陸續將孵鴨寮出賣予訴外人王吉元、王仁份、王秀紡、陳月梅、吳翠娥、莊素絹等六人，迨至三十六年六月一日政府辦理地籍總登記，將系爭土地分別編定○○○鎮○○段沙鹿小段一九０之一及一九０之十等地號，但土地不定期租賃契約，仍繼續存在等情，為兩造不爭執之事實。而本院依職權會同台中縣清水地政事務所勘驗現場並實施測量結果，除被告仍占有使用系爭一九０－一地號土地如附圖所示Ｆ部分外，尚有他人經營之貴臨商行、梅林美食店及素食店占用系爭一九０－一地號土地，另有漢堡店、肉圓店及上開素食店占用一九０－一０地號土地，此有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽。參以原告所陳迨至九十年止，被告除每年給付六千六百六十六元外，並代為繳納地價稅每年二萬四千六百六十六元乙節，及其提出附卷之被告以匯票交付八十二年度租金所附寄之存證信函中載明「本人等自民國三十四年起，無訂期承租台端共有坐○○○鎮○○段沙鹿小段一九０－一等地號土地，其８２年應繳地租（稻谷）每一份折合現金新台幣壹仟壹佰壹拾壹元，計陸份為新台幣陸仟陸佰陸拾陸元，及應代為繳納８２年地價稅每一份新台幣肆仟壹佰拾壹元正，計陸份為新台幣貳萬肆仟陸佰陸拾陸元，．．．」等語，顯示原告戊○○向來收取之上開租金雖由被告交付，然實係分為六份（即由被告、王吉元、王秀紡、王仁份、陳月梅各負擔一份，吳翠娥、莊素絹共同負擔一份）由上開土地使用人交付被告後再轉交原告戊○○。據上，足認訴外人王吉元、王秀紡、王仁份、陳月梅、吳翠娥、莊素絹等人既係繼受被告之父占有使用系爭土地及一九０之一地號土地，且合併計算定額租金，而由渠等與被告平均分擔，且此既為原告戊○○所知悉並依例收受租金，顯然系爭一九０－一及一九０－一０土地係由被告及訴外人王吉元、王秀紡、王仁份、陳月梅、吳翠娥、莊素絹所共同承租，是被告辯稱系爭土地有七人承租使用乙節，自屬可採。準此，原告請求增加租金係變更原來法律效果之形成權之行使，對於所有承租人必須合一確定，故應對承租人全體起訴，其當事人始為適格。而原告戊○○僅對被告起訴請求增加租金，依上說明，其當事人即非適格。再者，本件租賃標的物既非僅系爭一九０－一地號土地，尚有一九０－一０地號土地，且租金自始即係合併定額計算，而非分別依各筆土地計算之，是其租賃標的亦屬不可分，自無僅就其中部分土地增加租金之理。原告戊○○請求就系爭一九０－一地號土地增加租金，即欠缺保護必要。綜上所述，原告戊○○依民法第四百四十二條請求增加租金，亦顯無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，核於本件判決結果無影響，爰不再逐一加以論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 許文碩右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十一 日~B法院書記官