臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第一三六號
原 告 丙○○
甲○○被 告 乙○○○○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：被告應返還原告新台幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應返還原告五十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
壹、先位聲明部分：㈠原告於民國九十年七月十二日與被告訂立不動產買賣契約，向被告購買坐落台中
縣太平市○○段四五一之一地號，面積二四六˙０八平方公尺土地（下稱系爭土地），原告並支付定金一百萬元；因原告係目前所經營之工廠廠房不敷使用而購地，故雙方明定：「並請建築師申請建築線及繪套圖，確實能建築後成立，若無法建築時，則定金無息退還」、「並能建築工業住宅，並能依廠登記為主」。
㈡原告於請建築師申請建築線後，始知該筆土地必須臨馬路退縮四米始能建築，即
不能正常建築使用，亦須於附條件下指定建築線，且退縮四米後原告即損失建築坪數，將導致無法達成契約預定目的之擴廠效用，原告簽約時若知此事即不致為簽約之意思表示。為此，原告曾與被告被告協商不成，因而於九十年十一月三十日委請律師發函，依民法第八十八條向被告明確表示撤銷購買土地之意思表示及請求返還定金，詎被告拒絕返還。
㈢兩造既有上開特約，系爭土地建築線須退縮四米，顯然無法建築達原告擴廠目的
之廠房，被告依約即應退還定金；又原告締約時善意無過失不知上開情事，依民法第八十八條「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」，原告應得撤銷買受之意思表示。茲再以起訴狀繕本之送達明確表示撤銷之意思表示。買賣契約既經撤銷，被告受領定金一百萬元即無法律上原因受有不當得利。
㈣綜上，先位聲明依買賣契約特約第三項及不當得利之法律關係請求被告返還定金一百萬元。
貳、備位聲明部分：㈠如認被告得沒收原告已繳交之買賣價金作為違約金時，則請求法院依民法第二百
五十二條酌減違約金。查上開違約金一百萬元，高達買賣價金九百十五萬元的百分之十˙九，依一般交易行情實屬過高。再者，原告亦非故意違約，實係系爭土地無法達到原告擴廠之要求。
㈡關於系爭買賣違約金以買賣價金百分之五（即四十五萬元）計算方屬合理。因此，被告應返還原告五十五萬元。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建築線指示申請書圖、指定建築線地籍圖、存證信函各乙件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
二、陳述：㈠買賣契約特約事項第三項約定：「定金由代書代管，並請建築師申請建築線及繪
套圖，確實能建築後成立，若無法建築時，則定金無息退還，若有建築線時，乙方應蓋同意書，並不得使甲方受任何損害」、「建築許可以台中縣政府建設課允許證，並建築工業住宅，並能依廠登記為主」，已清楚表明契約之內容與目的係以可否建築工業住宅及廠登為主，並無任何「不能正常建築使用」而致影響契約效力之記載。原告自不得執此否定契約之效力。
㈡按直轄市、縣 (市)( 局)主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線
。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市)( 局)主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。在依法公布尚未闢築或拓寬之道路線兩旁建造建築物，應依照直轄市、縣 (市)( 局)主管建築機關指定之建築線退讓。建築法第四十八條、第四十九條定有明文。此一退讓土地之規定並非系爭土地所獨有，而退讓之部分依法可作為法定空地，且原告既要建築工業住宅，當知悉工業區廠房建蔽率為百分之七十，本即無法百分之百建築，原告本於自由意願訂立契約，自必早已觀察、評估、審究該土地之相關資訊如位置、用途、法規、價格等詳，原告在請建築師申請建築線及繪套圖後，仍願於九十年九月三日交付定金，即不能諉稱不知建築法規。㈢況原告委託王紹述建築師向台中縣政府城鄉計劃課辦理申請建築線指示事宜，文
號為二一九０三六，已於八月六日自縣政府寄出，建築師亦於八月十四日下午取文，故原告應在八月十四、五日知悉退讓四米建築之事實，惟仍要求被告繳費申請土地複丈，雙方並於九月三日鑑界時均到場，原告並當場同意代書保管之定金交付予被告，自無所謂「簽約時若知此事即不致為意思表示」、「意思表示內容錯誤或表示行為錯誤」等問題。實係原告因美國九一一事件影響工廠訂單生意，無力支付價金，且改變擴廠計劃而不願購買土地。故原告既不履行買賣契約交付餘款之義務，依契約書第十條之約定，被告本得沒收已付定金作為違約金。再依民法第二百四十九條第二款規定，契約係因可歸責於付定金當事人之事由至不能履行時，該定金即不得請求返還。原告既出於自由意願約定以定金作為違約金，豈能事後以抽象無據之「依一般交易行情實屬過高」為由主張減少違約金？㈣又違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，
以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還（最高法院七十九年台上字第一九一五號判例參照），本件原告既以出於自由意願而為給付，法院核減違約金之職權即已消滅，原告請求酌減違約金即屬無據。況系爭約定係違約定金，其性質為最低損害賠償額之預定，一旦有債務不履行情事發生，債權人即得按約定數額請求給付，倘債務人主張違約定金與債權人實際損害顯相懸殊，而依民法第二百五十二條規定請求酌減違約金，應就債權人所受損害若干負舉證責任。再者，本件違約金並無過高情事，蓋台中市政府財政局標售市有非公用房地郵遞投標須知第十二條之二規定，投標人應繳保證金圍標售底價之一成，倘得標者不依規定繳納價款，其所繳保證金沒入公庫不予發還。足見政府機關標售土地時，亦以總價金一成為違約定金。再依一般民間土地買賣習慣，買受人皆交付出賣人總價款一成（或更多）之金額作為定金，並約定如不依約履行，不待催告願將已付定金全部沒收作為違約金，足見上開違約金並未過高。再者，不動產之價格常隨社會、經濟波動而異，倘買賣雙方任意違約而無稍作約束之機制，勢將使他方受重大之損害，故雙方多有定金即違約罰則之約定。本件兩造在九十年七月十二日簽約，如依一般買賣過戶程序，幾已完成所有流程，惟原告竟於九十年九月三日鑑界完畢後始願給付定金，且在九一一事件後藉故遲遲不給付第一期款，被告因而受有重大損失，並喪失其他締約機會。被告並支付土地仲介費十五萬元，並支付鑑界費用及委託代書代辦費用，損失重大。
㈤原告應係另向法院購買法拍屋之後，對於本件買賣反悔不買，且其所購之法拍屋也是退縮四米。
三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函、律師函、公司基本資料查詢表、建物登記謄本、台中市政府財政局標售市有非公用房地郵遞投標須知、房地委託代理契約書、鑑界規費及代辦費收據各乙件、買賣契約書及產權登記應備證明文件明細表二件、照片四紙為證。
理 由
一、原告主張：兩造於九十年七月十二日訂立不動產買賣契約，由原告向被告購買系爭土地，已支付定金一百萬元。惟原告委請建築師申請建築線後，始知該筆土地須臨馬路退縮四米指定建築線，不能供正常建築使用，且原告因此損失可建築面積，亦無法達成購地擴廠之契約預定效用，依買賣契約特約事項第三項「若無法建築時，則定金無息退還」之約定，被告即應返還上開定金，且原告若知上開建築線退縮四米之情形亦不為買受之意思表示，原告已依民法第八十八條「表意人若知其事即不為意思表示即得撤銷意思表示」之規定撤銷上開意思表示，被告受領上開定金一百萬元係屬無法律上原因受有不當得利，故先位聲明依契約及不當得利之法律關係請求返還定金一百萬元；若認先位之訴無理由，則請求法院將上開違約金一百萬元減為四十五萬元，故備位聲明請求返還五十五萬元等語。被告則以：兩造買賣契約特約事項係關於系爭土地「不能興建工業住宅」及「辦理廠登」之約定，與建築線是否須退縮，或建築面積有無減少無關，且原告有委託建築師，且在鑑界確認面積後才付定金，顯然無錯誤可言，原告拒不依約履行，被告依契約第十條沒收定金自無不合，違約金亦無過高等語。
二、本件兩造訂立不動產買賣契約，約定原告向被告購買系爭土地，總價九百十五萬元，已依約交付一百萬元作為定金，系爭土地經台中縣政府指定自道路之境界線退縮四米為建築線，原告曾在九十年十月二十日以存證信函被告促被告前來協商等情為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本、建築線指示申請書圖、指定建築線地籍圖、存證信函各乙件可參，自堪信真實。原告先位之訴既以上開建築線須退縮四米，係買賣契約特約（附註３）所定應返還定金之事由，並主張意思表示錯誤等語，本院爰就⑴兩造上開約定及⑵意思表示錯誤二部分審酌於下：
㈠按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意
（民法第九十八條、最高法院十八年上字第一七二七號判例參照）。查兩造買賣契約書第三條約定：「立本契約即日甲方交付乙方新台幣一百萬元為定金，經乙方收訖。於契約履行時，定金作為給付價款之一部。餘款付款方法如左：第一次付款：於建築線及繪套圖畢及可建築並不影響「廠登」登記後，甲方（指原告）付乙方（指被告）二百萬元，乙方提供過戶資料。第二次付款：... 甲方付乙方二百萬元。第三次付款：... 甲方付乙方四百十五萬元。」又附註３約定：「訂金由代書代管，並請建築師申請建築線及繪套圖，確實能建築後成立，若無法建築時，則訂金無息退還，若有建築線時，乙方應蓋同意書，並不得使甲方受任何損害」附註６約定：「建築許可以台中縣政府建設課允許證，並建築工業住宅，並能依廠登記為主」等語。足見兩造上開約定，係指系爭土地須能依法申請指定建築線，並興建工業住宅及辦理工廠登記而言，上開附註３，係指買受人（即原告）所付定金暫由代書保管，倘系爭土地能依法指定建築線，即由代書交予出賣人（即被告），若無法指定建築線，買受人即無支付價金之義務，並得向代書取回定金而言。查系爭土地業經台中縣政府指定建築線，既如前述，原告復於系爭土地經依法申請建築線後，依上開附註３之約定，通知代書交予上開買賣定金予被告，原告請求依該約定返還定金一百萬元並加計法定遲延利息云云，自屬無據。
㈡次按表意人民法第八十八條之規定撤銷其意思表示，須有意思表示內容之錯誤，
或表意人雖有表示行為，惟不欲為意思表示，且可認為表意人若知其事情即不致為之而言。易言之，民法上所謂因錯誤而撤銷意思表示，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤而言，與為意思表示動機有錯誤之情形有別（民法第八十八條第一項、最高法院五十一年度台上字第三三一一號判例參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。原告主張系爭土地經主管機關指定建築線須退縮四米，即不能供正常之建築使用，且減少甚多建築面積云云，縱係屬實，亦屬原告是否意欲購買之主觀動機，而與首揭所述意思表示內容錯誤或表示行為錯誤有別，原告主張本件買賣係因錯誤而為意思表示，委無可採。是原告雖曾於本件起訴前及以本件起訴狀繕本之送達，通知被告以錯誤為由撤銷買賣之意思表示，即與民法第八十八條第一項規定之要件不合，不生意思表示撤銷之效力，兩造本件不動產買賣契約即未因原告之撤銷而視為自始無效；原告以意思表示經撤銷為由依不當得利之法律關係請求被告應返還所受領之定金一百萬元並加計法定遲延利息云云，自屬無據。
㈢綜據上述，原告先位之訴係買賣契約特約（附註３）及意思表示錯誤、不當得利之法律關係請求返還上開定金一百萬元及其利息，均屬無據，應予駁回。
三、原告先位之訴既經駁回，其請求備位之訴之解除條件即已成就，爰審酌於下：㈠按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文
。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院七十九年台上字第一九一五號判例參照）。
㈡查兩造上開契約約定系爭土地總價九百十五萬元，其付款方式為：「立本契約即
日甲方交付乙方新台幣一百萬元為定金，經乙方收訖。於契約履行時，定金作為給付價款之一部。餘款付款方法如左：第一次付款：於建築線及繪套圖畢及可建築並不影響『廠登』登記後，甲方（指原告）付乙方（指被告）二百萬元，乙方提供過戶資料。第二次付款：稅金核下，查無欠稅二日內，甲方付乙方二百萬元。第三次付款：移轉畢並同時以本標的物貸出款項後，甲方付乙方四百十五萬元。」（買賣契約書第三條）「甲方如不履行本契約交付餘款時，或因可歸責於甲方之事由，致不能如期交付餘款時，願將已付定金由乙方沒收作為違約金。」（買賣契約書第十條）上開約定，與國內一般不動產買賣之交易習慣相符，其數額與上開交易習慣亦大致相當，業據被告提出不動產買賣契約書二件及台中市政府財政局標售市有非公用房地郵遞投標須知足參。次查本件原告在九十年七月十二日與被告訂立買賣契約後，已在同年八月二日由建築師送件申請指定建築線及繪套圖，並在同年八月間經台中縣政府核准等情，為兩造所不爭執，並有上開建築線指示申請書圖及指定建築線地籍圖可按，惟原告並未依上開買賣契約第三條，於「建築線及繪套圖畢及可建築並不影響『廠登』登記後」，給付被告第一期價款二百萬元，惟被告則依約繳納鑑界費用申請鑑界複丈，且本件買賣定金一百萬元，亦在同年九月三日鑑界後始給付，參以，不動產買賣因深受土地坐落位置、使用目的、交通狀況、標的金額等諸多因素之影響，買賣機會之覓得暨買賣價格之高低，復常因社會政經情勢變動而異，買賣契約締結後，當事人之一方如恣意違約，因買方並非隨處可覓其他適宜之土地，賣方亦非隨時可洽得適當之買主，其損害通常非輕，故不動產之買賣契約，以買賣價金之一定成數作為定金，並買方約定違約時沒收已付定金作為違約金，賣方違約時則按定金數額賠償違約金，應屬適當。故本件斟酌上開不動產買賣之性質、兩造履行契約之程度及原告若能履行契約時，被告可得享受之利益，暨原告違約時，被告所受損害情形，因認為違約金並未過高。故原告請求依民法第二百五十二條酌減違約金云云，即屬無據。
㈢綜據上述，原告備位之訴請求酌減違約金，並按酌減後之違約金數額，請求返還已付定金五十五萬元及其利息，即屬無據，應予駁回。
四、從而，原告先位之訴以契約及意思表示經撤銷、不當得利之法律關係請求被告應返還所受領之定金一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其備位之訴請求酌減違約金及返還定金五十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，自應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘主張與舉證，經核均與本院前開認定無礙，爰不予一一論述，附此指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十三 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 林慧貞右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十四 日~B法院書記官