臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第二二一四號
原 告 乙○○兼法定代理人 甲○○右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：求為判決：㈠被告洸輝建設開發有限公司及被告甲○○應分別給付原告新台幣（下同）二十八萬及五十二萬元，並分別自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國（下同）八十九年六月九日向被告購買坐落台中市○○區○○段四三九之三地號土地內之「重慶翡翠」編號Ａ３之預售屋一戶及其坐落基地（下稱系爭房地），約定總價為八百萬元。
二、原告於締結前開合約前，受被告之受僱人即現場銷售人員陳勝昱之巧言誘騙，表示只要先在合約上簽約，倘日後不買或反悔，可辦理解除契約退還費用，原告因受被告銷售人員之煽動，以為先簽約可先挑好的方位之房子，亦可日後辦理解除契約，未設防心，即在陳勝昱指示下，在前開系爭房屋及土地預定買賣合約書上簽名、蓋章，並於同日由原告交付八十萬元價金予被告。原告於收到被告於九十年八月三十曰所寄發台中法院郵局存證信函第四二三四號之存證信函後，發現前述訂約行為係受詐欺而為意思表示，原告乃於九十一年六月十三日之起訴狀中表示撤銷系爭買賣契約之意思表示，並請求返還已交付之價金八十萬元。
三、原告攜回前開系爭房屋及土地預定買賣合約書後，方知係受陳勝昱之巧語迷惑，原告並未於簽約前將系爭房屋及土地預定買賣合約書攜回審閱五天以上，否則關於房屋及土地預定買賣合約書第四條第二款規定之「二、依前款規定，如買方逾期達五曰內仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應‧‧‧，雙方同意依第九條違約之處罰規定處理。」，上之「第九條」及第十六條第二款規定「二、買方違反第四條、第七條規定者，賣方得‧‧‧買賣雙方並得解除本契約」上之「第七條」為明顯錯誤，兩造未為會同確認更正並其附件六「建造執照影本」未附具於契約書上以為憑據，並再參酌系爭土地預定買賣合約書上附件四「土地委辦貸款委託書」上，僅在立委託書人：上有原告簽名及印文，惟未在「身分證字號」上填具等諸情節以觀，顯證當時簽立合約之狀況，確屬匆促所為。
四、系爭房屋預定買賣合約書第十六條違約處罰之約定及系爭土地預定買賣合約書第九條違約處理之約定，違約金竟以房地總價款百分之二十計算之金額，違反消費者文教基金會預售屋買賣契約書範本所規定房地總價款最高不得超過百分之十五之計算標準，有違平等互惠原則及負擔不相當之賠償責任，其定型化契約對原告顯失公平，且締約當時誘騙原告簽約，未讓原告先行審閱契約內容、未在契約內容附上建造執照影本、逕行變更付款期限，要求原告第一次即付款總價金百分之十即八十萬元，並強行要求原告自第四期至第七期一次付清等諸情節，其系爭買賣合約書之定型化契約條款顯有違誠信原則至為昭然，而被告片面要求原告一次給付百分之二十價金即八十萬元及一次付清第四期至第七期款項，顯不利原告之重大情節，依消費者保護法施行細則第十三條及第十四條規定，及消費者保護法第十二條之規定，前開系爭買賣合約之定型化契約應屬無效；被告即無法律上之原因而受有八十萬元之利益並致原告受有同額之損害，原告自得請求不當得利之返還。
五、又被告主張解除系爭買賣契約，參照最高法院四十三年臺上字第六○七號判例之意旨，則依民法第二百五十九條之規定，被告即負有返還定金、回復原狀之義務，是以被告應返還八十萬元給原告之義務。惟被告竟以原告未依約繳納價款，分別依上開合約書第九條、第十六條之規定解除契約並將已支付之價金共八十萬元沒收，不將款項返還原告。縱認原告未按期繳付價金，被告得解除契約，然系爭土地預定買賣合約書第九條及房屋預定買賣合約書第十六條所約定「買方（即原告）違反第四條規定時，賣方（即被告）得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」。此約定違約金之沒收數額，係屬損害賠償額預定違約金性質，而該約定損害賠償額預定性違約金則屬過高。姑不論依該條款之規定，履行程度愈高者，其違約金亦愈高之合理性。僅就客觀事實及被告所受損害之程度而論，以目前台灣地區寸土寸金之情形而言，被告甲○○之系爭土地價值絕不致有任何減損，反因開放小三通之後，台中市區土地有增值之可能性大為增加，又被告洸輝建設開發有限公司所興建之房屋，亦得與其他被告將系爭房屋及土地另行出售予他人，亦難謂有任何損害。即就目前社會經濟情況而論，景氣已慢慢回升，較之一年前原告與被告等簽約時之經濟情勢不可同日而語，是實難認被告受有何損害。又原告所繳八十萬元之訂金，被告並未開立統一發票給原告，顯證該八十萬元並未入被告等帳戶內列入營業所得之收入，亦未有因該筆交易之實際稅賦之支出及繳付，而被告於九十一年五月即賣出系爭房地給訴外人陳永清，亦無任何實質損害。縱認被告受有損害，然原告之不願繳交價款，實係受被告以巧語迷惑本人，而系爭買賣契約內容又違反誠信原則，被告又屢屢催原告給付鉅額價金等諸違反消費者保護法及公平交易法情節所致，對於損害之發生，被告與有過失。故如欲令原告負擔已付全部價款之賠償，實嫌過苛。因此，如認被告受有損害，本件系爭土地預定買賣合約書第九條所約定之損害賠償額預定性違約金應以五萬元為相當，系爭房屋預定買賣合約書第十六條所約定之損害賠償額預定性違約金應以三萬元為相當。因此，被告等主張沒收之全部價款逾上開五萬元、三萬元之部分即應返還予原告，爰併訴請被告返還此項逾額之部分。
六、本件兩造間之爭點，經確認並簡化僅有如下所述四點：㈠被告之受僱人陳勝昱，是否有告知不滿意或不想買時可以隨時解約？如有原告因此和被
告簽約之行為，是否屬於受詐欺而為意思表示？如是，原告之撤銷行為是否有效？有無逾除斥期間？㈡兩造的土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書第十六條之約定是否違反消費
者文教基金會預售屋契約書範本的記載？如是，是否屬於違反一般交易常情，而屬於違反民法第七十二條公序良俗而無效？㈢被告是否未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱五日，而在簽約當天提供契約
書給原告？如有此事，契約是否無效？㈣違約金之約定是否過高？
叁、證據：提出房屋預定買賣合約書影本一件、土地預定買賣合約書影本一件、土地登記謄本影本一件、建物登記謄本影本一件、調解不成立證明書影本一件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：求為判決如主文所示。
貳、陳述：
一、被告於八十九年三月間，在坐落於台中市○○區○○段四三九─三等地號土地推出「重慶翡翠」預售屋銷售案，原告詳細了解施工品質進度，審閱契約書，商談購屋細節等，最後以房地總價八百萬元成交，並於八十九年六月九日完成簽約手續，原告決定購買系爭房地前，除多次到現場了解工程興建品質及進度，並於簽約前要求交付合約書，供其審閱，從而於簽約時，原告即在合約書上簽認「本契約於簽訂前已經買方攜回審閱五天以上」。是原告主張合約書未經審閱，顯係卸責之詞。
二、系爭房地於九十年二月五日完成產權保存登記，得辦理產權移轉登記後，經被告多次通知原告依約付清第四至七期款及辦理產權移轉事宜，原告竟以夫婿工作地點變動為由，要求暫緩辦理，經數月後，原告仍不給付，被告始於九十年八月三十日以台中法院郵局第四二三四號存證信函催促，但原告猶置之不理，被告復分別於九十一年四月十二曰以台中英才郵局第一八六七六號、九十一年五月一曰以台中英才郵局第一九二○五號存証信函函催，並為解除兩造系爭房地買賣之意思表示。原告違約拒付價款事証明確，被告依約解除兩造之系爭房地買賣契約，沒收所受價金，依法並無不合。
三、另違約金約定為房地總價款百分之二十之約定，不但適用於買方，亦以同一條件適用於賣方，雙方既受相同條件即無違反平等互惠原則可言，況本件原告違約雖被沒收價金八十萬元，但僅占總價款八百萬元之百分之十，反觀系爭房地因原告違約，經被告於九十一年四月十二日為解除契約之意思表示後，於九十一年五月三日以總價六百三十萬元（其中建物價款二百二十萬五千元、土地價款四百零九萬五千元）出售予第三人陳永清，被告因此受有一百七十萬元以上之損失。
四、否認訴外人陳勝昱有向原告陳稱不滿意或不想買時可以隨時解約之事，自無詐欺為意思表示之問題。
五、本件兩造間之爭點，經確認並簡化僅有如下所述四點：㈠被告之受僱人陳勝昱，是否有告知不滿意或不想買時可以隨時解約？如有原告因此和被
告簽約之行為，是否屬於受詐欺而為意思表示？如是，原告之撤銷行為是否有效？有無逾除斥期間？㈡兩造的土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書第十六條之約定是否違反消費
者文教基金會預售屋契約書範本的記載？如是，是否屬於違反一般交易常情，而屬於違反民法第七十二條公序良俗而無效？㈢被告是否未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱五日，而在簽約當天提供契約
書給原告？如有此事，契約是否無效？㈣違約金之約定是否過高？
叁、證據：提出房屋預定買賣合約書影本一件、土地預定買賣合約書影本一件、存證信函影本三份、照片二幀、不動產買賣契約書影本一件為證。
理 由
一、本件原告主張：原告於八十九年六月九日向被告購買坐落台中市○○區○○段四三九之三地號土地內之「重慶翡翠」編號Ａ３之預售屋一戶及其坐落基地（自被告洸輝建設開發有限公司購買房屋、向被告甲○○購買房屋所坐落之基地），約定總價為八百萬元（其中土地部分為五百二十萬元，房屋部分為二百八十萬元），於同日由原告交付價金五十二萬元給被告甲○○、交付二十八萬元給被告洸輝建設開發有限公司（下稱被告洸輝公司）。系爭房地買賣契約係受被告巧言所誘而簽訂，主張依民法第九十二條第一項規定撤銷系爭房地之買賣意思表示。且系爭房地合約書上附件二之付款分配明細上註記第四至第七期分期款，合併於第七期時一次付清，及合約書未由原告攜回審閱五天以上，合約書上違約條款約定違約金為房地總價百分之二十，違約金之計算過高，故系爭房地買賣契約違反平等互惠及令原告負擔顯不相當之賠償責任對原告顯失公平，買賣契約無效，爰依不當得利之規定，請求被告返還定金八十萬元及其利息，倘認契約有效，則，系爭土地預定買賣合約書第九條及房屋預定買賣合約書第十六條所約定違約金為房地總價百分之二十，此違約金之計算過高，系爭土地買賣部分違約金應以五萬元為相當，系爭房屋買賣部分違約金應以三萬元為相當，爰依不當得利及民法第二百五十九條規定，訴請被告返還原告已給付之定金八十萬中，逾上開五萬元、三萬元之部分等語；被告則以：原告於八十九年六月九日決定購買系爭房地前，多次到場了解工程興建品質及進度，並於簽約前要求交付合約書，供其審閱，並在系爭合約書上簽認「本契約於簽訂前已經買方攜回審閱五天以上」。又原告未依約支付第四期至第七期價金，經被告催告仍不清償，被告依約解除兩造之系爭房地買賣契約，沒收所受價金，依法並無不合。再者，違約金之約定既然皆適用於雙方，即無違反平等互惠原則可言；原告被沒收價金八十萬元，僅占總價款八百萬元之百分之十，然被告因原告違約，另以總價六百三十萬元出售予第三人陳永清，反而因此受有差價一百七十萬元以上之損失等語，資為抗辯。
二、以下之事實經兩造確認為不爭執之事實，堪信為真實，茲分述如下：
（一）原告於八十九年六月九日向被告購買坐落台中市○○區○○段四三九之三地號土地內之「重慶翡翠」編號Ａ３之預售屋一戶及其坐落基地（自被告洸輝建設開發有限公司購買房屋、向被告甲○○購買房屋所坐落之基地），約定總價為八百萬元（其中土地部分為五百二十萬元，房屋部分為二百八十萬元），於同日由原告交付價金五十二萬元給被告甲○○、交付二十八萬元給被告洸輝建設開發有限公司。
（二）系爭房屋在九十年二月五日完成所有權保存登記，被告曾通知原告繳納第四期至第七期款，原告並未繳納並要求暫緩繳款，後被告乃於九十年八月三十日以台中市法院郵局第四二三四號存證信函催告原告繳納，原告並未繳納款項，嗣後被告九十一年四月十二日以台中英才郵局第一八六七六號存證信函催告原告應於五日內履約，逾期未履約即以該函解除契約意思表示等語，後因原告未繳納價金，被告乃於九十一年五月一日再寄發台中英才郵局第一九二○五號存證信函，向原告表明兩造之契約業因原告未履約而解除，並將把系爭房地另行銷售等語，後原告向被告要求返還所繳之價金八十萬元，被告以依約沒收價金作為違約金為由，拒絕原告之要求。
（三）被告嗣後將系爭房地，以總價六百三十萬元（其中土地部分為四百零九萬五千元、房屋部分為二百二十萬五千元），出售給第三人陳永清，並將系爭房地之所有權移轉登記給陳永清。
三、兩造經整理及協議簡化爭點後，確認兩造間之爭點計有如下事項，即：
（一）爭點一：被告之受僱人陳勝昱，是否有告知不滿意或不想買時可以隨時解約？如有原告因此和被告簽約之行為，是否屬於受詐欺而為意思表示？如是，原告之撤銷行為是否有效？有無逾除斥期間？
（二）爭點二：兩造的土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書第十六條之約定是否違反消費者文教基金會預售屋契約書範本的記載？如是，是否屬於違反一般交易常情，而屬於違反民法第七十二條公序良俗而無效？
（三）爭點三：被告是否未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱五日，而在簽約當天提供契約輸給原告？如有此事，契約是否無效？
（四）爭點四：違約金之約定是否過高？
四、爰分別就上開四項爭點，說明兩造之主張及本院之判斷：
（一）爭點壹：被告之受僱人陳勝昱，是否有告知不滿意或不想買時可以隨時解約？如有原告因此和被告簽約之行為，是否屬於受詐欺而為意思表示？如是，原告之撤銷行為是否有效？有無逾除斥期間？㈠兩造之主張：
⑴原告主張：
原告於八十九年六月九日受被告之受僱人即現場銷售人員陳勝昱之巧言誘騙，表示只要先在合約上簽約，倘日後不買或反悔，可辦理解除契約退還費用，原告因受被告銷售人員之煽動，以為先簽約可先挑好的方位之房子，亦可日後辦理解除契約，未設防心，即在陳勝昱指示下，在前開系爭房屋及土地預定買賣合約書上簽名、蓋章，並於同日由原告交付八十萬元價金予被告，此由系爭契約付款明細，只有陳勝昱的簽名，沒有被告的簽名，也沒有開立統一發票及開立收據，可知顯然是隨時可以解約。
⑵被告主張：
否認陳勝昱有向原告說不滿意或不想買時隨時可以解約之事。
㈡本院之判斷：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，經查原告主張被告之受僱人陳勝昱以告知不滿意或不想買時可以隨時解約之詐術行為，使原告受詐欺而為簽訂系爭房地預定買賣契約書之意思表示等情，為被告所否認，原告就此部分之主張，並未提出證據以實其說，至於系爭房地預定買賣合約書付款明細上經更改部分只有陳勝昱的簽名，沒有被告的簽名，也沒有開立統一發票及開立收據等情，雖係事實，然此與契約可否隨時解除並不相涉，尚難以此推論被告有表示原告隨時可以解約之意思。依前揭規定，原告既未證明受有詐欺之事實，則其主張係受詐欺而為意思表示云云，尚不足採信，自無從撤銷受詐欺之意思表示。
（二）爭點貳：兩造的土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書第十六條之約定是否違反消費者文教基金會預售屋契約書範本的記載？如是，是否屬於違反一般交易常情，而屬於違反民法第七十二條公序良俗而無效？㈠兩造之主張：
⑴原告主張：
系爭土地預定買賣合約書第九條、房屋預定買賣合約書第十六條違約處理之約定，違約金竟以房地總價款百分之二十計算之金額，違反消費者文教基金會預售屋買賣契約書範本所規定房地總價款最高不得超過百分之十五之計算標準，有違平等互惠原則及負擔不相當之賠償責任，其定型化契約對原告顯失公平，顯有不利原告之重大情節，依消費者保護法施行細則第十三條及第十四條規定，及消費者保護法第十二條規定、民法第七十二條之規定，前開系爭買賣合約之定型化契約應屬無效。
⑵被告主張：
違約金約定為房地總價款百分之二十之約定，不但適用於買方，亦以同一條件適用於賣方，雙方既受相同條件即無違反平等互惠原則可言，況消費者契約範本對契約並沒有拘束力，縱使有違反也不屬於違反公序良俗，也不會無效。
㈡本院之判斷：
按預售屋契約範本係提供業者與消費者間訂定相關契約時之參考，並不因行政機關或其他單位頒佈之契約範本而拘束當事人契約自由原則，當事人間訂定之契約與契約範本不同時，契約並不因而無效，而須綜合判斷契約中之條款有無當事人間之給付與對待給付顯不相當、訂約者應負擔非其所能控制之危險、當事人一方違約時，應負擔顯不相當之賠償責任或其他顯有不利於消費者之情形等違反平等互惠原則之情形，並斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事是否違反誠信原則，對訂約當事人是否顯失公平等情事。查系爭土地預定買賣合約書第九條、房屋預定買賣合約書第十六條之規定，約定違約金以房地總價款百分之二十計算之金額，而違約金是否過高須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定，並不因約定違約金以房地總價款百分之二十計算之金額高於消費者文教基金會預售屋買賣契約書範本所規定房地總價款最高不得超過百分之十五之計算標準即影響契約之效力，況兩造約定為房地總價款百分之二十之約定，不但適用於買方，亦以同一條件適用於賣方，並無違反平等互惠、顯失公平之情事，原告主張兩造違約金之約定違反民法第七十二條公序良俗而無效，顯不足採。
（三）爭點叁：被告是否未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱五日，而在簽約當天提供契約書給原告？如有此事，契約是否無效？㈠兩造之主張：
⑴原告主張：
原告並未於簽約前將系爭房屋及土地預定買賣合約書攜回審閱五天以上，否則關於房屋及土地預定買賣合約書第四條第二款規定之「二、依前款規定，如買方逾期達五曰內仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應‧‧‧，雙方同意依第九條違約之處罰規定處理。」，上之「第九條」及第十六條第二款規定「二、買方違反第四條、第七條規定者，賣方得‧‧‧買賣雙方並得解除本契約」上之「第七條」為明顯錯誤，兩造未為會同確認更正並其附件六「建造執照影本」未附具於契約書上以為憑據，並再參酌系爭土地預定買賣合約書上附件四「土地委辦貸款委託書」上，僅在立委託書人上有原告簽名及印文，惟未在「身分證字號」上填具等諸情節以觀，顯證當時簽立合約之狀況，確屬匆促所為。
⑵被告主張：
否認被告未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱五日，原告詳細了解施工品質進度，審閱契約書，商談購屋細節等，最後以房地總價八百萬元成交，並於八十九年六月九日完成簽約手續，原告決定購買系爭房地前，除多次到現場了解工程興建品質及進度，並於簽約前要求交付合約書，供其審閱，從而於簽約時，原告即在合約書上簽認「本契約於簽訂前已經買方攜回審閱五天以上」。是原告主張合約書未經審閱，顯係卸責之詞。
㈡本院之判斷：
按兩造所簽訂之系爭契約書，於前言部分載明：「訂立本買賣契約書，本契約於簽訂前已經買方攜回審閱五天以上（簽認處：乙○○），並經雙方磋商後合意訂定條款如下，以資共同遵守：」等語，其簽認處並經乙○○簽名屬實，有系爭契約書影本一件在卷可稽，本院從前開契約書簽認處之外觀觀之，可知原告確係已將契約書攜回審閱五日以上，已確認過該條款之內容，始於簽認處簽名，否則豈可能於緊鄰買方、賣方簽名處旁，復加書原告之簽名之理，至於系爭契約書第四條第二款及第十六條第二款內容有誤寫、土地預定買賣合約書附件四上未填具身分證字號等情，參酌該等契約書內容觀之固係事實，惟此僅為契約之誤寫、疏漏，尚不足據而推論該契約書未經事先審閱，原告僅以契約上誤寫、漏填，即謂前開契約書未經原告審閱五日云云，尚無足採。而原告就此並未提出足以證明被告確未交付原告攜回審閱五天以上之證據，則其此部分之主張，即顯與事實不符，不足採信。
（四）爭點四：違約金之約定是否過高？㈠兩造之主張：
⑴原告主張：
以目前台灣地區寸土寸金之情形而言，被告甲○○之系爭土地價值絕不致有任何減損，反因開放小三通之後，台中市區土地有增值之可能性大為增加，又被告洸輝建設開發有限公司所興建之房屋，亦得與其他被告將系爭房屋及土地另行出售予他人，亦難謂有任何損害。即就目前社會經濟情況而論，景氣已慢慢回升，較之一年前原告與被告等簽約時之經濟情勢不可同日而語，是實難認被告受有何損害。又原告所繳八十萬元之訂金，被告並未開立統一發票給原告，顯證該八十萬元並未入被告等帳戶內列入營業所得之收入，亦未有因該筆交易之實際稅賦之支出及繳付，而被告於九十一年五月即賣出系爭房地給訴外人陳永清，亦無任何實質損害。縱認被告受有損害，然原告之不願繳交價款，實係受被告以巧語迷惑本人，而系爭買賣契約內容又違反誠信原則，被告又屢屢催原告給付鉅額價金等諸違反消費者保護法及公平交易法情節所致，對於損害之發生，被告與有過失。故如欲令原告負擔已付全部價款之賠償，實嫌過苛。因此，如認被告受有損害，本件系爭土地預定買賣合約書第九條所約定之損害賠償額預定性違約金應以五萬元為相當，系爭房屋預定買賣合約書第十六條所約定之損害賠償額預定性違約金應以三萬元為相當。
⑵被告主張：
另違約金約定為房地總價款百分之二十之約定，不但適用於買方，亦以同一條件適用於賣方，雙方既受相同條件即無違反平等互惠原則可言，況本件原告違約雖被沒收價金八十萬元，但僅占總價款八百萬元之百分之十，反觀系爭房地因原告違約，經被告於九十一年四月十二日為解除契約之意思表示後，於九十一年五月三日以總價六百三十萬元（建物價款二百二十萬五千元、土地價款四百零九萬五千元）出售予第三人陳永清，被告因此受有一百七十萬元以上之損失。
㈡本院之判斷：
⑴按原告於系爭契約簽訂後，並未依約繳納價金，經被告發函催告後，猶未於期限內繳納
，業如前述，則參酌民法第二百二十九條之規定，原告應負給付遲延之責任，而依兩造所訂土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書第十六條約定，原告有違反付款之約定時，被告得解除契約，則嗣後被告向原告為解除契約之意思表示，於法自屬有據，從而，本件兩造間之不動產買賣契約，自因原告之解除而消滅。
⑵再者，依兩造所訂土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書第十六條均約定：
「違約處罰：一、賣方（即被告）除因不可抗力或可歸責於買方（即原告）之事由外，未如期完工時，經買方催告後，於六個月仍未交付房地時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過以繳價款者，則以已繳價款為限。二、買方違反第四條、第七條規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」等語，上開約定係屬約定違約金之性質，則被告依約自得沒收原告所繳之價金作為違約金。
⑶惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至
相當之數額，本件原告主張前開有關違約金之約定過高，請求酌減等語，然前開所指之「相當」，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務若能如期履行，債務人可得享受之利益亦即債權人所受實際之損失為衡量核減之標準（最高法院五十年台上字第一九號判例參照）。查被告沒收原告已付價金八十萬元，僅佔兩造訂約時房地總價款八百萬元之百分之十，並無超過前開契約書約定違約處罰賠償房地總價款百分之二十之違約金之規定。再者系爭房地嗣後由被告以總價六百三十萬元（其中土地部分為四百零九萬五千元、房屋部分為二百二十萬五千元），出售給第三人陳永清，並將系爭房地之所有權移轉登記給陳永清，為兩造所不爭執，則系爭房地轉售後價格值六百三十萬元，系爭房地在被告解除契約時現值，與兩造訂立系爭房屋、土地預定買賣契約之價格相較核算結果，被告差價損失為一百七十萬元，加上被告因解除契約後，取回系爭房屋、土地再行出售，應支付之管銷費用等等觀之，因原告之違約，致被告之損失顯已超過原告已付八十萬元之價款。是本院參酌前開情事綜合判斷結果，認為被告依約沒收原告已交付八十萬元之價款，並無過高之情事，原告主張被告沒收違約金過高云云，殊不足採。
六、綜上所述，原告主張系爭房地買賣契約，有因意思表示遭詐欺而為撤銷之情事及有違反消費者保護法第十二條及民法第七十二條而致契約無效之情事云云，均無可採，而兩造間之系爭房地買賣契約，因被告之行使解除權而消滅，且契約書所定違約金經核並無過高情形，業如前述，則原告依不當得利之法律關係及解除契約回復原狀請求權（民法第二百五十九條），請求判命被告洸輝建設開發有限公司及被告甲○○應分別給付原告二十八萬及五十二萬元，並附加法定遲延利息，核屬無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果與本判決之結論均屬無影響，爰不以一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十九 日~B臺灣臺中地方法院民事第四庭~B 法 官 李國增右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附具繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日~B法院書記官