臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第二二三二號
原 告 甲○○訴訟代理人 劉 喜 律師複 代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 陳建勛 律師複代理 人 鍾仲智右當事人間請求損害賠償事件，本院於九十三年二月廿四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告應給付原告新台幣（下同）壹佰陸拾萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告甲○○（原名林鳳雪）於八十五年五月十六日，向被告乙○○購買台中縣
大里市○○段一五０之一一五號、建、面積六十七平方公尺土地所有權全部、及地上建物建號一八一七號四層樓透天房屋一棟，總價金六百九十萬元，原告並已付清全部價金，有不動產買賣契約書為憑，並已辦妥移轉登記。
㈡但原告於九十一年二月間，竟發現被告所出賣給原告之房屋土地上加建廚房（
按係被告出賣前已建妥）下面之地底下，經積極瞭解，才知該一部分土地係遭瑞宇建設有限公司挖空而施設車道，且供東南大鎮管理委員會之各住戶使用，原告深感詫異及認為不合理，故以台中法院郵局第六六四號存証信函向乙○○、瑞宇建設有限公司、東南大鎮管理委員會表示異議。
㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉
於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。
又按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，民法第七百七十三條前段定有明文。
查土地如屬於運河碼頭用地，依照都市計畫不得為任何建築，該土地不惟通常效用有所減少，且減低經濟上價值。查系爭土地之地下一部分，既因遭訴外人建造地下車道，即有減少通常效用及經濟上效用（例如無法使用該土地建造新房屋地基、種植樹木等），則出賣人自應負責。
㈣再按所買賣土地，如經編列為計劃道路用地，地上房屋必須拆除，對買受人而
言，即無以達其通常之效用，經濟價值減低，買受人得據以解除契約，至於出賣人是否「明知」，通常在所不問，最高法院六十九年度台上字第二四八號民事判決要旨可參；又按買賣土地中，有一部分屬於都市計劃綠園用地者，依照台灣省法令規定不得建築，是該建物基地之效用，顯已減少，則買受人得主張解除買賣，最高法院四十八年度台上字第一０七九號民事判決要旨可佐。查本件系爭土地後半段，既為訴外○○○鎮○○○○道，該部分基地無法建屋，亦無法列入「法定空地比」而申請建屋，經濟效用自然降低，則原告甲○○請求減少價金，自屬合理。
㈤至於兩造契約內所謂依「現況交屋」，係指不再由出賣人負擔增建建物等情，
且兩造在買賣當時，並不知系爭土地已有一部分遭挖空及被列入訴外○○○鎮○○○○道，故被告仍應負責。
㈥原告之損害如下：
⑴土地減少價值為八十八萬五千九百五十七元：
按因地基已被挖空，且原建商蓋屋所建地板，已呈下陷岌岌可危狀態，不僅有下陷造成人員受傷及物品毀損之虞，且該土地已無法使用，則會影響土地價值，經華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定結果認定因地下遭穿越，完整性已有缺陷，交換價值已減少八十八萬五千九百五十七元。
⑵房屋減少價值為四十七萬八千四百四十元：
按房屋在使用上不能脫離基地，因土地後半段Ｂ部分已經遭挖空，則居住此楝房屋，無法使用該Ｂ部分基地，當然影響房屋使用上價值，經華聲公司鑑定結果，亦認為因有上述缺陷，建物一旦出售，交換價值減少四十七萬八千八百元。
⑶「房屋」重建時，減少價格為五十萬七千七百八十四元：
因土地遭挖空十六平方公尺，佔基地面積六十七平方公尺之比例高達百分之二十三點八八，即瑕疵比例為百分之二十三點八八，故房屋重建坪數減少影響價格為五十萬七千七百八十四元。
⑷以上三者合計為一百八十七萬二千一百八十一元，則原告起訴請求一百六十
萬元，自有理由；退一步言之，原告以減少土地交換價值八十八萬五千九百五十七元及減少房屋交換價值四十七萬八千四百四十元，兩者合計為一百三十六萬四千三百九十七元，故本件原告至少得請求被告賠償一百三十六萬四千三百九十七元。
㈦按買賣因物有瑕疵，出賣人依法應負擔保之責者，買受人得請求減少價金，民
法第三百五十九條定有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。查本件因系爭土地有上述減少效用之瑕疵，故依民法第三百五十九條規定請求減少價金一百六十萬元，又因原告已支付總價金，故被告就所收受之一百六十萬元部分，應依民法第一百七十九條規定返還不當得利一百六十萬元。
㈧又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依給付不能之規定
行使其權利，民法第二百二十七條第一項定有明文；又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文。查因系爭土地之地下室遭他人建造車道使用，被告無法交付地下完好之土地供原告使用，被告不完全給付，原告自得請求賠償損害一百六十萬元。
㈨綜上所述，被告應減少價金一百六十萬元、應賠償原告一百六十萬元，原告依選擇合併提起本訴，求為判決如原告訴之聲明。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、土地所有權狀影本一紙、建物所有權狀影本一紙、存證信函及其回執影本一件、地籍圖謄本一件、建物測量成果圖影本一份、建物登記謄本一份、土地登記謄本一份等為證，並聲請勘測現場、訊問證人林益德及向台中縣政府工務局調閱系爭建物設計圖等資料暨聲請華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定系爭土地、房屋在使用上及交易價格上減少若干價值？及房屋重建時，房屋因建坪數減少，所影響之價格。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠本件原告認有可歸責於被告之事由，致為不完全給付云云，惟查：
⑴按「不完全給付、須以瑕疵係於契約成立後或標的交付後始行發生者，始有
適用。」最高法院九十二年度台上字第六五三號判決及最高法院七十七年第七次民事庭會議決議可資參照，本件系爭房地於八十三年五月三日前之設計規劃及建築後之登記，即明確登載系爭土地上有二個建號，其中同段一八一七號為地上之建物，另同段一九一六號則為地下停車場之建號，故地下停車場之建號坐落於系爭土地上之情形，在被告向建商買賣系爭房地前已存在，亦即在被告出售系爭房地予原告前即已存在，而非兩造契約成立後或標的交付後始行發生，揆諸首揭最高法院判決意旨，本件並無不完全給付之情形，首予說明。
⑵況且，依據兩造買賣契約中其他約定事項第二點即明訂「房地以現況交屋」
，該房屋於興建前原本設計即如此，被告購買後並未作任何變更，亦不知該車道少部分位於系爭廚房下，尤其該設計係建築之前經建築主管機關核准興建，此並非被告刻意隱瞞，此亦為集合式住宅之正常使用現狀。而原告於購買房屋當初亦詳詳細細勘查過，豈可嗣後歸責於被告。且買賣契約明確約定買賣之標的物為「土地：中縣大里市○○段一五０之一一五地號．．．。建物：建號一八一七．．．門牌：大里市○○路○○○號」，而被告所交付之系爭房地亦完全與契約一致，並無任何短少，被告已依兩造契約之約定「現況給付」系爭房地，完全符合本件契約債之本旨，並無不完全給付之情形。而該地號於八十三年土地謄本登記時既於已明確登載其上有二個建號，原告不能以不知或自己之過失而歸責於被告。倘原告不服，應以其他真正使用該車道之人，請求排除其侵害或不當得利，而非在五年後再向被告主張不完全給付，惟此乃另一法律問題。
㈡原告書狀上援引多則最高法院判決，惟均因個案不同，而無法適用於本件。查
，原告謂土地如屬於運河碼頭用地，依都市計劃不得為任何建築等情，係指購買土地為建築房屋，然因該土地為運河碼頭用地，導致買受人購地後無法建屋，則買受人當然得主張瑕疵擔保。惟本件原告購地係為居住，系爭房地並無不能居住等情，兩造於契約係約定房地亦以現況交屋，則即無原告所主張之瑕疵擔保問題。另原告所舉最高法院六十九年度台上字第二四八號及四十八年度台上字第一○七九號案例，亦均與本件之情況完全不同，均無援用之餘地。
㈢原告主張得依不當得利請求減少價金云云，實有誤解。按不當得利法律關係須
以無法律上之原因而受有利益，本件兩造間僅存在一個買賣契約之法律關係，無從分割，只要在該買賣契約未經解除、撤銷或有其他無效之原因發生時，該契約即為有效成立，即無不當得利可言，原告將買賣契約割裂，既主張以買賣契約成立為前提之瑕疵檐保，又主張被告因買賣不成立無法律上之原因受有利益，其見解實已前後矛盾。
㈣原告另主張其土地權益之行使及於土地之上下，被告之給付應負瑕疵擔保責任云云，惟查：
⑴按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉
於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月，不行使而消滅。」行為時民法第三百五十四條、第三百六十五條分別定有明文。本件買賣契約成立於八十五年五月十六日，至原告九十一年七月起訴時已逾七年，早已逾六個月除斥期間（最高法院七十二年台上字第四六九四號判決參照），自不得請求減少價金。縱依八十八年四月二十一日修正之民法第三百六十五條規定，本件自物之交付時起亦逾五年。惟依民法債編施行法第一條規定，修正之第三六五條並不溯及既往，因此，本件除已逾除斥期間外，另時效亦早已消滅，姑不論原告之主張均不成立，退步言，綜認原告之主張有成立之可能，被告亦以時效已消滅對抗之。
⑵亦有進者，本件被告當初買售系爭房屋時與目前現狀相同，對於原告所稱其
土地上加建廚房（該部分為違建）下面之地底下，經遭瑞宇建設有限公司挖空而施設車道供各住戶使用乙事，並不知情。且該加建廚房之土地應屬法定空地，此從 鈞院向台中縣政府工務局函調之原始建築資料即可知，原告所有之後段土地已屬法定空地，本無法作其他用途，原告謂其可使用該土地建造新屋地基、種植樹木等，誠無可能，而上揭設計亦無使系爭房屋有滅失或減少其價值或通常效用之瑕疵。原告另謂其廚房水管積水等事由，亦與該設計無關，被告已依約交付無瑕疵之物，即不負瑕疵擔保責任。
⑶另查，系爭房地於建築之初並非獨立建築，因系爭土地與附近一同興建之土
地全部均為建設公司所有，而系爭建物於八十一年申請建築執照時，即以興建集合式住宅申請准予建築，此即為建築法第十一條所規定之「同一宗土地」，八十三年間所核發之使用執照時亦載明屬集合式住宅，此有 鈞院向台中縣政府調閱之建築及使用執照卷宗所附資料可稽，且從上揭建築執照可知草湖段一五○之二、一五○之一二七、一五○之一○九至一二五等地號土地均為「整體開發」之集合式住宅，亦即所有同一張使用執照所載之一○六戶均需以「一整體」觀之，換言之，其所有建築法規規定所須具備之要件，如建蔽率、容積率、法定空地．．．，均以整體作規劃，原告所有系爭建物所坐落基地為草湖段一五○之一一五地號，亦須受此「整體開發」之限制。系爭建物所坐落之基地於申請建築執照時即已設計規劃地下有停車空間及車道，建商於建築主管機關核准後始興建，故相關興建之程序均合乎規定，則原告所有之建物及土地即應受當初以「同一宗土地」申請建築執照時規劃之限制，本件同一宗土地於整體開發時，即已將系爭土地之建蔽率及容積率整體分配，倘嗣後欲拆除重新興建，尚需與全體住戶一同檢討，原告雖有所有權但其使用權即受限制，而無法獨立使用，此即為公寓大廈管理條例之精神所在。故原告主張依民法第七百七十三條規定其土地所有權及於土地之上下，故有減少其通常效用及經濟上效用云云，實無理由。
⑷且依建築技術規則建築設計施工編第一條第一款規定，系爭建物與其他建物
有連帶使用性，原告不應享受其他連帶利益（如建蔽率及法定空地部分），而排斥忍受彼此間之其他連帶使用性，故系爭房地之效用並無任何減損。故現今土地之使用與傳統之使用方式已大不相同，如公寓大廈或集合式住宅之情況下，住戶固然擁有所有權，惟其使用權即應受法規之限制，此觀之公寓大廈管理條例第四十一條規定自明，因此，系爭土地及房屋於被告購買前即已由建商建築並登記如現狀，被告購進系爭房地後並未作任何變更，原告嗣再向被告購買，即應受前手之拘束。
㈤如上所呈，被告已依約給付系爭房地，並無任何瑕疵或不完全給付，原告之請
求顯無理由。退步言，系爭建物將來能否拆除新建？新建之面積為何？均與建築法規息息相關，縱認有鑑定之必要，亦應由對建築法規較有研究之建築師公會鑑定，此從華聲公司於鑑定時未考量系爭土地之建蔽率、容積管制及建照之申請等相關問題，即可知華聲公司之鑑定實無說服力，此外，其鑑定報告尚有如下之瑕疵：
⑴在華聲企業發展鑑定顧問公司所作之鑑定報告忽視系爭土地於建造之初即與
全體住戶以同一張建照向台中縣政府工務局申請興建，此種情形與單獨一張建照、使照之情形完全不同，因此華聲公司鑑定結果與事實完全不符。另從華聲公司鑑定報告觀之，其估算土地減少之價值方法係直接認為以有車道經過之面積乘以土地價值計算，系爭土地縱使有因車道經過，但該部分之土地面積仍存在，華聲公司直接以車道經過之面積乘以每坪單價，此一算法無異等於車道經過之面積全部不存在，顯見其鑑定方法有重大瑕疵。
⑵另建物交換價值比照大眾捷運系統亦有不當，大眾捷運系統係因先有土地而
嗣後始開挖大眾捷運系統，然本件土地於設計建造之初即已規劃系爭車道經過，亦即原告在購買系爭土地之前已規劃有車道，兩者情形不同，無法相互比擬。
⑶末查，系爭土地之建物必須與全體住戶一同檢討始得拆除新建，絕無可能由
原告任意拆除新建，且嗣後拆除新建亦因建蔽率與容積管制之因素，而無法建築較現狀更大之面積，華聲公司鑑定時均未考量建築法現，其鑑定意見均與事實不符。
⑷尤其既然已經分別針對土地及建物之交換價值計算減少之價值，則再估算重
建時減少之價值，顯已重複計算，在在均說明華聲公司之鑑定意見並不正確。
㈥綜上，被告依約交付之房地並無瑕疵，且完全符合契約債之本旨，且系爭建物
與其他建物有連帶使用性，原告不應享受其他連帶利益（如建蔽率及法定空地部分），而排斥忍受彼此間之其他連帶使用性，其通常效用並無減損，故原告請求給減少價金或損害賠償一百六十萬元，誠無理由，且原告之行為，顯有違誠信原則。系爭房地被告係以七百六十萬元向建設公司購買，被告在完全未使用之全新房地情形下以六百九十萬元賣給原告，已損失七十萬元，何來原告所稱之不當得利？為此，求為判決如訴之聲明。
三、證據：聲請訊問證人陳志遠及向台灣省建築師公會函詢以合照方式所興建之建築物，其全體住戶是否屬於有連帶使用性之建築基地？縱使住戶係獨棟之建物，其欲拆除新建，應否經其他全體住戶同意？是否須與全體社區住戶一同檢討建蔽率及容積率？理 由
一、本件原告甲○○（原名林鳳雪）於八十五年五月十六日向被告乙○○購買坐落台中縣大里市○○段一五０之一一五號、建、面積六十七平方公尺土地所有權全部及其地上建物建號一八一七號四層樓透天房屋一棟，總價金為六百九十萬元，原告已付清全部價金，並辦妥所有權移轉登記，此有不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本可按。
二、原告主張其於九十一年二月間，因二樓加蓋之廚房水管排水不良會積水，經林益德告知始發現廚房下面是供東南大鎮住戶使用之車道。按土地所有權及於土地之上下，經鑑測原告向被告所買土地有十六平方公尺被挖成車道，是依華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定，原告受有①土地減少價值八十八萬五千九百五十七元，②房屋減少價值四十七萬八千四百四十元，③房屋重建時，減少價格五十萬七千七百八十四元，合計一百八十七萬二千一百八十一元之損害。爰依物之瑕疵擔保請求權、不當得利返還請求權及不完全給付之損害賠償請求權，請求被告減少價金一百六十萬元，賠償原告一百六十萬元之損害。
三、經查訴外人（即起造人）瑞宇建設有限公司於八十一年三月間提供坐落台中縣○里鄉○○段一五０－二，一五０－一二七，一五０－一０九～一二五等十九筆土地，由建築師陳志遠以合照方式設計規劃興建ＲＣ造四層店舖住宅及八層集合住宅壹棟共一０六戶，此經本院向台中縣政府工務局調取建造執照、使用執照及設計圖等相關資料，查證屬實。建築師陳志遠到庭供證：「本件基地雖有十九筆，但土地所有權人均蓋章同意整體開發，等於是一宗土地整體規劃、設計，以「合照」方式申請一張執照，設計圖上紅色部分是建物位置，後面綠色部分是法定空地是整體檢討，大家同意提供作為公共設施，系爭土地雖登記為單獨所有但空地是整體開發，故一九一六建號之公共設施、地下車道、停車場是屬全體住戶的，大家均可使用。土地雖然私有，但同意共同開發，如果要拆屋重建，要受到公寓大廈管理條例之規範，也只能按照原來面積蓋，不能增加，必須受到原來合照之約束。車道是在綠色空地下，不是在店舖下，沒有塌陷可能。空地是大家的空地，不能圍起來單獨使用。」是本件坐落台中縣大里市○○段一五０之一一五號面積六十七平方公尺土地雖登記為個人單獨所有，但整體開發、設計之初，原土地所有權人已同意提供做為公共設施，此有一九一六建號建物測量成果圖，及土地登記謄本上已載明地上建物建號有一八一七及一九一六足證。則系爭面積十六平方公尺之車道係公共設施之一部，使用上有其關連性，屬整個社區住戶共用，系爭土地雖登記為個人私有，其使用、收益即受到限制。
四、本件系爭車道係築於法定空地下，就系爭建物之面積並無減少，系爭坐落台中縣大里市○○段一五０之一一五地號土地係整個社區開發規劃之基地，自與單一土地搭蓋獨棟建物迥異，華聲企業發展鑑定顧問有限公司未作整體考量，其所作之鑑定，自有偏差，不足採。土地登記謄本已載明上揭系爭一五０之一一五地號土地有提供作為建號一九一六號公共設施用地，應可查明。況兩造所訂不動產買賣契約書其他約定事項第二點記明「房地以現況交屋」。被告已將其所賣房地以現況交付原告。被告依買賣契約取得六百九十萬元之價金。是被告所交付之房地並無瑕疵、不完全給付及不當得利情形。原告提起本訴，洵非正當，應連同其假執行聲請併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 三 月 九 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 周靜秀右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十一 日~B法院書記官
Ｂ