臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第二三六六號
原 告 即反訴 被 告 乙○○訴訟代理人 黃靖閔 律師送達代收人 丙○○被 告 即反訴 原 告 戊○○訴訟代理人 李茂松 律師右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告（即反訴被告）方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百六十七萬八千三百元，及其中一百六十一萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，其中二百零六萬八千三百元自民國（下同）九十年八月一日起至清償日止按年息百分之九‧一二五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於八十四年間向原告購買坐落於台中市○○○路○○○號六樓之二房屋及其坐落土
地（下稱系爭房地），總價金為四百二十四萬元，付款方式為被告應給付原告頭期款一百六十一萬元，並繳納系爭房地原有銀行貸款二百六十三萬元之本息。原告於訂約後即將系爭房屋交付被告使用至今，並交付所有權狀、房屋使用證明書系爭房地貸款所用之原告存摺，以供被告繳納貸款，詎被告迄今除曾繳交自八十四年六月起至九十年七月止系爭房地貸款本息外，其餘價金均未給付，前雖經原告聲請調解，被告仍拒絕履行。
㈡被告已繳交自八十四年六月起至九十年七月止之貸款本息之本金五十六萬一千七百元，
應再給付原告下列款項：⑴頭期款一百六十一萬元及貸款本金餘額二百零六萬八千三百元，共計三百六十七萬八千三百元。⑵頭期款一百六十一萬元部分，應給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶貸款餘額本金二百零六萬八千三百元部分，應給付自九十年八月一日起至清償日止按年息百分之九˙一二五計算之利息。為此依買賣契約之法律關係提起本訴。
㈢對於被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張存摺簿交回給原告，且原告已自行繳納貸款，兩造即已合意解除契約，原告否
認，存摺簿是被告片面交給第三人拿回來的，被告片面將存摺交回後，之後的房貸無人繳納，貸款銀行土地銀行一再催繳，並表示如不繳交貸款，系爭房地即會遭聲請拍賣，且拍賣後應仍不足償還所餘貸款，是故，原告擔心自身信用受到嚴重影響，遂不得不於每次銀行催繳後，暫時繳交貸款，此可由存摺簿所記載之繳款時間均為「非定期繳交」即可證明。易言之，原告係在土地銀行催款後，才不得不繳交貸款利息，根本未有與被告解除系爭契約之合意。
⒉進者，系爭存摺為被告片面交由他人拿給原告，若兩造係合意解除契約，對此重大之事
，被告為何不親自將存摺拿給原告？為何不親自出面與原告處理？為何不將房地所有權狀、房屋使用證明書一併交還原告？⒊綜上，被告迄今仍居住使用系爭房地，卻拒絕給付任何代價，若果如被告主張，系爭契
約已經解除，則為何被告仍佔有系爭房地不願搬遷回自己之房屋，由此可見被告主張之齟齬。是被告所為，不僅違反系爭契約，更有背誠信原則。
三、證據：提出台中縣潭子鄉調解委員會調解事件卷宗節錄影本、被告製作之繳款明細表影本、系爭房地貸款之本金餘額表、系爭房地貸款之利率明細、系爭房地貸款之帳戶存摺影本及其說明表各乙件為證，並聲請訊問證人甲○○、劉永隆。
貳、反訴部分：
一、聲明：駁回反訴原告之反訴及假執行之聲請。如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：反訴原告提起本件反訴，無非係主張系爭買賣契約早已經雙方合意解除云云。惟此為反訴被告所否認，反訴原告就其主張之事實應負舉證責任。
三、證據：引用本訴部分之證據。
乙、被告方面：
壹、本訴方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠原告於八十三年間購買系爭房地，原期調職到台中高工就近居住（按原告當時任教於卓
蘭高中，居住於潭子），因未能如願調職，而每月繳交銀行貸款利息，成為沉重負擔（按原告夫妻另於大雅鄉、潭子鄉及北屯區尚有房屋）。適被告之弟於八十四年五月間在同棟大樓購屋居住，因原告之夫與被告是朋友，乃遊說被告購買其房屋，謂被告兄弟可就近照顧生病之父親，並囑被告可先搬進去住，只需按月繳房貸，其餘以後再說，實際上當時並未談到總價多少，因此，兩造雖有意就系爭房地成立買賣，然根本未談及價金，是以兩造所成立者僅為「原告房屋有意賣給被告，被告先搬進去住並按月繳納房貸，其餘以後再說」之約定，性質上並非民法典型之買賣契約，應屬一種無名契約，原告主張兩造就買賣價金有合意，約定買賣價金四百二十四萬元，付款方式為被告應給付頭期款一百六十一萬元云云，並非事實。
㈡八十四年六月間，原告即將系爭房地、所有權狀以及原告名義之銀行存摺交給被告，並
出具房屋使用證明書給被告辦理遷入戶籍手續及居住。被告並自八十四年六月份起按月持原告名義存摺繳交房貸，直至九十年七月十二日，歷年地價稅、房屋稅及工程受益費，亦均由被告繳納，金額合計達二百零四萬八千六百六十八元。九十年八月七日，原告打電話到被告上班處所，告知被告說要取回房屋，自己要用不賣了，理由是原告最近調到台中高工任教，白天擔任行政工作還要利用空檔時間接送小孩，晚上還要到校教書，住在潭子很不方便，被告當即表示同意，雙方買賣關係於此時顯已合意解除。八月十日被告之妻蔡文鈴打電話到0000000000號（按手機為合啟公司所有，當時交由擔任業務之原告之夫徐基銘持有使用，因當時徐基銘適在榮總手術，而由原告本人接聽），向原告查詢如何交還原告名義之銀行存摺以利原告繳交房貸，原告指示可將存摺交給丁○○（原告之學生）帶去還給原告。八月十一日，蔡文鈴依其指示將存摺交由丁○○還給原告，八月份之後之房貸即由原告自行繳納，由此可見兩造間之契約關係，確實已經合意解除。契約既經合意解除，原告請求履行契約，即非正確。至於房屋及權狀暫不交還乃因原告尚未返還被告已繳納款項，事屬當然，不足據以否定契約解除之事實。㈢證人丁○○結證其受託轉交系爭銀行存摺經過情形稱：「當天是蔡小姐請我將存摺拿過
去給原告，他說是原告交代可以讓我拿過去的」、「當天是蔡文鈴將存摺交給我，要我送去給原告，我騎機車過去，原告將存摺收下來說謝謝，沒有特別說什麼」。由此可證原告諉稱伊未曾交代，是被告擅自將存摺交丁○○交還給伊，伊為不讓丁○○為難而勉予收下云云為不實在，蓋倘如原告所言，伊未曾交代，則事出突然莫明，依常理一定會問明原由，絕無可能收下存摺時說謝謝而沒有特別說什麼。被告之妻蔡文鈴亦具結證稱「（九十年八月十日受話0000000000號通聯紀錄）這通電話... 是我打的，接電話的是乙○○... 我問她既然要取回房屋，貸款是不是她要去繳，她說她同意去繳，我問她存摺要怎樣還給她，她說可以交給丁○○先生，八月十一日那天... 我請丁○○先生... 把存摺交還給原告」、「（八月七日）我先生說他有接到原告乙○○的電話，說要取回房子，我當天就打電話給原告乙○○，她說她先生腎結石發作，沒時間多談，所以掛電話」。此項證言，與前述原告自認之事實及丁○○之證言意旨及通聯紀錄，均相符合。足見兩造間關係於系爭房屋之契約已經合意解除。
三、證據：提出電話通聯紀錄影本一份、潭子鄉公所郵寄給被告通知及其信封以影本一份及潭子鄉公所傳真給被告之聲請調解書影本一份為證，聲請訊問證人丁○○與蔡文鈴。
貳、反訴方面：
一、聲明：反訴被告應給付反訴原告二百零四萬八千六百六十八元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：援引本訴部分之陳述，九十年八月七日原告來電表示要取回房屋，顯見兩造此時已經合意解除契約，反訴原告自八十四年至九十年七月十二日，所繳交系爭房屋之地價稅、房屋稅、工程受益費及銀行貸款（八十七年二月份之前僅繳貸款利息，三月之後則含本金及利息），合計達二百零四萬八千六百六十八元（反訴原告調解時交給反訴被告之明細表，併計算利息在內，故金額為二百三十九萬八千零八十三元），反訴被告即屬不當得利，反訴原告依法自得請求反訴被告返還之。
三、證據：提出調解卷宗資料、調解當日被告提出之金額計算表、費用繳納明細表及銀行存摺影本一份為證。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告於八十四年間向原告購買系爭房地，約定買賣價金四百二十四萬元，付款方式為頭期款一百六十一萬元，另由被告繳納系爭房地原有銀行貸款二百六十三萬元之本金及利息；原告於訂約後已將系爭房屋交付被告使用至今，並交付所有權狀、房屋使用證明書及系爭房地貸款所用原告存摺以供被告繳納貸款，詎被告僅繳交自八十四年六月起至九十年七月止之系爭房地貸款本息，其中本金僅五十六萬一千七百元，應再給付原告買賣價金餘款三百六十七萬八千三百元，及其中一百六十一萬（即兩造約定之買賣價金頭期款）自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，其中二百零六萬八千三百元（即兩造約定應由被告繳納之系爭系爭房地貸款）自九十年八月一日起至清償日止以年利率百分之九‧一二五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。被告則否認兩造間有買賣價金之約定，辯以：緣原告之夫與被告是朋友，原告購買系爭房地原擬供日後調職任教於台中高工就近居住，然調職之事並未如願，而每月房屋貸款負擔沉重，適被告之弟於八十四年五月間在同棟大樓購屋居住，原告乃遊說被告購買其房屋，謂被告兄弟可就近照顧生病之父親，並囑被告可先搬進去住，只需按月繳房貸，其餘以後再說，因此，兩造雖有意就系爭房地訂立買賣契約，然根本未談及價金，是以兩造所成立者僅為「原告房屋有意賣給被告，被告先搬進去住並按月繳納房貸，其餘以後再說」之約定，性質上並非民法典型之買賣契約，應屬一種無名契約，嗣原告於九十年八月七日，來電表示因最近調到台中高工任教，白天擔任行政工作還要利用空檔接送小孩，晚上還要到校教書，住在潭子很不方便，故要取回房屋，被告當即表示同意，而於八月十一日將系爭房地貸款所用存摺依原告指示交予訴外人丁○○轉交原告，是兩造間之契約即已合意解除，惟原告並未將被告代繳之系爭房地貸款、房屋稅、地價稅等款項返還被告，故被告始未將系爭房地所有權狀返還原告，則兩造契約既經解除，原告請求履行契約，即屬無理由等語。
二、兩造不爭執事項及爭執事項分別如左：㈠不爭執事項：
⒈兩造於八十四年間有意由被告購買原告所有之系爭房地。
⒉兩造基於上揭原因，由被告遷入系爭房地居住，並繳納系爭房地貸款本息，原告則交付
房屋所有權狀，並交付房屋使用證明書以供被告遷入其戶籍，並將系爭房地貸款所用原告存摺交予被告，以供被告依約繳納貸款。
⒊被告自八十四年六月起至九十年七月止依約繳納貸款本息。系爭房地之房屋稅、地價稅、工程受益費在上開期間亦均由被告繳納。
⒋被告自八十四年六月起居住使用系爭房地及遷入戶籍迄今。
⒌九十年八月十一日被告將系爭房地貸款所用存摺交予訴外人丁○○轉交原告。
⒍九十年八月起之房地貸款均由原告繳納。
⒎兩造於九十年十月、十一月間在台中縣潭子鄉調解委員會調解不成立。
㈡爭執事項：
⒈兩造就八十四年間關於系爭房地有何約定？是否已就系爭房地買賣價金之數額互為意思
表示一致？⑴原告主張兩造訂立買賣契約，雙方約定買賣價金四百二十四萬元，包括頭期款一百六
十一萬元，其餘買賣價金由被告繳納系爭房地原有銀行貸款二百六十三萬元之本金及利息。
⑵被告主張兩造間僅有「原告所有之系爭房地有意賣給被告，同意被告先搬進去住，每
月房屋貸款由被告繳納，其餘以後再說」之約定，其性質並非買賣契約，而屬無名契約。
⒉兩造於九十年八月七日關於系爭房地有何約定？
⑴原告主張九十年八月間係被告片面不繳納貸款，而將貸款所用存摺返還原告，雙方別無其他約定。
⑵被告主張兩造合意解除上開無名契約，故被告將存摺返還原告。
三、本院就本訴部分之判斷如下：㈠按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要示行為，惟對於契約必要之點意思必須一
致。買賣契約係當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，此為民法第三百四十五條第一項所明定。買賣標的物及價金數額，自屬買賣契約必要之點，須當事人互為意思表示一致，其契約始能成立，此觀民法第三百四十五條第二項、第一百五十三條第一項、第二項前段規定甚明。又民事訴訟，負有舉證責任之一方，僅於他方自認之情形，始免負舉證責任。而買賣契約成立與否，應由主張買賣契約成立之當事人負舉證責任，此為民事訴訟舉證責任特別要件說所定舉證責任分配之原則。
㈡本件原告依買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金餘款三百六十七萬八千三百元及
如原告訴之聲明所示利息，然被告僅承認兩造於八十四年間為買賣系爭房地訂有無名契約，並以前揭情詞置辯，且本件買賣契約是否成立，兩造間有如前述二㈡⒈⑵所示之爭執，即被告對於兩造就買賣標的物及價金是否互為意思表示一致乙節有爭執，故原告應就其此部分之主張負舉證責任。而原告就此固聲請訊問台中縣潭子鄉調解委員會調解委員甲○○以為證據方法，惟證人甲○○證稱：「調解當時聲請人（即原告）有敘述買賣價金，我印象中價金大約四、五百萬元。調解當時我勸諭對造人他房屋既然住得很舒適，是否能夠支付價金給聲請人，他表示買賣當時的價金行情和現在的行情有很大落差，並一直強調他沒有錢，我當時協調他們問對造人願意以多少價金認為合理，他也不置可否」等語，僅足證明被告於調解當時對證人所表達之意見，不能證明兩造關於系爭房地之買賣價金有何約定。且本件調解係於原告主張之買賣契約成立時點八十四年間之後六年餘進行，證人復係基於調解委員之身分於調解期日協調兩造解決因本件房地所生爭執，故兩造當時之陳述，應著重於如何解決已生爭端，而無明確釐清房地買賣價金最初約定金額之用意，故不能以兩造於調解時所表達之意見，據以認定兩造於八十四年間就系爭房地所約定之買賣價金數額。故原告所提出之上開證據，即不得據以認定原告就兩造關於買賣價金互為意思表示一致之主張為真實。
㈢又不動產之買賣契約雖不以訂立書面契約為必要，然依社會通念，不動產之買賣多書立
契據，以昭鄭重，又現代之社會，知識普及、教育程度大幅提高，一般民眾以文書記事均無任何困難，故關於不動產之買賣，交易習慣仍以書面為之為常態，又雙方基於親誼，而未訂立正式書面契約，亦不致率為口頭之約定，而毫無任何書面契據或文書紀錄以為佐證。而依兩造所陳，原告為中學教師，被告則開設公司經營商業，且原告尚有位於台中縣潭子鄉、台中市北屯區之房地，足見雙方均係受有相當教育程度，且有一定之經濟能力及社會經驗，而系爭不動產坐落於都會區之台中市○○○路上，僅房屋貸款本金之金額即已達二百六十三萬，價值自屬不菲，依上開所述，原告主張兩造合意訂立買賣契約，並已就買賣價金數額互為意思表示一致，然未能提出任何證據以佐其說，已難以憑信。再依首揭所述，買賣契約係一方移轉標的物所有權於他方，他方支付價金之契約，且標的物及價金乃買賣契約之要素，雙方對於價金應如何支付、標的物所有權應如何移轉自不至於毫無約定，又縱雙方訂約時並未明示，亦不致任憑買受人不付價金或出賣人不辦理所有權移轉登記達數年之久。查兩造關於系爭房地，在八十四年間即已由原告交付系爭房地所有權狀、房屋使用證明書及房地貸款所使用之存摺予被告，並由被告遷入使用並辦理戶籍遷入登記，此為雙方所不爭執，然被告除繳納貸款外未支付分文予原告，且迄今雙方並未辦理所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，又本件亦無任何證據足證兩造就以上情形曾催告他方為給付，足見於原告聲請調解及提起本件訴訟前，長達六年期間雙方均相安無事，凡此即與不動產買賣契約交易常態不符，故原告主張兩造間關於系爭房地訂立買賣契約云云，實難以採信。
㈣從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金及遲延利息，因其就所主張
兩造買賣契約成立之事實，舉證責任尚有未盡，洵屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告自八十四年六月起至九十年七月止依兩造之約定為反訴被告繳交系爭房地貸款、地價稅、房屋稅及工程受益費等，金額合計二百零四萬八千六百六十八元（包括九十年八月至十一月房地貸款之利息部分），然兩造已合意解除上開無名契約，反訴原告另於訴訟中為解除契約之意思表示，為此請求反訴被告返還如反訴聲明所示金額及遲延利息。反訴被告則以：兩造間就系爭房地訂立買賣契約，反訴原告係依買賣契約繳納系爭房地貸款等金額，兩造契約並未合意解除等語。（兩造其餘陳述見本訴部分之記載）
二、本件兩造爭執事項及不爭執事項均如本訴部分之記載，又本件兩造均不爭執其於八十四年間為買賣系爭房地而訂立契約，且雙方基於上開契約，由被告遷入系爭房地居住並繳納系爭房地貸款本息，原告則交付房地所有權狀、房屋使用證明書及系爭房地貸款所用之原告存摺予被告，已如前述，又反訴被告主張兩造間契約關係係民法第三百四十五條以下之買賣，因其未能舉證證明雙方就買賣價金互為意思表示一致而無可採，已如前述，故本件僅足認為兩造間係就上開所述（即：被告遷入系爭房地居住並繳納系爭房地貸款本息，原告交付房地所有權狀、房屋使用證明書及系爭房地貸款所用之原告存摺予被告）互為意思表示一致之無名契約。反訴原告主張兩造於九十年八月七日合意解除契約，並依不當得利之法律關係而請求反訴被告返還其代為繳納之上開金錢，是本件就反訴部分應就此予以審酌。
㈠按契約合意解除之性質為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，最高法院著有五
十九年度台上字第四二九七號判例明白揭示其意旨。而契約之成立，須當事人互相表示意思一致，民法第一百五十三條第一項規定甚明。
㈡查證人蔡文鈴即反訴原告之妻證稱：「我先生（即反訴原告）說他接到乙○○的電話，
說要取回房子，我八月七日當天就打電話給乙○○，他說他先生腎結石發作，沒有時間多談，所以就掛電話」等語，依證人上開證詞，僅足證明反訴原告告知證人伊接獲反訴被告來電表示要取回房屋，不能證明兩造合意解除解除契約，且證人既陳稱反訴被告與證人通電話時，適反訴被告之夫徐基銘腎結石發作，無心談論系爭房屋事宜，是反訴原告主張兩造契約於九十年八月七日合意解除云云，自屬無據。
㈢至於證人蔡文鈴固另證稱：「（九十年八月十日）我打電話問乙○○他先生開刀的情況
，還有問房子的事情，我問他既然要取回房屋，貸款是不是他要去繳，他說他同意去繳，我問他存摺要怎麼還給他，他說可以交給丁○○先生，八月十一日那天知道乙○○的先生已經開完刀在家休息，因為乙○○的先生徐基銘跟我是同事，所以我請丁○○先生代表公司去看徐基銘順便也把存摺交還給原告。」等語，並與證人丁○○到庭證述內容互核相符。然當日係由證人蔡文鈴與反訴被告通電話，並非由本件契約當事人之兩造互通電話，已無從認為雙方之對話有何互為意思表示一致之情形，況依證人蔡文鈴上開所述綜合觀之，充其量僅足認兩造於當日討論本件貸款嗣後由反訴被告自行繳納，故將存摺交還反訴被告而已，而兩造於八十四年間之約定事項包括：反訴原告遷入系爭房地居住、反訴原告繳納自八十四年六月起之系爭房地貸款本息，反訴被告交付房地所有權狀、房屋使用證明書及系爭房地貸款所用之存摺予反訴原告，已如前述，則雙方在九十年八月十日縱已就貸款嗣後由何人繳納及返還存摺互為同意，亦與契約合意解除之情形有間，而證人丁○○之證詞僅足證明其受蔡文鈴囑託將上開存摺交還予反訴被告，不能證明兩造間有何約定。故依證人上開證詞，尚不能證明兩造已合意解除契約。
㈣綜上，反訴原告主張兩造間合意解除契約云云，因其並未提出與此相符之證據，應認為
無可採。從而，反訴原告以兩造已合意解除契約，並依不當得利之法律關係，請求反訴被告應返還其繳納之貸款本息、地價稅、房屋稅等金錢，及自反訴起訴狀送達繕本送達翌日即九十一年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，原告即反訴被告聲請訊問證人即土地銀行行員劉永隆，以明其無意自行繳納系爭房地貸款，對於上開論斷結果不生影響，本院認無訊問之必要，又兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核均與判決之結果無涉，本院自毋庸再予審酌，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴亦為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 一 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 林慧貞右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二 日~B法院書記官