臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第二三二號
原 告 乙○○○被 告 甲○○右當事人間請求給付報酬金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾萬元及自九十一年一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十四分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，為原告預供擔保新台幣陸拾萬元，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、被告應給付原告新台幣（下同）壹佰陸拾柒萬捌仟柒佰伍拾肆元及自民國九十年三月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
㈢、如受不利判決，原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、陳述：
㈠、緣被告於民國八十九年四月十九日委請原告居間仲介出售其所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號約七０九坪之土地，此有兩造所親簽之承諾書為憑。
㈡、依前揭承諾書第二、三及第五條之約定，如經原告仲介以每坪壹拾柒萬貳仟元出售系爭土地，則被告應給付原告每坪壹萬元之報酬，若因市價、行情、成交價有相當差距，經議價後金額等於或低於被告原同意價，而被告願出售時，則被告應給付售價百分之貳之仲介報酬。原告自受任居間後，即全心全力為出售系爭土地奔波，耗費諸多精神、勞力及金錢，經多方努力，乃居中促成中華電信公司南台中營業處向被告議價購買系爭土地，作為鎮平機房用地，雙方於九十年三月二十七日簽定買賣合約，買賣價金為捌仟參佰玖拾參萬柒仟柒佰元，被告並已如數取得買賣價金。
㈢、依前開承諾書之約定，被告應依約給付原告捌仟參佰玖拾參萬柒仟柒佰元之百分之貳，即壹佰陸拾柒萬捌仟柒佰伍拾肆元之仲介報酬，惟被告竟無視誠信，拒不給付，原告幾經催討未果，聲請台中市西屯區調解委員會為調解，無奈被告亦拒不到場，而無從調解。為保障原告之合法權益，爰依兩造之承諾書及民法第五百六十八條等之規定，請求 鈞院賜判如訴之聲明，至感德便。
三、對被告主張之陳述：按被告固辯稱其於九十年三月二十七日所出售於中華電信股份有限公司坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，並非原告所居間仲介云云，惟其抗辯顯不足採，蓋：
㈠、被告就其曾於八十九年四月十九日簽立承諾書委由原告居間出售坐落台中市○○區○○段４８８－１～４８８－３３共約七０九坪之土地，並不否認，雖其後其所出售中華電信公司台中營業處之土地為台中市○○區○○段○○○○號，惟該地號係合併自同段４８８－１至４８８－１３、４８８－１７至４８８－２８、４８８－３３及４８９－２、７２５－８、７２５－９地號土地，亦即除４８９－２、７２５－８、７２５－９地號外，其餘之土地均係被告委由原告居間仲介之土地。被告既已順利將系爭土地出售於中華電信，依法自應履行給付居間報酬之義務，乃竟執意推拖，實有失誠信。
㈡、被告雖稱其委託原告居間仲介系爭土地之期間為八十九年四月十九日至八十九年九月十八日，並舉其於八十九年四月十九日所出具之出售意願書為證。惟查：該出售意願書係其所書立向買主表達願意出售系爭土地之要約書，並非其與原告間有關居間條件之約定，是該出售意願書第五條所載之期限係表示被告願意以每坪壹拾玖萬捌仟元等條件出售系爭土地於買方之期限，並非其與原告間居間契約之期限。本件兩造間就居間仲介系爭土地買賣之期限並未訂定，此觀之原證一之承諾書自明。是被告辯稱居間時限已過去云云，純係卸責之詞。
㈢、按：「居間乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第五六五條所明定。是居間人所負之義務僅係「為他方報告訂約之機會」或「為訂約之媒介」。本件中華電信欲購置系爭土地之訂約機會係由原告報告於被告，此業經證人黃粟煌結證屬實，而原告亦忠實履行媒介者之角色，多次陪同被告與中華電信議價，依民法第五百六十八條第一項之規定，自得請求被告給付兩造所約定之報酬。至於被告稱係因其獨立向案外人購買同段４８９－２、７２５－８及７２５－９合併系爭土地成７２５地號土地始能出售於中華電信云云，縱令其主張屬實，亦不得拒絕給付居間報酬於原告，蓋原告就如何使被告之土地符合中華電信購買之條件，依法並不負任何義務。
㈣、按本件系爭之土地徵購事宜，經中華電信公司南台中營運處承辦人朱銘燦於九十一年二月十九日庭訊時，結證證實下列各節：
㈠被告向中華電信公司應徵之資料係由原告所寄達。
㈡本件土地徵購期間，原告確曾多次與中華電信承辦人朱銘燦聯絡徵購事宜。
㈢被告於八十九年四月十九日出具系爭土地出售意願書於中華電信公司，期限至同年九月十八日止，嗣後被告又將之延長至同年十二月底。
㈣系爭土地，在議價前，已與同地段四八九－二、七二五－八、七二五－九等地號合併成七二五地號。
㈤本件土地徵購案係於八十九年十二月八日議價成功，議價時原告確有列席參加，且原告係由被告帶至議價地點。
㈤、綜右所述，原告自向被告報告系爭土地之出售之機會，為被告送達土地徵購資料至與中華電信公司議價成功，自始至終均參與期間，確已履行居間仲介者應盡之法定義務，被告辯稱其與原告間之居間契約已於八十九年九月十八日屆滿消滅云云，觀之前揭證人之證詞，即可知被告所辯純為卸責之詞。
㈥、本件兩造間確曾就由原告間出售坐落台中市○○區○○段４８８－１～４８８－３３（以下稱系爭居間土地）被告所有之土地於中華電信股份有限公司（以下稱中華電信），簽訂居間契約，且該居間契約從未終止或解除，此觀之下列證据即明：
⑴、證人黃粟煌於九十一年一月九日庭訊時，法官問：「被告甲○○出○○○區○○段土地，你了解何事？」、「原告說他是居間介紹，是否如此？」，證人證稱：「是的，乙○○○（原告）曾經來問過我，這裡有沒有土地要賣，中華電信要買土地，我介紹說甲○○（被告）有，我介紹他們雙方認識」、「我介紹他們認識後，他們有簽約說要仲介土地買賣」。
⑵、被告於八十九年四月十九日親筆簽署承諾書，其上載明本件居間意旨及報酬等，該承諾書並經黃粟煌等人見證，且被告亦不否認，足證兩造間確就系爭居間土地有居間契約存在。
⑶、證人即中華電信有關本件土地徵購之承辦人朱銘燦於九十一年二月十九日庭訊時證稱：
①「應徵的一個月期限內，信封外面是（原告）乙○○○寄來的，裡面是地主（被告）甲○○與陳煥卿的資料．．．」。
②應徵之後，議價之前，乙○○○「應該是有」與中華電信聯絡。
③「．．．在（八十九年）十二月八日議價，．．九十年三月二十七日雙方訂約。議價時除了中華電信的承辦人員之外，還有地主甲○○，列席人員許續就是甲○○的太太，另一位乙○○○是地主帶來的．．．」。
右列證人朱銘燦之證詞足以證明原告自中華電信徵購土地至議價成功均參與其中，再觀之前揭承諾書並無居間期間之約定及被告從未通知原告終止或解除兩造間之居間契約，顯見被告辯稱兩造間之居間契約已於八十九年九月十八日因期限屆滿而消滅云云，厥為卸責之辭，委不足採。
㈦、原告已履行本件居間之居間人法定及約定義務，自得向被告請求約定之居間報酬，此觀之下列各項自明：
㈠中華電信欲購買系爭居間土地係由原告向被告報告，此業經證人黃粟煌結證屬實，
且被告亦表明對黃粟煌之證詞「沒有意見」（見九十一年三月十二日筆錄），是原告已履行「報告訂約機會」之義務。
㈡本件中華電信徵購土地期間，原告不僅為被告寄送應徵資料與中華電信聯絡，且陪
同被告議價，業經證人朱銘燦結證證實，足見原告已履行「為訂約之媒介」之義務。
㈢中華電信向被告所購買之土地，除台中市○○區○○段４８９－２、７２５－８、
７２５－９地號外，均為兩造約定居間之土地，依民法第五百六十八條第一項之規定，原告自得請求被告給付約定之報酬。
㈧、被告固抗辯：中華電信公告徵地已廣為週知，無須原告仲介，被告之所以願付遠高於一般買賣仲介千分之五行情，即百分之二之仲介費，乃因原告稱可以與陳煥卿之土地用不同報價之方式共同賣給中華電信，原告並要求被告簽署有效期自八十九年四月十九日至八十九年九月十八日止之出售意願書給中華電信，另要求被告簽具同期限之出售意願書予原告為憑，中華電信於八十九年四月間，以本件投標地方，價格非屬同一而退件，因委託仲介之條件已無法完成，原告即行退出仲介行為，始終未再參與被告與其他地主及中華電信間買賣行為，故被告無給付居間報酬之義務云云，惟被告之抗辯顯無理由蓋：
㈠被告就其前揭抗辯，並未舉證以實其說，原告亦鄭重予以否認，依法不得認為真正。
㈡中華電信徵地固曾經公告，然並非即表示任何人皆知情。被告既不否認其係經原告
報告此訂約機會，並與原告簽定居間契約，焉能以該徵地行為曾經公告而拒絕給付報酬？㈢原告從未承諾以不同地主、不同報價令中華電信購買土地為條件，而仲介系爭土地
，此觀之原證一之承諾書自明。且原告就如何使被告之土地符合中華電信購買之條件，依法並不負任何義務。原告並未要求被告給付其向陳煥卿購地之報酬，是本件與原告有無參與被告向陳煥卿或國有財產局購買土地，並無任何關聯，乃被告竟執此拒付報酬，實有違誠信。
㈣中華電信自接獲被告及陳煥卿委由原告所寄送應徵資料，即評定為合格且為第一優
先，其間從未將被告應徵之土地予以退件，此觀之證人朱銘燦於九十一年二月十九日就本件徵購土地過程之證言自明。乃被告仍辯稱八十九年四月間遭退件，原告即未參與本案云云，此種顛倒是非之說詞，愈見其心虛！㈤兩造所約定之居間報酬僅為百分之二，遠低於一般仲介業所訂之百分之五，被告稱
一般仲介之報酬為千分之五，顯係有意誤導 鈞院，且該等報酬係兩造本諸自由意志所約定，有何過高可言？被告稱其出售系爭土地賠錢云云，亦係本諸其自由意思所作之決定，與原告何干？焉能以此拒付居間之報酬？
四、證據：提出承諾書、調解不成立證明書等影本為證，並聲請訊問證人黃粟煌、張順調、朱銘燦。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利之判決願供擔保請准宣告免於假執行
二、陳述：
㈠、惟按居間報酬之請求權，須居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，民法第五百六十八條定有明文。查，被告於九十年三月二十七日出售坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（合併自同段四八八－一至四八八－十三、四八八－十七至四八八－二十八、四八八－三十三、四八九－二、七二五－八、七二五－九）面積約六百坪，並非原告所居間仲介，原告起訴主張其全心全力為出售土地奔波，耗費諸多精神、勞力及金錢仲介成立系爭土地買賣契約，與事實不符，茲分別答辯如左：
㈠緣中華電信股份有限公司台灣中區電信分公司南台中營運處（下稱中華電信），於
八十九年三月二十三日以中信南總字第六四五一號公告徵購鎮平機房用地，其土地需求條件為：
⒈面積四五０坪至六００坪。⒉理想地點為台中市○○路與楓樹巷交叉口為中心，
半徑一五００公尺範圍內。⒊交通方便，面臨道路，路寬至少十二公尺。上開公告為眾所周知之情事，本無須原告仲介。且因被告所有之系爭四八八－一至三十三等三十三筆土地，並未面臨十二公尺之道路地形亦不方整，條件並不符合。原告乃向被告稱其已另取得毗鄰之土地同段四八九－二號之土地所有權人陳煥卿之委託，如合併二人所有之土地應可符合徵購條件，並稱可代被告以每坪十七萬二千元議價出售中華電信，並要求被告簽具其已繕打之承諾書及出售意願書，委託期限四個月自八十九年四月十九日至九月十八日止，此有該承諾書及出售意願書影本乙紙可稽。
㈡、嗣原告偕同被告八十九年四月二十四日以前，持陳煥卿及被告所簽具之出售意願書及系爭四八八－一至三十三及四八九－二號土地所有權狀影本，位置圖、讓售同意書等，向中華電信應徵，其中被告報價十九萬八千元；陳煥卿報價二十六萬元。但因應徵之土地，非屬同一人所有報價不同，且地形仍不方整，並未為中華電信所接受而遭退件。退件後，被告於八十九年四月十九日所委託仲介之條件，即無法完成，該委託關係，並於八十九年九月十八日因期限屆滿而消滅。
㈢、因被告所有系爭土地與主要道路台中市○○○○路間有第三人陳煥卿之四八九－二土地阻隔，被告為求土地之方整及提昇土地之利用價值，乃於八十九年六月六日以總價一千一百萬元之高價，向陳煥卿購得該筆土地；並於八十九年十月十一日另向國有財產局申購同段七二五－八及七二０－九水利地併同被告所有四八八－一至三十三、四八八－十七至二八、四八八－三十三、四八九－二、七五八－二、七五八－九，另再分別割出同段七二五號土地，面積六百坪，使被告所有之七二五地號之土地地形方整，且面臨永春東二路，提高其利用價值，準備規劃興建，此有土地登記謄本、地籍圖謄本多紙可稽。
㈣、惟自八十九年間起，不動產市場景氣持續低迷，被告認自行規劃興建，已不符投資效益。而中華電信公司上開公告徵購土地登記間（八十九年三月二十三日至四月二十二日）截止後，尚無結果。乃於九十年三月間，自行持以上開合併後之七二五號土地，向中華電信提出申請，經中華電信審核後，認為該七二五土地之條件符合徵購條件，遂於同年三月二十七日與被告訂約，購買合併後之七二五號土地，面積六百坪，總價八千三百九十三萬七千七百元，此有買賣契約書影本乙紙可稽。
㈤、由上可知，被告出售與中華電信之土地，並非於八十九年四月十九日委由被告仲介出售之土地，其標的不同；且被告委託原告仲介時係與陳煥卿所有四八九－二號一併應徵，該應徵案，已因條件不符，經駁回在案，其委託仲介關係，亦於八十九年九月十八日期間屆滿而消滅。至被告事後另向陳煥卿、國有財產局購得土地，另出售合併後之七二五號土地，並非原告所仲介或媒介，其據以請求被告給付仲介費，自屬依法不合。
㈥、茲再將兩造委託仲介之事實經過陳述於后：⑴本件買賣，因中華電信公告徵地已廣為週知，本無須原告仲介，且因被告所有之楓
樹段四八八－一等土地原不合中華電信之購地條件，被告本無意應徵，但原告即以其與中華電信人員熟識，可以用被告所有之楓樹段四八八－一號等土地每坪報價十
九．八萬元和陳煥卿所有同段四八九－二號土地每坪報價二十六萬元不同產權不同報價的方式共同賣給中華電信，並要被告簽有效期自八十九年四月十九日至八十九年九月十八日止的出售意願書給中華電信公司，另要求被告簽具同期限之出售意願書予原告以為憑証，且約定仲介費不管賣到每坪十七．二萬以上每坪付壹萬元或十
七．二萬以下付百之二即千分之二十，均遠高於一般買賣仲介的千分之五的行情。被告當時簽具出售意願書和承諾書的雙方真意是以上述不同產權不同報價方式之土地及在未辦任何合併分割之方式下，共同賣給中華電信，始願交由原告仲介並給付高於一般行情之仲介報酬。
⑵豈料中華電信劉姓股長及朱銘燦先生於接到投標申請書後不久，即在中華電信內向
被告、許續和原告說明此案因條件不合，必須退件，除非能夠合併為一筆，且屬一人單獨所有，始有可能，因中華電信無法接受不同產權、不同報價的投標，所購土地一定要全部為同一人所有權、一個投標價，而因原告無法達成合併土地為一人所有之條件，因此仲介行為至此已經全然失效。
⑶嗣後被告即因土地開發之故，而陸續購買附近土地。即於八十九年五月二十四日購
入同段七二五號土地，於八十九年七月十一日以高於市價二、三倍之價格，即每坪三十二萬元之價格購入陳煥卿所有同段四八九－二號土地，嗣於八十九年十月十一日再購入同段七二五－八號水利地，再申請廢除該水利地，於九十年元月三日再廢棄原有土地上之建照，另又於九十年元月十日以上揭土地合併為七二五地號，且於八十九年十月八日簽具續期之出售意願書，上揭行為均為被告獨力所完成，原告絲毫未參與其事。
⑷在八十九年四月間，中華電信以本件投標因地號、價格非屬同一而退件之後，因委
託仲介之條件已無法完成，而原告乙○○○亦無力促成中華電信單僅購買被告之上揭楓樹段四八八－一至三三號土地，原告即行退出仲介行為，始終未再參與被告與其他地主及中華電信間之買賣行為。
㈦、証人朱銘燦固稱原告乙○○○於應徵之後，議價之前，有與中華電信聯絡等語，惟其所述並非事實，被告認其証言為不實在。而原告應就本件經中華電信認條件不符而退件後，至議價之前，其參與仲介之事實，負舉証責任，否則不能單獨前揭証人之空言及原告在議價合議上簽名列席之單獨事實，即認其有仲介本件買賣行為，而要求仲介費。
㈧、按附期限之法律行為於期限屆滿時，失其效力，民法第一百零二條第二項定有明文。本件被告與原告間，於八十九年四月十九日所訂之仲介承諾書，其期限係自八十九年四月十九日至八十九年九月十八日，為期四個月，此有兩造於訂立承諾書所同時簽訂之出售意願書影本乙紙在卷可憑。原告雖稱該仲介承諾書並未附期限云云。惟查，本件原告係為仲介被告將系爭土地與鄰地所有人陳煥卿之土地合併後，一併應徵中華電信公司於九十三年三月二十二日之徵購鎮平機房用地公告始簽訂該承諾書，兩造所不爭執，而兩造於簽訂承諾書同時，所簽訂之出售意願書即明確載明，期限自八十九年四月十九日至八十九年九月十八日止，原告並主張該出售意願書係委由其提出與中華電信公司。足見，本件兩造之仲介契約關係，係約定四個期限，其已因期限屆滿而消滅。又仲介契約之期限為契約之重大要素，當事人間均有明確之約定，原告僅以本件期限係記載於同時簽訂之出售意願書，即主張本件仲介契約，並無約定四個月期限，與事理有違，不足採信。
㈨、原告另指稱，依証人黃粟煌之於九十一年一月九日庭訊時証詞及朱銘燦於九十一年二月十五日之証詞可知，原告已履行「報告訂約之機會」及「為訂約媒介」等居間人應負之義務，被告應給居間報酬云云，並非可採。蓋查：
⑴証人黃粟煌於九十一年一月九日庭訊時固証稱：「問）原告說他是居間介紹，是否
如此？（答）是的，乙○○○曾經來問過我，這裡有沒有土地要賣，中華電信要買土地，我就介紹說甲○○有，我介紹他們雙方認識。．．．我介紹他們認識之後，他們有簽約說要仲介土地買賣。」等語，惟細譯証人前述証詞，僅可証明乙○○○問過証人黃粟煌，並告以中華電信要在該處購買土地，乙○○○告知之對象為証人黃粟煌，並非被告，是由上揭証詞實無法證明被告得知中華電信要在該處購買土地之訊息或訂約之機會，係由原告所提供；更何況，中華電信欲徵購之土地條件與被告欽出賣土地之條件並嚴格而言並不相符，原告所「報告」之訂約機會，等於未報告。
⑵証人朱銘燦於九十一年二月九日庭訊時固証稱略以「應徵的一個月期限內，信封外面是（原告）乙○○○寄來的，裡面是地主（被告）甲○○與陳煥卿的資料．．．
」、「應徵之後，議價之前，乙○○○應該是有與中華電信聯絡。」、「．．．在（八十九年）十二月八日議價，．．．九十年三月二十七日雙方訂約。議價時除了中華電信的承辦人員之外，還有地主甲○○，列席人員許續就是甲○○的太太，另一位乙○○○是地主帶來的．．．」等語，惟上開証詞並不得作為原告已履行本件「為訂約之媒介」之行為，蓋以，原告於應徵之一個月期間內為被告及陳煥卿寄送應徵資料，雖係本於兩造於八十九年四月十九日之居間契約所為，但該居間契約嗣因未符中華電信之購地條件及期滿（至同年九月十八日）消滅，已詳如前述，是原告於八十九年九月十八日以後實際上並未為訂約之媒介行為；再者，原告於議價中列席之行為，並非被告所帶去，其突然出現於議價會議中，被告亦不知其緣故，況單純由「列席」現象，亦無法証明原告確有「媒介」之事實，且中華電信亦否認本件買賣行為有透過仲介為之，則原告如何「媒介」？再其次，証人朱銘燦所稱在應徵之後，議價之前，乙○○○「應該是有」與中華電信聯絡乙語，僅係証人個人之推測之詞，尚不得作為原告確有就本件買賣契約，履行其媒介之義務。
⑶準上，原告並未履行其「報告訂約之機會」、「媒介訂約」之義務，原告之請求並無理由，應予駁回。
㈩、原告另又否認未曾向被告承諾以不同所有人、不同土地、不同報價之土地為應徵條件而仲介系爭土地，及主張中華電信於接獲被告及陳煥卿之應徵書後即列為第一優先未曾退件云云，亦非事實；⑴被告原所有之楓樹段四八八－一至四八八－三三號土地，面積約七０九坪，不但未
臨馬路，且地形亦非完全方整，在形式上已不符中華電信徵購土地之條件，若單以被告之土地應徵，絕對無法符合中華電信之購地要求；⑵再者，原告若未向被告承諾以不同土地、不同報價之方式向中華電信應徵，其為何
將與被告無關之陳煥卿之土地在同一應徵信封中一併寄交中華電信？⑶本件若單以被告之原土地或單以陳煥卿原楓樹段四八九－二號之土地（面積僅約四
一坪，地形狹長）應徵，絕對無法符合中華電信購地之要求，事極明顯。若將兩筆土地併為一案應徵，因土地所有人不同，報價不同，亦不符中華電信應徵土地需同一人所有之條件，若不辦理合併，而後分割成中華電信所需之面積、位置與形狀，亦勢必不會通過應徵，此亦極為明顯，且証人朱銘燦亦証稱「．．．兩個地主一起送件，算一個個案，如果兩個地主分開就不合格，如果合併就合格，所以由本案被告再向另外一個地主購買土地再合併．．．」等語，足証，本案被告之原土地「如果」未與陳煥卿之土地合併再分割出中華電信所需之土地時，即「不合格」，亦即不符中華電信之要求，其與退件有何不同，是本件被告之土地縱形式上未遭退件，但其在未合併陳煥卿之土地前，已不符中華電信購地之要求，原告之仲介行為已無法完成而消滅，應無疑義。
三、證據：提出中華電信徵購電信用地公告、承諾書、出售意願書、四八九－二地號土地買賣契約書、七二五地號土地登記謄本（原本）及地籍圖謄本、七二五地號土地買賣契約書、相關土地移轉、合併、分割電腦查詢單、土地權利變更登記原因証明書、土地增值稅免稅証明書、產權移轉証明書、出售國有土地清冊、土地所有權狀等影本為証。理 由
一、查中華電電信股份有限公司台灣中區電信分公司南台中營運處（下稱中華電信），於八十九年三月廿三日以中信南總字第六四五一號公告，徵購鎮平機房用地，其土地，需求條件為：㈠面積四五０坪至六００坪（應徵土地逾公告面積時，須同意分割如公告所示面積）。㈡理想地點在台市○○路與楓樹巷交叉口為中心，半徑一五００公尺範圍內。㈢交通方便，面臨道路，路寬至少十二公尺以上。㈣土地地形必需方整，無淹水紀錄，
水電供應無問題，可供電信建築、使用之土地。因原告乙○○○之夫陳義秀係中華電信退休之員工，消息較靈通，原告得知消息後，即就徵購土地理想地點著手尋找地主，問及黃粟煌鄰近有無土地要賣，中華電信要買土地，黃粟煌告知甲○○有，並介紹彼等認識，並有簽訂仲介土地買賣，此經証人黃粟煌到庭供証屬實。依兩造於八十九年四月十九日所立承諾書約定，受承諾人（乙方即張雅鈞）全權代表本人（即承諾人甲方甲○○）洽談坐○○○區○○段○○○○○○號～四八八－三三地號共七０九坪土地同意以每坪壹拾柒萬貳仟元出售，報價每坪壹拾玖萬捌仟元，仲介費每坪壹萬元，如經議價後金額等於或低於地主原同意價，而地主願出售時，付百分之二之仲介費。但因被告所有土地與台中市○○○○路間有第三人陳煥卿所有之四八九－二地號土地阻隔，原告即說服陳煥卿一併送件應徵。中華電信之徵購土地於八十九年三月廿三日公告，應徵期間一個月，至同年四月廿三日截止，期限截止前，原告乙○○○代被告甲○○及訴外人陳煥卿檢具出售意願書及四八八之一－三三及四八九－二號土地所有權狀影本、位置圖、讓售同意書等合併向中華電信應徵。而中華電信徵購土地需經公告、應徵、勘查、評估、議價、訂約等程序。日期截止前共有五個地主應徵，其中兩件不合格，三件合格，中華電信會勘小組，由各方面條件去分析、考量，再作優先順序，結果台中市○○區○○段○○○○號（原先有三十五筆，約七百五十坪，因中華電信只買六百坪，所以整編合併分割成二筆地號）做為第一優先（兩個地主一起送件，算壹個個案，如果兩個地主分開就不合格，如果合併就合格，所以被告再向另外一個地主陳煥卿購地合併）。八十九年四月十九日兩個地主均有書寫出售同意書，因其出售意願書期限第一次寫到八十九年九月十八日，嗣延至同年十二月底，中華電信會勘小組在八十九年六月廿二日做好評估，當時，被告與陳煥卿土地已合併，嗣因中華電信總局對購地業務全面重新檢討，做做停停，迄九十年二月才決定續辦，本件於八十九年十二月八日已完成議價手續，每坪十四萬元達成協議，上報總公司核准後，於九十年三月廿七日訂立土地買賣契約，於九十年四月十九日辦畢土地所有權移轉登記，嗣被告塗銷七二五地號土地上之抵押權設定登記，中華電信亦於九十年九月五日付清價款。
上揭事實，有出售意願書、會勘紀錄表、中華電信股份有限公司台灣中區電信分公司函、鎮平機房土地議價紀錄、土地所有權狀、中華電信催被告塗銷抵押權登記函、存證信函、質權設定契約書、抵押權塗銷同意書、中華電信購地結算驗收証明書、付款明細、支票、領款收據、土地複丈成果圖、地籍圖謄本等影本附卷可稽，並經証人張順調、朱銘燦到庭分別供証屬實。
二、本件原告主張原告經黃粟煌介紹將中華電信徵購鎮平機房用地之訂約機會報告於被告，雙方於八十九年四月十九日訂立承諾書，被告將其所有坐落台中市○○區○○段四八八－一至四八八－三三地號土地共七０九坪委託原告居間出售。因中華電信需求土地條件須臨路寬至少十二公尺道路，且地形須方整，經被告同意將相鄰陳煥卿所有坐落同段四八九－二地號土地合併送件應徵，經評定為合格第一優先，本件承諾書並未約定期限，且應徵之土地未被退件，原告自中華電信徵購土地至議價成功，均參與其中，被告順利於九十年三月廿七日將系爭土地出售於中華電信，兩造間之居間契約並未經終止或解除，被告依法應給付居間報酬與原告。
三、被告則以其於九十年三月廿七日出售之坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，係合併自同段四八八－一至四八八－十三、四八八－十七至四八八－二十八、四八八－三十
三、四八九－二、七二五－八、七二五－九等地號土地，面積約六百坪，並非原告居間仲介：原為被告所有之系爭四八八－一至四八八－三三等地號土地並未面臨十二公尺之道路，且地形不方整，不符合中華電信條件，原告乃稱已取得毗鄰同段四八九－二號土地所有權人陳煥卿之委託，如合併二人所有土地應可符合徵購條件，乃以被告報價每坪十九萬八千元，陳煥卿報價每坪廿六萬元併案送件。但因應徵之土地非屬同一人所有，報價不同，地形不方整，未為中華電信接受而退件，被告於八十九年四月十九日所委託仲介之條件無法完成。且委託關係亦於八十九年九月十八日因期限屆滿而消滅；嗣因被告所有系爭土地與主要道路台中市○○○○路間有陳煥卿之四八九－二號土地阻隔，被告為求土地之方整及提昇土地之利用價值，先後向陳煥卿買四八九－二號土地，向國有財產局申購七二五－八及七二五－九號土地，合併被告所有之系爭土地，另分割出面積六百坪之七二五號土地，使七二五號土地地形方整，且面臨永春東二路，提高利用價值，準備規劃興建。惟自八十九年起，不動產市場景氣持續低迷，被告認自行規劃興建，已不符投資效益。乃於九十年三月間，自行持上開合併後之七二五號土地向中華電信提出申請，經中華電信審核後，認符合徵購條件，於九十年三月廿七日訂立買賣契約。是被告所出售之七二五號土地並非原委託原告仲介之土地，原告請求給付仲介費，於法不合。被告當初簽具出售意願書和承諾書之真意係以不同產權、不同報價方式之土地，在未辦任何合併分割之方式下，共同賣給中華電信，始願交由原告仲介並給付高於一般行情之仲介報酬。但因不同產權、不同報價，未能合併，不為中華電信接受，兩造間之仲介行為全然失效。原告係向黃粟煌告知中華電信欲購買土地，其告知對象並非被告，被告自無法得知中華電信徵購土地之訊息或訂約之機會。因原為被告所有之土地不方整，且未臨永春東二路，未合併鄰地，即不符合中華電信之徵購條件，此與退件無異，是原告並未履行其「報告訂約之機會」、「媒介訂約」之義務，其請求給付仲介報酬無理由等語，資為抗辯。
四、經查中華電信於八十九年三月廿三日以中信南總字第六四五一號公告，徵購鎮平機房用地，其土地需求條件為：
㈠面積四五０坪至六００坪，應徵土地逾公告面積時，須同意分割如公告所示面積（以可分割之面積為準）。
㈡理想地點在台中市○○路與楓樹巷交叉口為中心，半徑一五００公尺範圍內。
㈢交通方便，面臨道路，路寬至少十二公尺以上。
㈣土地地形方整，無淹水紀錄，水電供應無問題，可供電信建築使用之土地。
登記期限自八十九年三月廿三日至四月廿三日止（以郵戳為憑），並以應徵土地價格及經濟效益分析決定其優先順序。
因原告乙○○○之夫陳義秀係中華電信退休之員工，消息靈通，原告得知此訊息後，為賺取仲介費，即在上開公告之理想地點尋找合適地主。嗣經黃粟煌介紹認識地主甲○○，並將此訂約機會報告予被告，雙方於八十九年四月十九日簽訂承諾書，受委託人乙○○○全權代表地主甲○○洽談其所有坐落台中市○○區○○段四八八－一至四八八－三三地號共七０九坪土地買賣事宜。因被告甲○○所有系爭四八八－一至四八八－三三地號土地並未面臨寬十二公尺之道路，且地形不方整，如單獨送件應徵，則不符合中華電信公告需求條件，為符合中華電信購地條件，原告經被告同意將同受委託仲介之相鄰且面臨台中市○○○○路之同段四八九－二地號陳煥卿所有之土地，檢具上開應徵土地之所有權狀影本、地籍圖謄本、位置圖及讓售同意書文件，被告報價每坪十九萬八千元，陳煥卿報價每坪廿六萬元，併案送件，中華電信徵購日期截止前，共有五位地主應徵，其中兩件不合格，三件合格，甲○○與陳煥卿之併案送件，經中華電信會勘小組由各方面條件分析、考量，做為第一優先，但必需將來甲○○與陳煥卿之土地合併為前提，此經中華電信承辦人朱銘燦到庭供証屬實。是①原告乙○○○因黃粟煌介紹而認識地主即被告甲○○，進而訂立承諾書居間仲介土地買賣，此經証人黃粟煌到庭結証屬實，故欲賣土地與中華電信者為甲○○，非黃粟煌，是受報告訂約機會者為甲○○。②被告明知其所有坐落台中市○○區○○段四八八－一至四八八－三三地號土地地形不方整，且未面臨路寬十二公尺之道路，並不符合中華電信購地要件，單獨送件亦不合格，定會遭退件，故允諾原告提議與面臨台中市○○○○路之相鄰陳煥卿所有坐落同段四八九－二號土地合併成一個案送件。因四八九－二地號土地面臨永春東二路，價值高，故報價每坪廿六萬元，被告所有系爭土地未面臨道路，故價值較差，報價每坪十九萬八千元。又因中華電信所欲徵購為方整土地，不可能買後再自行合併，是甲○○與陳煥卿之土地勢必自行合併以符合購地條件。被告甲○○與第三人陳煥卿之個案之所以被評定為第一優先，因係合併之個案，兩位地主定曾允諾合併成方整土地，中華電信始願優先考慮買受，而未予退件。此由事後甲○○於九十年三月廿七日與中華電信所訂土地買賣契約第八條特約事項第一款約定「乙方（即賣主）於過戶前須將各地號合併成一筆即可印證甲○○須將各地號土地合併成一筆屬實。③依最高法院五十六年度台上字第四七一號判例意旨，「買賣契約因居間人之介紹而成立者，得依一般買賣土地習慣，介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，由買主給付百分之三，賣主給付百分之二。」本件依承諾書第五條約定，賣主付百分之二之仲介費，並未高於一般行情；被告主張當初簽立承諾書之真意係以不同產權、不同報價方式，未辦合併分割之情形下，共同賣給中華電信，始願付高於一般行情賣價百分之二之仲介費與原告，然查承諾書上固未有原告允諾以不同產權、不同報價，不辦合併，共同賣與中華電信之記載。況且各該地號土地不辦合併成一筆方整土地，中華電信定不予買受，已如前述。是被告上開主張殊難採信。
五、被告甲○○為符合中華電信徵購土地之條件，於八十九年五月廿四日購買同段七二五地號土地；於八十九年七月十一日以每坪卅二萬元之價格買受陳煥卿所有同段四八九－二號土地；於八十九年十月十一日再購買同段七二五－八號水利地，再申請廢除該水利地；於九十年一月十日將上開土地合併成七二五地號土地，並分割增加七二五－三、七二五－六、七二五－七、七二五－八等地號土地，使七二五地號土地面積縮減為一九八二平方公尺，即五九九點五五五坪，以符合中華電信購地面積，此有甲○○與陳煥卿所訂之不動產買賣契約書影本、相關土地移轉、合併、分割電腦查詢單、地籍圖謄本影本等附卷可稽。被告固提出台中市政府工務局九十年一月十一日九十中工建字第００六五七號函影本，主張其併購相鄰土地成方整土地，原為規劃興建，嗣因景氣低迷，不符投資效益，再轉售與中華電信。然查被告併購四鄰土地之時間為八十九年五月廿四日、八十九年七月十一日、八十九年十月十一日，於九十年一月十日始將各該土地合併成七二五號土地。而被告所申請作廢之建造執照為八七中工建建字第０三一一號建造執照。足認被告之併購相鄰土地確為賣給中華電信，而非為規劃興建房屋。
六、因被告合併分割之其所有坐落台中市○○區○○段○○○號、面積五九九點五五五坪土地，已成方整，臨台中市○○○○路土地，符合中華電信購地之理想條件，雙方即於九十年三月廿七日訂立土地買賣契約於九十年四月十九日辦妥所有權移轉登記，此有土地買賣契約影本、土地登記謄本附卷足憑。被告主張承諾書與出售意願書係配套，出售意願書之期限自八十九年四月十九日至八十九年九月十八日，承諾書之期限亦同，兩造間之居間關係則因迄八十九年九月十八日因期限屆滿而消滅；因中華電信無法接受不同產權、不同報價，又未合併之土地，原告之仲介行為全然失效；被告售與中華電信之七二五號土地係被告自行併購之土地，非承諾書所載之台中市○○區○○段四八八－一至四八八－三三地號土地、七二五號土地之買賣，原告並未居間仲介，不得請求報酬。
查被告出具與中華電信之出售意願書，上載期限自八十九年四月十九日至八十九年九月十八日止，應係指被告甲○○所有坐落台中市○○區○○段四八八－一至四八八－三三地號土地，願以每坪十九萬八千元出售之意願，承諾書上並未有期限之約定，被告於九十一年三月十二日亦到庭供述承諾書未寫期限，係其疏忽，亦難認出售意願書之期限為承諾書之期限，況出售意願書期限嗣延至八十九年十二月卅一日止，終於八十九年十二月八日以每坪十四萬元賣與中華電信。承諾書第一條明載由原告全權代表被告洽談其坐○○○區○○段四八八－一至四八八－三三號土地出售事宜，在未有終止居間契約前，兩造間之居間關係仍然存在。本件被告同意與陳煥卿土地併案送件，應有土地合併之認諾，否則，不符購地條件，即應退件，而不至於被評定為第一優先；被告既有合併同鄰土地之認知，且原委託仲介之系爭土地亦有部分被合併成七二五號土地，承諾書並未約定受委託之土地須全部出售為給付報酬之條件，其部分出賣亦成立仲介行為。
七、民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。（參照最高法院五十二年度台上字第二六七五號、五十七年度台上字第二０九三號判例意旨）。所謂訂約之媒介，即介紹雙方訂立契約之謂。此種居間人稱為媒介居間人，而其任務係受契約當事人雙方之委託，斡旋於雙方當事人之間，使雙方訂立契約。此與報告居間人僅向一方當事人報告訂約之機會者，有所不同。本件中華電信承辦人朱銘燦到庭供稱：中華電信係公告徵購土地，不支付任何仲介費。而原告僅報告訂約機會與被告，故非訂約媒介，原告為報告居間。原告自向被告報告系爭土地之出售機會，為被告寄送應徵土地資料，並與中華電信連絡，至陪同被告議價，迄議價成功，原告均參與其間，此經中華電信承辦人朱銘燦供証屬實。並有經原告於列席欄簽名之鎮平機房土地議價紀錄可按，被告辯稱：「係原告自行列席議價。」但朱銘燦証稱：「原告為被告帶去。」是如非不相干人士，中華電信之議價紀錄定無令其簽名之理。議價成功後，被告將其所有合併分割後之坐落台中市○○區○○段○○○○號面積五九九點五五五坪土地，以每坪十四萬元，買賣價款共八千三百九十三萬七千七百元賣與中華電信，訂有土地買賣契約為憑。本件原告報告中華電信徵購土地之訂約機會與被告，被告與中華電信亦因原告之報告居間而成立土地買賣契約，原告向被告請求居間報酬，自應准許。
八、依承諾書記載，被告原委託原告仲介之土地為坐落台中市○○區○○段四八八－一至四八八－三三號共七０九坪土地，因被告之上開土地不方整，未面臨路寬十二公尺以上之道路，為適合徵購條件，而併購相鄰之同段七二五號、四八九－二號、七二五－八號土地，被告依中華電信徵購土地條件亦同意合併分割，被告售與中華電信之坐落台中市○○區○○段○○○號土地係合併自同段四八八－一至四八八－一三、四八八－一七至四八八－二八、四八八－三三、四八九－二、七二五－八、七二五－九等地號土地，並分割增加同段七二五－三、七二五－六、七二五－七、七二五－八等地號土地，此有土地登記謄本可証，是經原告仲介而成立契約者僅為四八八－一至四八八－一三號（四八八－一三應為部分）、四八八－一七至四八八－二八號（四八八－二八號應為部分）、四八八－三三號土地亦僅部分被併入，即依被告所提地籍圖謄本所繪、及買賣相關資料及土地所有權狀記載、被告賣與中華電信七二五號土地應扣除原告七二五、七二五－八、四八九－二等地號土地面積後之剩餘面積一六二二平方公尺即四九０點六七坪土地始為原告仲介賣成之土地，依公平誠信原則，應以此為計算居間報酬之標準，依承諾書約定，如經議價後金額等於或低於地主原同意價，而地主願出售時，則付百分之二之仲介費，本件被告報價於中華電信每坪為十九萬八千元，但議價每坪只有十四萬元，自低於報價，是被告依約應付賣價之百分之二之仲介費一百三十七萬三千八百七十六元，其計算式為：１４００００元Ｘ４９０．６７Ｘ０．０２＝0000000元。然被告主張縱使原告有仲介訂約機會與行為，但後半段之土地買受，合併都是被告自行處理，原告要求之仲介費太高等語。依民法第五百七十二條前段規定，「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅，失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」本件被告原委託原告出售之系爭四八八之一至三三號土地，地形不方整，且未臨路寬十二公尺之道路，如單獨應徵，則不符合中華電信需求條件，無法成立買賣契約，因與相鄰面臨台中市○○○○路陳煥卿所有坐落同段四八九－二號土地併案送件，始符合條件，是其前提需併購相鄰土地成方整、面臨十二公尺寬道路，且須分割出面積約六百坪土地售與中華電信，原告居間報告訂約機會後，被告集資奔波併購鄰地原七二五地號、四八九－二地號、七二五－八地號、七二五－九地號等土地，再分割出七二五－三、七二五－
六、七二五－七、七二五－八等地號土地，使售與中華電信之系爭七二五號土地成方整面積為一九八二平方公尺（五九九點五五五坪），如無被告之併購分割行為，殊難符合徵購條件，更難成立買賣契約，本院衡量原告居間所任之勞務及被告為使出售土地符合徵購條件、併購、分割土地之辛勞，認兩造承諾書約定之報酬應予酌減，始為公平，准依被告請求，將原告之報酬酌減為六十萬元，方為公平，是原告在此範圍內及其法定遲延利息之請求，應予准許外，逾越部分之請求，尚非允當，應予駁回。
九、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保以代釋明，請求宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行聲請，失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敍明。
十一、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條後段判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十六 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 周靜秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十八 日~B法院書記官