臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度 訴字第二四九三號
原 告 乙○○被 告 上能建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告應給付原告新台幣一百三十七萬二千一百六十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十五年十二月三十日與被告訂立不動產買賣契約書，向被告購買坐落台中市○○○○段○○○○號，名為「登峰造極」Ｆ型編號七樓即門牌號碼台中市○區○○路○○○號七樓之二建物（成屋）一戶，坪數四四‧０三坪，總價金新台幣（下同）四百二十萬元，原告於簽約當日即依約先給付部分價金二百五十六萬元與被告，同時被告為確保上開房屋產權清楚並無任何糾紛，乃於上開契約書末特別註明被告須於八十六年二月四日前提供法拋書，否則依違約責任處理，每逾一日罰款已繳金額之千分之一作為違約性懲戒金。
（二）詎被告於八十六年二月四日前不僅未提供該法拋書與原告，迄今亦未履行，且該房屋於兩造訂立前開不動產買賣契約書之前即八十五年十一月二十日早已遭訴外人侑稜工程有限公司（下稱侑稜公司）以本院八十五年度執全一字第二九一八號聲請假扣押查封在案，足見被告顯有違反該特別註明約定，因此，原告依該約定已先請求被告給付原告自八十六年二月五日起至同年十二月三十一日止，共計三百三十天，按每日以原告已繳交之前開買賣價金二百五十六萬元之千分之一計算之部分違約金，總計八十四萬四千八百元，並經判決確定在案。
（三）被告自前開判決確定後，仍拒不履約，因此，原告依前開約定再請求被告應給付原告自八十七年一月一日起至八十八年六月三十日止，共計五百三十六天，按每日以原告已繳交之前開買賣價金二百五十六萬元之千分之一計算之部分違約金，總計一百三十七萬二千一百六十元。
（四）對被告所為抗辯之陳述：⑴被告雖於八十五年十二月三十日出售前開房屋及基地予原告，並將房屋交予
原告使用，惟該房屋於八十五年十一月二十日早已遭假扣押查封在案而無法過戶予原告，因此，原告於被告排除不能過戶之瑕疵前，自得拒絕給付剩餘買賣價金，並無不當，被告主張原告就此有先為給付剩餘價金之義務並無理由。至被告雖又主張上開房屋之基地並未遭查封（該土地於八十六年六月二十八日遭訴外人張麗眉聲請假扣押在案），但該房屋與土地間為具有不可分性之聯立契約，更何況，該土地所登記之權利人為林美玲，係被告公司負責人丙○○之配偶，僅為人頭而已，因此，被告主張自己對於「法拋書」無先為給付之義務，而原告就此有先為給付之義務，殊無理由。
⑵被告所主張當時遭訴外人侑稜公司聲請假扣押，其債務僅九十萬元而已，何
以被告於八十五年十二月三十日與原告訂約時即收受原告所交付之買賣價金二百五十萬元，不立刻與訴外人侑稜公司解決債務，以排除無法過戶之瑕疵，竟仍要原告再繳交剩餘買賣價金，其居心叵測，不難想見伊無非欲再取得剩餘價金後，再任由第三人將該房屋拍賣，並無履行過戶之誠意，今果不其然前開房地遭第三人聲請執行拍賣。
⑶被告以被查封之前開房屋出賣予原告，事後又不積極排除過戶之瑕疵或另謀
解決之道，竟想一再以不正當理由騙取原告再繳交剩餘買賣價金，顯見被告毫無履約誠意，且根本無商業道德，原告精神上受有折磨及痛苦。原告明知所請求之違約金將來一定無法獲償，但為公平正義亦必須請求，以為原告應有之懲罰，因此，就原告所受之損失及痛苦，與被告用騙取原告所繳交之買賣價金二百五十六萬元不知從中獲取多少利潤，及被告將來根本不會給付違約金額而亳無損失等情相比較，原告所請系爭違約金額並無不當。
三、證據：提出買賣契約書影本、建物登記謄本各一份，本院八十九年度訴字第一九
三三號、臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第四０一號民事判決影本各一份及判決確定證明書影本一份、土地登記簿謄本一份、國民身分證影本一份為證。
乙、被告部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）原告所購之系爭房屋是為成屋交易而非預售屋買賣，而依雙方簽訂「不動產買賣契約書」內第九條：交屋手續第一款約定：「以現金繳清買賣總價款‧‧‧方可辦理交屋手續‧‧‧」等語，便悉原告有先為給付之義務。然因原告當時要求迅即交屋遷入，遂將尚有應負房地買賣價金的不足部分一百六十四萬元整分別開立二紙保證本票抵價現金繳清，方得憑以領換鑰匙遷入使用至今。又邇觀不動產交易公序的一般社會通念，亦須買方繳清價金後才可交屋受領使用之情形，原告既有受領所購房地使用，豈能不予履約繳清價金。
（二）原告交屋遷入至今，並未兌現抵付現金之該二紙本票，可見原告違約在先，被告即得主張同時履行抗辯。
（三）原告所購房地中的土地部分，查是向第三人林美玲購買，而此部分並無所謂扣押查封登記之情形，原告應有給付價金之義務，豈可拒絕交付。
（四）按買賣契約書第九條第五款約定：「所付餘款如為支票或商業本票時，甲方（即原告）同意按該等未兌現票據金額設定抵押予乙方（即指被告），設定費用由甲方負擔。」，足認原告負有應先辦理設定作業之義務；惟查原告於交屋遷入後，既未按照本條文約定辦理設定作業和預繳設定費用，已違約在先，被告何必履行應負給付之「法拋書」之義務？實乃原告違背抵價現金繳清價金的約定，被告當然無法再行辦理原告所購房屋相關產權事宜。加以原告不足價金有一百六十四萬元，而「法拋書」的假扣押事件僅有九十萬元，原告若繳清價金，被告收受的價金足以排除假扣押，原告毫無受損害之虞。原告前於八十六年三月十五日寄發台中法院郵局第０一三二一號存證信函聲明該二紙本票作廢，原告既不予履約，被告當然不再進行所購房屋相關產權作業。
（五）被告於兩造所簽訂之不動產買賣契約書中所負之義務為：交付房屋及土地、移轉房地所有權、交付法拋書與原告。而被告已履行之義務為交付房屋及土地，足見被告已為一部履行，且原告已在該不動產居住五、六年獲有相當之利益。依民法第二百五十一條、第二百五十二條規定應減少違約金。
（六）被告雖未將該不動產之所有權移轉登記與原告，亦未交付法拋書與原告，但原告之買賣價金亦未完全給付，查此土地價款六十四萬元的約定繳款期間，由買賣合約書的分期付款明細表可資佐證，其約定是在可允辦理產權過戶的「完稅」期別之前，所以應付土地價款六十四萬元之事與「假扣押」事件明顯無關，係為證明「完稅」之前原告尚有一筆土地價金六十四萬元須為給付，顯然相當清楚。何況被告己於八十六年三月十一日通知原告繳納是項買賣價金尾款，但是原告仍未繳納。依買賣合約書第十條規定，足證原告違約事實甚明。
（七）原告曾以台中法院郵局一三二一號存證信函表示「‧‧‧寄件人所簽發本票如票面所載已作廢‧‧‧」等語，其乃聲明原告於交屋時所簽發給付價金之本票已作廢，顯見原告表示不履行雙方買賣合約第十一條之約定，則被告亦無踐行合約後續義務之必要。由上說明原告未為「完稅」期之前之一筆六十四萬元買賣價金，及原告表示本票作廢等情事，故而被告主張同時履行抗辯。
（八）再查，買賣合約內附加條文所述法拋書的系爭侑稜公司「假扣押」事件，已於八十六年十月間撤回，以及查原告未遵買賣合約第七條的稅費、代辦費等費用，應由原告逕行預先繳交完成，因原告未為繳付上揭規費，則依該條文未段約定：「‧‧‧甲方應依乙方通知期限或於產權移轉送件前繳付乙方，如逾期影響作業，其損失由甲方負擔。」，故此，原告未遵約定上揭稅規費和未繳付過戶書類文件，而致拖延造成被告另遭他案受累所困，而無法於後逕行移轉過戶手續。原告既已如前述第二、三項不履行合約行為，所以原告要求違約金給付，洵難合理。
三、證據：提出台中法院郵局第０一三二一號存證信函影本一份、本院九十一年十月三日九十一裁全聲一字第七八四號函文影本一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度訴字第一九三三號、臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第四０一號給付違約金民事卷宗。
理 由
一、原告主張於八十五年十二月三十日與被告訂立不動產買賣契約，向被告購買坐落台中市○○○○段○○○○號，名為「登峰造極」Ｆ型編號七樓即門牌號碼台中市○區○○路○○○號七樓之二建物（成屋）一戶（下稱系爭建物），約定價金為四百二十萬元，其於簽約當日即依約先給付部分價金二百五十六萬元與被告，為確保上開房屋產權清楚並無任何糾紛，雙方並約定被告須於八十六年二月四日前提供法拋書，否則依違約責任處理，每逾一日罰款已繳金額之千分之一作為違約性懲戒金。詎被告迄今仍未依約履行，原告依該約定已先請求被告給付自八十六年二月五日起至同年十二月三十一日止之部分違約金，總計八十四萬四千八百元，並經判決確定在案，惟判決確定後，被告迄今仍未履約，且系爭建物目前已為他人聲請拍賣，爰依該約定再訴請被告給付自八十七年一月一日起至八十八年六月三十日止，共計五百三十六天，按每日以原告已繳前開買賣價金二百五十六萬元之千分之一計算之部分違約金，總計一百三十七萬二千一百六十元。被告則以：依兩造簽訂之不動產買賣契約第九條約定，買方（即原告）所給付餘款如為商業本票，買方應按該等未兌現金額設定抵押與賣方（即被告），然原告並未依該約定設定抵押予被告；且依買賣契約第四條，原告應按期繳交價金，然原告除頭期款外，迄今仍未繳納其餘各期款項，顯見原告違約在先，被告自得主張同時履行抗辯。再者，訴外人侑稜公司之假扣押，已於八十六年十月間撤回，原告未依約先行繳納稅費、代辦費，拖延造成系爭建物遭他案假扣押而無法辦理移轉過戶手續，不能歸責被告。退步言之，縱認被告有給付違約金之義務，被告請求之金額亦顯然過高等語置辯，請求駁回原告之訴。
二、本件原告主張其於八十五年十二月三十日與被告訂立不動產買賣契約，向被告購買系爭建物，約定價金共為四百二十萬元，其於簽約當日先給付部分價金二百五十六萬元予被告；原告購買當時該買賣標的物為成屋，且其未委託被告辦理銀行貸款，而以現金支付價金，為確保系爭建物之產權清楚，特別約定被告須於八十六年二月四日前提供法拋書，否則依違約責任處理，每逾一日罰款已繳金額之千分之一作為違約性懲戒金，然系爭建物前為訴外人侑稜公司假扣押，目前已進行拍賣程序之事實，業據其提出不動產買賣契約書影本、建物登記謄本各一份為證，並經被告自認在卷，自堪信為真實。而上開「法拋書」乃指被告應提出塗銷查封登記之證明書，此為原告前訴請被告給付違約金，並獲勝訴之本院八十九年度訴字第一九三三號、臺灣高等法院八十九年度上易字第四０一號之確定判決理由所認定，有上開判決影本附卷可稽，本件審理中，兩造對此亦不爭執，是本院自得以之為本件判斷之依據，合先敘明。被告以上揭情詞置辯，本院就其所辯是否可採，說明如下：
⑴就被告抗辯原告未依買賣契約第九條規定，就本票金額設定抵押予被告部分：
查兩造簽訂之不動產買賣契約書第九條約定：甲方（指原告）履行左列各項義務辦妥交屋手續，乙方則發給交屋證明單，以換領建物鑰匙。可知，該條各款買方應履行之義務，乃為換取賣方交屋之條件，即買方未履行該條各款義務前，賣方可拒絕交付房屋。惟查，上開契約，乃係事先印就之制式契約，並非針對本件買賣所特製，且本件乃成屋買賣，原告於簽約當日即依約給付部分價金二百五十六萬元，被告並交付房屋予原告使用，並未要求原告就餘款部分先行設定抵押予被告，此為兩造所是認，參以被告於本件訴訟前，亦從未催請原告辦理抵押事宜，顯然兩造於簽約時，就交屋手續乙節，並無受該條文內容拘束之意，則被告事後援引該條文抗辯，實有違誠信原則。退步而言，縱認被告並無變更該條文之意，惟依該條文意旨，原告履行該條各款之義務，僅與被告所負交屋義務具有對價關係，與兩造另特約約定被告應於八十六年二月四日前交付法拋書之義務，一為交屋之條件，一為特約約定被告單方之特別給付義務，二者間顯難認有互為對待給付關係，顯與同時履行抗辯之要件不符，故被告據此為同時履行之抗辯，顯無理由。
⑵又按同時履行抗辯權之成立，須因契約雙方約定互負債務，於他方當事人未為
對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項已有明文；故他方向此方請求，雖未為對待給付之提出，但此方有先為給付之義務時，亦不得主張同時履行抗辯權。本件被告雖又辯稱：因原告未依約繳納第二期之後之其餘價金，其自得拒絕交付該法拋書云云，惟查，本件原告應繳納第二期款項一百三十四萬之時間為完稅時，並無確定期限，此為兩造所不爭執，而依該契約第四條第二項約定，各期繳款確定日期，被告應於繳款日五天前預先通知原告，及被告迄八十六年三月十一日始以存證信函催告被告繳納第二期價款，有該契約書暨分期付款明細表附於本卷及被告寄發之存證信函影本一份附於本院八十九年度訴字第一九三三號民事卷宗內可佐，亦即，原告應繳納其餘價金之確定日期均須待被告另行通知，而該法拋書之交付日期則已特定於八十六年二月四日，二者是否有同時互為對待給付之約定已有可疑；且被告既自承第二期價款遲至八十六年三月十一日始通知原告繳納，而其交付法拋書之給付義務於之前八十六年二月四日即已屆至，更足見被告負先為交付法拋書之給付義務，其所執原告後來未繳納其餘價金之事由，揆諸前述說明，亦不得與之為同時履行抗辯，其此部分所辯，顯無理由。又本件不動產買賣之標的乃包括建物及土地，買賣價金乃二者合併計算，並未予以區分，且原告要求被告出具法拋書，旨在於保障交易之安全，而該交易安全，當然包括建物及土地部分，如將二者予以區分，則失去保障之意，是被告辯稱就土地部分，原無假扣押存在，原告不得因被告未出具法拋書而拒絕給付土地部分價款云云，亦無可採。
⑶被告另抗辯系爭建物之假扣押事件，曾於八十六年十月間撤回，乃原告未遵買
賣合約第七條之約定繳付稅費、代辦費等費用，致拖延造成系爭建物無法辦理過戶手續等語，並提出本院執行處九十一年十月三日九十一裁全聲一字第七八四號函文一份為證，然查，本件原告主張系爭建物於簽約前之八十五年十一月二十日即遭被告之債權人即訴外人侑稜公司聲請本院以八十五年執全一字第二九一八號假扣押事件而為查封登記，迄今仍未塗銷之事實，有建物登記謄本一份附卷可稽，且被告所提出之前開函文主旨僅提及本院八十五年度裁全一字第三九九五號假扣押裁定已撤銷等語，與撤回假扣押程序乃屬二事，而前述原告提出之建物登記謄本復為九十一年七月十一日之登記資料，顯然該假扣押查封登記並未有塗銷之情形，被告此部分所辯，應屬無據。
三、綜上，本件被告有違反該出具法拋書約款之事實，應可認定。查兩造不動產買賣契約約定被告需於八十六年二月四日前提供法拋書，否則依違約責任處理；每逾一日罰款已繳金額之千分之壹作為違約性懲戒金，可認雙方關於違約金之約定，乃屬懲罰性違約金。惟按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十一條、第二百五十二條定有明文。查本件不動產買賣之系爭建物，於八十五年十二月三十日簽約後即交付原告使用迄今，雖未辦理過戶手續，惟實際上確係由原告居住使用，原告亦獲有相當之利益，再參以本件買賣價款原為四百二十萬元，原告實際繳交二百五十六萬元，自八十五年十二月三十日繳交至今已近六年等情，認兩造前訴訟判決被告應給付原告八十四萬四千八百元，已屬相當，逾此數額請求應無理由。蓋兩造約定之違約金乃屬懲罰性違約金，原告除請求違約金外，於本件之情形，尚得依債務不履行之法律關係請求損害賠償或請求解除契約返還價金，是如任令原告就上開約定即逾一日罰款已繳金額之千分之一請求違約金，則該違約金之數額甚且將高於原買賣價格，反失事理之平。從而，本件原告基於兩造之違約金約定，請求被告再行給付一百三十七萬二千一百六十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，應併予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條之規定，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日
臺灣台中地方法院民事第一庭~B法 官 吳幸芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日~B法院書記官