臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第三三一號
原 告 丙○○
甲○○被 告 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告丙○○新台幣壹拾萬元，原告甲○○伍拾萬元，及均自民國九十一年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於八十二年十月一日起將其所有之門牌號碼：台中市○○路○○○號四樓之陸（４１１號房）、柒（４１２號房）、捌（４１３號房）、玖（４１５號房）、拾（４１６號房）、及壹拾貳（４０１─４０５號房）號等共十間套房，出租予原告甲○○，並簽訂有房屋租賃契約，約定租賃期間至八十五年九月三十日止，為期三年，且每月租金五萬元，原告甲○○於承租期間皆按期繳交租金，詎料於八十三年十一月一日前開九間套房竟遭被告之債權人保證責任第一信用合作社（下稱巷第一信用合作社）聲請鈞院民事執行處以八十三年十一月一日八十三執四字第八四六三號囑託查封登記函於當日上午九時四十一分查封在案，嗣後原告已無法再繼續使用上揭先前所承租之該九間套房，更何況原告甲○○與被告間就上揭九間套房之租賃關係亦業經被告之債權人第一信用合作社聲請鈞院民事執行處（原告誤為民事庭）於八十四年十月三日以八十四年執字第四八八四號、第四八八五號、第四八八七號、第四八八八號民事裁定除去，顯見被告就上揭九間套房已無法繼續提供原告甲○○承租使用，被告因可歸責於自己之事由致無法依上揭租賃契約之約定提供原告甲○○繼續租用上揭九間套房至租賃契約屆滿，此一情形依上揭雙方所簽訂之房屋租賃契約書第八條第二項規定，被告應賠償原告甲○○之裝潢費約二百萬元。
二、被告復於八十三年十月二十日起將其所有之門牌號碼：台中市○○路○○○號四樓之一、四、五號等共三間套房，出租予原告丙○○，並簽訂有房屋租賃契約，約定租賃期間至八十五年十月二十日止，為期二年，且每月租金一萬八千元，原告丙○○於承租期間皆按期繳交租金，詎料於八十三年十一月一日前開三間套房竟遭被告之債權人第一信用合作社聲請鈞院民事執行處以八十三年十一月一日八十三執四字第八四六三號囑託查封登記函於當日上午九時四十一分查封在案，嗣後原告丙○○已無法再繼續使用上揭先前所承租之該三間套房，更何況原告丙○○與被告間就上揭三間套房之租賃關係亦業經被告之債權人第一信用合作社聲請鈞院民事執行處（原告誤為民事庭）於八十四年十二月十二日以八十四年執字第四八八六號民事裁定除去，顯見被告就上揭三間套房已無法繼續提供原告丙○○承租使用，被告因可歸責於自己之事由致無法依上揭租賃契約之約定提供原告丙○○繼續租用上揭三間套房至租賃契約屆滿，此一情形依上揭雙方所簽訂之房屋租賃契約書第八條第二項規定，被告應賠償原告丙○○之裝潢費約二十五萬元。
三、本件兩造間所訂定之租賃契約二份，其第六條均有違約之處罰，因此關於違約之損害賠償係以第六條之規定為準，而第八條係規定應受強制執行之事項，既然有關違約金應受強制執行之訂定係約定於第八條，因此該條之違約金性質即屬懲罰性違約金，既然為懲罰性違約金，則依上開最高法院判例及學界通說之見解，原告即毋須證明其損害額為多少。本件原告起訴時已依據被告違約之事項及客觀之事實，將違約金自行酌減至合理之額度，僅各請求如聲明所示之金額。
四、有關被告係於何時起始無法依系爭租賃契約之約定提供原告繼續使用系爭房屋乙節，依最高法院八十七年度台上字第三○二七號判決「按法院除去租賃權之裁定，係消滅法律關係，屬於形成性質，無待當事人之意思表示，而使租賃關係終止」之見解，故於系爭房屋經鈞院民事執行處裁定除去租賃權時，系爭租賃關係即終止，被告即無法依系爭租賃契約之約定提供原告繼續使用系爭房屋。是原告乃斟酌系爭房屋係於何時經法院裁定除去租賃權，而為計算本件損害額之依據。另原告對於系爭未經查封及撤回執行之房屋部分亦未請求賠償，其請求金額之計算式各如附表一、二所示，因此本件原告之請求應屬合理。
五、至約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院七十九年台上字第一九一五號判例可資參照。本件原告起訴時已依據被告違約之事項及客觀之事實，將違約金自行酌減至合理之額度，被告倘認為約金之請求仍屬過高，則應由被告負舉證責任。
叄、證據：提出房屋租賃契約影本二份、鈞院囑託查封登記函、鈞院民事裁定影本
、不起訴處分書影本各一份及實務見解節錄、學者見解節錄為證；並聲請訊問證人林金龍。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：本件係因原告承租系爭房屋後，卻未依約繳納租金，致被告無力繳納系爭房屋之貸款，始遭第一信用合作社聲請查封拍賣，並非可歸責於被告之事由，故被告無須賠償原告之裝潢損失。
丙、本院依職權調閱本院八十四年度執字第四八八四號、第四八八五號、第四八八六號、第四八八七號、第四八八八號案卷。
理 由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第二百五十六條定有明文。經查，本件原告起訴時係提出系爭房屋租賃契約影本二份為證，而依系爭租約之法律關係請求被告應給付原告丙○○、甲○○各五十萬元、十萬元之違約金暨法定遲延利息，嗣於起訴狀送達後不變更其訴訟標的，僅更正其事實上及法律上之陳述，並更正聲明為請求被告應給付原告丙○○、甲○○各十萬元、五十萬元暨法定遲延利息，依上開規定，本件自非訴之變更，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：被告於八十二年十月一日將其所有之門牌號碼：台中市○○路○○○號四樓之陸（４１１號房）、柒（４１２號房）、捌（４１３號房）、玖（４１５號房）、拾（４１６號房）、及壹拾貳（４０１─４０５號房）號等共十間套房，出租予原告甲○○，並簽訂有房屋租賃契約書，約定租賃期間至八十五年九月三十日止，為期三年，且於該房屋租賃契約書第八條第二項約定：「甲方（即被告）如在租約期間要求收回房屋，應賠償乙方（即原告甲○○）之裝潢費約新台幣貳佰萬元整」；復於八十三年十月二十日將其所有之門牌號碼：台中市○○路○○○號四樓之一、四、五號等共三間套房，出租予原告丙○○，並簽訂有房屋租賃契約書，約定租賃期間至八十五年十月二十日止，為期二年，且於該房屋租賃契約書第八條第二項約定：「甲方（即被告）如在租約期間要求收回房屋，應賠償乙方（即原告丙○○）之裝潢費約新台幣貳拾伍萬元整」；而原告係承租上開套房經營福臨門飯店之用。其後，上開原告丙○○所承租之套房三間及原告甲○○所承租之門牌號碼台中市○○路○○○號四樓之陸（４１１號房）、柒（４１２號房）、捌（４１３號房）、拾（４１６號房）、及壹拾貳（４０１─４０５號房）號等九間套房，分別已經被告之債權人向本院聲請查封及經本院裁定除去租賃權，本院並於上開強制執行案件之拍賣公告記載系爭租賃權已經本院裁定除去等語，但未就拍定後是否點交乙節為記載，又上開套房除原告甲○○所承租之門牌號碼台中市○○路○○○號四樓之柒（４１２號房）、捌（４１３號房）二間已視為撤回執行之外，其餘均已拍定，並經本院核發權利移轉證書予拍定人；另上開房屋經被告辦理抵押權登記之日期、本院強制執行之案號、本院裁定除去租賃權之日期、核發權利移轉證書之日期，各如附表三、四所示等事實，業據原告提出房屋租賃契約書影本二份為證，並據證人林金龍證述在卷，且經本院調閱本院八十四年度執字第四八八四號、第四八八五號、第四八八六號、第四八八七號、第四八八八號案卷查明屬實，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、本件原告復主張：原告於系爭部分房屋經本院裁定除去租賃權時即無法繼續使用，此乃被告因可歸責於自己之事由致無法依系爭租賃契約之約定提供原告繼續使用該部分房屋，依約應賠償原告之裝潢費用等語，惟為被告所否認。經查：兩造各於上開二份房屋租賃契約書之第八條第二項約定，被告如在租約期間要求收回房屋，應分別賠償原告甲○○、丙○○之裝潢費各約二百萬元、二十五萬元，已如前述，依其約定之內容，應係在系爭租約期滿前，如因可歸責於被告之事由致原告無法繼續使用系爭套房，且該被告應賠償原告之裝潢費用應屬損害賠償總額預定性質之違約金。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文。故如被告有違約之情事，仍應衡酌原告實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。而本件究有無在系爭租約期滿前，因可歸責於被告之事由致原告無法繼續使用系爭套房，此涉及被告有無違約暨是否應依約賠償；如被告有違約之情事，係於系爭租賃期間之何時起無法依系爭租賃契約之約定提供原告繼續使用系爭房屋，此攸關原告裝潢費所受損害之多寡；及系爭之部分房屋係經被告之債權人聲請本院查封及拍賣，該強制執行程序之於系爭租賃關係效力之影響為何，均有查明之必要。
四、雖原告主張系爭房屋經本院民事執行處裁定除去租賃權時，系爭租賃關係即終止，被告即無法依系爭租賃契約之約定提供原告繼續使用系爭房屋云云。惟按執行法院認為抵押權設定後，所有人與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之價金時，執行法院得以無租賃狀態逕予執行，業經司法院以院字第一四四六號解釋在案。故除去租賃權為執行方法，除去租賃權之裁定，為執行法院之處分，而非民事裁定。受處分人如對該執行方法不服，認為侵害其權益時，應依強制執行法第十二條第一項規定，聲明異議，由執行法院依同條第二項規定裁定，不得逕向上級法院提起抗告。是除去租賃權為執行方法，除去租賃權之裁定，為執行法院之處分，而非民事裁定，不具形成性質，不因而使租賃關係終止，故原告所援引之見解，顯有違誤，不予採用。且依民法第八百六十六條「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響」，及現行強制執行法第九十八條第一項、第二項「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限」等規定，可知除去租賃權之裁定，僅係執行法院得以無租賃狀態逕予執行，於拍定後所有權移轉之前，租賃關係並不當然消滅，承租人仍可依約使用租賃物；直至拍定後核發權利移轉證書之日（即所有權移轉之日）起，租賃關係始不隨同移轉予拍定人，斯時承租人自無法以其與原所有人之租賃關係用以對抗拍定人，原所有人因喪失所有權無法提供租賃物予承租人繼續使用租賃物，承租人亦無正當權源繼續使用租賃物，因係可歸責於原所有人之事由，故原所有人即應自核發權利移轉證書之日起對承租人負給付不能之責。準此，本件經拍賣之套房，既經本院裁定除去租賃權，且經本院於拍賣公告記載系爭租賃權已經本院裁定除去等語，但未就拍定後是否點交乙節為記載，是於拍定後核發權利移轉證書之日起，原告始無法依約使用該經拍定之套房；故原告主張系爭房屋經本院民事執行處裁定除去租賃權時，系爭租賃關係即終止，被告即無法依系爭租賃契約之約定提供原告繼續使用系爭房屋云云，於法無據，難以採憑。茲分別說明本件情形如下：
㈠原告甲○○請求之部分：
本件原告甲○○主張其對於系爭未經查封及撤回執行之套房部分未請求賠償，僅請求門牌號碼台中市○○路○○○號四樓之陸（４１１號房）、拾（４１６號房）、及壹拾貳（４０１─４０５號房）號等七間套房之裝潢損失乙節。經查：
⒈上開七間套房係經被告先後於八十一年二月二十日及同年八月十五日設定抵押
權予訴外人，再於八十二年十月一日將上開套房出租予原告甲○○，因該租賃權影響系爭套房之拍賣價金，故由本院民事執行處於八十四年十月三日以八十四年執字第四八八七號、第四八八八號民事裁定除去租賃權，分別經拍定後，本院先後於如附表三所示核發權利移轉證書之日期，核發上開套房之權利移轉證書予拍定人，於斯時起被告即應對原告甲○○負給付不能之責。而本件原告甲○○之承租期間為八十二年十月一日起至八十五年九月三十日止，共計一千零九十六天；所承租十間套房預定之損害賠償總額為二百萬元，故每間套房預定之損害賠償總額為二十萬元；關於如附表所示編號五之套房一間，係於八十五年九月五日經本院核發權利移轉證書，依上述說明，原告甲○○即於該日起不能繼續使用該間套房，相較於其租期屆滿日（即八十五年九月三十日），即有二十六天不能使用該間套房，故其此部分之裝潢損失計四千七百四十五元（計算式：200,000*26/1,096=4,745）；另關於如附表所示編號一、六之套房六間，係於八十四年十一月十日經本院核發權利移轉證書，依上述說明，原告甲○○即於該日起不能繼續使用該六間套房，相較於其租期屆滿日（即八十五年九月三十日），即有三百二十六天不能使用該六間套房，故其此部分之裝潢損失計三十五萬六千九百三十四元（計算式：200,000 *6*326/1,096=356,934）。綜上所述，原告甲○○上開七間套房共計受有裝潢損失三十六萬一千六百七十九元。
⒉本件被告與原告甲○○間之房屋租賃契約書第八條第二項所約定之裝潢損失金
額係屬損害賠償總額預定性質之違約金，且被告有違約之情事，前均已敘明，故仍應衡酌原告甲○○實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本院審酌原告甲○○所受上開七間套房之裝潢損失共計三十六萬一千六百七十九元，而兩造所約定之損害賠償總額為二百萬元，故認原告甲○○僅請求被告給付五十萬元之違約金為適當。
㈡原告丙○○請求之部分：
本件原告丙○○主張其係請求所承租上開三間套房之裝潢損失乙節。經查：
⒈上開三間套房係經被告於八十二年十二月二十二日設定抵押權予訴外人，再於
八十三年十月二十日將上開套房出租予原告丙○○，因該租賃權影響系爭套房之拍賣價金，故由本院民事執行處於八十四年十二月十二日以八十四年執字第四八八六號民事裁定除去租賃權，經拍定後，本院於如附表四所示之核發權利移轉證書之日期，核發上開套房之權利移轉證書予拍定人，於斯時起被告即應對原告丙○○負債務不履行之責。而本件原告丙○○之承租期間為八十三年十月二十日起至八十五年十月二十日止，共計七百三十二天；所承租三間套房預定之損害賠償總額為二十五萬元；因該三間套房係於八十五年五月十七日經本院核發權利移轉證書，依上述說明，原告丙○○即於該日起不能繼續使用該三間套房，相較於其租期屆滿日（即八十五年十月二十日），即有一百五十七天不能使用該間套房，故其共計受有裝潢損失五萬三千六百二十元（計算式：
250,000*157/732=53,620）。
⒉本件被告與原告丙○○間之房屋租賃契約書第八條第二項所約定之裝潢損失金
額係屬損害賠償總額預定性質之違約金，且被告有違約之情事，前均已敘明，故仍應衡酌原告丙○○實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本院審酌原告丙○○所受上開三間套房之裝潢損失共計五萬三千六百二十元，而兩造所約定之損害賠償總額為二十五萬元，故認原告丙○○僅請求被告給付十萬之違約金為適當。
五、從而，原告依兩造之租賃契約，請求被告給付原告甲○○、丙○○各五十萬元、十萬元之違約金，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十一年一月三十日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又按下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者；又就民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第三百八十九條第一項第三款定有明文。本件兩造係因房屋定期租賃關係之違約金涉訟，依上開民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之規定，原應適用簡易訴訟程序，惟已由兩造合意適用普通訴訟程序，故本件乃適用普通訴訟程序。然本件仍不失為民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之訴訟，於判決被告敗訴之部分，自應依前開規定，依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 許秀芬右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日~B法院書記官