臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第三七五二號
原 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 洪錫欽 律師複代理人 丙○○ 住台中
翁明芬 住同右被 告 戊○○ 住台中訴訟代理人 賈俊益 律師被告丁○○即劉桂卿 住台中
現應右當事人間返還土地事件，於民國九十二年八月二十九日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告劉褔鴻應自坐落臺中市○○區○○段第四四三、四五四號地號土地上如附圖所示Ａ部分面積零點零零零柒伍柒公頃、Ｂ部分面積零點零零壹參玖陸公頃、Ｄ部分面積零點零零零貳零柒公頃、Ｅ部分面積零點零零參捌陸貳公頃及Ｆ部分面積零點零零零零零貳公頃之地上物即門牌號碼台中市○○區○○路一四一之一號遷出。
被告丁○○應將坐落臺中市○○區○○段第四四三、四五四號地號土地上如附圖所示Ａ部分面積零點零零零柒伍柒公頃、Ｂ部分面積零點零零壹參玖陸公頃、Ｄ部分面積零點零零零貳零柒公頃、Ｅ部分面積零點零零參捌陸貳公頃及Ｆ部分面積零點零零零零零貳公頃之地上物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告劉褔鴻如於假執行程序實施前以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行之擔保金額及免為假執行外，如主文所示。
二、陳述：
（一）原告於民國九十一年七月三十一日經由本院拍賣取得坐落台中市○○區○○段第四四三地號、地目田、面積二一點五三平方公尺之土地及同地段第四五四地號、地目田、面積六九點一二平方公尺之土地（下稱系爭土地）所有權。系爭土地上有被告丁○○所有未保存登記建物、門牌號碼台中市○○路一四一之一號（下稱系爭建物），現由被告劉鴻福占有使用，依據本院八十六年度重訴字第六一三號民事判決及本院有關系爭土地所揭示之拍賣公告中第六點記載，系爭土地上有不詳姓名之第三人所有之鐵皮屋，目前由債務人（即被告丁○○）之弟即被告戊○○使用。是系爭建物應屬被告丁○○出資興建而為其所有。原告於取得系爭土地所有權後，即限期請求被告戊○○遷出系爭建物，惟其均置之不理。為求紛爭解決一次性，爰依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第七款規定，追加被告劉宥均為被告，並依據民法第七百六十七條之規定請求被告返還系爭土地及被告丁○○拆除地上物。
（二）被告戊○○固主張其向被告丁○○購買系爭建物，其有權占有系爭建物，並有民法第四百二十五條之一規定之適用云云。然八十八年四月二十一日公佈新增之民法第四百二十五條之一，其立法理由為僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與不同之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係屬租賃性質。其為杜爭議，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項規定之二十年限制。即民法第四百二十五條之一之增訂係為解決土地及房屋同屬一人，而所有權人將土地及房屋同時或先後出賣於不同一人之情形，如非上開情形，即無適用民法第四百二十五條之一之餘地。是被告戊○○主張其為買受系爭建物而為所有權人，即應舉證證明其為買受系爭建物之事實。
（三）被告戊○○雖主張其以一百二十萬元之代價向被告丁○○購買系爭建物，並分五年自薪資分期給付云云。證人即被告戊○○之姐劉姿含、外甥楊哲彰及被告丁○○雇用之會計張麗華均到庭附合其說。然被告戊○○於本件訴訟中先主張系爭建物為其自行興建（參照九十二年一月十六日勘驗筆錄），嗣又改稱其於八十一年間以一百二十萬元向被告丁○○購買系爭建物。是被告戊○○說法前後不一，即難信採。退步言，縱使如被告戊○○所稱被告間之買賣，事涉家族間之問題，所以未訂立買賣契約云云。然被告戊○○以每月扣款二萬元支付買賣價金，以常理而言，應有單據及憑證可稽。證人張麗華為被告丁○○所僱用之會計，自應留有記帳及發薪之單據。足見上開證人所為證言，因其等與被告有親屬或朋友關係，其陳述顯係迴護之詞，不足證明被告間存有買賣關係之事實。再者，一般企業對員工薪資之給付，大多經由金融機構之轉帳，俾於取得憑證，倘被告戊○○確有按月扣款以給付系爭建物之買賣價金，則給付價金之五年內，所取得之薪資，必有約二萬元左右之差額，然被告戊○○均未提出該期間收取薪資之資料，以供本院斟酌。況被告丁○○所經營之復興商店是以查核課稅，其營業稅不高，亦與被告戊○○每月薪資所得不符。
（四）債權行為係以發生債權債務關係為內容之法律行為，透過債權行為，將使特定人得對特定人請求為一定之作為或不作為。而處分行為則係直接使權利發生變更消滅之法律行為，因債權行為只是使當事人取得對相對人之請求權，不直接影響某特定權利之內容，若該債權行為之客體並非當事人所有，仍不影響該債權行為之效力。準此，系爭建物縱使為被告戊○○向被告丁○○所購買，惟該系爭建物未辦理保存登記，則被告丁○○是否為系爭建物之所有人，顯有疑義，依據舉證責任分配原則，應由被告丁○○負舉證責任，證明其為系爭建物之所有人。
三、證據：提出土地登記謄本影本二件、地籍圖謄本影本一件、戶籍謄本二件、本院民事執行處通知函影本三件、本院八十六年度重訴字第六一三號判決一件、台中市中興地政事務所函影本一件及公示送達報紙一件為證，並聲請訊問證人張松江。
乙、被告戊○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行聲請，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）民法第四百二十五條規定，於房屋有租賃關係存在時，始有所謂買賣不破租賃規定之適用。對於無租賃關係，而土地及建物所有權人，分別將土地及建物出售之情形。最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，認為此種情形應可推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。八十八年四月二十一日公布修正債編規定，將前述判例意旨增訂為民法第四百二十五條之一規定。被告丁○○約於七十八年間興建系爭建物，而被告戊○○則於八十年一月間遷入系爭建物居住迄今。因被告戊○○為被告丁○○工作，是被告戊○○於八十一年間以一百二十萬元之代價向被告丁○○購買系爭建物，並分五年期間由工資分期扣繳方式繳納價金。原告經由法院拍賣方式取得系爭土地，被告丁○○系爭土地之原所有權人。既然系爭建物及系爭建物原屬被告丁○○所有，其分別將建物、土地出售予被告戊○○及原告。就系爭建物而言，應有民法第四百二十五條之一規定之適用，推定有租賃關係存在。況系爭建物雖屬被告丁○○所有，然系爭建物拍賣公告上載明，本件拍賣土地上有第三人所有之鐵皮屋，目前由債務人（即被告丁○○）之弟即被告戊○○使用，鐵皮屋部分不在拍賣範圍之列，其占用責任由拍定人自理，債務人未現實占有之部分土地，其於拍定後不點交等情。參諸公告內容足以說明原告在應買之初，明知該建物非屬被告劉宥均所有，原告以該建物非屬被告丁○○所有之條件下進行應買。然原告於本件訴訟中主張該建物屬被告丁○○所有云云，即與原告參與應買之條件不同。
（二）系爭建物之買賣關係存在於被告間，加上系爭建物為未保存登記建物，無須辦理登記，亦無稅籍登記，因此未立有買賣契約，此與常情並無不合。
反之，姊弟之間，如就該系爭建物另行簽訂買賣書面契約，則有故為製作文件之嫌。證人劉姿含、楊哲彰為被告之親戚，是對被告間之買賣關係知悉甚詳。而證人張麗華為被告丁○○僱用之會計，其從事記帳及發薪之工作，因此知悉此事。再者，被告戊○○購屋時，實無法預期被告丁○○會因欠債而逃亡，因此就系爭建物買賣過程，於事隔多年後，只能以證人為證據方法，無法提出其他事證。系爭建物之大部分坐落國有土地上，僅有少部分占用原告之系爭土地，系爭建物之主要價值應在於得向國有財產局以現占有人身分辦理承租，被告戊○○已申請承租中，原告事後曾向國有財產局偽稱系爭建物為其所有，而向國有財產局申請承租，但經被告劉福鴻發現而阻止之。
（三）原告提出之本院八十六年度重訴字第六一三號民事判決，雖記載被告劉宥均應將該判決附圖三所示Ｇ部分之地上物拆除云云。然被告均非習法之人，因為系爭建物為被告丁○○所興建，而該系爭建物後方之增建部分，亦由被告丁○○使用，是前訴訟事件中，均由被告丁○○出面應訴，其訴訟過程均未詢問被告戊○○之意見，因此該判決並未能拘束被告戊○○，況該判決並未就說明實際占有人為何人為調查。綜前所述，被告戊○○於系爭土地上居住十多年，而系爭建物主要占用國有土地，只有少部分占用系爭土地，該占用部分應有推定租賃關係存在。倘將占有系爭土地之部分建物拆除，將造成系爭建物無法使用，有違社會經濟。況原告於拍賣之初，已知悉系爭建物非被告丁○○所有，亦知系爭土地不點交，原告於參與應買時應已估算風險及價值，其餘部分土地及建物之價值，已逾原告拍定之金額，原告不致有損失可言。被告戊○○願意以合理價格向原告購買占有之土地，以解決土地及房屋分屬不同人之問題。
三、證據：提出戶籍謄本、四十八年台上字第一四七五號判例要旨、八十八年度台上字第一０三四號判決要旨、九十年度台上字第二一二二號判決要旨及系爭建物拍賣公告節本影本各一件為證，並聲請訊問證人張麗華、劉姿含、揚哲彰及張國禎。
丙、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
丁、本院依職權勘驗現場，並囑託台中市中興地政事務所派員會同測量系爭建物占用系爭土地之面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。暨依職權函請財政部台灣省中區國稅局檢送復興商店（即統一編號00000000號）自八十年起至九十二年止之報稅相關資料。並調閱本院九十年度執字第三三八九三號及第三三八九四號返還借款事件之執行卷宗。
理 由
一、被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後而有請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款及第二項分別定有明文。又當事人、訴訟標的及訴之聲明為訴之三要素，其一有變更、追加情形即屬訴之變更、追加，最高法院二十六年渝上字第三八六號著有判例。原告主張被告劉褔鴻無權占用其所有之台中市○○區○○段四四三及四五四號地號二筆土地，起訴請求被告劉褔鴻返還土地。而被告劉褔鴻於本院審理中，自認上開土地上之系爭建物為被告丁○○所出資興建，其於八十一年一月間以一百二十萬元之代價向被告丁○○購買。是原告所有之系爭土地，遭被告丁○○所有之地上物無權占用，並由被告劉褔鴻占有使用系爭建物，原告自得依據物上請求權請求被告丁○○拆屋還地及請求被告劉褔鴻自系爭建物遷出，是原告於本件起訴後，除追加起訴被告丁○○外，並變更聲明如主文第一、二項所示。不論是對原起訴之被告劉褔鴻或經追加之被告丁○○而言，均屬基礎事實同一，其亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結。況被告劉褔鴻於本件言詞辯論時，對訴之變更或追加並無異議。揆諸前揭說明，原告為訴之變更及追加，於法有據，合先敘明。
三、原告起訴主張原告於九十一年七月三十一日經由本院拍賣取得系爭土地之所有權，系爭土地上有被告丁○○所有未辦理保存登記之系爭建物，現由被告劉鴻福占有使用，依據本院八十六年度重訴字第六一三號民事判決及本院有關系爭土地所揭示之拍賣公告中第六點載明，系爭土地上有不詳姓名之第三人所有之鐵皮屋，目前由債務人（即被告丁○○）之弟即被告戊○○使用，故系爭建物應屬被告丁○○出資興建所有，被告劉鴻褔雖主張其於八十一年一月間向被告丁○○購買系爭建物，然被告劉鴻褔對於購買系爭建物及其資金來源之事實，並未舉證以實其說，是被告劉鴻褔並無適用民法第四百二十五條之一之餘地。原告於取得系爭土地所有權後，即定期請求被告戊○○遷出系爭建物，惟其均置之不理，爰依民法第七百六十七條之規定請求被告戊○○遷出系爭建物及被告丁○○拆屋還地等語。被告戊○○則以被告丁○○於七十八年間出資興建系爭建物後，被告戊○○於八十一年一月向其購買系爭建物，原告雖經由法院拍賣取得系爭土地之所有權，然系爭建物及土地原屬於被告丁○○所有，其將建物、土地分別出售予被告劉褔鴻及原告，應有民法第四百二十五條之一規定之適用，是推定渠等間有租賃關係存在。參諸拍賣公告內容記載，原告是以系爭建物非屬被告丁○○所有之條件下應買，然原告於本件訴訟中主張系爭建物為被告丁○○所有，即與原告應買之條件不同。再者，系爭建物之買賣關係存在於被告之姊弟關係間，而系爭建物為未保存登記建物，亦無稅籍資料，因此被告間未訂有買賣契約，與常情並無不合。被告劉褔鴻居住系爭建物已十多年，而系爭建物主要占用國土地，只有少部分占用系爭土地，若將占用系爭土地之部分建物拆除，將造成系爭建物無法使用，有違社會經濟，是被告劉褔鴻願以合理價格向原告購買占有之土地，以解決土地及房屋分屬不同人之問題等語資為抗辯。
四、按債權人持確定民事判決為執行名義向法院聲請就債務人之財產為強制執行，其執行應以該確定判決之內容為依據，故未經確定判決判明之事項，執行法院不得逕為任何處置。換言之，執行法院應依執行名義實施強制執行，以實現債權人之權利，對於當事人間之權利義務是否存在，不能審查認定。是法院拍賣公告所記載之拍賣標的物之所有權歸屬，並無確定實體法律關係之效力。系爭建物未辦理第一次所有權之登記，是本院首應探討系爭建物之所有權之歸屬。經查：
（一）原告主張其於九十一年七月三十一日經由本院拍賣取得系爭土地之所有權，系爭土地上有被告丁○○出資興建而未辦理保存登記之系爭建物，現由被告劉褔鴻占有使用等事實。業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本及戶籍謄本等件為證，被告劉褔鴻自認上開土地上之系爭建物為被告丁○○所出資興建，現由其占有使用之事實。被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復不提出書狀答辯以供本院斟酌。證人張國禎亦到庭結證稱：其自七十五年間起至八十七年間止，為當地之里長，被告丁○○於系爭建物賣菜，該建物為被告丁○○所有（參照本院九十二年七月二十五日言詞辯論筆錄）。經本院至現場勘驗系爭建物占有系爭土地之位置及面積，暨調閱本院九十年度執字第三三八九三號及第三三八九四號返還借款事件之執行卷宗，得知系爭建物與被告劉宥原所有之建物係屬連接之建物，均坐落原告所有之系爭土地上。是本院斟酌兩造陳述、證人張國禎及系爭建物之建築結構等情事，應認為原告主張之上開事實，堪信為真正。是系爭建物為被告丁○○出資興建，其所有權屬原始出資興建之起造人即被告丁○○所有。
（二）至於本院拍賣系爭土地之拍賣公告第六點固記載：本件拍賣如附表編號二、五所示之系爭土地上有不詳姓名第三人所有之鐵皮屋，目前由債務人（即被告丁○○）之弟劉褔鴻（即本件被告之一）使用，鐵皮屋不在拍賣範圍之列，其占用責任由拍定人自理，債務人未現實占有，占用部分土地於拍定後不點交等情。而被告劉褔鴻固以此抗辯稱：依據系爭土地之拍賣公告第六點記載，原告在應買之初，已知悉系爭建物非屬被告丁○○所有，其於本件訴訟中主張該建物屬被告丁○○所有，實與原告當初應買之條件不同云云。惟揆諸前揭說明，拍賣公告僅將記載系爭土地及建物之目前現狀，執行法院拍賣公告所記載之拍賣標的物之所有權歸屬，並無確定實體法律關係之效力。況系爭建物所有權究屬何人所有，執行法院於執行程序並未加以認定，自不得以拍賣公告之內容，逕行否認系爭建物非屬被告丁○○所有。
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外（參照最高法院八十年度台上字第二三七０號判決）。準此，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推定土地承買人與房屋承買人間有使用基地之租賃關係存在。倘非房屋之買受人，僅為無權占有土地而使用房屋之第三人，其自不得對土地所有人主張租賃關係。至於未辦理建物所有權第一次登記，是其所有權屬原始出資興建之起造人，其後手自無從取得所有權，僅得本於對該建物有事實處分權之地位主張權利。原告主張系爭建物為被告丁○○所有，其未出售於被告劉褔鴻，被告間對於系爭建物並無買賣關存在，是被告劉褔鴻自無適用民法第四百二十五條之一之餘地等語。被告劉褔鴻則抗辯稱系爭建物為其於八十一年一月間向被告丁○○出資購買，其為系爭建物之所有權人，因此應有民法第四百二十五條之一規定之適用云云。因系爭建物為未保存登記之建物即未辦理建物所有權第一次登記，是其所有權屬原始出資興建之起造人即被告丁○○所有，倘被告丁○○將系爭建物出售與他人，該後手亦無從取得系爭建物之所有權，僅得本於對該建物有事實處分權之地位主張權利。因此，本院自應審究被告劉褔鴻是否有取得系爭建物之事實上處分權，繼而認定原告與被告劉褔鴻間有無民法第四百二十五條之一之適用。經查：
（一）被告劉褔鴻固抗辯：其於八十一年一月間以一百二十萬元之代價向被告丁○○購買系爭建物，因其受僱於被告丁○○，被告乃約定由被告劉褔鴻分五年期間，按月自薪水扣款二萬元之方式支付買賣價金，惟未訂立買賣契約云云。證人劉姿含、楊哲彰及張麗華均到庭陳述附合其說。證人劉姿含固到庭證稱：其為被告丁○○所僱用之會計，其負責編造薪資報表，被告劉褔鴻亦受僱於被告丁○○處，其每月薪資為四萬元，因被告劉褔鴻向被告丁○○購買系爭建物，約定之買賣價金為一百二十萬元，故按月扣款二萬元，期間約為五年云云（參照本院九十二年五月三十日言詞辯論筆論）。惟證人張麗華係從事會計工作之人員，亦自陳負責編造薪資報表。且被告劉褔鴻及證人張麗華均陳述自被告劉褔鴻薪水，按月扣款二萬元，分期給付買賣價金之期間長達五年等情。衡諸會計人員編造薪資報表之常情，自應依據相關單據或憑證製作表冊，其應留有記帳及發薪之單據或表冊，以備存查或稽核之用。惟被告劉褔鴻及證人張麗華均無法提出扣薪期間內之薪資資料，以供本院審酌。
況被告為姊弟間之親屬關係，倘確有分期扣薪支付買賣價金之情事，被告劉褔鴻向被告丁○○索取按月扣款之薪資資料，並非難事，是被告劉褔鴻究竟有無向被告丁○○購買系爭建物，顯有疑問。至於證人劉姿含、楊哲彰各為被告劉褔鴻之姐及外甥（即被告丁○○之子），雖均陳稱被告劉褔鴻向被告丁○○買受系爭建物云云（參照本院九十二年五月三十日言詞辯論筆論）。
惟該等證人均未具體指稱買賣之時期、地點及得知買賣系爭建物之來源，況其等均為被告劉褔鴻之至親，渠等基於親屬關係所為之證言，而偏袒被告劉褔鴻，乃人之常情，是證人劉姿含、楊哲彰之所為證言，即不足為憑。
（二）本院向財政部臺灣省中區國稅局黎明稽徵所（下稱黎明稽徵所）調閱被告丁○○所經營之復興商店之報稅資料，黎明稽徵所以中區國稅黎明三字第０九二００三三一四四號函覆稱：營業人復興商店係為免用統一發票戶，其自八十年間起至九十年間止，每月查定銷售額為十七萬五千四百元等情，有該函附卷可稽。依據證人劉姿含、張麗華陳稱：其等前均受僱於被告丁○○等語（參照本院九十二年五月三十日言詞辯論筆論）。是被告丁○○於扣除向經營之採購、人事、水電及課稅等固定成本後，其顯無法於五年期間內支付被告劉褔鴻每月四萬元之薪資甚明。是被告丁○○所經營之復興商店每月給付被告劉褔鴻四萬元之薪資，已顯有疑問。除此，被告劉褔鴻亦無法提出其購買系爭建物之資金來源，是本院實遽難認定被告劉褔鴻有出資購買系爭建物，並取得系爭建物之事實上處分權。從而，被告劉褔鴻非系爭建物之買受人，僅為占有系爭土地而使用系爭建物之人，揆諸前揭說明，被告劉褔鴻自不得對系爭土地所有人主張租賃關係。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分，未保存登記不動產之所有人或法律上雖未取得所有權，而取得事實上之處分權之受讓人，始有拆除房屋之權能（參照最高法院八十年度台上字第二五一六號判決）。被告丁○○係原始出資興建系爭建物之起造人，為系爭建物之所有人。而被告劉褔鴻未取得系爭建物之事實上處分權，不得依據民法第四百二十五條之一條規定，主張其與原告間就系爭土地有租賃關係存在，既如前述。是被告均無合法占有系爭土地之權源，原告本於物上請求權之法律關係，請求被告返還占有之系爭土地及被告丁○○拆除其上之系爭建物，即被告劉褔鴻應自坐落臺中市○○區○○段第四四三、四五四號地號土地上如附圖所示Ａ部分面積零點零零零柒伍柒公頃、Ｂ部分面積零點零零壹參玖陸公頃、Ｄ部分面積零點零零零貳零柒公頃、Ｅ部分面積零點零零參捌陸零貳公頃及Ｆ部分面積零點零零零零零貳公頃之地上物即門牌號碼台中市○○區○○路一四一之一號遷出。暨被告丁○○應將上開土地之地上物拆除，並將土地返還原告，即屬正當，應予准許。
七、原告及被告劉褔鴻均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十二 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十二 日~B法院書記官~FO附圖：台中市中興地政事務所複丈成果圖