臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第四０九二號
原 告 甲○○訴訟代理人 方文獻 律師被 告 乙○○訴訟代理人 朱逸群 律師右當事人間請求給付返還定金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自民國九十一年十二月二十日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰萬元預供擔保，得免假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行之擔保金額及免為假執行外，如主文所示。
二、陳述：
（一）兩造於民國九十一年九月七日訂立土地買賣同意書，由原告以每坪十五萬七千元之價金購買被告所有坐落台中市○○區○○段一三八、一三九地號等二筆土地（下稱系爭土地）、面積八百零六坪、土地總價款新台幣（下同）一億二千六百五十四萬二千元。兩造依約應於九十一年九月二十三日上午十時十分簽訂正式合約。兩造就買賣標的及價金均已達成合意，原告並於簽約時交付被告定金二百萬元，是同意書所載簽訂正式合約之文字，僅係兩造訂立買賣契約履行之細節方式。詎被告除未依約定期限訂立正式合約外，竟於九十一年十月七日即欲簽訂正式合約時，被告則以土地設定抵押貸借金額超過土地賣價、賣方經買方要求提出土地實際貸借金額而不給銀行放款餘額證明、在未辦理完稅前即要求買方超額付款、賣方在買方已給付相當款項時不同意降低抵押設定額度以減少買賣風險等之不合買賣常規之方式，藉故不簽訂正式合約。嗣於九十一年十月八日以存證信函解除契約，並返還預約定金二百萬元。參諸被告於訂立契約後即反悔不賣，並於九十一年十月二日以系爭土地向銀行借款九千萬元，系爭土地原為中國信託銀行設定一億零八百萬元之抵押權，被告前借款六千二百萬元，繼而借款九千萬元，則被告借款金額計一億五千二百萬元，顯逾系爭土地買賣價額。況被告事後透過仲介人石俊生、劉繼東、盧寶梅表達願再以每坪十七萬元之價金出賣，原告始知被告對每坪十五萬七千元之土地價金嫌低而反悔。
（二）被告雖於九十一年十月八日以存證信函稱：兩造就買賣價金給付方式未能達成共識，而解除契約云云。惟原告於收受後翌日即九十一年十月九日發函否認被告所言，並認被告藉故不簽訂正式契約，其無解除契約之正當理由，因兩造所簽訂之土地買賣同意書，已詳載買賣標的及價金，買賣契約合法成立等情。是被告解除契約不生效力，兩造所簽訂之土地買賣同意書之拘束力依然存在。再者，被告已於九十一年十二月四日將系爭土地出賣予財團法人耶穌基督後期聖徒教會（下稱後期聖徒教會），並於九十一年十二月二十三日移轉登記完畢，是系爭土地已非被告所有，被告就土地買賣方同意書之履行義務，已陷於給付不能甚明。而被告未合法催告解除契約，其解約之意思不生效力，其將系爭土地出賣及登記予後期聖徒教會，該給付不能之事由自屬可歸責於被告。退步言，系爭土地買賣同意書縱屬預約性質，亦為兩造間之合意契約，原告有請求履行訂定本約之權利，被告應依約履行。從而，原告依據契約中定金之約定及民法第二百四十九條第三款之規定，自得請求被告加倍返還其所受之定金即四百萬元，因被告僅返還二百萬元，是被告仍應負有給付原告二百萬元之義務。
三、證據：提出土地買賣雙方同意書一件、存證信函一件、土地登記謄本四件、最高法院判例一件、戶籍謄本一件及律師函一件（均為影本）為證。並聲請訊問證人石俊生、劉繼東、李盧寶。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明准予預供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造原本預定於九十一年九月二十三日簽約。嗣因原告之仲介人石俊生、劉繼東、盧寶梅等人之仲介費與其他仲介人未能協調妥當，原告與上開仲介人乃要求延期，並進行仲介費之協調，直到協調完成後，始約定同年十月七日簽約，是簽約日期之更改，與被告無涉。而系爭土地買賣價款計一億二千六百五十四萬二千元，而貸款為九千萬元，土地增值稅亦僅約八百萬元，是土地設定抵押之借款金額未逾買賣價金。原告於十月七日當天上午始告知被告提出銀行放款餘額證明，倘被告立即向銀行申請，亦須隔天方能取得放款餘額證明，實無法於當日提出。縱使被告不及當日提出，原告亦可以電話先向銀行作口頭查詢，即可得知放款餘額。被告所提出之付款條件如下，即簽約付款一千二百六十萬元、備用用印款二千萬元（即付予銀行作貸款部份清償）、完稅款八百萬元（即增值稅）、貸款七千萬元及尾款一千五百九十四萬二千元。是被告要求之付款方式與一般土地買賣方式相符，並無超額付款之情事。又被告於同年十月七日時已清償系爭土地之原有貸款六千二百萬元，因當時未取得清償證明，故兩造約定原告所應交付之簽約金一千二百六十萬元之支票先置於賴利水律師處，俟被告取得清償證明後，再憑清償證明向賴律師領取該支票，對原告而言，風險可謂極低。再者，原告所應付之款項為賣價與貸款額度之差額，而土地買賣有一定程度之風險，原告僅單方要求被告降低抵押設定額度以減低其風險，顯不合理，此等付款之風險本應由原告承擔，原告不願意接受被告之條件，兩造自然無法簽訂契約，是被告未有毀約不賣之事由。至原告謂被告認本件買賣價金過低而反悔云云，亦與事實不符。從而，本件係兩造就買賣條件無法達到意思合致而未能簽約，並非可歸責於被告之事由致不能履行，且被告已將預收定金如數返還予原告，原告竟憑空捏造被告毀約之不實陳述，藉以向被告要取加倍定金，於法無據。
（二）系爭土地於未移轉登記前，被告本有權自由處分，被告欲貸款金額，與原告無關，亦與合約能否簽訂無直接關係。縱認有關，被告就系爭土地原向中國信託商業銀行貸款六千二百五十萬元，嗣被告雖另向台中商業銀行貸款九千萬元，惟同時亦清償中國信託商業銀行之貸款。是兩造於九十一年十月七日洽談簽訂正式合約時，系爭土地之貸款總額僅九千萬元，觀諸系爭土地買賣總價金一億二千六百五十四萬二千元，被告以系爭土地貸款九千萬元，其未逾買賣價金。而證人石俊生劉繼東及盧寶梅雖附和原告而謂兩造間有違約者，則需加倍返還定金之約定云云，然該等證人均為系爭土地之仲介人，系爭土地交易若能完成，渠等均可獲得一定之佣金，是其說詞顯然偏頗原告，即非可信。而該等證人均證稱其等於十月七日並未見聞被告表示不賣或拒簽合約，兩造僅係付款條件未達成合意，而導致無法簽約。準此，本件買賣無法完成並非因被告違約，實係兩造意思不合致。次者，兩造間既無法締約，被告自得另尋買主，且被告對第三人提出之價款之要約，殊與原告無關，不得僅以此認定被告對原告有違約情事。
三、證據：提出證明書及交易明細表影本各一件為證。
丙、本院依職權函台中商業銀行南屯分行、中國信託商業銀行台中分行查明被告貸款資料，過院參辦。
理 由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。又訴訟標的既未變更，在當事人僅就事實上或法律上之陳述有所更正，應認為無礙，最高法院十九年上字第七八六號著有判例。原告起訴主張被告不履行買賣契約，依據契約關係請求被告加倍還返定金。嗣後因得知被告已於九十一年十二月四日將系爭土地出賣予訴外人後期聖徒教會，並於九十一年十二月二十三日移轉登記完畢之情形，其訴訟標的均為民法第二百四十九條第三款規定之定金加倍返還請求權。從而，原告於不變更訴訟標的之情況下依法更正陳述，於法有據。
二、原告主張兩造於九十一年九月七日訂立土地買賣同意書，由原告以每坪十五萬七千元之價金購買被告所有之系爭土地，土地總價款一億二千六百五十四萬二千元。兩造依約應於九十一年九月二十三日上午十時十分簽訂正式合約，原告並於簽約時交付被告定金二百萬元，是同意書所載簽訂正式合約之文字，僅係兩造訂立買賣契約履行之細節方式。詎被告除未依約定期限訂立正式合約外，竟於九十一年十月七日即欲簽訂正式合約時，藉故不簽訂正式合約。嗣於九十一年十月八日以存證信函解除契約，並返還預約定金二百萬元。然被告無解除契約之正當理由其解除契約不生效力。再者，被告已於九十一年十二月四日將系爭土地出賣予後期聖徒教會，並於九十一年十二月二十三日移轉登記完畢，是系爭土地已非被告所有，被告有給付不能之情事。縱使系爭土地買賣同意書縱屬預約性質，原告亦有請求履行訂定本約之權利。基上，原告依據契約中定金之約定及民法第二百四十九條第三款之規定，自得請求被告加倍返還其所受之定金即四百萬元，因被告僅返還二百萬元，是被告仍應負有給付原告二百萬元之義務等語。被告則以兩造原本預定於九十一年九月二十三日簽約，嗣因原告之仲介人間之仲介費未能協調妥當，是原告乃要求延期，約定同年十月七日簽約。而系爭土地買賣價款計一億二千六百五十四萬二千元，而貸款為九千萬元，土地增值稅亦僅約八百萬元，是土地設定抵押之借款金額未逾買賣價金。被告所提出之付款條件與一般土地買賣方式相符，並無超額付款之情事。因被告於同年十月七日時已清償系爭土地之原有貸款，因當時未取得清償證明，故兩造約定原告所應交付之簽約金一千二百六十萬元之支票先置於賴利水律師處，俟被告取得清償證明後，再憑清償證明向賴律師領取該支票。原告雖要求被告降低抵押設定額度以減低其風險，惟付款之風險本應由原告承擔，原告不願意接受被告之條件，兩造自然無法簽訂契約，是被告未有毀約不賣之事由。兩造間既無法締約，被告自得另尋買主，不得僅以此認定被告對原告有違約情事。是本件係兩造就買賣條件無法達到意思合致而未能簽約，並非可歸責於被告之事由致不能履行，且被告已將預收定金如數返還予原告等語置辯。
三、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第三百四十五條及第二百四十八條分別定有明文。又預約係約定將來訂立一定契約即本約之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。倘當事人所訂契約，雖名為買賣預約書，惟就買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，自屬本約而非預約，最高法院六十四年台上字第一五六七號著有判例。原告主張原告主張兩造於九十一年九月七日訂立土地買賣同意書，原告以一億二千六百五十四萬二千元購買被告所有之系爭土地，原告並於簽約時交付被告定金二百萬元，同意書所載兩造應於九十一年九月二十三日上午十時十分簽訂正式合約，僅係兩造訂立買賣契約履行之細節方式等語。被告抗辯稱兩造雖訂立土地買賣同意書，原告亦有交付定金二百萬元，惟因兩造就買賣條件無法達成意思合致，故無法簽訂買賣契約，為此解除買賣契約云云。是本院自應審究兩造於九十一年九月七日訂立土地買賣同意書，其性質為本約或者預約；進而探討被告是否已合法解除系爭買賣契約。經查：
（一）參諸兩造於九十一年九月七日訂立土地買賣同意書內容以觀，原告以每坪十五萬七千元之代價即買賣總價一億二千六百五十四萬二千元向被告購買面積八百零六坪之系爭土地等情，此有卷附之土地買賣同意書及土地登記謄本等件可稽。因買賣契約係諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。是兩造就標的物及其價金互相表示一致，其等間之買賣契約已成立至明。兩造自得依據契約內容請求履行，契約之一方毋庸再請求他方履行訂立買賣契約本約之必要。是系爭土地買賣同意書固記載兩造應於九十一年九月二十三日上午十時十分簽訂正式合約等語，惟其僅係兩造約定履行買賣契約之方式，並非系爭買賣關係成立之要件，與約定將來訂立買賣契約本約之預定契約有別。
（二）本件被告已由原告受有定金二百萬元，既如前述，自應推定買賣契約成立。參諸證人石俊生、劉繼東均到庭證稱：其等為系爭土地買賣之仲介人，原告簽訂時已交付被告定金二百萬元，兩造有約定，倘任何一方違約，其違約金及定金返還按照一般買賣之規定（參照本院九十二年三月二十一日言詞辯論筆錄）。足見原告交付定金與被告時，係兩造就買賣標的物及其價金，互相同意時交付，即屬契約成立時所交付之證約定金，與契約成立前交付，為保證訂立契約之立約定金有間。是被告抗稱兩造就買賣條件無法達到意思合致，故買賣契約尚未成立云云。於事實不符，不足為憑。
（三）兩造既已合法締結系爭買賣契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，自不容一造任意反悔請求解約。證人劉繼東到庭結證稱：因被告欲將土地價金提高至每坪十七萬元，並委其告知原告等語。證人石俊生、李盧寶亦到庭稱：劉繼東有告訴其等，被告欲將土地價金提高至每坪十七萬元，先前所約定之買賣條件並未生效等語（參照本院九十二年三月二十一日言詞辯論筆錄）。參諸上述證人所陳，得知被告於買賣契約成立後，自認原先約定之土地每坪十五萬七千元之價格過低，事後單方要求提高土地價金提高至每坪十七萬元，繼而於九十一年十月八日以存證信函稱：兩造就買賣價金給付方式未能達成共識，致買賣契約無法簽訂而解除買賣預約云云。足見被告顯無合法解約事由，其解除買賣契約之意思表示不生效力。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第三百四十八條第一項及第二百四十九條第三款分別定有明文。原告主張被告已於九十一年十二月四日將系爭土地出賣予後期聖徒教會，並於九十一年十二月二十三日移轉所有登記完畢，是系爭土地已非被告所有，被告有給付不能之情事等事實。此有卷附之土地登記謄本為憑。復為被告所不爭執。是被告既將系爭土地所有權移轉與第三人，是系爭買賣契約因可歸責於受定金之原告之事由，致不能履行移轉系爭土地所有權之出賣人義務，揆諸前揭說明，原告得請求被告加倍返還其所受之定金即四百萬元，因被告僅返還二百萬元，是被告仍應負有給付原告二百萬元之義務。
五、綜上所論，原告依據民法第二百四十九條第三款規定，請求被告給付二百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十二月二十日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二 日~B法院書記官 郭佳雯