臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一○七○號
原 告 丙○○被 告 乙○○
甲○○右當事人間遷離交還房地事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○、甲○○應將門牌號碼台中縣太平市○○路○○○○巷○號房屋（含基地）返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。並願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）緣坐洛台中縣太平市○○段○○○○號土地上之加強磚造三層樓建物（註：門牌號碼台中縣太平市○○路二二二之二九號（現已改編為台中縣太平市○○路○○○○巷○號），下稱系爭房屋，含基地）為原告所有。前於鈞院八十六年度重訴字第一九四號請求遷讓系爭房屋之民事確定判決，係遭鈞院以「訴訟欠缺權利保護必要」為由，駁回原告之訴訟。惟所謂權利保護必要，因未就為訴訟標的之法律關係本身加以判斷，固無既判力。該確定判決，指出：本件系爭不動產（即系爭房屋），原告係經強制執行拍賣程序拍定取得所有權，依強制執行法第九十九條第一項規定，原告得請求執行法院解除被告之占有，原告逕提起本件，顯係欠缺權利保護之必要云云。然原告循此判決見解，於民國（下同）八十六年十月二十一日具狀聲請辦理點交，雖經鈞院於八十七年六月十日發執行命令，飭命債務人即本件被告甲○○限期點交與原告即買受人接管，原告復於八十七年七月三十日具狀陳：債務人未依命點交。故鈞院八十七年八月十三日通知雙方定八十七年九月十五日上午九時三十分許，前往現場點交。惜屆時並未實際點交，竟遭裁定駁回確定。按其裁定理由略謂，被告甲○○自查封時即與其夫即被告乙○○居住於系爭房屋，而聲請人（即原告）於買受後之八十年十月十九日出售系爭房屋予被告乙○○，應認聲請人雖未聲請法院點交，亦已依指示交付、簡易交付等情形取得占有，並將系房屋再交付，屬另一新事實，應另行取得執行名義，始可請求法院執行。是以就目前而言，要難謂欠缺權利保護必要。
（二）被告乙○○若以渠於八十年十月九日與原告書立不動產買賣契約書，買受系爭房屋為辯，惟被告乙○○簽發用以支付價金新台幣（下同）七百七十萬元之本票二紙，並未兌現，原告已於八十六年三月二十一日以起訴狀繕本送達被告之日解除該買賣契約（即上開八十六年度重訴字第一九四號民事判決），是被告乙○○仍非有權占有。
三、證據：提出系爭房屋（含基地）之土地及建物登記簿謄本乙份、本院八十六年度重訴字第一九四號民事判決影本乙紙、聲請辦理點交狀影本乙紙、八十七年六月十日執行命令影本乙份、八十七年八月十三日民事執行處通知影本乙份、七十二年民執七字第九一四二民事裁定影本乙份、不動產買賣契約書影本乙份、本票影本二紙、台中縣稅捐稽徵處契七十三年度稅繳納通知書影本乙紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，並願供擔保免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）系爭房屋原為被告乙○○所有以其妻即被告甲○○登記，因積欠債務，經鈞院於七十三年一月三十一日拍賣，由原告拍定取得所有權，但尚未交付。是原告係因買賣關係取得所有權，依民法第三百七十三條規定及最高法院三十一年十一月十九日民事庭總會決議意旨，系爭房屋未交付前，被告並非無權占有。
（二）被告乙○○與原告於七十四年間，就系爭房屋成立不定期租賃，每月租金六千元，被告於每年三、四月間一次給付一年之租金七萬二千元，由被告偕同證人李烈河至原告之住所親自交付，但未立收據，十幾年來付租情形相同，否則原告豈有十餘年來未請求交屋之理，直至八十四年原告拒收租金，並於八十六年間提起訴訟請求遷讓房屋，經鈞院以八十六年度重訴字第一九四號民事判決駁回原告之訴確定。原告於上開案件審理，亦陳稱：「當時有租賃意思，要求要交租金」等語，並經證人李烈河於上開訴訟審理時到庭證明確實有交付租金之事實。
（三）嗣於八十年間原告與被告乙○○就系爭房屋成立買賣契約，交付訂金十萬元，因被告乙○○無力支付買賣價金，嗣後已解除契約。則被告乙○○與原告間前開之不定期租賃關係，仍為存續。是被告乙○○並非無權占有系爭房屋。
三、證據：請求調閱本院八十六年度重訴字第一九四號民事卷。理 由
一、本件原告起訴主張，原告於七十三年一月三十一日經強制執行拍賣程序，而拍定取得門牌號碼台中縣太平市○○路○○○○巷○號（含基地）之系爭房屋，經本院核發權利移轉證書在案（七十二年度民執字第九一二四號）（註：原登記名義人為被告甲○○（為被告乙○○之夫）），惟被告二人並未交付系爭房屋，嗣原告於八十年十月十九日與被告乙○○合意，原告將系爭房屋以七百七十萬元出售予被告乙○○，並訂有書面契約，被告乙○○並交付定金十萬元予原告收執，且簽發本票二紙（面額合計七百七十萬元）予原告收執，嗣因被告乙○○無法交付該本票面額之價款，經原告於八十六年間提起遷讓房屋之訴訟（本院八十六年度重訴字第一九四號），嗣於該訴訟審理中經原告以給付遲延為由於八十六年三月二十一日解除上開買賣契約，惟被告二人迄今仍不交還系爭房屋，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權規定，提起本件訴訟，求為判決如主文第一項所示；被告二人則以，自原告於七十三年間取得系爭房屋時起，原告即將系爭房屋出租予被告乙○○，未訂有書面契約，是原告與被告乙○○間存有不定期之房屋租賃關係（即被告乙○○為承租人），每年訂有原為五萬元，嗣調高為七萬元，每年交付一年，嗣於八十年間原告將系爭房屋出售予被告乙○○，惟因被告乙○○無法履行價金債務，而經原告於八十六年三月間解除上開買賣契約，惟自解除契約後原告與被告乙○○仍延續上開不定期之房屋租賃關係，而被告甲○○為被告乙○○之配偶，是被告二人占有系爭房屋，係有合法之占有權源，自非無權占有，是原告依民法第七百六十七條為本件之請求，要無理由等語，資以抗辯。
二、查系爭房屋（含基地）係原告於七十三年一月三十一日因拍定，經本院核發權利移轉證書而取得所有權（強制執行法第九十八條第一項參照），被告二人則迄今仍占有系爭房屋等情，已據原告陳明，並為被告二人所不爭執，復有系爭房屋之土地暨建物登記簿謄本、本院八十七年度六月十日民執七字第九一四二號執行命令影本各乙份，在卷可憑。是原告為系爭房屋之所有權人，被告二人則為系爭房屋之占有人（直接占有人）（按被告甲○○雖為被告乙○○為妻，然既均已成年，且配偶間人格獨立，是被告甲○○雖非獨立使用人，然亦非輔助占有人，應認係直接占有人為是）之事實，自堪可信真實。是以本件茲應予審究者，厥為被告二人占有系爭房屋有無合法之權源。
三、按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號判決要旨參照）。本件被告二人為系爭房屋地之占有人，原告則為系爭房屋之所有權人，已如前述。則被告乙○○主張其因與原告間存有不定期租賃關係，而對系爭屋房有租賃權，有占有之權源，自應由被告二人對此占有之權利負舉證責任甚明（並參照民事訴訟法第二百七十七條）。對此被告二人則以原告於上開八十六年度重訴字第一九四號請求遷讓房屋事件中已自陳將系爭房屋出租予被告乙○○，並以訴外人李烈河曾於該案中到庭證稱為證據方法。按以，原告曾於八十年十月十九日出售系爭房屋予被告乙○○乙情，已據其二人陳明，並有不動產買賣契約書影本乙份及上開本票影本二紙可稽。是以原告自七十三年一月三十一日取得系爭房屋之所有權後之八十年十月十九日前之某時，被告甲○○已依指示交付之方式（民法第七百六十一第三項、第九百四十六條參照）交付系爭房屋之占有予原告之事實，可堪認定。
四、次按，租賃契約（民法第四百二十一條）與買賣契約（民法第三百四十五條），二者於社會觀念上並非相同，前者以取得物之使用權為目的，後者則為取得物之所有權而為之。是以若以原租賃契約變更為買賣契約者，則新債務（指買賣契約）與舊債務（指租賃契約）顯異其要素。按以，稱更改者，亦稱債務更替，即經由此種債務契約，當事人將原債務關係消滅，而以新的債務關係替代之，其行為意思被稱為更替意思，其所欲之效果被稱為債務更新。而此更替後為法律關係，已喪失其同一性，此與單純之債務變更契約不同。換言之，更改之效力為舊債務消滅，而新債務成立。本件原告前本於買賣關係（即拍定取得）依民法第三百四十八條為據，起訴請求被告交付並遷出系爭房屋（即本院八十六年度重訴字第一九四號民事判決），經本院以原告可以依點交之程序達其目的，原告無權利保護必要為由，駁回原告之訴確定。然原告於前開拍定取得系爭房屋之執行程序（即本院七十二年度民執七字第九一四二號執行事件），原告前聲請點交系爭房屋，亦經本院民事執行處於八十九年五月五日以原告嗣後已於八十年十月十九日將系爭房屋出售予被告乙○○為由，而認原告已依指示文付或簡易交付而取得系爭房屋之占有，原告嗣再將系爭房屋交付予被告乙○○，是自該時後被告二人占有系爭房屋自已非前開執行程序查封效力所及，而駁回原告點交之聲請。而經原告抗告後，亦經台灣高等法院台中分院於八十九年七月二十六日，以八十九年度抗字第八六四號裁定駁回原告之抗告確定在案（駁回理由與原裁定理由同）等情，已據兩造陳明，並有上開判決及裁定書影本各乙紙，在案可稽。本院衡以原告於上開買賣契約未能履行後，仍為請求被告二人交付遷出系爭房屋之行為。且縱認被告乙○○與原告間之不定期租賃契約存在為實，然據被告乙○○陳稱與其原告間亦未訂有書面契約，被告乙○○亦無任何交付租金之收據等情。應認其二人間嗣後因成立買賣契約亦已更替被告乙○○所主張存有不定期租賃契約之更替意思（民法第九十八條參照）甚明。
五、次查，原告與被告乙○○間之系爭房屋買賣契約，嗣已於八十六年三月二十一日經原告行使法定解除權而消滅乙情，已據兩造陳明。被告二人所舉之上開證據方法，縱認屬實，亦僅係證明於解除買賣契約即八十六年三月二十一日前存有不定期租賃契約，而有租賃契權而已。然原告與被告乙○○間，縱認如被告二人之前開主張為真實，亦因其後之買賣契約而消滅，已如前述。是雖買賣契約嗣經解除，然亦難認前縱認存在之不定期租賃關係，仍已復活（按民法第二百五十九條規定，係以結算為目的而規定）。換言之，即縱屬認為被告乙○○與原告間原告存有系爭房屋之不定期租賃關係，亦因其二人間有更改契約而消滅，原租賃關係亦無從回復。是以被告二人以上開證據方法為現時占有系爭房屋之依據，已顯無據。自須另行提出於解除買賣契約後，另行成立租賃契約等有合法占有系爭房屋權源之依據及證據。然被告二人對此已陳明，無任何證據可資證明。是原告二人顯未能就對於系爭房屋有合法占有權源之對己有利之事實，盡舉證之責已明。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段，定有明文。綜上所述，本件被告二人既均無法證明有何占有系爭房屋之合法權源。從而，原告本於上開所有物返還請求權之規定，請求被告二人應遷讓、交還系爭房屋（含基地），洵屬適法，為有理由，自應予准許，爰為判決如主文第一項所示。
七、假執行之宣告：原告及被告二人均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文第三項所示之擔保金額，併予准許。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十三 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 陳添喜如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十三 日~B法院書記官