臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一一八號
原告即反訴被告 三雄實業廠股份有限公司兼法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
徐盛國律師右 一 人複 代理人 曾慶崇律師被告即反訴原告 先進光電科技股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 蘇顯騰律師複 代理人 蘇顯讀律師被 告 丁○○
甲○○共 同訴訟代理人 蘇顯騰律師複 代理人 蘇顯讀律師右當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國九十三年二月五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣陸佰捌拾叁萬貳仟柒佰肆拾元及自民國九十二年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔八分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰叁拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸佰捌拾叁萬貳仟柒佰肆拾元或同面額之臺灣銀行台中分行可轉帳定期存單為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告三雄實業廠股份有限公司應給付反訴原告新台幣肆拾玖萬柒仟壹佰玖拾柒元及自民國九十一年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告三雄實業廠股份有限公司於反訴原告給付本判決第一項所示金額之同時，應給付反訴原告新台幣壹佰零參萬玖仟伍佰元。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告三雄實業廠股份有限公司負擔五分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決關於命反訴被告三雄實業廠股份有限公司給付反訴原告新台幣肆萬捌仟元部分暨該部分利息、訴訟費用得假執行。
本判決反訴原告其餘勝訴部分，於反訴原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。
但反訴被告三雄實業廠股份有限公司如以新台幣壹佰肆拾捌萬捌仟陸佰玖拾柒元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明
一、本訴部分：㈠被告應連帶給付原告新台幣（下同）七百三十六萬四千四百六十元及自民國九十二年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告之反訴及假執行聲請均駁回。
㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分㈠被告先進光電科技股份有限公司（下稱先進公司）向原告承租坐落台中縣○
○鄉○○路○段○○巷○○○號之部份廠房及辦公室（下稱系爭租賃物），被告丁○○、甲○○則為被告先進公司履行系爭租賃契約之連帶保證人，被告丁○○、甲○○並與原告於「房屋使用備忘錄」中約定，違反備忘錄之一方與違反備忘錄之關係人應負連帶責任。按兩造於系爭房屋租賃契約書第四條第三款約明：「乙方（即被告先進公司）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，並不得向甲方（即原告）要求遷移費或任何費用。房屋有改裝現有設施或改變房屋結構之必要，乙方取得甲方之同意後，才得自行裝設，但不得損害原有建築物安全，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀（即甲方交付使用前之現況）。如乙方未能回原狀，則未能回復原狀之部分或回復不完全之部分，需依照時價賠償甲方。」；於「房屋使用備忘錄」第十三條中亦約定：
「乙方於租約期（滿）後，依約應將其自行施工或故意、過失更改房屋及附屬設施之部分，回復至甲方交付使用前之房屋及附屬設施原況，如未能回復之情況，乙方同意負賠償之責任。」足見被告先進公司返還系爭系爭租賃物時應將之回復原狀，此乃原告極其重視者，詎被告先進公司於系爭租約終止之時，竟未將系爭租賃物回復原狀，甚有破壞系爭租賃物之情形，原告屢次促請被告先進公司回復原狀，被告先進公司卻遲未將系爭租賃物回復原狀，爰依系爭租賃契約第四條第三款、房屋使用備忘錄第十三條約定暨民法第二百十六條之規定及連帶保證契約之法律關係，訴請被告連帶賠償原告因被告先進公司未依約回復原狀所受之損害。又被告先進公司未依約將系爭租賃物回復原狀返還原告，致原告無法就系爭租賃物為使用收益，因而受有損害，爰另依侵權行為、不當得利、債務不履行及連帶保證契約之法律關係，訴請被告連帶賠償原告無法使用、收益系爭租賃物期間相當租金之損害。
㈡原告所受損害範圍：
⑴被告應回復原狀之項目、費用如附表一所示，該等部分回復原狀所需之費用計二百六十八萬四千四百六十元。
⑵再因被告不僅未依約將系爭租賃物回復原狀，且明示反對原告將系爭租賃
物回復原狀，致原告迄今仍無法使用系爭租賃物，爰請求被告連帶賠償自系爭租賃契約終止翌日（即九十一年一月一日）起至九十一年十二月三十一日止，按月以三十九萬元相當於租金計算之損害金共四百六十八萬元。
⑶總計原告所受之損害額為七百三十六萬四千四百六十元，爰依前開法律關
係，訴請被告連帶上開賠償損害及自九十二年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，就請求權競合部分並請求法院擇一為原告有利之判決。
㈢被告抗辯台灣省建築師工會鑑定報告認系爭租賃物回復原狀須費二百六十八
萬四千四百六十元為過高，並以上揭鑑定報告未扣除折舊，且有部分被告施作之項目較原告原有之設施為佳，係屬對原告有利者，無須回復原狀，上揭鑑定報告仍予計算回復原狀所需之費用，及鑑定之費用過高等語，抗辯上揭鑑定報告不可採。惟依兩造系爭租賃契約第四條第三款之約定，被告先進公司返還系爭租賃物時，如未能回復原狀，則未能回復原狀之部份或回復不完全部分，須依時價賠償，自無折舊之問題。
㈣被告先進公司雖於九十年十二月三十一日前遷離系爭租賃物，惟並未依約踐
行點交之動作，迄今未將系爭租賃物大門管理室鑰匙、圍牆小門鑰匙交還原告，致原告無法占有使用系爭租賃物，且被告先進公司亦未將系爭租賃物回復原狀，於九十二年二月十一日前並均拒絕原告進入修繕；另被告先進公司遷離系爭租賃物時，竟將廠房電動大門之電線剪斷，因係將電線剪到底，導致原告無法接電使用。
二、反訴部分：㈠反訴原告所提起反訴之內容與反訴被告請求回復原狀，均係個別獨立並無牽
連者，縱法院個別對之為審判，亦無衍生矛盾裁判之虞，反訴原告僅以反訴部分之當事人與本訴部分相同，即遽然提起反訴，實有未洽，況反訴被告丙○○並非本訴之當事人，反訴原告將之列為反訴被告，尤難認許。
㈡反訴原告所請求之各項金額，於法亦屬無據：
⑴關於主張租金減免部分：
①反訴原告主張系爭租賃物屋頂及採光玻璃破裂導致漏水乙節，顯屬誇大
，反訴被告否認其真正，而反訴被告與反訴原告毗鄰，從未聽聞反訴原告有停工之情事，縱有，其停工是否與反訴原告所稱系爭租賃物漏雨有關，亦應由反訴原告舉證證明之。又民法債編有關租賃規定，亦僅賦予承租人於出租人怠於修繕租賃物時，得終止契約或於自行修繕後請求出租人償還費用之權利，承租人顯然無權主張減少價金，此係法律刻意安排，反訴原告竟主張依民法第三百五十九條之規定主張減少價金，顯然無理由；況縱認反訴原告得依民法第三百五十九條之規定請求減少價金，依民法第三百六十五條規定，該請求權亦已罹於六個月之時效。至於反訴原告所引民法第四百三十五條規定，則僅於租賃物一部滅失時有其適用，本件租賃物既無滅失之情形，自與該條文無涉。
②否認反訴原告有因漏水嚴重而停工之情形、及反訴原告當時之生產額每
天約一百萬元。且生產額不等於純益，反訴原告以之為損害額，實有未洽。況縱認反訴原告之主張有理由，從八十八年九二一地震迄八十九年七月三十日及九月十七日已逾一年，反訴原告應有充裕時間迴避大雨滂沱漏水之情事，竟未為之，其於損害之發生及擴大亦與有過失。⑵關於反訴原告因反訴被告三雄公司修改廠房致損害機器及設備，受有損害四萬八千元部分，反訴被告三雄公司願予賠償。
⑶關於購買電力契約容量部分：
①依兩造於九十年四月二日所簽立協議書第二條所定：「甲方（即反訴原
告）向乙方（反訴被告三雄公司）購買之電力契約量總計陸佰伍拾壹仟瓦，雙方確認甲方業已付清其中貳佰伍拾壹瓦電力之費用，甲方應再支付其中肆佰仟瓦電力之費用計新台幣柒拾萬肆仟元整．．．」，足見反訴原告當時之實際用電量固為契約容量五百五十仟瓦，但其並非反訴被告三雄公司依約所負之義務，反訴原告實際上已購買之電力契約容量僅為二五一仟瓦，反訴被告三雄公司於反訴原告拒絕支付其餘四百仟瓦電力之費用即七十萬四千元之情況下，依約僅須供給反訴原告二百五十一仟瓦之電力，即無違約之處，是反訴被告雖自九十年二月一日起至同年九月二十八日止，先後將電力契約容量申請降至二百六十仟瓦，既高於反訴原告所購買之二百五十一仟瓦，自無違約之處。
②再遭台灣電力公司（下稱台電公司）處以「超越電力契約容量附加費」
者係反訴被告三雄公司，反訴原告稱其遭受處罰云云，與事實不符。況反訴原告就遭台電公司處罰之「超越電力契約容量附加費」，僅給付反訴被告三雄公司罰款二十四萬三千零三元，其餘之罰款十九萬零三百二十三元並未給付反訴被告三雄公司。
③另反訴被告三雄公司雖再於九十年十二月二十八日向台電公司申請將電
力契約容量降為五十仟瓦，然台電公司係遲至九十一年一月四日方核准反訴被告三雄公司之申請，並自九十一年一月起依該契約容量計費，而斯時兩造系爭租賃契約已合意終止，反訴原告並已遷離系爭租賃物，則反訴被告三雄公司該次申請調降電力契約容量之行為，亦與受罰乙事無關。
⑷關於深水馬達之修復與停工損失部分：
①依兩造過去有關深水馬達之保養修繕之約定，係由反訴原告通知反訴被
告三雄公司修繕，反訴被告三雄公司修繕後，再由反訴原告與反訴被告三雄公司均攤修繕費用，詎於九十年十二月十六日反訴原告於未知會反訴被告三雄公司之情況下，擅自僱工將深水馬達吊起，茲兩造於租賃期間已有種種不快，則反訴原告於租約終止前半個月將深水馬達吊離水面「修理」，是否另有所圖？即堪置疑，反訴原告自應就系爭深水馬達於吊起前有損害之事實負舉證責任。
②縱深水馬達確有損害，其修繕亦非一時半刻所能完成，反訴原告若欲持
續生產，仍需向外買水，其仍有須停工之情形，是其停工之損失與反訴被告是否阻止修繕，應無因果關係。況反訴原告有關停工損失之數額，亦無足採。
⑸關於搬遷損失部分：
系爭租賃物南側八米道路，係反訴被告之私有土地，非反訴原告承租範圍所及，反訴被告並無容認反訴原告通行之義務，反訴原告此部分之請求，已乏所據。況反訴原告於無法使用前述八米道路之情況下，若小心搬運，未必會有其所述之損害發生，則其損害與無法使用前述道路並無因果上關係，縱有，反訴原告顯亦與有過失。
⑹關於租賃保證金部分：
系爭租賃保證金之性質係在確保承租人返還租賃物及回復原狀，迄至目前為止，反訴原告既遲未將系爭租賃物大門旁之小門、警衛室及深水馬達電錶開關之鑰匙返還反訴被告三雄公司，則於反訴原告返還前述鑰匙前，反訴被告三雄公司自得行使同時履行抗辯之權利。
⑺關於電費保證金部分：
反訴原告交付予反訴被告三雄公司之電費保證金九十萬元，於扣除反訴原告自認九十年十一月、十二月應負擔之電費六十九萬三千八百零六元、及前述反訴原告尚未給付之「超越電力契約容量附加費」十九萬零三百二十三元後，反訴被告三雄公司僅應返還反訴原告電費保證金一萬五千八百七十一元。
⑻關於請求移轉電力契約容量部分：
反訴被告從未拒絕配合將用電編號00000000000號電力契約容量中之二百五十一仟瓦變更登記予反訴原告，惟依兩造之協議，過戶所需費用應由反訴原告負擔，如反訴原告支付所需手續費用及自九十一年一月一日起至完成過戶日止之基本費，反訴被告願依約配合辦理過戶事宜，並希望反訴原告儘速辦理，如再延宕致逾時效，日後辦理過戶恐滋生困難。
再此項過戶手續依約應由反訴原告主動辦理，反訴被告方有配合之餘地，反訴原告從未催告反訴被告配合辦理，及驟然起訴，其請求顯有未合。
參、證據：提出公證書暨房屋租賃契約書、房屋使用備忘錄、估價單、協議書各乙件、照片二十六幀為證。並聲請履勘現場及囑託鑑定人鑑定系爭租賃物修繕所需之費用。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，被告願以現金或等值之台灣銀行台中分行可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴被告應給付反訴原告九百八十八萬一千三百五十二元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡反訴被告三雄實業廠股份有限公司（下稱反訴被告三雄公司）應將以其名義
向台灣電力公司（台中區營業處潭子服務所）所申請之電力契約容量（用電編號：00000000000號）其中之二百五十一仟瓦部分，辦理過戶變更登記予反訴原告或其指定人名義，如不能履行時，反訴被告三雄公司或反訴被告丙○○應給付反訴原告四十四萬一千七百六十元。
㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：㈠被告先進公司向原告承租系爭租賃物面積共一千三百四十六坪，租賃期間原
約定至九十二年三月三十一日止，租金自八十九年十月一日起每坪每月二百六十五元、每三月為一期，被告先進公司並交付租金履約保證金一百零三萬九千五百元予原告。惟因兩造於系爭租賃契約履行期間紛爭不斷，被告先進公司不得已於九十年十二月十七日以存證信函向原告表示終止系爭租賃契約後，經兩造合意於九十二年十二月三十一日終止系爭租賃契約，而被告先進公司於九十年十二月二十八日自系爭租賃物遷出時，固未依約將系爭租賃物回復原狀，惟被告先進公司於搬遷完成後約一周左右，曾指派協理黃瑞意與原告協商回復原狀之程度及範圍，詎原告竟堅持須先就回復原狀之項目、方式、程度及價格協商確定並簽定書面後，才願意讓被告先進公司進入系爭租賃物回復原狀，否則被告先進公司須賠償原告六百萬元，被告先進公司為此多次派員前往協商，均無功而返，致被告先進公司無法進入系爭租賃物以回復原狀，故系爭租賃物未能回復原狀實係可歸責於原告之事由所致，原告自不得請求被告賠償損害。
㈡被告丁○○、甲○○固在系爭租賃契約及「房屋使用備忘錄」連帶保證人欄
簽名，然系爭租賃契約書及「房屋使用備忘錄」並未就連帶保證人應負連帶責任之範圍為約定，則被告丁○○、甲○○雖在系爭租賃契約書及「房屋使用備忘錄」上簽名，亦不負連帶保證責任。縱認被告丁○○、甲○○應負連帶保證責任，亦僅就租金及回復原狀部分負責，並不及於回復原狀期間相當於租金額之損害部分，蓋此部份之損害並未於系爭租賃契約及「房屋使用備忘錄」中明文約定。
㈢台灣省建築師工會鑑定報告書認定系爭租賃物回復原狀所需之費用過高，且
有諸多不合理之處（詳如附件二），不足採為認定系爭租賃物回復原狀所需費用之依據。
㈣又系爭租賃契約並無關於「回復原狀之期間，承租人仍須支付租金」之約定
，在習慣上亦無此例。且被告於九十年十二月三十一日之前即已自系爭租賃物遷出，並未繼續占有系爭租賃物，是原告於系爭租賃契約終止後，隨時得使用收益系爭租賃物，原告請求賠償回復原狀期間相當於租金之損害，已屬無據；況縱然被告曾表示不同意原告將系爭租賃物回復原狀，原告亦不因之而受拘束，而依兩造於系爭租賃契約第四條第三款之約定，於被告不將系爭租賃物回復原狀之情形下，原告仍得自行回復原狀，而請求被告賠償回復原狀之費用，原告不此之圖，乃竟請求回復原狀期間一年相當租金之損害賠償，為無理由。再原告主張其相當租金之損害為每月三十九萬元，於今日經濟不景氣、台灣產業西進，大部分廠房均處於閒置之狀態下，亦顯然過高。㈤系爭租賃物圍牆大門及建築物鐵捲門均屬電動開關，並無鑰匙，至於守衛室
大門原亦無鑰匙，是被告遷離時，保全人員唯恐遭第三人侵入，故將門反鎖關閉，被告並無鑰匙可供交還原告，原告只須僱用鎖匠或將守衛室大門玻璃打破即可開啟，原告以被告未交還鑰匙為由，謂被告未依約交還系爭租賃物鑰無理由。
二、反訴部分：㈠反訴原告自八十七年間起向反訴被告三雄公司承租系爭租賃物之部分使用，
嗣於八十八年十月六日重新簽訂系爭「房屋租賃契約書」並辦理公證，租賃範圍為一千三百四十六坪，租賃期限自八十八年十月六日起至九十二年三月三十一日止，每坪每月租金二百五十元，並自八十九年十月一日起調整為每坪每月租金二百六十五元，租金每三月為一期，租金履約保證金一百零三萬九千五百元，嗣再於九十年一月間簽訂「變更租賃廠房範圍協議書」，將租賃範圍再減縮，並約定租金額每月減少一萬一千元。
㈡八十八年九月間，系爭租賃物因受九二一地震影響，致屋頂損壞及採光罩破
裂等損害，反訴被告三雄公司竟托延不修復，經反訴原告以存證信函催告修復後，反訴被告三雄公司仍未依期修復，竟延遲一年之後始進行修復，且於修復後仍有二十至三十處於下大雨時，仍會嚴重漏水，不僅使反訴被告擔心漏電造成人員之危險性，且使反訴原告之精密光學鏡片研磨製造工廠受到嚴重污染，必須停工，無法製造。因反訴被告三雄公司未盡租賃物保持義務，反訴原告自得主張如下權利：
⑴租金減免之權利：
系爭租賃物因九二一震災受損，應認租賃物有一部分滅失之情事，且不可歸責於承租人，反訴原告自得按滅失部分，請求減少租金，縱認不屬於租賃物一部滅失之情形，亦得準用買賣契約關於物之瑕疵擔保規定，而請求減少租金，反訴原告認為應減少三成租金之比例為當，而依系爭租賃契約之約定，反訴原告應給付反訴被告三雄公司之租金額，每月為三十三萬六千五百元，減少三成租金即每月減少十萬零九百五十元，嗣依變更租賃廠房範圍協議書之約定，租金自九十年一月份起減收一萬一千元，故自九十年一月份起，每月租金減為三十二萬五千五百元，減少三成租金即每月減少九萬七千六百五十元。減少之期間自八十八年九月二十一日起至九十年十二月三十一日止，共計二百七十一萬九千七百元。
（計算式： 10/30Ⅹ100950＋100950Ⅹ15＋97650Ⅹ12＝0000000）。
⑵債務不履行及不完全給付之損害賠償請求權：
因反訴被告三雄公司未盡租賃物保持義務之契約責任，致於雨天雨勢稍大時，系爭租賃物即會漏水，而影響反訴原告之生產品質與效率。經統計中央氣象局台中氣象站自八十九年九月二十一日以後至九十年十二月三十一日止之逐日雨量資料，單日下雨達五十公釐以上，計有八十九年度：二月二十一日、二月二十三日、四月一日、四月二十八日’五月十二日、五月十三日、七月十日、七月十六日、八月十二日、八月二十三日、八月三十日；九十年度計有：四月八日、五月二十日、七月三十日、八月十二日、八月二十八日、八月二十九日、九月十六日、九月十七日、九月十八日，其中漏水最嚴重者為七月三十日（二二九公釐）、九月十七日（三０九公釐），因雨量過大，漏水嚴重，致整日無法生產，工廠必須停工，計二天，而其他日期計有十八天降水量超過五十公釐，其漏水雖未影響反訴原告全天候之生產，但仍會影響反訴原告之生產品質與效率，每次以影響一個小時計，共十八個小時。據此，依反訴原告之生產額，一天約一百餘萬元，以一百萬元為準，損失共計二百七十五萬元。
㈢關於修改廠房損害機器及設備部分：
九十年一月間，反訴被告三雄公司將其原有廠房分割成二部分並在中間開闢防火巷道路，於施工期間產生之掉落物及粉塵，損害反訴原告之機器及設備，經承保反訴被告三雄公司工程施工意外責任險之訴外人中國產物保險公司委由公證公司查估鑑定結果，反訴原告所受損害為四萬八千元，然反訴被告迄未賠償，爰依民法第二百二十七條及第一百八十四條規定，請求反訴被告三雄公司賠償四萬八千元。
㈣關於購買電力契約容量部分：
⑴依系爭租賃契約附件「房屋使用備忘錄」第四項之約定，出租人即反訴被
告三雄公司同意分配反訴原告電力契約容量七百五十仟瓦，當時反訴原告之實際用電量則為契約容量五百五十仟瓦，然反訴被告三雄公司因自己之工廠已不生產，竟要求反訴原告另外向其購買電力契約容量四百五十一仟瓦，否則不供給其電力契約容量給反訴原告使用，反訴原告迫於無奈，於九十年四月二日與反訴被告三雄公司簽訂「協議書」，向反訴被告三雄公司購買電力契約量總計六百五十一仟瓦，並即付清其中二百五十一仟瓦電力之費用四十四萬一千七百六十元。嗣因反訴原告之財務部門認為提供電力契約容量，係反訴被告三雄公司應負之契約義務，反訴原告實無必要再向其購買電力契約容量，故阻止續付餘款七十萬四千元，反訴被告三雄公司竟於九十年九月間，未經反訴原告之事先同意，即單方向台電公司申請降低電力契約容量，造成反訴原告於同年九月起至同年十二月止，每月均遭台電公司以實際使用之電力瓦數超過電力契約容量，而先後處「超越電力契約容量附加費」（罰款）依序為十四萬六千三百三十一元、九萬六千六百七十二元、九萬六千六百七十二元、九萬三千六百五十一元，合計四十三萬三千三百二十六元。此項因反訴被告三雄公司未盡出租人提供合於約定使用收益租賃物之電力契約容量之義務所致之損害，依債務不履行及民法第二百二十七條第二項規定之法律關係，應由反訴被告三雄公司負賠償之責。
⑵又反訴原告既已支付購買電力契約容量二百五十一仟瓦之價金四十四萬一
千七百六十元（折合每瓦一點七六元），而電力契約容量應屬可分之債，反訴原告本於購買電力契約容量協議書之法律關係，自得請求反訴被告三雄公司將二百五十一仟瓦之電力契約容量辦理過戶變更登記於反訴原告或指定之名義人，如反訴被告三雄公司不能履行時，基於代償請求之法律關係，反訴被告三雄公司應賠償購買該部分電力契約容量之損失四十四萬一千七百六十元，而另反訴被告三雄公司之法定代理人即反訴被告丙○○依該協書第七條約定：「乙方（即反訴被告三雄公司）如有任何違約情事，或因可歸責於乙方之事由，致甲方（即反訴原告）無法順利取得本件六百五十一仟瓦之電力契約容量時，乙方負責人除應負損害賠償之責外，並應負返還甲方前所支付全部價金之損失。」，亦應獨自負責賠償，其二人間應負責之原因雖有不同，然其中一人已為給付，另一人即在給付之範圍內同免責任，故為不真正之連帶債務。
⑶自認「超越電力契約容量附加費」反訴原告僅繳納一部份，其餘部分係由
反訴被告三雄公司所繳納之事實，惟此係因反訴原告尚有電費保證金在反訴被告三雄公司處，故才未繳納。
㈤關於電費保證金部分：
系爭租賃關係存續中，反訴原告曾先後交付電費保證金共九十萬元予反訴被告三雄公司，以作為反訴原告繳交電費之擔保，於系爭租賃關係終止後，經查以反訴被告三雄名義所申請之電表用電量九十年十一月、十二月份電費依序為三十九萬八千六百四十元、三十二萬五千一百六十六元，扣除其中反訴被告三雄公司應負擔之電費每月約一萬五千元後，則九十年十一月、十二月份反訴原告應負擔之電費合計為六十九萬三千八百零六元，此項電費反訴原告尚未繳納，反訴被告三雄公司若已代為繳納，自可從上述電費保證金予以扣除，於扣除之後，尚有餘額二十萬六千一百九十四元，反訴被告三雄公司應返還反訴原告。
㈥關於深水馬達之修復與停工損失部分：
⑴九十年十二月十六日，反訴原告發現地下水抽水馬達燒壞，兩造此時已因
反訴被告三雄公司擅自申請降低電力契約容量，關係降至冰點，且反訴原告已發函通知反訴被告三雄公司於九十年十二月三十一日終止系爭租賃契約，衡情反訴被告三雄公司已不可能進行抽水馬達之修復，然因反訴原告若因缺水停工一天，將受營業損失約一百多萬元，經權衡之後，反訴原告願自行負擔修復費用，乃委請訴外人聯銘機器企業工程行（下稱聯銘工程行）前來修理，以爭取時效，詎反訴被告三雄公司之法定代理人丙○○得悉後，深知反訴原告若無水可用，必然損失慘重，竟俟該修理人員僱請吊車將地下抽水馬達連同水管抽起後，即前來強加阻擋，不同意反訴原告自行修復，經反訴原告報警處理仍無法解決，致該地下抽水馬達連同水管被抽起後無法於修理後再放回地底原位，使反訴原告因地下抽水馬達無法修復而無水可用，反訴原告不得已乃向自來水公司另行買水使用，並僱請水車業者載水備用，額外支出載水運費二萬八千六百元，依債務不履行及民法第二百二十七條之規定，自應由反訴被告三雄公司賠償此部分之損失。
⑵地下水抽水馬達損害之修復費用，依系爭租賃契約所附「房屋使用備忘錄
」第十二條之約定，應由雙方平均分擔，茲因九十年十二月十六日抽水馬達燒壞，反訴原告委請聯銘工程行前來修理，曾支出修理費用一萬三千元，依約反訴被告三雄公司應負擔其中二分之一即六千五百元。
⑶又因反訴被告三雄公司於九十年十二月十六日阻止抽水馬達之修復，致反
訴原告無水可用，因而約有半天時間無法生產，以反訴原告每日一百萬元之營業額計算，損失約計五十萬元，依債務不履行及民法第二百二十七條之規定，反訴被告亦應賠償此損失。
㈦關於搬遷損失部分：
反訴原告搬遷機器、設備及物品必須使用及經過系爭廠房及其南側第一鐵捲門暨八米道路部分，於反訴原告寄發終止契約之存證信函後，反訴被告三雄公司竟以其所有之貨車堵住上開承租廠房之南側第一鐵捲門，並在上開八米防火巷與外面道路之出入口以鐵架圍籬阻擋，影響反訴原告搬遷作業，違反房屋使用備忘錄第五項之約定。而反訴原告因無法從前述路線搬遷，不得已提前於九十年十二月二十二日進行搬遷作業，並於九十年十二月二十八日搬遷完畢，且為恐搬遷作業從承租廠房之南側第一鐵捲門及八米道路部分出入，雙方將發生肢體衝突，故而改從廠房之辦公室及大門搬遷出入，因而增加二天之搬遷時間，按反訴原告之全部搬運費用為三十六萬三千五百元，搬運期間為七天，則因反訴被告三雄公司違約阻擋所增加之搬運費為十萬三千八百五十七元，且因反訴原告增加搬遷作業時間二天，造成新廠裝機亦延宕兩天，反訴原告因而減少二天之生產量，以每日一百萬元之營業額計算，計損失二百萬元；另因反訴原告搬遷時須自辦公室之階梯及門檻經過，產生震動及上下落差，致反訴原告之機器損害，共支出維修費四萬五千六百七十五元。爰依債務不履行及民法第二百二十七條第二項之規定，反訴被告三雄公司自應賠償上開損失共二百十四萬九千五百三十二元。
㈧關於租賃保證金部分：
兩造簽訂系爭租賃契約時，反訴原告依約曾交付反訴被告三雄公司履約保證金一百零三萬九千五百元，於系爭租賃契約終止後，反訴被告自應返還，爰基於租賃契約之法律關係，請求反訴被告於反訴原告支付其回復原狀費用之同時，返還反訴原告履約保證金一百零三萬九千五百元。
㈨總計反訴被告三雄公司應給付反訴原告之金額合計為九百八十八萬一千三百
五十二元，爰以反訴訴請反訴被告賠償損害及辦理電力契約容量移轉登記等如反訴之聲明，就金錢之請求部分，並請求加給自反訴起訴狀繕本送達翌日（即九十一年五月三十日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。
參、證據：廠房租賃合約書、公證書暨房屋租賃契約書各、變更租賃廠房範圍協議書、房屋使用備忘錄、假處分聲請狀、台中氣象站逐日雨量資料、營業人銷售額與稅額申報書、證明書、用戶繳費紀錄、搬運費單據、運水費用單據及發票、聯銘工程行修理費用發票各乙件、存證信函八件、機器設備修繕估價單二紙、照片七十幀等為證，並請求向台灣電力公司台中營業處潭子服務所函查原告名義之電力契約容量變動情形與電費資料，及訊問證人林長壽、高志潔。
理 由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一、及該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第五款定有明文。本件原告原起訴請求被告先進公司給付七百七十八萬九千五百十五元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年二月九日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於訴訟進行中，基於同一租賃契約之事實，依連帶保證契約，追加連帶保證人丁○○、甲○○為被告，並更正其聲明為請求「被告應連帶給付原告七百三十六萬四千四百六十元及自九十二年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，就追加連帶保證人丁○○、甲○○為被告部分，因連帶債務人一同被訴乃就訴訟標的有合一確定之必要，而原告就請求之本金為、利息所為更正，乃減縮應受判決事項之聲明，核均與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張兩造於八十八年十月六日簽訂房屋租賃契約書並經公證，由被告先進公司向原告承租坐落台中縣○○鄉○○路○段○○巷○○○號之部份廠房及辦公室，被告丁○○、甲○○則為被告先進公司履行系爭租賃契約之連帶保證人，約定租賃期限至九十二年三月三十一日止，嗣於九十年十二月間，經原告與被告先進公司合意系爭租賃契約於九十年十二月三十一日終止，及被告先進公司於九十年十二月二十八日自系爭租賃物遷離，於系爭租賃契約終止時，並未依約將系爭租賃物回復原狀，且未將系爭租賃物大門警衛室鑰匙交付原告等事實，均為被告所不爭執，且有公證書暨房屋租賃契約書、房屋使用備忘錄各乙件、照片二十六幀可資為證，自堪信原告之上開主張為真正。又被告抗辯被告先進公司原向原告承租系爭租賃物之面積為一千三百四十六坪，租金自八十九年十月一日起為每坪每月二百六十五元，每三月為一期，被告先進公司於簽訂系爭租賃契約時並曾交付租金履約保證金一百零三萬九千五百元予原告，嗣於九十年一月間原告與被告先進公司再簽訂「變更租賃廠房範圍協議書」，調整租賃範圍，並約定租金額每月減少一萬一千元之事實，亦為原告所不爭執，且有上揭公證書暨房屋租賃契約書及變更租賃廠房範圍協議書附卷可資佐證，亦堪信被告之上開抗辯為真正。
三、至原告主張被告應連帶負賠償將系爭租賃物回復原狀所需費用、及原告一年間無法使用系爭租賃物之損害責任等語，則為被告所否認，並以系爭租賃物未回復原狀係因可歸責於原告之事由所致，且原告主張回復原狀所需費用亦過高，而系爭租賃契約終止後，被告先進公司即未占有使用系爭租賃物，原告並未受有相當租金之損害，被告先進公司自無賠償責任，又系爭租賃契約並未約明連帶保證人應負保證責任之範圍，被告丁○○、甲○○不負連帶賠償之責任，縱須負連帶責任，其責任範圍亦僅限於回復原狀部分，不及於相當租金之損害部分，並原告主張之金額均過高等語，資為抗辯。是本件兩造爭執之焦點厥為：被告先進公司應否負將系爭租賃物回復原狀之責任、原告主張回復原狀所需費用是否過高、原告是否受有相當租金之損害、被告丁○○與甲○○應否負連帶賠償之責任及其責任範圍。經查：
㈠依卷附兩造系爭租賃契約書第四條第三款「乙方（即被告先進公司）於租賃期
滿，應即將房屋遷讓交還，並不得向甲方（即原告）要求遷移費或任何費用。房屋有改裝現有設施或改變房屋結構之必要，乙方取得甲方之同意後，才得自行裝設，但不得損害原有建築物安全，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀（即甲方交付使用前之現況）。如乙方未能回原狀，則未能回復原狀之部分或回復不完全之部分，需依照時價賠償甲方。」及「房屋使用備忘錄」第十三條「乙方於租約期（滿）後，依約應將其自行施工或故意、過失更改房屋及附屬設施之部分，回復至甲方交付使用前之房屋及附屬設施原況，如未能回復之情況，乙方同意負賠償之責任。」之約定，被告先進公司於系爭租賃契約終止時，自負將系爭租賃物回復原告交付時原有狀況之義務，否則須賠償原告回復原狀所需之費用無疑，茲被告既自認於系爭租賃契約終止後，並未依約將系爭租賃物回復原狀，則原告依系爭租賃契約及「房屋使用備忘錄」之上開約定，訴請被告先進公司賠償系爭租賃物回復原狀所需之費用，自屬有據。被告雖以被告先進公司自系爭租賃物遷出後約一周左右，曾指派協理黃瑞意與原告協商回復原狀之程度及範圍，因原告堅持須先就回復原狀之項目、方式、程度及價格協商確定並簽定書面後，才願意讓被告先進公司進入系爭租賃物回復原狀，否則被告先進公司須賠償原告六百萬元，被告先進公司多次派員前往協商均無效果，致被告先進公司無法進入系爭租賃物以回復原狀云云，抗辯系爭租賃物未能回復原狀係可歸責於原告之事由所致，被告不負賠償責任。惟依兩造系爭租賃契約第四條第三款及「房屋使用備忘錄」之上開約定，被告所負回復原狀之義務，至遲於系爭租賃契約終止時即須完成，並非於系爭租賃契約終止後方須回復原狀，是被告先進公司以其於系爭租賃契約終止後約一周左右，曾派員與原告協商系爭租賃物回復原狀之問題未獲協議，系爭租賃物未能回復原狀係因可歸責於原告之事由所致云云，抗辯被告先進公司毋庸負將系爭租賃物回復原狀之義務，洵不足採。
㈡又系爭租賃物於被告先進公司遷離後，計有如附表一所示之各項目需為回復原
狀，業經本院會同兩造及鑑定人臺灣省建築師公會（台中縣辦事處）勘驗現場，由兩造一一指明原告交付系爭租賃物於被告先進公司時之狀況，並有原告提出之照片二十六幀可資佐證，而系爭租賃物回復原狀所需費用，經囑託鑑定人臺灣省建築師公會（台中縣辦事處）鑑定之結果，共須費用二百六十八萬四千四百六十元（詳細項目、金額如附表一所示），有該公會鑑定報告書在卷可按。被告雖以該鑑定報告未扣除折舊，且有部分被告先進公司施作之項目為新品，被告先進公司搬遷後並未拆除，新品較原告原有之設施為佳，係屬對原告有利者，無須回復原狀，且鑑定之費用過高及原告就部分設施之損壞與有過失等語（詳如附件二所示），抗辯上揭鑑定報告不可採。惟查，依兩造系爭租賃契約第四條第三款「．．．如乙方未能回原狀，則未能回復原狀之部分或回復不完全之部分，需依照『時價』賠償甲方。」之約定，被告先進公司於未依約將系爭租物回復原狀時，依約既應按「時價」賠償原告，自無折舊問題；再被告另抗辯系爭租賃物有部分被告先進公司施作之項目為新品，被告先進公司搬遷後並未拆除，新品較原告原有之設施為佳，係屬對原告有利者，無須回復原狀云云，然被告先進公司於系爭租賃契約終止、遷離系爭租賃物時，應將系爭租賃物回復原狀，否則需依時價賠償原告，既為兩造於系爭租賃契約及「房屋使用備忘錄」中所一再約明，顯見於系爭租賃物終止時，被告先進公司應將系爭租賃物回復原告交付使用時之狀況，乃原告至為重視之事項，而被告先進公司縱於系爭租賃契約租賃期間內，曾以新品就系爭租賃物為裝潢、設施，然被告先進公司就系爭租賃物所為裝潢、設施，係配合其本身營業所需而為，而行業不同或使用人習慣之不同，所須之裝潢、設施恆屬有異，是各該項裝潢、設施未必係原告所必須或日後可使用之設施，被告謂其以新品裝潢、設施系爭租賃物部分係有利於原告者，要係被告主觀臆測之詞，自不得據以卸免被告先進公司依約所應負回復原狀之責任，所辯亦不足採；被告另抗辯鑑定人鑑定系爭租賃物回復原狀所需費用過高部分，並未就鑑定人所提出之鑑定報告書依據何事項、證據足認有如何顯然過高之情事，為具體之指明，僅泛言鑑定費用過高，指摘鑑定結果不當，尤無足採取。至被告另抗辯原告就如附表一編號十至十三號所示項目之損害，係因原告阻擋系爭租賃物南側通道造成運輸不便所致，原告就各該損害之發生與有過失等語，然被告先進公司係因唯恐兩造發生糾紛，故捨系爭租賃物南側巷道，而均由廠房之辦公室及大門搬遷，為被告先進公司所自承之事實，被告先進公司既係由其廠房之辦公室及大門搬遷出入，且其由辦公室及大門搬遷出入既未遭受原告任何阻擋，只要被告先進公司小心搬運，並不必然會發生損害，是縱原告有阻擋系爭租賃物南側八米巷道之行為，亦與如附表一編號十至十三號所示項目之損害間無相當因果關係，從而，被告抗辯原告就如附表一編號十至十三號所示項目之損害發生與有過失，洵不足採。
㈢再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第四百五十五條所明定；
而所謂返還租賃物，係指依債務之本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言，依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，如果僅由承租人一方拋棄其占有，尚不得謂為已盡移轉租賃物占有之義務（最高法院七十三年台上字第四三六三號判決意旨參照）。依上開規定及說明，被告先進公司於系爭租賃契約終止時，乃須將系爭租賃物回復原狀、並將系爭租賃物之占有移轉（即點交）予原告，方屬依兩造系爭租賃契約及「房屋使用備忘錄」約定之債務本旨盡返還租賃物之義務。然查，系爭租賃契約係經兩造合意於九十年十二月三十一日終止，被告先進公司則於九十年十二月二十八日自系爭租賃物遷出，惟並未將系爭租賃物回復原狀之事實，已如前述，且被告先進公司自系爭租賃物遷出後，並未將系爭租賃物之占有移轉、點交予原告，迄本件言詞辯論終結時，仍未將系爭租賃物守衛室鑰匙交付原告，復為被告所不爭執之事實，甚且於九十一年十一月十四日本院行言詞辯論程序時，原告當庭表示希望能儘速進入系爭租賃物進行清理以利利用，被告之訴訟代理人陳明須待詢問被告方能表示意見後（見本院卷第二卷第四十一頁），被告仍無主動之回覆，迄至九十二年二月十一日再經詢問，被告方表示同意原告進入系爭租賃物進行修繕（見同上卷第七十三頁），顯見被告先進公司雖於九十年十二月二十八日自系爭租賃物遷出，然迄九十二年二月十一日止，仍未履行承租人於租賃契約終止後移轉租賃物占有予出租人之義務甚明。被告雖以守衛室大門鑰匙係由保全人員持有，只要請鎖匠或打破守衛室大門之玻璃即可進入，及被告縱然反對原告進入系爭租賃物，原告亦不受拘束云云，抗辯被告先進公司自遷離系爭租賃物後即未占有系爭租賃物，自不復債務不履行或侵權行為責任，亦無不當得利等語。惟如前所述，租賃契約終止時，承租人應依債之本旨交還租賃物，既為承租人之義務，在承租人踐行移轉租賃物之占有前，系爭租賃物自仍屬由承租人占有中，且基於保護承租人使用租賃物之必要，出租人在依法收回租賃物前，縱為租賃物之所有權人，亦無權擅自進入或使用收益租賃物，本件被告先進公司於系爭租賃契約終止後，既未踐行將系爭租賃物之占有移轉於原告之義務，僅單純自系爭租賃物遷離，且於九十二年二月十一日前均未明示同意原告自行使用收益系爭租賃物，則系爭租賃物迄九十二年二月十一日止，自仍屬由被告先進公司占有中，而按諸系爭租賃物控制警衛室大門之鑰匙，於被告先進公司租賃期間，係由被告先進公司僱用之保全人員保管，被告先進公司自負有向其受僱人取得鑰匙交付原告之義務，被告竟以原告可自請鎖匠或打破守衛手大門玻璃之非正常使用方式開門進入云云置辯，委不足採。
㈣按承租人於租賃關係消滅後，未履行返還租賃物之義務，致出租人受損害，乃
屬違背民法第四百五十五條之規定，屬債務不履行，應負賠償之責，同時並屬「無法律上之原因而受利益，致他人受損害」而構成不當得利，應按照租值賠償相當於租金之損害（最高法院八十二年度台上字第一二二一號、五十八年度台上字第三七一七號、三十九年度台上第四六七號判決意旨參照）。承㈢所述，系爭租賃契約雖經兩造合意於九十年十二月三十一日終止，惟系爭租賃物迄九十二年二月十一日被告先進公司同意原告進入前，仍處於由被告先進公司占有中、原告無法使用收益之狀況，則原告依債務不履行之法律關係，訴請被告先進公司賠償自系爭租賃契約終止後之九十一年一月一日起、至被告先進公司移轉系爭租賃物占有前之九十一年十二月三十一日止相當租金之損害，揆諸前開說明，自屬有據。查，依兩造於系爭租賃契約之約定，租金自八十九年十月一日起，係按被告先進公司承租之面積一千三百四十六坪、每坪每月二百六十五元計算（即每月三十五萬六千六百九十元），嗣兩造於九十年一月間再簽定「變更租賃廠房範圍協議書」，除就部分租賃之範圍調整外，並約定租金額每月減少一萬一千元，則自九十年一月起，系爭租賃物之租金應為每月三十四萬五千六百九十元，原告主張應以每月三十九萬元計算其損害額，尚屬無據；從而，原告訴請被告先進公司賠償一年期間相當租金之損害四百十四萬八千二百八十元（000000Ⅹ12=0000000），為有理由，應予准許，逾上開金額之請求部分，則屬無據。
㈤末按被告丁○○、甲○○自認有為擔保被告先進公司就系爭租賃契約債務之履
行，而於系爭租賃契約書及「房屋使用備忘錄」連帶保證人欄簽名之事實，自為被告先進公司系爭租賃契約之連帶保證人，而依兩造於系爭租賃契約第六條第二款之約定：「公證書載明金錢債務逕受強制執行時其效力亦及於連帶保證人。」、「房屋使用備忘錄」約定「．．．雙方並同意如有一方或一方之關係人違反本備忘錄，則違反備忘錄之一方與違反備忘錄之關係人應負連帶責任．．．」及公證書「約定逕受強制執行者其本旨」欄內「承租人如不於租賃期滿時，交還租賃標的物，或不遵守約應給付或違約時不履行違約金，應與保證人逕受強制執行。」之記載，被告丁○○、甲○○自應就被告先進公司基於系爭租賃契約所應負之義務，包含於契約終止時交還租賃物、給付租金或違約應負之損害賠償責任等系爭租賃契約義務復連帶之責，從而，被告丁○○、甲○○辯稱縱有在系爭租賃契約書及「房屋使用備忘錄」上簽名，仍因系爭租賃契約書及「房屋使用備忘錄」並未就連帶保證人應負連帶責任之範圍為約定，而不負連帶保證責任云云，誠無足採。按被告先進公司於系爭租賃契約終止時，應將系爭租賃物回復原狀交還原告，如有未回復原狀或回復不完全部分，需依時價賠償原告，既為兩造於系爭租賃契約第四條第三款及「房屋使用備忘錄」第十三條所約明，則上揭將租賃物回復原狀交還否則應予賠償之契約義務約定，自為被告丁○○、甲○○應負連帶保證責任之事項，茲被告先進公司於系爭租賃契約合意終止期限屆至時，並未履行將系爭租賃物回復原狀之義務，亦未盡於系爭租賃契約終止時交付系爭租賃物予原告之契約義務，乃屬債務不履行，而應負賠償原告回復原狀所需費用及相當租金之損害，已如前述，則原告依債務不履行及連帶保證契約之約定，訴請被告丁○○、甲○○連帶賠償系爭租賃物回復原狀之費用二百六十八萬四千四百六十元、及相當租金之損害四百十四萬八千二百八十元，合計六百八十三萬二千七百四十元，為有理由，應予准許，逾上開金額之請求部分，則無理由，不應准許。
㈥綜據上述，原告依租賃契約、債務不履行及連帶保證契約之法律關係，訴請被
告連帶給付六百八十三萬二千七百四十元及自九十二年二月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就其訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；但反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條第一項分別訂有明文。本件反訴原告與反訴被告三雄公司間本、反訴之糾紛係肇因於同一租賃契約所生，均係主張他方於系爭租賃履行中或契約終止時之契約義務，有違反系爭租賃契約約定之事實，且本訴原告之請求與反訴原告請求反訴被告三雄公司返還租賃保證金等，均同繫於反訴原告於系爭租賃契約終止時，有無債務不履行情事之同一爭點，其攻擊防禦方法相牽連，並基於以一訴訟解決兩造間自同一契約所衍生之糾紛，始符訴訟經濟之原則，反訴原告對反訴被告三雄公司提起反訴，尚無不合。至反訴被告丙○○雖非本訴之原告，惟因反訴原告主張反訴被告丙○○賠償責任之成立，乃以反訴被告三雄公司有違約之事實為前提，就該前提之反訴被告三雄公司違約事實之有無，於反訴被告三雄公司、丙○○間不能為相異之認定，則反訴原告並以丙○○為反訴被告，亦無不合。
二、反訴原告主張其與反訴被告三雄公司於八十八年十月六日簽訂系爭租賃契約並辦理公證，租賃範圍為一千三百四十六坪，租賃期限自八十八年十月六日起至九十二年三月三十一日止，每坪每月租金二百五十元，並自八十九年十月一日起調整為每坪每月租金二百六十五元，租金每三月為一期，反訴原告並已交付租金履約保證金一百零三萬九千五百元、電費保證金九十萬元予反訴被告三雄公司；嗣反訴原告與反訴被告三雄公司再於九十年一月間簽訂「變更租賃廠房範圍協議書」，調整承租範圍，並約定租金額每月減少一萬一千元；及反訴原告於九十年四月二日向反訴被告三雄公司購買電力契約量六百五十一仟瓦，並即付清其中二百五十一仟瓦電力之費用四十四萬一千七百六十元，及該二百五十一仟瓦電力契約容量迄未移轉登記為反訴原告名義之事實，均為反訴被告所不爭執，且有房屋租賃契約書、「房屋使用備忘錄」、「變更租賃廠房範圍協議書」、協議書等附卷可資參佐，堪信反訴原告之上開主張為真正。
三、反訴原告主張反訴被告三雄公司未盡出租人修繕義務，而請求減免租金及損害賠償部分：
反訴原告主張系爭租賃物於八十八年九月間曾因九二一地震而受有損害，為反訴被告三雄公司所不爭執，且有反訴原告提出之系爭租賃物受損照片可資為證，亦堪信為真正。惟反訴原告主張系爭租賃物因九二一地震受損而有一部滅失，及反訴原告因反訴被告三雄公司於九二一地震後，未盡出租人修繕義務及租賃物保持義務，致系爭租賃物雖經修繕，仍遇雨即嚴重漏水因而受有損害等語，均為反訴被告三雄公司所否認。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百
七十七條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七年上字第九一七號判例意旨參照）。
㈡次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，
承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第四百三十五條第一項定有明文。反訴原告主張系爭租賃物因九二一地震而有一部滅失之情事，而依上揭規定請求減少租金，自應就系爭租賃物有因九二一地震而有一部滅失之事實，負舉證之責任。然查，系爭租賃物固因九二一地震而受有損害，惟姑不論反訴原告始終未明確指明系爭租賃物之何部分有滅失之事實，而依反訴原告所提出之照片觀之，系爭租賃物於九二一地震中固有受損之事實，並無倒塌或其他滅失之情事，則反訴原告主張系爭租賃物因九二一地震而有一部滅失，洵難認為真正。至反訴原告另主張縱系爭租賃物因九二一地震所受損害不足認為一部滅失，亦屬有瑕疵，依民法第三百四十七條規定準用買賣契約關於物之瑕疵擔保之規定，亦得請求減少租金云云。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，需買賣標的物交付時存有瑕疵始有適用，而系爭租賃物於因出租而交付反訴原告占有使用時，並無瑕疵，其因九二一地震受損乃係發生於系爭租賃契約履行期中之八十八年九月間，系爭租賃物於反訴原告占有使用中方因天災而受有損害，已無準用民法買賣關於瑕疵擔保規定之餘地。又民法第四百三十條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，已明定租賃物於租賃關係存續中，如有應由出租人負擔之修繕必要，而出租人經催告仍不修繕時，承租人所得行使之權利為終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除，並無承租人得請求減少租金之規定，此乃法律有意之排除，反訴原告據以主張應減少租金，委乏論據；況因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地，按諸出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言，系爭租賃契約既經兩造合意於九十年十二月三十一日終止，兩造間系爭租賃關係業已消滅，反訴原告亦無依民法第四百三十條規定主張權利之餘地。基上，反訴原告主張系爭租賃物因九二一地震受損，其得主張減少租金之權云云，洵無理由。
㈢反訴原告主張系爭租賃物於九二一地震中受損，因反訴被告三雄公司怠於盡出
租人之修繕義務及租賃物保持義務，致系爭租賃物雖經修繕，仍遇雨即嚴重漏水，導致反訴原告受有停工之損害等語，均為反訴被告三雄公司所否認，並抗辯系爭租賃物並無遇雨漏水之情事，反訴原告亦無因而停工之事實等語。查反訴原告自認反訴被告三雄公司於九二一地震後有修繕系爭租賃物之事實，惟以反訴被告三雄公司修繕後仍有因修繕不完全而漏水之情事，惟縱然反訴原告有因系爭租賃物於九二一地震後有漏水之情事而受有停工之損失，然依兩造於「房屋使用備忘錄」第十二條中約定「乙方（即反訴原告）對其使用範圍內甲方（即反訴被告三雄公司）提供之房屋及房屋設備或附屬之冷氣機、廁所、水電設備、辦公家具有使用、維護及修繕之權利，並於租約到期時，修補完整歸還甲方，如因乙方未善盡善良管理人之責，而有所損壞應負賠償之責任，且於乙方承租中所專用之範圍甲方不負修繕之責，但甲乙雙方共同使用之部分（如自來水、地下水及電力總開關等雙方共同使用之部分）由雙方共同均分修繕費用。」之約定，於租賃期間就系爭租賃物有修繕義務者係反訴原告，而非反訴被告三雄公司，反訴被告三雄公司僅就兩造共用部分平均分擔修繕費用而已，則縱然反訴原告因系爭租賃物未有良善之修繕而受有損害，亦係因其自身未盡修繕義務所致，要不得歸責於反訴被告三雄公司，從而，反訴原告以反訴被告未盡修繕義務，而依債務不履行及不完全給付之法律關係，請求被告三雄公司負損害賠償責任，要無理由；反訴原告請求傳訊證人即反訴原告員工林長壽、高志潔以證明系爭租賃物確有因反訴被告三雄公司修繕不完全而漏水之情事，即無必要。
四、關於修改廠房損害機器及設備部分：反訴原告主張反訴被告於九十年一月間因修改廠房，施工所產生之掉落物及粉塵損害反訴原告之機器及設備，致反訴原告受有四萬八千元之損害，而請求反訴被告三雄公司賠償部分，為反訴被告三雄公司於訴訟中所認諾，反訴原告此部份之請求自應准許。
五、關於購買電力契約容量部分：㈠「超越電力契約容量附加費」部分：
⑴反訴原告主張反訴被告三雄公司於九十年九月間，向台電公司申請降低電力
契約容量，致系爭租賃物之用電於同年九月起至同年十二月止，遭台電公司以實際使用之電力瓦數超過電力契約容量，而先後處「超越電力契約容量附加費」之事實，為被告三雄公司所不爭執，而被告三雄公司抗辯遭台電公司處以上開「超越電力契約容量附加費」者係被告三雄公司，非反訴原告，及反訴原告迄僅支付部分「超越電力契約容量附加費」共二十四萬三千零三元予反訴被告三雄公司，其餘「超越電力契約容量附加費」則並未給付之事實，亦為反訴原告所自認，且有台灣電力股份有限公司台中區營業處九十二年五月二十三日Ｄ台中字第九二○五○二三五號函在卷可按，均堪信為真正。
⑵至反訴原告主張其所受繳付「超越電力契約容量附加費」之損害，係因反訴
被告三雄公司未依兩造系爭租賃契約約定，提供反訴原告電力契約容量七百五十仟瓦之義務所致等語，則為反訴被告三雄公司所否認，並抗辯兩造已另行簽定購買電力契約容量之協議書，反訴被告三雄公司已無提供電力契約容量七百五十仟瓦於反訴原告之義務等語。是兩造就此部分爭執之焦點，乃為反訴被告三雄公司有無提供電力契約容量供反訴原告使用之契約義務。經查，兩造於卷附系爭租賃契約附件之「房屋使用備忘錄」第四條第三項中約明：「．．．甲方（即反訴被告三雄公司）同意分配乙方（即反訴原告）電力契約容量最高七百五十仟瓦，如乙方超出七百五十仟瓦或當時通知甲方之需電量時，應負擔台電公司規定之罰款或追加電費。」、同條第四項則記明「現乙方實際用電量（至八十八年七月止平均月電量）為契約容量五百五十仟瓦、流動電量二十萬度．．．」，則反訴被告三雄公司基於其為系爭租賃契約出租人之地位，自有提供五百五十仟瓦、流動電量二十萬度之電力契約容量予反訴原告使用之義務，揆諸上開約定甚明。反訴被告三雄公司雖以兩造嗣於九十年四月間另簽定協議書，由反訴原告向反訴被告三雄公司購買電力契約容量，抗辯反訴被告三雄公司已無提供電力契約容量予反訴原告使用之義務等語。惟查，細繹卷附兩造於九十年四月二日所簽定之協議書所載，兩造於該協議書中僅約定由反訴原告向反訴被告三雄公司購買電力契約容量六百五十一仟瓦，並無就兩造間系爭租賃契約雙方當事人契約義務調整之約定，是該協議書應為另一獨立以電力契約容量為標的之買賣契約，而與兩造基於系爭租賃契約契約當事人之權利義務無關，自不因兩造簽定該協議書，即使兩造基於系爭租賃契約當事人之權利義務內容發生變動，從而，反訴被告三雄公司自不因與反訴原告簽訂買賣電力契約容量之協議書，即免除其前開基於系爭租賃契約出租人之地位，依約應提供反訴原告五百五十仟瓦、流動電量二十萬度之電力契約容之義務。
⑶再依台電公司前揭函檢送之電力契約容量異動表及九十二年六月九日Ｄ台中
字第九二○六○○四號函送之「高壓需量電力綜合用電（暫停部分契約容量）登記單」所示，系爭租賃物於九十年一月二十日變更電力契約容量之前，電力契約容量為一千仟瓦，同年一月二十日暫停部分契約容量後餘八百仟瓦，同年三月二十一日暫停部分契約容量後餘七百仟瓦，同年八月十四日增設契約容量為七百五十仟瓦，同年八月二十九日暫停部分契約容量後餘三百仟瓦，同年十月三日暫停部分契約容量後餘二百六十仟瓦，九十一年一月二日再暫停部分契約容量後餘五十仟瓦，嗣於九十一年十二月十六日則暫停全部契約容量。由上開電力契約容量之異動觀之，系爭租賃物自八十九年八月二十九日起電力契約容量已低於五百五十仟瓦，而反訴被告三雄公司有提供五百五十仟瓦、流動電量二十萬度之電力契約容予反訴原告使用之義務，已如前述，則自八十九年八月二十九日起反訴被告三雄公司既未依約提供五百五十仟瓦、流動電量二十萬度之電力契約容予反訴原告使用，自應債務不履行之責任，而依前揭台電公司Ｄ台中字第九二○五○二三五號函附送之電費資料，反訴原告於九十年九月起至同年十二月止之用電量均低於兩造約定之二十萬度，然卻先後於九十年十月起至同年十二月止，遭台電公司處以「超越電力契約容量附加費」十四萬六千三百三十一元、九萬六千六百七十二元、九萬三千六百五十一元，上開「超越電力契約容量附加費」係因反訴被告三雄公司債務不履行所滋生之損害，自應由反訴被告三雄公司負擔，茲反訴被告三雄公司既自認反訴原告曾支付「超越電力契約容量附加費」二十四萬三千零三元，則反訴原告依債務不履行之法律關係，請求反訴被告三雄公司賠償「超越電力契約容量附加費」二十四萬三千零三元之損害，即屬有據，應予准許。至逾上開金額之「超越電力契約容量附加費」部分，因反訴原告自認並未給付，則反訴原告並未受有逾上開金額「超越電力契約容量附加費」之損害，自無請求賠償之餘地。
⑷基上，反訴原告請求反訴被告三雄公司賠償「超越電力契約容量附加費」部分，於二十四萬三千零三元之範圍內，為有理由。
㈡移轉電力契約容量部分：
⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付
，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第二百二十九條第二項、第二百三十五條分別定有明文。
⑵依兩造於九十年四月二日所簽定之協議書第四條有關反訴原告購買電力契約
容量移轉之約定：「甲方（即反訴原告）依法取得工廠登記證時，乙方（即反訴被告三雄公司）應無條件配合辦理陸佰伍拾壹仟瓦電力契約量之過戶手續，過戶所需費用概由甲方負擔。．．．」，足見反訴原告與反訴被告三雄公司就買賣標的之電力契約容量過戶乙事，並未約定確定之履行期限，且該電力契約容量之過戶，需待反訴原告完成取得工廠登記證、並依約負擔過戶之費用之行為。經查，反訴原告於提起本件反訴前，並未依約定期催告反訴被告三雄公司履行系爭電力契約容量買賣契約出賣人之義務，雖其提起本件反訴，而得以反訴訴狀之送達生與催告同一之效力，惟反訴被告三雄公司於反訴原告提起本件反訴後，即一再表明願意協助反訴原告就已付價金之二百五十一仟瓦電力契約容量部分，辦理過戶手續，並一再催促反訴原告儘速辦理，然反訴原告均未盡其提出工廠登記證及過戶費用之準備受領給付行為，則反訴被告三雄公司顯已為給付之提出，其給付並無遲延，而係因反訴原告未為準備受領之行為，致無法為現實給付，此顯係反訴原告受領遲延，是本件系爭電力契約容量二百五十一仟瓦未能辦妥過戶手續，乃係可歸責於反訴原告之事由所致。本件在反訴原告盡其提出工廠登記證及過戶費用之準備受領給付行為前，反訴被告三雄公司顯無從將系爭電力契約容量二百五十一仟瓦過戶予反訴原告，是反訴原告在未證明其已提出工廠登記證及過戶費用前，即逕行訴請反訴被告三雄公司辦理系爭電力契約容量二百五十一仟瓦之過戶手續，要屬無從辦理，而屬無據。
⑶反訴原告另主張反訴被告三雄公司已將電力契約容量全部暫停，已無電力契
約容量可供辦理移轉，已屬給付不能云云。然查，電力契約容量非特定之債，且申請名義人可隨時申請暫停、增設，此觀前揭二件台電公司函暨其附件甚明，並無給付不能之問題，而在申請電力契約容量越高，申請名義人需負擔越高之電費之情形下，反訴原告既長期拖延不盡其準備受領之行為，如反訴被告三雄公司無限期維持高於二百五十一仟瓦之電力契約容量，反訴被告三雄公司將蒙受不眥之損失，顯非事理之平，參之前述反訴被告三雄公司隨時得申請增設電力契約容量乙節，本件反訴被告三雄公司只要在反訴原告完成提出工廠登記證及過戶費用並定期催告履行後，於催告履行之期限屆至前再申請取得增設電力契約容量，即可完成協助系爭電力契約容量二百五十一仟瓦之過戶手續，即無給不能之情形，茲反訴原告既尚未成提出工廠登記證及過戶費用並定期催告履行，反訴被告三雄公司尚無是否不能履行之問題，則反訴原告以反訴被告三雄公司已給付不能，訴請反訴被告依約賠償購買該部分電力契約容量之費用四十四萬一千七百六十元，亦乏論據。
六、關於電費保證金部分：㈠反訴原告主張於系爭租賃關係存續中，曾交付電費保證金共九十萬元予反訴被
告三雄公司之事實，為反訴被告三雄公司所自認，而反訴原告則自認九十年十一月、十二月份反訴原告應負擔之電費合計六十九萬三千八百零六元尚未給付之事實，反訴被告三雄公司亦就反訴原告應負擔之電費金額無爭執，則以上述電費保證金扣除反訴原告應負之前開電費後，反訴被告三雄公司應返還反訴原告之電費保證金為二十萬六千一百九十四元。反訴被告三雄公司雖抗辯上述電費保證金尚需扣除反訴原告未付之「超越電力契約容量附加費」後，餘額始應返還等語，惟「超越電力契約容量附加費」係因反訴被告三雄公司債務不履行所致之損害，應由反訴被告三雄公司負擔，已如前述，則反訴被告三雄公司抗辯上述電費保證金尚應扣除反訴原告未付之「超越電力契約容量附加費」，顯不足採。
㈡基上，反訴原告依契約之法律關係，請求反訴被告三雄公司返還電費保證金二十萬六千一百九十四元，為有理由。
七、關於深水馬達之修復與停工損失部分：㈠反訴原告主張系爭租賃物之地下水抽水馬達於九十年十二月十六日燒壞，反訴
原告自行僱用聯銘工程行前來修復，因而支出修理費一萬三千元，此項費用依約應由兩造平均分擔，惟因抽水馬達連同水管經修理人員抽出後，即遭反訴被告三雄公司法定代理人丙○○強力阻擋，致無法完成修復工作、並將抽水馬達放回地底原位，導致反訴原告因而無水可用，不得已乃僱用水車業者向自來水公司另行買水使用，支出載水運費二萬八千六百元，且反訴原告因無水可用，而導致約半天無法生產，受有停工半日之營業損害五十萬元，爰依系爭租賃契約之約定請求反訴被告給付抽水馬達之修復費用六千五百元，依債務不履行及民法第二百二十七條之規定，請求反訴被告三雄公司賠償載水運費二萬八千六百元及停工損失五十萬元等語。反訴被告三雄公司則否認系爭租賃物於於九十年十二月十六日有損壞及反訴原告因而支出載水運費及停工之事實。
㈡反訴原告主張系爭租賃物之地下水抽水馬達於九十年十二月十六日有燒壞之事
實，既為反訴被告三雄公司所否認，則反訴原告就系爭租賃物之地下水抽水馬達於九十年十二月十六日確有燒壞之事實，即應負舉證之責任。經查，反訴原告始終未舉證證明系爭租賃物之地下抽水馬達九十年十二月十六日確有燒壞之事實存在，已難僅憑反訴原告之陳述，即逕行認定反訴原告之上揭主張為真正。且兩造於系爭租賃契約「房屋使用備忘錄」第十二條就系爭租賃物之共同使用部分，固約定共同均分修繕費用，惟兩造就有關深水馬達之保養修繕，向來均係由反訴原告通知反訴被告三雄公司修繕，於反訴被告三雄公司修繕後，再由反訴原告與反訴被告三雄公司均攤修繕費用，此為反訴原告所不爭執，而九十年十二月十六日反訴原告係在未知會反訴被告三雄公司之情況下，即自行僱工將深水馬達吊起之事實，則為反訴原告所自認，反訴原告此項作法顯然悖於兩造向來之處理方式，如該深水馬達確有損壞，反訴原告何以不依慣例先通知反訴被告三雄公司修繕？縱因兩造當時關係已瀕決裂，至少亦應先通知反訴被告三雄公司確認損壞之事實，以免滋生不必要之困擾，然反訴原告均未為之，於本件訴訟中反訴原告復未能舉證以實其說，則其主張系爭租賃物之地下水抽水馬達於九十年十二月十六日有燒壞等語，即難逕予採認。反訴原告既未能舉證證明系爭租賃物之地下水抽水馬達於九十年十二月十六日確有燒壞之事實，則其請求反訴被告三雄公司分擔抽水馬達之修復費用六千五百元及賠償載水運費二萬八千六百元、停工半日損失五十萬元，即乏論據，無從准許。
八、關於搬遷損失部分：㈠反訴原告主張因反訴被告三雄公司公司以其所有之貨車堵住系爭租賃物之南側
第一鐵捲門，並在八米防火巷與外面道路之出入口以鐵架圍籬阻擋，影響反訴原告搬遷作業，致反訴原告增加二天之搬遷時間，受有多支出搬運費十萬三千八百五十七元及延宕新廠裝機兩天之營業損害計二百萬元之損害，並致反訴原告搬遷時須經過辦公室之階梯及門檻，產生震動及上下落差而損及機器，因而支出機器維修費四萬五千六百七十五元，故依債務不履行及民法第二百二十七條第二項之規定，請求反訴被告三雄公司賠償上開損失共二百十四萬九千五百三十二元等語。反訴被告三雄公司則以系爭租賃物南側八米巷道並非反訴原告承租範圍所及，乃反訴被告三雄公司私有之土地，並無提供反訴原告使用之義務，且反訴原告如小心搬運，即不致生損害，其所受損害與無法使用該八米巷道無關等語，資為抗辯。
㈡依兩造「房屋使用備忘錄」第五條「增修附錄（伍）內容為『乙方（即反訴原
告）及乙方之關係人之車輛人員、機具及貨物進出僅限於使用辦公室入口及南側第一鐵捲門（為緊急避難使用及專供乙方人員、機具及貨物進出），其餘鐵捲門及其他乙方未承租之範圍，嚴禁乙方人員或乙方之關係人之車輛人員、機具及貨物之堆放或進出。」之約定，提供系爭租賃物南側第一鐵捲門供反訴原告通行使用，為反訴被告三雄公司基於系爭租賃契約之契約義務，要屬無疑，而由南側第一鐵捲門通行，其進出自需經過該鐵捲門憑以進出之八米巷道，否則無從與外面道路相連接，是縱該八米巷道為反訴被告三雄公司所私設，依兩造系爭租賃契約約定之本旨及誠信原則，反訴被告三雄公司至少有容忍反訴原告通行該八米巷道自系爭租賃物南側第一鐵捲門至聯外道路部分之義務，反訴被告三雄公司辯稱無容忍反訴原告通行系爭租賃物南側八米巷道之義務，委無理由。
㈢按債務人如有債務不履行之情事，致債權人受有損害者，債權人固得請求債務
人負損害賠償責任，於債權人依債務不履行之法律關係請求債務人賠償損害時，債權人除應證明債務人有債務不履行及損害之發生外，並應舉證證明該項損害之發生與債務人之債務不履行間有因果關係存在。本件反訴原告主張因反訴被告三雄公司有阻擋反訴原告通行系爭租賃物南側第一鐵捲門暨該八米巷道之違反兩造契約約定之行為，固如前述，惟反訴被告三雄公司否認反訴原告因而受有損害、及損害與反訴原告未能通行系爭租賃物南側第一鐵捲門間有因果關係存在。查反訴原告固提出訴外人黃文勝所出具之證明書乙紙，資為反訴原告因未能通行系爭租賃物南側第一鐵捲門而增加搬遷時間之佐證，而反訴被告三雄公司就該證明書形式之真正雖未提出爭執，然否認其內容所載因而致反訴原告增加搬遷時日等情，依民事訴訟法第三百五十七條之規定，自應由反訴原告就該證明書所載內容之真正負舉證之責任，然反訴原告迄未舉證以實其說，則反訴原告主張因未能通行系爭租賃物南側第一鐵捲門暨八米巷道，致增加二天之搬遷時間，因而多支出搬運費十萬三千八百五十七元及延宕新廠裝機兩天之營業損害二百萬元部分，即難遽予採認。再反訴原告另主張因未能通行系爭租賃物南側第一鐵捲門暨八米巷道，而必須經由辦公室之階梯及門檻進行搬遷，產生震動及上下落差，致反訴原告之機器損害，而受有機器維修費四萬五千六百七十五元之損害，反訴原告並提出估價單二紙，資為佐證，微論估價單僅供比價、參考之用，尚不足證明反訴被告確有該項支出，且依反訴原告所提出之估價單所示，該二紙估價單開立之日期分別為九十一年一月二十九日、同年一月十四日，距反訴原告完成搬遷均在半個月以上，該二紙估價單所示之項目是否確因搬遷所致，更屬存疑，況如反訴原告於搬遷過程中小心搬遷，由系爭租賃物大門搬遷，於一般情況下，應不致受有損害，是其所受損害與其不能通行系爭租賃物南側第一鐵捲門間，亦難認有相當因果關係存在。從而，反訴原告以其未能經由系爭租賃物南側第一鐵捲門進行搬遷，而請求損害賠償，亦難逕認有據。
九、關於租賃保證金部分：㈠兩造簽訂系爭租賃契約時，反訴原告依約曾交付反訴被告三雄公司履約保證金
一百零三萬九千五百元之事實，為反訴被告所不爭執，已如前述，反訴原告主張於反訴原告支付反訴被告三雄公司系爭租賃物回復原狀費用之同時，反訴被告三雄公司應返還反訴原告履約保證金一百零三萬九千五百元等語。反訴被告三雄公司則以縱然反訴原告支付系爭租賃物回復原狀之費用，惟在反訴原告交還系爭租賃物大門旁小門、警衛室及深水馬達電表開關鑰匙之前，反訴被告三雄公司仍得行使同時履行抗辯權，拒絕返還租賃保證金等語。
㈡經查，「租金履約保證金新台幣壹佰零參萬玖仟伍佰元整，於租賃期滿交還房
屋時並回復原狀後無息返還。」為兩造於系爭租賃契約第三條第三款所約明，而反訴原告於九十年十二月三十一日系爭租賃契約終止時，固僅自系爭租賃物遷出，並未將系爭租賃物交還反訴被告三雄公司，惟於九十二年二月十一日本院行言詞辯論程序時，反訴原告已當庭陳明同意反訴被告三雄公司進入系爭租賃物修繕自行回復原狀，是縱然反訴原告未交還警衛室大門等鑰匙，仍應認系爭租賃物於九十二年二月十一日業經反訴原告交還反訴被告三雄公司占有使用，反訴被告三雄公司以反訴原告尚未交還警衛室大門等鑰匙為由，拒絕返還履約保證金雖屬無據，惟按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院七十七年度台上字第二二一三號判決意旨參照），反訴原告除未盡系爭租賃契約之約定，於系爭租賃契約終止時將系爭租賃物回復原狀，而應支付反訴被告三雄公司系爭租賃物回復原狀之費用外，並因反訴原告未盡承租人交還租賃物之債務，而應依債務不履行之法律關係，賠償反訴被告三雄公司相當租金之損害，均詳如本訴部分所述，則反訴原告所負支付系爭租賃物回負原狀之費用、並賠償反訴被告三雄公司相當租金之損害之義務，與反訴被告三雄公司返還履約保證金予反訴原告之義務，乃有對待給付之關係，既經反訴被告三雄公司為同時履行之抗辯，則於反訴原告支付反訴被告三雄公司回復原狀之費用及相當租金之損害（即本判決主文第一項所示之金額）之同時，反訴被告三雄公司應返還反訴原告履約保證金一百零三萬九千五百元。
十、綜據上述，反訴原告請求①反訴被告三雄公司給付四十九萬七千一百九十七元及自九十一年五月三十日（即反訴起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息②反訴被告三雄公司於反訴原告支付系爭租賃物回復原狀之費用及相當租金之損害（即判決主文第一項所示之金額）之同時，返還反訴原告履約保證金一百零三萬九千五百元之部分，為有理由，應予准許，逾上開所示部分之請求，則屬無據，應予駁回。
、本件就命反訴被告三雄公司給付反訴原告因修改廠房損害機器及設備之費用四萬八千元部分，係本於反訴被告三雄公司之認諾所為判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第一款規定，應依職權宣告假執行；其餘部分兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；反訴原告其餘假執行之聲請，因反訴之駁回而失所依據，不予准許。
參、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張抗辯暨攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴，均為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第二項、第三百八十九條第一項第一款、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 呂麗玉右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（並按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十七 日~B法院書記官