臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年重訴字第一一○四號
原 告 甲○○訴訟代理人 乙○○律師被 告 丙○○○訴訟代理人 謝子熾律師
林軍男律師呂秀梅律師右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年十二月六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰伍拾柒萬壹仟叁佰貳拾捌元，及自民國八十五年一月一日起清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾陸萬元供擔保得假執行；但被告以新台幣貳佰伍拾柒萬壹仟叁佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告丙○○○明知其所有坐落臺中縣○○鄉○○段第一三四九之九地號全部，及同段第一三四九之一三地號之部分土地（下稱系爭土地），已分別作為張淨惠（業經原告撤回訴訟）所有相鄰○○鄉○○村○○路○段○○○號（整編前為民生路四一二號）房屋、及同地段第一三四七之六號建物之法定空地，無法再建築房屋，竟於民國（下同）八十四年十一月間，委由不知情之仲介業者即惠雙房屋大雅店長王智榕，在惠雙房屋八十四年十一月十七日出刊之不動產快訊上刊載：「店面地㊣民生路、二十八坪、每坪二十六萬元」之售地廣告。原告見該廣告，即向惠雙房屋大雅店查詢，嗣由被告丙○○○出面與原告磋商，而向原告誆稱：「如買這兩筆土地，可供興建店面房屋，隔壁房地係張淨惠所有，共同壁沒有問題」等語，並可由張淨惠出具共同壁使用協議書，同意甲○○於建築時共同使用張淨惠上開房屋之牆壁，致使原告陷於錯誤，以為系爭土地可作為興建店面之建地，而於同年月二十五日，在台中縣豐原市○○街○○號「唐誼代書事務所」，以每坪新台幣（下同）二十五萬七千一百四十三元，總價七百二十萬元之價格，向被告丙○○○購買系爭土地，價金共分三期給付，每期二百四十萬元，於訂約時給付二百四十萬元，於同年十二月十五日給付第二期款，並由張淨惠出具共同壁使用協議書，餘款於所有權移轉給付。嗣於八十九年間，原告欲將該二筆土地出賣他人，發現該系爭土地有三十八點一八平方公尺早已編定為他人建築之法定空地，僅剩五十四點八二平方公尺為建地，完全不適宜建築房屋，始知受騙。為此依侵權行為之法律關係（原告於九十三年十一月二十二日追加之不完全給付及物之瑕疵擔保等訴訟標的，已於九十三年十二月六日撤回），請求被告賠償原告所受之損害，爰聲明：㈠被告應給付原告七百二十萬元，及自八十五年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠系爭土地原係訴外人劉水源與其兄弟之土地，經與建商陳敏川合建房屋後，賣予
張淨惠，因劉水源等原有土地分割致生法定空地，且係由劉水源直接過戶予張淨惠，代書亦由該建商所委任，並未告知張淨惠系爭土地係作為鄰地之法定空地，嗣張淨惠再贈與被告，故被告對於系爭土地含有法定空地並不知情。被告與原告訂約時，絕未保證系爭土地得為如何利用，縱不能建築，亦可作為停車場利用。
至於售屋廣告單係以「店面土地」為其內容，更足以認定被告對於系爭土地含有法定空地一事毫不知情。
㈡臺灣高等法院臺中分院九十三年度上易字第九號判決，雖引用劉水源父子之證詞
，而為不利於被告之認定，惟劉水源係出賣系爭土地予張淨惠之人，其所為嗣後方知系爭土地含有法定空地之證詞，實無可採。簽約時，被告已將土地登記謄本交予代書查核，系爭土地之地目登記為田，且有法定空地之記載，若謂被告詐騙原告系爭土地可供建築房屋，則此一望即知之記載何能作為詐騙手段？原告所委任之代書未盡土地權利文件之查核，不應歸責於不解土地登記事務之被告，遽認被告有詐欺之嫌。被告雖經上開刑事判決認定詐欺，惟刑事法院之見解並不能拘束民事法院。
㈢系爭土地買賣契約，未經原告撤銷或解除，仍屬有效存在之狀態，被告本於有效
存續之契約關係，取得原告給付之七百二十萬元買賣價金，依最高法院七十三年台上字第二九二一號、八十八年度台上字第二五○七號判決意旨，被告自無不法可言。又若認原告遭受詐欺，應屬意思表示之「自由權」遭受侵害，究無「財產權」遭到侵害，受有損害之可能。
㈣且被告依兩造所訂買賣契約，已移轉系爭土地之所有權予原告，原告迄未撤銷或
解除買賣契約，依法其享有系爭土地之所有權，如欲請求損害賠償，自應扣除其受領系爭土地所有權之全部利益，包括原告以系爭土地向台北銀行擔保貸款之金額及因占有系爭土地相當於租金之利益等。
㈤另兩造簽訂買賣契約前，被告即委由房屋仲介王智榕提出相關地籍資料供原告查
詢，原告於辦理所有權移轉登記前，亦確實看過土地登記謄本，並委託代書進行查證作業。是以，事隔多年後，原告方以發現系爭土地含法定空地為由，主張受詐欺請求已付價金七百二十萬元之損害賠償，自不能免除其與有過失之責任。
㈥依華聲鑑定公司之鑑定報告所載，系爭土地之法定空地留置位置如在大馬路旁，
則該地雖不具市場價值但仍有使用價值，如果法定空地留設於後方則其使用價值甚低，因為沒有經濟效益，則究竟系爭土地之法定空地留設位置如何，自本件鑑定報告無法看出，原告之損失有無即難論定，加之原告未再提出任何證據證明其受有何損害，則原告之請求顯無理由。
㈦爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、得心證之理由：本件原告主張被告明知系爭土地已作為鄰地建物之法定空地，無法建築房屋，竟隱匿此事實，向原告詐稱該地可供興建店面房屋，隔壁房地係張淨惠所有，可由張淨惠出具共同壁使用同意書等語，致使原告陷於錯誤，而於八十四年十一月二十五日與被告簽訂不動產買賣契約書，以七百二十萬元之對價，向被告購買系爭土地一節，業據原告提出不動產買賣契約書一件、支票六張、（共同壁使用）協議書一件等影本為證，原告爰依民法第一百八十四條之規定，請求被告對於原告所受損害予以賠償，被告則以前開情詞為辯，是本件兩造爭執所在：乃被告關於系爭土地之買賣過程，是否確有詐欺之事實？倘有，原告是否因之受有損害？其損害之數額若干？㈠查被告丙○○○關於系爭土地之買賣所涉之詐欺罪嫌，經原告提起告訴後，曾經
臺中地方法院檢察署檢察官予以不起訴處分（九十年度偵字第一二七七○號），嗣由臺灣高等法院臺中分院檢察署發回續查，而經臺中地方法院檢察署檢察官以九十年度偵續字第二二三號提起公訴，嗣本院刑事庭以九十二年度易字第一二八六號判決被告無罪，原告不服聲請檢察官上訴，又經臺灣高等法院臺中分院以九十三年度上易字第九號判決改判被告有期徒刑六月確定等情，均經本院依職權調取前開刑事卷全卷查明。然刑事判決對於被告有無不法行為之判斷，於為獨立民事訴訟之裁判時雖不受其拘束，但當事人引用刑事訴訟原有之證據供為民事訴訟之證據方法，民事法院對於該證據當非不應斟酌之，最高法院七十二年度台上字第二八八號、七十年度台上字第二五四五號判決參照，是本院依前開刑事訴訟中所有證據資料及本院調查所得，認定被告關於系爭土地之買賣過程，是否有詐欺行為如下：
⑴系爭土地於七十二年十二月六日以後，確係作為張淨惠所有相鄰○○○鄉○○
村○○路○段○○○號房屋、及同地段一三四七之六號建物之法定空地，且扣除法定空地後所餘面積太小，已無法建築房屋等情，業據證人即台中縣政府工務局建築管理課課長丁○○於本院九十一年十二月三十日言詞辯論期日及偵查中證述無誤（見九十年度偵續字第二二三號卷第七十一頁），並經檢察官會同丁○○及台中縣雅潭地政事務所職員張中原會勘屬實，製有履勘現場筆錄附卷足稽（上開卷第一八九頁）。且系爭土地早於七十四年五月八日，由訴外人劉水源以買賣為原因，分別移轉所有權各二分之一予被告丙○○○及張淨惠，張淨惠復於七十四年十月二日及七十五年九月八日分別以買賣及贈與為原因，將其所有權各四分之一辦理移轉登記予被告丙○○○，亦有土地登記簿影本在卷可憑。
⑵被告丙○○○雖辯稱伊不知系爭二筆土地是法定空地不能建築使用，伊均委託
代書辦理買賣事宜（本院九十二年度易字第一二八六號刑事卷第二十八頁）云云，惟被告於本院刑事庭同日訊問時亦自承「當初只知道是一棟樓房及空地連在一起，但分開買賣，空地是靠大馬路邊的土地，可以分開買賣」等語（見上開卷同頁）。參之被告及張淨惠於檢察官偵查時所陳「（台中縣○○鄉○○村○○路○段○○○號何時向何人買受？）張淨惠：我是向一位建商綽號『黑番』的人買的；（你是連上楓段一三四九之九、之一三地號一起買？）我是向『黑番』買這棟房子並沒有買土地；（上楓段一三四九之九、之一三地號何來？）被告丙○○○：是向『黑番』買的（是你妹妹先買民生路三段三三六號房子，還是你先買上楓段一三四九之九、之一三地號？）被告丙○○○：是一起買的；（張淨惠買房子的事情都是你處理的？）被告丙○○○：是，因為他還小；（買的時候張淨惠房子登記何人的？）被告丙○○○：剛開始時張淨惠年紀還小，該房子登記為我跟他的名字，土地是登記在我的名下，後來房子又全登記在他名下；（系爭土地原來你與張淨惠各持分四分之一，後來在七十五年間張淨惠又以贈與原因過戶到你名下，有何意見？）當時是因為張淨惠年紀比較輕，當時是我們用土地與建商『黑番』的人交換，本來只要用土地交換民生路三段三三六號房子，後來『黑番』說連土地要一併跟他買他才願意，我們才另外出八十七萬元跟他買土地，事實上土地與房子是一起過戶買受的」等語及證人丁○○所證：「使用到之九土地是四一二號（即前述民生路三段三三六號）的法定空地」等語（見上開偵查卷第一○四頁），足見被告所稱向建商一併購買連在一起之「一棟樓房及空地」，恰為系爭民生路三段三三六號建物及作為建物使用之法定空地即系爭第一三四九之九地號土地甚明，此與下述證人即代書蔡生財所證情節亦屬相符。倘若被告對於系爭一三四九之九地號土地，係作為民生路三段三三六號建物之法定空地一節毫不知情，系爭土地既非建物之基地，被告焉有另為出資價購之理？是被告辯稱其自始不知系爭土地是毗鄰建物之法定空地，自非無疑。
⑶另被告將系爭土地出賣予原告前，曾於八十四年十月間與訴外人劉水源另訂買
賣契約，嗣劉水源因故主動解除契約等情，已據劉水源於偵查時證述在卷（見臺中地方法院檢察署九十年度偵字第一二七七○號卷第十二頁、九十年度偵續字第二二三號卷第九十一頁），被告對此亦不爭執。雖劉水源證稱其因個人資金短缺，無法購買系爭土地始主動解除契約云云，惟證人即劉水源之子劉建位於偵查中證述：「當初我哥哥劉建輝要回來台中發展，我想說以後家裡車子會比較多，才會想買該地當做停車使用，由我母親出面與丙○○○的先生談，議價每坪二十五萬元，我們先付二十萬元現金，這是八十三年底的事情，我們當時請建築師去閱覽，認為地有問題，建築師跟我們反應之後，我們就與他們解約，我們當初約定賣空地還十萬元，民生路三段三三六號賣掉再還十萬元，後來有退十萬元，才知道有人已買該空地‧‧‧我母親是在建築師說土地有問題不能買的時候才沒有買‧‧‧其父被倒債是在民國六十幾年的事情，因被倒債才與建商合建‧‧‧丙○○○曾到家裡來吵了好幾次，罵父親將情形告訴告訴人，告訴人才會告他們，他們吵完後，其父親進屋就一直在埋怨，去開庭時才不願意講實話」等語（九十年度偵續字第二二三號卷第一九三、一九四頁），另證人劉建輝亦供證，原來伊父親要買系爭土地給伊弟弟豐義牙科診所供停車使用，是伊弟弟出錢，後來請建築師去翻閱地籍等有關資料，發現系爭土地實際可蓋面積太小，就放棄購買，原來給付二十萬元的訂金，被告只願意退十萬元，本件發生後移民加拿大的夫婦（即被告）有來伊家裡鬧，稱伊父親將其不願意買的原因告訴原告等語（見同卷第一九０頁）。該二證人均一致證稱劉水源解除買賣契約之原因與其資金不足毫無關連。且觀之證人即原告於八十八年間委託出售之仲介林崇正於本院訊問時證稱：「系爭土地左手邊是牙醫（診所）」等語，亦堪認前開證人所言其等欲購買系爭土地係供牙科診停車使用與事實相符，又參之劉水源於購買系爭土地，如因自己資金不足而毀約不買，其所付之定金理應遭被告全部沒收，倘無其他原因，被告焉有再退回十萬元之理？故劉水源所證係因其資金不足未買，並不知道該土地含有法定空地云云，顯係因被告爭執後為恐身陷兩造糾紛之中，所為迴護被告之詞，尚難遽予採信。
⑷再者，系爭土地經本院送請華聲不動產研究中心依當地社會及自然因素、系爭
土地地價變動、台灣地區消費者物價指數、系爭土地屬於法定空地及非屬法定空地等因素，鑑定其於八十四年底之價格為四百六十二萬八千六百七十二元，其鑑定方式，係依系爭土地所在之環境，並區分法定空地及非法定空地分別計價，符合一般估價要素，其鑑定結果應堪採信，而被告雖於八十三年十月間囑託世聯不動產鑑定公司就系爭土地鑑定結果，價值雖高達一千一百二十五萬二千元（見九十年度偵續字第二二三號卷第八一頁至八七頁），惟該鑑定報告書將系爭土地全部總面積二十八點一三坪，逕以每坪四十萬元計算，顯然未區分該二筆土地中之法定空地與非法定空地，分別計價鑑定，又顯係被告為移民需要所製作，此鑑定結果自不足採為有利於被告之認定。準此，系爭土地於八十四年底之價格為四百六十二萬八千六百七十二元，但被告以七百二十萬元售予原告，被告如未隱匿系爭土地係作為鄰地房屋之法定空地之事實，原告若非至愚當不至以此高價買受系爭土地。
⑸而證人即本件惠雙房屋仲介王智榕於本院刑事庭證稱：「是出賣人丙○○○告
訴我是店面地，價格也是她跟我講的，刊登內容是依照她所講的，廣告先刊，事後才調資料」等語（見本院九十二年度易字第一二八六號刑事卷第四二頁），可見被告係以「店面地」使房屋仲介刊登廣告，對外為要約之引誘。另證人王智榕於警詢中證稱：「簽約前三至五天之前我有將這兩筆土地的土地登記簿謄本之影本交給甲○○，他說要拿給代書去查證，過了三至五天，甲○○就要我們三方面去唐誼代書事務所簽約買賣，買賣時雖未告知含法定空地，但全部以登記簿謄本記載為準‧‧‧丙○○○有跟我說可建店面」等語（九十年度他字第六五○號卷第三二頁），而證人即代書蔡生財於偵查中證稱：「（你有替丙○○○、張淨惠將房子分割出系爭法定空地？）該地從蓋房子開始就是由我辦理，出賣也是我替他們辦的。以前建築法規定不是每戶有法定空地，是以整批建蓋基地為基準預留法定空地，所以建物基地是一筆，法定空地是另外一筆，以前可以建蓋後再分割，現在則不可以。以前登記簿上不會寫法定空地，若有寫的話地政事務所也不會讓我們辦理分割，建管課以前也沒有建檔，臺中縣約從八十年間才有正確登載法定空地」等語（見九十年度偵續字第二二三號卷第一六九頁至第一七○頁）。由此可見，原告於八十四年底買受系爭土地時，依登記簿謄本上所載之地目及標示，抑或自其所委託之陳佳華代書（唐誼代書事務所）處，雖得輕易獲知系爭土地含有法定空地等情事，惟原告猶於本件買賣給付第二期價金時，請求張淨惠出具同意使用共同壁之協議書，其中第二項約定：「甲方（按即張淨惠）同意乙方（指告訴人）建築房屋須使用共同壁時，甲方無條件供乙方使用，並於共同壁協定書上簽章，不得異議。」有協議書在卷可按，原告顯然不知系爭土地因含有法定空地，致依法不能建築房屋之事實，否則又何須依約付款或洽取共同壁使用協議書之必要？⑹綜前所述，被告早於七十四年間向建商購買系爭土地時（由劉水源移轉登記）
，既明知系爭土地應與鄰地之地上建物一併購買，顯已知悉系爭土地係作為鄰地房屋之法定空地。而於八十三年間劉水源因其子開設牙醫診所之需要，欲購買系爭土地，發覺系爭土地不適建築，與被告解除買賣契約，乃被告猶刻意隱瞞系爭土地含有法定空地致無法建築房屋之事實，透過房屋仲介公司表示系爭土地係店面土地，對外為要約之引誘，致使原告陷於錯誤，而以高價購買，則原告主張被告於系爭土地買賣過程顯有詐欺行為之事實，堪可採信。
㈡按施用詐術而使他人為財產之交付，係屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於
他人之行為，被告以前開詐欺行為，致使原告陷於錯誤，交付價金七百二十萬元，從而，原告依民法第一百八十十四條之規定，請求被告對於原告所受損害予以賠償，自無不合。惟原告係以其全部交付之買賣價金，請求被告賠償，然被告已依買賣契約將系爭土地移轉登記、交付占有予原告，原告迄未撤銷意思表示或解除本件買賣契約，均屬兩造不爭之事實。是以，原告倘保有系爭土地之所有權及占有，但如能全數請求被告賠償其所支付之買賣價金，無異原告因被告之詐欺行為反而獲利，自非事理之平。因此，本院參酌前開華聲不動產研究中心之鑑定結果，本件原告係於以七百二十萬元之價格，購買當時價值四百六十二萬八千六百七十二元之系爭土地，其中差價二百五十七萬一千三百二十八元始為原告因被告詐欺行為所受之損害。從而，本件原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付原告二百五十七萬一千三百二十八元，及自八十五年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
五、本判決基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述或舉證方法，核與判決結果不生影響，尤以被告抗辯原告如欲請求損害賠償，自應扣除其受領系爭土地所有權之全部利益，包括原告以系爭土地向台北銀行擔保貸款之金額及因占有系爭土地相當於租金之利益等以及與有過失減輕賠償等節，均與前開本院認定原告所受損害範圍無涉，自不再一一論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 王邁揚正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十 日~B法院書記官