臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度重訴字第七五八號
原 告 林致平被 告 丙○○法定代理人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、原告方面：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）七百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面均為：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、事實摘要：
一、原告方面：㈠本件基礎事實：
⒈原告於民國八十五年十一月間欲購屋自住，因信賴被告信義房屋仲介股份有
限公司（下稱被告信義公司）之廣告，以為該公司之專業服務能保障交易安全及維護原告權益，遂委託被告信義公司代覓房屋。該公司乃指派其所僱用之業務員吳耀宗為原告服務覓屋，嗣經吳耀宗覓得被告丙○○所有坐落台中市○○區○○段一四三八之二四（權利範圍為全部）、一四三八之三三（權利範圍為千分之四九）地號及其上建物即門牌號碼為台中市北屯區永和巷二二之十二弄九號房屋（另含同巷弄一號地下層之持分：二十一分之一）擬予出售（下稱系爭房地），吳耀宗見原告有購買意願，即積極遊說原告，並提出其公司所製作之不動產說明書，以取信於原告，其不動產說明書中有土地使用分區簡覆表乙件，內載該屋坐落之基地屬「後期發展區」，原告不明其義，吳耀宗經向公司主管請示後，親手於該簡覆表內「後期發展區」文字旁書寫：「表示：未來不能再隨意拆建」之文句，指稱此即所謂後期發展區之定義，原告惟被告信義公司之專業知識是賴，不疑有他，該屋係全新完工之鋼筋混凝土建築，堪用數十年以上，不生再拆建之問題，而且該屋所屬之祥園社區之整體基礎結構及地基設計上相互依賴，彼此關聯，該屋殊無再拆建之可能，是其客觀上，於價值上不生影響，原告遂經被告信義公司仲介而以一千三百六十六萬元之高價與被告丙○○訂立買賣合約書，買受上開房地，嗣原告依約給付各期價款，房屋所有權移轉登記於八十六年一月二十九日辦竣後（原告指定幼子林冠毅為登記名義人），原告並於同年二月三日付清七百五十萬元之尾款，同時完成交屋手續。原告居住該屋逾四載後，始於九十年三月間自鄰居得知所謂後期發展區，係指未發布細部計劃地區，即私有土地隨時有可能被劃為道路、綠地、公園、學校，等公共設施用地，面臨被徵收、拆屋之噩運，實際地價均遠低於一般土地，甚至降至相當於公告現值之賤價，亦乏人問津，而且系爭房地所坐落之後期發展區，適於該房地完成過戶及交屋前之八十六年一月二十三目公開閱覽細部計劃圖，規劃有一道路貫穿祥園社區，其中並將原告所購買之房地全部劃為道路用地，原告與其餘祥園社區之住戶始知被騙受損慘重，迅即於九十年四月四日聯名向台中市政府遞送陳情書，住戶馬志超並對其出賣人阮明政、阮進農（亦即建商之實際負責人）自訴詐欺，該案業經台灣高等法院台中分院諭知其出賣人等有罪之判決確定，判決中認定出賣人負有告知上情之義務，並認上情勢必影響購買意願，進而貶抑價值，原告再三催告被告，被告均予推託、敷衍，迄未返還價金或為賠償。
⒉按都市計劃法第十七條規定：「第十五條第一項第九款所定之實施進度，應
就其計劃地區範圉預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區優先發展次序，第一期發展地區應於主要計劃發布實施後，最多二年完成細部計劃，並於細部計劃發布後，最多五年完成公共設施，其他地區應於第一期發展地區開始進行後，次第訂定細部計劃建設之（第一項）。未發布細部計劃地區，應限制其建築使用及變更地形，但主要計劃發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計劃興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照（第二項）。」，又台中市都市計劃通盤檢討發布實施土地使用及建築管理要點第五項第二款訂定：「暫緩發展地區：應俟優先發展地區開發完成及實際使用達百分之六十以上時，始得分期分區擬定細部計劃並以市地重劃方式開辦。⑴土地分區使用證明：以變更之分區使用核發，但須載明所附條件。⑵申請指定建築線建築者：末完成細部計劃及市地重劃前，暫緩辦理。⑶已完成建築物變更使用者：按變更之分區使用規定核定。」，同要點第六點訂定：「第五點第一、二、三款變更前為農業區，在未擬定細部計劃前申請農舍、農業生產必要設施建照得予核准，但不得妨礙公共設施用地。」。前揭土地使用分區簡覆表，又稱土地分區使用證明，即係依上開要點第五點第二款⑵所核發，而原告所購之系爭房地應係依上開要點第六點之訂定所核准興建，據聞，當初起造人曾切結日後因徵收遷拆除時，不得請求政府補償云云，蓋其興建之房屋所處區域，並無細部計劃，若依上開要點五⑵尚不得指定建築線亦無從依建築法第四十八條第一項之規定指定建築線（依該條規定指定建築線，須以有已經公告之道路存在為前提，無細部計劃，自無公告道路，當無從指定建築線），而且該區域（仁和里附近）之主要公共設施亦未照主要計劃興建完成，自無從依上開都市計劃法十七條第二項之規定，指定建築線，核發建築執照，從而，原告所購系爭房地所在之仁和里附近區域，現仍屬上開各項規定所定未發布實施細部計劃之暫緩發展地區或稱後期發展區，但已有細部計劃案之公開閱覽，且該區域因未發布實施細部計劃，依法應限制其建築使用及變更地形。
⒊姑且不論該屋之核准興建有無瑕疵，該屋所處之區域屬於未發布實施細部計
劃之後期發展區，其基地當然隨時有被規劃為如道路等之公共設施用地而遭徵收及拆除建物之虞，房地產市場行情一如股市行情，受預期心理之影響甚鉅，一發生可能不利之未來不確定因素及訊息，即足以造成價格下趺貶損，非必俟不利情形確定實際發生，行情始生波動，此即所謂利空因素，準此，在劃有一道路貫穿祥園社區之細部計劃公開閱覽前，原告所購之房地即隨時有被劃為道路用地之可能，存在此一危險價格自必暴跌，非待劃定其為道路之細部計劃公開閱覽或定案發布實施後方生影響，該計劃案之公開閱覽或定案，令原本低迷之價格更加跌至谷底，絕非跌價之起始，換言之，縱然原細部計劃案未定案或嗣經變更、廢棄，亦不可能令其價格回升至一般土地之水準，其依舊存在可能被編為公共設施用地之不確定因素，揮之不去，購屋者避之惟恐不及，價格當然遠遠低於無此瑕疵之正常土地行情，此觀台中市政府財政局近日表示計劃以「公告現值」賤賣後期發展區土地，亦臻明瞭。上開刑事確定判決亦同此意旨謂：「按一般人購買房屋之目的，不外投資置產與自住使用其為投資置產者，重在房屋之交易價值，即能保值之程度及爾後再出售時可獲得之利潤，至自住使用者，則除房屋之積極價值外，通常同時更注重房屋居住之舒適、安定感，故對房屋週遭環境之變化及變化可能性，皆為購屋決定與否之重要參考依據；苟房屋所在位置可能因都市計劃之結果，遭徵收、拆除而需再度搬遷，則其影響所及，不僅在購屋之價格，乃至購屋與否均需重行評估，蓋如眾所週知，土地、房屋之徵收價格，宥於政府財政，衡情不可能高於市價，而苟房屋遭徵收、拆除，勢必重行覓屋搬遷，其所耗之財力、心力不貲，一般人通常亦視為畏途，故於房屋買賣當時，賣方就此房屋可能因都市計劃確定後，道路之開發，會遭徵收、拆除等締約決定與否之重要參考事實，衡之誠信原則，自應有告知之義務，若賣方刻意隱瞞該項事實，使買方誤判可長住久安而為購買，即難認無施用詐術之情事。」，復謂：「該都市計劃草案雖並未完成法定程序及公告實施，或該房屋基地現仍為分區使用之住宅區內建地，然此僅係該房屋及基地是否遭受徵收、拆除，尚處於未定狀態，而徵之社會常情，凡有意購屋自住者，遇此可能因都市計劃之實施而遭徵收、拆除之情況，鮮有仍存購買意願者，故此仍不生影響於自訴人遭被告等刻意隱瞞實情，而誤判情事為購買之事買，亦即不能以該買賣標的物於出賣時，並無住何權利之瑕疵存在，自訴人亦未因此而有任何第三人向其主張對系爭房、地存有任何之權利，或使自訴人因此而應負擔何種之義務，即謂被告等無施用詐術。」。綜言之，土地被編為後期發展區，其價值自必暴跌，洵屬瑕疵，更遑論再被細部計劃擬定為道路用地，買賣成立前，該土地已屬後期發展區，惟被告信義公司未據實告知其義，而僅稱其指未來不能隨意再拆建云云，致原告誤認其非關重要，在不知情之情形下，以無瑕疵物之買價買受，被告丙○○訂約時，未告知所謂後期發展區之定義，甚至於契約中保證產權清楚，至移轉登記完竣及交屋前該土地已被擬定為道路用地，被告亦未告知原告而仍辦理交屋及收受尾款。
㈡本件請求權基礎：
⒈對被告丙○○之部分：
①民法第三百五十九條前段減少價金請求權：
被告丙○○依民法第三百五十四條第一項規定應負瑕疵擔保責任，原告自得依民法第三百五十九條前段規定請求減少其價金，減少之數額應為有瑕疵物之實價與無瑕疵物之買價之差額。台中市政府對其未被細部計劃擬定為公共設施用地之後期發展區土地，僅能以公告現值之賤價出售，更○○○區○○○○道路之土地，其價格自必低於公告現值，是本件買賣標的物，即系爭房地之公告現值（課稅現值）合計不過一百五十九萬多元，該房地之實際價值（有瑕疵之實價）不出此範圍，與原告之買價（無瑕疵之買價），一千三百六十六萬元之差額，逾一千二百多萬元，原告據此請求減少價金七百五十萬元，請求被告丙○○應返還七百五十萬元。
②民法第三百六十條後段故意不告知物之瑕疵之損害賠償請求權：
被告丙○○有故意不告知物之瑕疵之情形，原告亦得請求賠償。
③民法第二百二十七條不完全給付之損害賠償請求權：
本件買賣標的物有瑕疵，屬不完全給付，原告自亦得依債務不履行之規定請求賠償。
④民法第二百六十六條第二項返還請求權：
縱認其為因不可歸責於雙方當事人之事由致其一部給付不能，原告亦得依民法第二百六十六條第二項規定請求返還價金。
⑤民法第三百六十條前段缺少出賣人所保證品質之損害賠償請求權：
被告丙○○於契約書中第十一條訂定，保證產權清楚，屬保證品質，該物顯有瑕疵，缺少其所保證之品質。
⑥民法第一百八十四條第一項前段侵權行為損害賠償請求權：
被告丙○○未告知後期發展區之涵義，故意隱瞞，致原告陷於錯誤而與之訂約買受並付款，而在該土地被擬定為道路後，被告丙○○亦未告知實情，仍繼續收受價款，顯有詐欺之構成，依民法第一百八十四條第一項前段規定，應負侵權行為損害賠償責任。
⑦民法第七百六十七條所有物返還請求權：
被告丙○○詐欺取得原告所有之價金，應依民法第七百六十七條返還原告之被侵奪物。
⑧民法第一百七十九條不當得利返還請求權：
被告丙○○詐欺取得價金，殊屬不法，亦構成不當得利。
⑨以上①③⑥⑦⑧為請求權之重疊合併，②⑤為請求權之重疊合併，且其二者與①為請求權之選擇合併，③④亦為請求權之選擇合併。
⒉對被告信義房屋仲介股份有限公司之部分：
①民法第五百四十四條、第五百六十七條第一項、第五百七十一條、第二百二十七條之債務不履行損害賠償請求權：
原告委託被告信義公司尋覓房地以為購買，而信義房屋允為處理，委託契約於焉成立，而信義公司受有報酬，處理時自應以善良管理人之注意而為之，該公司所僱用之業務員吳耀宗，係該公司之代理人或使用人，關於受託事務之處理，有故意或過失時，依民法第二百二十四條之現定，該公司應與自己之故意或過失負同一責任，因此，被告信義公司應將所謂後期發展區之確定定義告知原告，詎其業務員吳耀宗為免影響原告購買意願，急於促成交易，竟於請示公司主管後，故意隱瞞後期發展區之真正涵義，而以非其定義之未來不能隨意再拆建等語，虛應故事，誤導原告，致原告誤以無暇疵物之高價買受該有瑕疵物之低價值房地，甚而在被擬定為道路後，被告信義公司亦未告知實情，致原告在不知情之情形下繼續給付鉅額尾款七百五十萬元，受損嚴重，信義公司就其業務員吳耀宗之故意行為應與自己之故意負同一責任，即應就此違背受託義務之故意負賠償責任，退而言之，縱認其非故意，惟因其明顯未盡善良管理人之注意義務，而有過失之責，自亦應就此過失所致之損害，對原告負賠償責任。被告信義公司應查知後期發展區之涵義及其被擬定為道路之事實，並應告知原告，且其客觀上非不能查明或告知，竟疏未查明或告知，即按其情節應可注意，並能注意，而不注意，自有過失之責．實則，信義公司及其業務人員，乃本地不動產專業從業者，對後期發展區之意義，以及對於隨時查閱計劃圖之房地產必備常識及查閱途逕，均不得諉為不知，是其即屬故意，難以過失搪塞；又被告信義公司就其所明知之後期發展區定義，未據實告知原告，致原告誤以高價購買乏人問津之低價值房地，被告信義房屋違反據實告知義務，致原告因此受損害；另被告信義公司依約確實負有調查並為報告義務，其就後期發展區定義及被擬定為道路等情，未為調查，或為其所明知竟未告知原告，縱非故意，亦係有過失，明顯違反義務；而依被告信義公司之廣告，並依消費者保護法第二十二條規定，對原告（消費者）負有調查後期發展區定義、細部計劃圖公開閱覽與否及其對該房地之影響（被劃為公共設施用地與否）及報告等義務，而且在過戶前應負有作二至三次最新調查之義務，亦即應就細部計劃情形，包括有無細部計劃案之公開展覽、系爭房地有否被擬定為道路等，作最新最近之調查，並作最新之報告，然被告信義公司竟違背上開調查及告知之義務，故被告信義公司應負債務不履行之損害賠償責任。
②民法第一百八十四條第一項前段侵權行為損害賠償請求權：
被告信義公司違反其對原告之義務，而為利於賣方之行為，致原告受有損害，亦自應負侵權行為損害賠償責任。又被告信義公司之受僱人之上開故意行為亦屬詐欺，原告得依侵權行為規定請求被告信義公司負連帶損害賠償責任。
③以上①②為請求權之重疊合併。
⒊被告等應負不真正連帶之賠償責任：
被告丙○○因侵權行為及契約責任所負之債務，分別與被告信義公司因侵權行為責任及契約責任所負之債務具有客觀之同一目的，此一本於各別之發生原因，但具有同一目的之債務，即為不真正連帶債務，不真正連帶債務與真正連帶債務皆具有同一目的，各該債務人亦對債權人各負全部給付責任，原告請求被告丙○○、信義公司為連帶給付，自屬有據。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈對被告丙○○抗辯之部分：
①原告以一千三百六十六萬元之高價買受系爭房地，該房地本應具備有一千
多萬元之別墅價值，惟其價值低廉至一百五十九萬元以下，相差何異天壤，顯然不具備其應具備之價值，依最高法院七十三年台上字第一一七三號判例要旨，此即系爭房地價值減少之物之瑕疵。
②被告丙○○顯然係故意不告知瑕疵者，依民法第三百六十五條第二項規定，原告請求滅少價金自無期間之限制。
③原告係主張系爭房地處於後期發展區，即有瑕疵存在，並非至被擬定為道
路用地時始生瑕疵，是該道路之計劃案之撤銷與否，並不影響原已存在之瑕疵，縱原細部計劃案已撤銷，系爭房地仍係位於後期發展區，無任何改變，其原有瑕疵並未因除去，被告丙○○抗辯危險已除去，實無可採。
④貸款設定抵押的額度有可能高估，不能證明系爭房地之價值。
⒉對被告信義公司抗辯之部分：
①依契約，民法第五百三十五條、第五百六十七條規定及廣告等，被告信義
公司均應負有調查及報告包括後期發展區涵義在內之都市計畫事項，是被告信義公司未盡調查、據實報告之義務，與廣告內容自有不合，另依原證十一至十二等廣告，被告信義公司確應負調查都市計劃等事項，並為報告之義務，原告主張被告信義公司未盡調查及報告之義務，自應由被告信義公司就其已盡調查及報告義務乙節負舉證責任。然被告信義公司不惟未能舉證，甚且依原證十之信函所載，被告信義公司已自承未發現之，及原證一使用分區證明書上之吳耀宗手寫註記，足證被告信義公司確未盡調查及報告義務，換言之，倘被告信義公司及吳耀宗不知何謂後期發展區，自應調查其涵義以據實告知原告，惟其始終未將其確切涵義告知原告，若非查知後刻意隱瞞，即係未盡調查義務．又倘原本知悉其義，竟誤導原告，則無可解免未盡據實報告之義務。
②系爭房地因處後期發展區，價值不出一百五十萬元之範圍，若知其情，絕
無以一千三百多萬元買受之可能，是原告因被告信義公司未盡調查及報告之義務，甚至因其受僱人之誤導而陷於錯誤，以一千三百多萬元買受價值不過一百多萬元之不動產，受有損害，倘被告信義公司之受僱人吳耀宗未予誤導，且被告信義公司有盡調查及據實報告之義務，告知後期發展區之確切涵義，則原告當時必拒絕購買，即無損害之發生，從而，原告所受之損害與被告信義公司違背義務之事實間，存有因果關係。
③原告花費一千三百六十六萬元之高價買受低廉不過一百五十多萬元之房地
，即原告原本有該一千二百六十六萬元之財產，買受該房地後，該一千三百六十六萬元之財產滅少為一百五十多萬元以下，現存財產因損害事實之發生而被減少逾一千二百萬元，此即原告所受之損害，原告僅請求賠償其中之七百五十萬元，自非法所不許.㈣證據：
⒈提出下列書證為證：
①土地使用分區簡履表影本乙件②買賣合約書影本乙件③土地建物謄本各二件及房屋稅單繳款書影本乙件④台中市政府函，地籍圖，台中市政府及細部計劃圖影本各乙件⑤陳情書影本乙件⑥判決影本乙件⑦台中市都市計劃通盤檢討發布實施土地使用及建築管理要點影本乙件⑧聯合新聞網新聞影本乙件⑨不動產說明書目錄影本乙件⑩存證信函影本乙件⑪廣告影本乙件⑫廣告影本乙件⑬廣告影本乙件⑭地價證明書影本乙件⑮土地建物謄本影本各乙件⒉聲請訊問證人即玉山商業銀行大雅分行襄理顧紘誠（待證事實為：原告於九
十一年七月間將系爭房地位於後期發展區之定義及事實告知證人，證人回報玉山銀行後，玉山銀行旋即與原告辦理抵押權塗銷登記，並表示若核貸放款當時知悉該等情事，必定拒絕核貸等語。）⒊聲請向台中市政府財政局查是否計畫以公告現值低價出售後期發展區土地。
二、被告丙○○方面：㈠系爭買賣標的物位在後期發展區，並非物之瑕疵，原告於訂約時，並已知悉，
且自八十六年二月三日原告取得標的物時起至其起訴時止，已逾五年除斥期間，原告不得依民法第三百五十九條、第三百六十條請求減少價金：
⒈按都市計畫中所謂之後期發展區，係指俟優先發展地區各變更部分開發完成
及其實際建築使用達百分之六十以上時，始得依將來訂定之分期分區發展計畫，劃定本部分（地區）之分期分區發展順序，此有台中市政府府財產字第０九一０一三九００九號函可稽。是原證一之都市計畫土地使用分區簡覆表雖記載系爭土地屬後期發展區，然此僅是行政主管機關對系爭土地依都市計劃等法規所為之發展規劃，其順序在優先發展區土地之後而已，自不得以此即認系爭土地具有物之瑕疵。況兩造既就系爭房地訂立買賣契約，該土地又位在住宅區，房屋且係由被告丙○○之前手依現有法令取得建築執照始據以興建，獲主管機關核發八四中工建使字第○九四四號使用執照，於八十四年八月三日完成建物第一次登記，足證該土地並無因其列入「後期發展區」，致依法不得建築之情事，自無瑕疵可言。
⒉次按民法第三百五十五條第一項之規定，依原證二所示，原告係於八十五年
十二月十六日與被告丙○○就系爭房地訂立買賣契約，於此之前，係與被告信義房屋之業務員吳耀宗接洽，並由吳耀宗提出內含有分區使用證明之不動產說明書，該分區使用證明已載明系爭土地屬「後期發展區」，此不但經原告在起訴狀內自認無誤，更有其所提台中市工務局於八十五年十一月一日核發之土地使用分區簡覆表及信義房屋於同月二日所製作之不動產說明書可稽，足證原告於同年十二月十六日與被告丙○○訂立買賣契約時已知買賣標的物位在「後期發展區」。
⒊土地列入「後期發展區」，既非物之瑕疵，更屬原告於訂約前即知悉，被告
丙○○無庸負瑕疵擔保責任，原告自無請求減少價金之權利。況原告在起訴狀已自認其於八十六年二月三日使用房屋迄今，則其於九十一年六月二十六日始提起本件訴訟，顯逾五年之除斥期間，原告依法亦已喪失此一請求權。
又被告丙○○於訂約前，未曾向主管機關查明都市計畫資料，故不知系爭土地列入「後期發展區」乙事，被告丙○○並無明知而故意不告知等情。
⒋又系爭房地於原告向玉山銀行貸款設定抵押時，尚達一千二百萬元之價值，可證系爭房地之價值並無過低之情形。
㈡原告未因與被告丙○○訂立契約買受系爭土地而受有損害：
⒈依被證一即台中市政府九十年六月十九日府工都字第八二三六四號函所載「
旨述地號（即系爭土地）土地自民國七十五年二月二十二日劃編為住宅區（後期發展區）至今尚未有變更都市計畫。本府於民國八十六年一月二十三日公告展覽『擬定台中市都市計畫（仁和里附近地區）細部計畫』、說明書、圖，徵詢任何公民或團體意見，並於同年二月十八日於北屯區公所舉辦說明會。於本都市計畫草案旨述地號土地劃編號『部分為第一種住宅區、部分為第三○住○區○○○○道路用地』，惟本都市計畫草案並未完成法定程序及公告實施。」，則系爭土地所謂「劃為道路用地」，迄今僅在主管機關草擬階段，尚未完成法定程序。是原告所主張之事實縱令屬實，亦僅處於「有受損害之虞」之狀態，而非「已受有損害」，依「無損害即無賠償請求權」之法理，原告自不得以系爭土地將來有可能變成道路而認其已受損害，並據以訴請被告丙○○賠償。
⒉況依被證二函文所示，前開台中市政府八十六年一月二十三日公告，經該府
都市計畫委員會於九十一年六月十一日開會討論，已作成「同意撤銷，俟主要計畫第三次通盤檢討變更後期發展區附帶條件，完成法定程序發布實施後，再行擬定細部計畫」，則系爭土地被規劃為道路用地之危險亦已去除。
㈢本件並無不完全給付情事及保證品質之問題：
⒈被告丙○○所交付之物符合兩造買賣之本旨且無任何瑕疵，原告竟主張有瑕
疵，並據以認被告丙○○有不完全給付之情事，已屬無據。況不完全給付，係產生損害賠償之效果，並非使買受人取得「減少價金請求權」。
⒉被告丙○○依合約第十一條之約定，僅保證房地之產權清楚，無一屋數賣或
占用他人土地情事，並未保證不在後期發展區內，原告竟作相反主張，亦屬無據。
㈣本件無侵權行為、所有物返還及不當得利返還請求權：
⒈被告丙○○所交付之物並無瑕疵，亦無故意不告知情事，且原告於訂約前即
知土地位在後期發展區，已如前述，原告竟主張丙○○有詐欺之侵權行為，顯屬無據。況原告未舉證證明其確因買受系爭土地而受有損害及損害數額（實際上原告未受任何損害，已如前述），依「無損害即無賠償」之法理，其主張被告應負侵權行為賠償責任，顯無理由。
⒉原告另援引其鄰居馬志超自訴其房地出賣人阮進農、阮明政詐欺案之有罪判
決，主張被告未告知台中市政府八十六年一月二十三日公告一事，構成詐欺行為並致伊受有損害云云，惟查兩造係於上開台中市政府公告前之八十五年十二月十六日即簽訂系爭房地之買賣契約，被告於簽約時自無從告知此事，與訴外人馬志超係於上開公告後之八十七年八月三十一日買受者不同，自不得據該判決認被告亦有詐欺行為。況訴外人馬志超對其出賣人阮進農、阮明政所提之民事損害賠償訴訟，業經台灣高等法院台中分院為馬志超敗訴之判決，足供參考。
⒊被告丙○○係基於有效之買賣契約而受領價金，原告亦有將款項所有權移轉
與被告丙○○之意思，此為原告所不爭，其間之物權契約自合法、有效，被告丙○○更已取得系爭房地之所有權，並非無權占有人，更非無法律上之原因而受利益，則原告所為返還所有物或返還不當得利之主張，均屬無據。
㈤被告二人並不負不真正連帶賠償責任：
被告丙○○未明示與被告信義公司負連帶責任，亦無法律規定被告等對原告應負連帶給付責任，是原告主張被告二人負連帶給付義務，自屬無據。
㈥提出下列書證為證：
⒈台中市政府九十年六月十九日九十府工都字第八二三六四號函文影本乙件⒉台中市政府九十一年六月二十四日府工都字第０九一００九０五二一號函文
及會議紀錄影本各乙份⒊臺灣高等法院臺中分院九十一年度重上字第三五號民事判決影本乙份
三、被告信義房屋仲介股份有限公司方面：㈠系爭房地買賣是由被告信義公司仲介，被告信義公司確有如原告所列證物十
一、十二、十三所述廣告，此為被告所不爭執，本案爭執之處應為：⒈被告公司是否有未盡契約調查、報告義務或故意告知錯誤訊息、不符廣告內容之處？⒉原告有何證據可資證明被告公司員工吳耀宗（已離職）有故意隱瞞及誤導原告之詐欺行為？⒊原告所述損害，與被告行為有何因果關係？⒋原告所主張七百五十萬元之計算基礎何在？㈡房屋仲介屬民法規定居間行為，原告引用民法第五百四十四條委任契約損害賠
償請求權本即無據，且依民法第五百六十五條及五百六十七條之規定，可見仲介人員之調查義務乃指「訂立契約以前之事項」，報告義務之範圍為「就其所知」，被告信義公司之員工吳耀宗顯無違反之處。而本件原告自認證一之土地用分區簡覆表是吳耀宗所提出不動產說明書中一部份，顯見吳耀宗已為仲介應為之調查報告行為，並無違反義務或不符廣告內容之處；另吳耀宗於前述簡覆表中後期發展區旁書寫「表示未來不能隨意再拆建」，與都市計劃法第十七條第二項規定「未發布細部計劃地區，應限制其建築使用及變更地形」之意義相符，吳耀宗並無任何不實說明之處，原告稱吳耀宗書寫意見是故意隱暪實情誤導原告云云，實為無稽。
㈢按都市計劃之規劃、公告及執行，屬政府職權，未公告前，被告無從得知計劃
內容，本件台中市政府於八十六年一月二十三日公告細部計劃，而本買賣契約於八十五年十二月十六日簽約，政府公告乃訂立契約以後發生之事，吳耀宗當然無從知悉或報告計劃內容，吳耀宗於仲介時並無違反調查義務及說明義務，何來應負債務不履行責任？更無故意隱暪誤導原告之詐欺可言。
㈣原告已簽約購買不動產後，價值大幅減損，乃因市場蕭條及政府公告計劃內容
所致，數年來台中地區不動產跌幅甚大乃眾所公知之事實，豈能因市場上房價大跌而認所購房屋是瑕疵品？且被告對於政府何時公告都市計劃細部計劃？公告內容為何？均無從事先知悉或改變，並非被告行為致使原告不動產價值大幅降低，則原告縱有損害，亦與被告行為並無因果關係。
㈤仲介人員吳耀宗於文件中註明「後期發展區表示未來不能隨意再拆建」，符合
法律上意義已如前述，原告另稱「都市發展計劃可能導致私有土地隨時可能被劃為道路等公用設施，實際地價均遠低於一般土地」云云，乃對土地價值之經濟分析評價，重在買受人主觀認定價值，本即非仲介人所應置喙，即使提供分析，亦僅供參考，不能保證符合將來事實。況都市發展計劃目的乃在促進社會發展，一般而言，列入都市發展計劃地區，將因良好的公共設施及規劃，而使該區不動產平均價值上升，原告主張吳耀宗應對其分析其買受標的物價值有大幅降低危險，實屬強人所難，甚至其稱「房屋因處後期發展區，價值不出一百五十萬元範圍」更是空口無憑，且與一般經濟價值觀念相左。
㈥原告另於準備書狀中將系爭土地與太平市土地公告地價比較，主張玉山銀行同意塗銷抵押權登記云云，均與本案無關，自不得為對原告有利之證據。
㈦原告所述祥園社區內其他住戶馬志超自訴阮明政、阮進農詐欺案件，該案被告
有罪刑判決乙事，與本案情形截然不同。本案原告於八十五年十二月十六日即簽約購買不動產後，政府於八十六年一月二十三日方公告該不動產有計劃道路通過，於成交之時，買賣雙方及仲介人員均不知政府有此公告計劃。但馬志超自訴阮明政、阮進農詐欺案件，乃於八十六年一月二十三日政府公告有計劃道路通過不動產後，阮明政、阮進農方於八十七年八月三十一日將不動產出售予馬志超，且未告知政府已公告細部計劃之事，二案情節不同，自不能因該案阮明政、阮進農詐欺而認本案被告有何違返法規之處。
㈧原告表示被告所作「保障交易安全制度」廣告中多項措施，被告確均真實履行
，此見原告自承吳耀宗曾提出不動產說明書，契約上亦記載代書陳維德為見證人足見產權調查、代書審查措施並無虛偽，廣告中其他分段收費措施及建經公司履約保證（重在保障買賣雙方獲得付款及交屋），均於本案中應無爭執，原告訴稱被告不符廣告內容云云，顯即無據。
參、得心證之理由：
一、兩造所不爭執之部分：㈠原告經被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱被告信義公司）之仲介，先與被
告信義公司之業務員吳耀宗接洽，洽談購買由被告丙○○所有之坐落台中市○○區○○段第一四三八之二四地號（權利範圍為全部）、同段第一四三八之三三地號（權利範圍為千分之四九）土地（下稱系爭土地）及其上建物，並由吳耀宗提出內含有系爭土地分區使用證明之不動產說明書，該分區使用證明載明系爭土地屬「後期發展區」，原告嗣於八十五年十二月十六日與被告丙○○簽立不動產買賣合約書，約定以一千三百六十六萬元向被告丙○○購買系爭土地及其上之建物，並於八十六年一月二十九日完成所有權移轉登記，於八十六年二月三日點交該房地完畢。此有原證二不動產買賣合約書、原證三土地及建物登記謄本、原證九不動產說明書等在卷可稽。
㈡台中市政府係於八十五年十一月一日發函表示系爭土地於七十五年二月二十二
日變更台中市主要計劃，現該土地屬後期發展區，嗣於八十六年一月二十三日所公告展覽之「擬定台中市都市計劃細部計劃」中，被規劃為道路用地，公告系爭土地所屬區域之細部計劃。此有原證一土地使用分區簡履表、原證四台中市政府函，地籍圖，台中市政府及細部計劃圖等附卷可按。
㈢系爭土地經台中市政府自七十五年二月二十二日劃編為住宅區（後期發展區）
後，尚未變更都市計畫，台中市政府復於八十六年一月二十三日公告展覽『擬定台中市都市計畫（仁和里附近地區）細部計畫』」說明書、圖，徵詢任何公民或團體意見，並於同年二月十八日於北屯區公所舉辦說明會，於該都市計畫草案中，將該區土地劃編為「部分為第一種住宅區、部分為第三○住○區○○○○道路用地」，惟該都市計畫草案並未完成法定程序及公告實施。此有被證一之台中市政府九十年六月十九日府工都字第八二三六四號函附卷可查。
㈣台中市政府都市計畫委員會於九十一年六月十一日開會討論，就該府於民國八
十六年一月二十三日八六府工都字第Ｏ一Ｏ五三三號公告公開展覽之『擬定台中市都市計畫（後期發展區，包括協和里、仁和里、新平里、舊社里、仁美里、和平里、新平里、鎮平里、豐樂里南側附近地區）細部計畫案，擬予撤銷，提請討論』結果，作成「同意撤銷，俟主要計畫第三次通盤檢討變更後期發展區附帶條件，完成法定程序發布實施後，再行擬定細部計畫」之決議，此有被證二之台中市政府九十一年六月二十四日府工都字第０九一００九０五二一號函文及會議紀錄在卷足參。
二、本件爭點首為：原告所主張之瑕疵態樣是否為民法第三百五十四條第一項物之瑕疵擔保責任的「物之瑕疵」？或是否構成民法第二百二十七條第一項不完全給付中的「瑕疵給付」？或構成民法第二百六十六條第二項之因不可歸責於雙方當事人之事由之「一部給付不能」？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第三百五十四條、第三百五十九條及第三百六十條分別定有明文。次按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例要旨可供參照），是關於物之瑕疵之認定，應在當事人意思範疇內（主觀的瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客觀的瑕疵觀念）加以判斷。
㈡次按，所謂都市計畫係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保
安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言，都市計畫法第三條定有明文；又都市計畫中所謂之後期發展區，係指俟優先發展地區各變更部分開發完成及其實際建築使用達百分之六十以上時，始得依將來訂定之分期分區發展計畫，劃定本部分（地區）之分期分區發展順序，此有卷附之台中市政府九十一年九月十八日府財產字第０九一０一三九００九號函可稽。
㈢經查，系爭土地上之建物係由被告丙○○之前手依現有法令取得建築執照始據
以興建，獲主管機關核發八四中工建使字第０九四四號使用執照，於八十四年八月三日完成建物第一次登記，足證該土地並無因其列入「後期發展區」，致依法不得建築之情事，而原證一之都市計畫土地使用分區簡覆表雖記載系爭土地屬後期發展區，然此僅是行政主管機關對系爭土地依都市計劃等法規所為之發展規劃，其順序在優先發展區土地之後而已，又依卷附之台中市中正地政事務所九十一年九月十八日中正地所三字第０九一００一八一四四號函及所附清冊所載，系爭土地之申報地價於八十三年至八十五年間為每平方公尺三百五十二元、八十六年至八十八年間為每平方公尺四百三十二元、八十九年至九十年間為每平方公尺一千一百二十元，而系爭土地之公告土地現值於八十三年為每平方公尺六千三百元，八十四年至九十年間均為每平方公尺七千八百元，可知系爭土地並未因劃歸都市計畫之後○○○區○○○○○道路預定用地，而減損其價值，再觀諸原告於八十六年三月間以系爭房地向玉山銀行貸款設定抵押時，尚可以之擔保貸得一千二百萬元，亦可證系爭房地於買賣契約成立當時並無價值過低之情形。衡諸上情以觀，系爭土地被列入都市計畫之「後期發展區」，非但無涉於兩造間系爭房地買賣契約之預定品質、契約預定效用及保證之品質，亦難認有何減少系爭房地合用性之「技術性瑕疵」（即減少或滅失其效用之瑕疵），而台中市政府都市計畫委員會於九十一年六月十一日開會決議撤銷於八十六年一月二十三日八六府工都字第Ｏ一Ｏ五三三號公告公開展覽之『擬定台中市都市計畫（後期發展區，包括協和里、仁和里、新平里、舊社里、仁美里、和平里、新平里、鎮平里、豐樂里南側附近地區）細部計畫案，並作成俟主要計畫第三次通盤檢討變更後期發展區附帶條件，完成法定程序發布實施後，再行擬定細部計畫等決議，則原告認為系爭房地價值有所減損之主觀上瑕疵，亦即系爭房地之「交易性瑕疵」（即減少或滅失其價值之瑕疵）已不復存在甚明。尤有甚者，依吾人之經驗法則而言，都市發展計劃目的乃在促進社會發展，列入都市發展計劃地區，將因良好的公共設施及規劃，而使該區不動產平均價值上升，故原告於兩造簽立買賣契約之後，縱令系爭房地有價值減損等情，若認其價值下滑乃肇因於系爭土地劃入「都市計畫用地」，而認系爭房地於買賣時存有使價值減損之瑕疵，實未免速斷。
㈣準此，衡諸前述各情，原告所主張之瑕疵態樣並非民法第三百五十四條第一項
物之瑕疵擔保責任的「物之瑕疵」，亦不構成民法第二百二十七條第一項不完全給付中的「瑕疵給付」，被告丙○○之給付既符合債之本旨，則難謂有何民法第二百六十六條所謂之「一部給付不能」之情事。故原告基於民法第三百五十九條前段減少價金請求權、第三百六十條後段故意不告知物之瑕疵之損害賠償請求權、第二百二十七條不完全給付之損害賠償請求權、第三百六十條前段缺少出賣人所保證品質之損害賠償請求權，以及民法第二百六十六條第二項之一部給付不能返還請求權，而訴請被告丙○○應賠償或返還原告相當於系爭房地所減少之價值七百五十萬元，均於法無據，不應准許。
三、本件爭點次為：原告是否受有民法第一百八十四條第一項前段之「損害」？㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十
四條第一項前段定有明文。經查，被證一即台中市政府九十年六月十九日府工都字第八二三六四號函所載「系爭土地自民國七十五年二月二十二日劃編為住宅區（後期發展區）至今尚未有變更都市計畫。本府於民國八十六年一月二十三日公告展覽『擬定台中市都市計畫（仁和里附近地區）細部計畫』、說明書、圖，徵詢任何公民或團體意見，並於同年二月十八日於北屯區公所舉辦說明會。於本都市計畫草案旨述地號土地劃編號『部分為第一種住宅區、部分為第三○住○區○○○○道路用地』，惟本都市計畫草案並未完成法定程序及公告實施。」，則系爭土地所謂「劃為道路用地」，迄今僅在主管機關草擬階段，尚未完成法定程序。是原告所主張之事實縱令屬實，亦僅處於「有受損害之虞」之狀態，而非「已受有損害」，依「無損害即無賠償請求權」之法理，原告自不得以系爭土地將來有可能變成道路而認其已受損害，並據以訴請被告丙○○賠償。
㈡次查，依被證二函文所示，前開台中市政府八十六年一月二十三日公告，經該
府都市計畫委員會於九十一年六月十一日開會討論，已作成「同意撤銷，俟主要計畫第三次通盤檢討變更後期發展區附帶條件，完成法定程序發布實施後，再行擬定細部計畫」，則系爭土地被規劃為道路用地之危險亦已去除。準此，原告難謂有何損失可言，原告基於民法第一百八十四條第一項前段，訴請被告丙○○應賠償原告相當於系爭房地所減少之價值七百五十萬元之損害，亦於法無據，不應准許。
四、本件爭點再為：原告就其主張相當於系爭房地所減少之價值七百五十萬元之損失，是否該當於民法第七百六十七條所有物返還請求權及第一百七十九條不當得利返還請求權之法律要件？㈠按所有人對於侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有
明文。惟查，原告係先與與被告信義公司之業務員吳耀宗接洽，並由吳耀宗提出內含有系爭土地分區使用證明之不動產說明書，該分區使用證明已載明系爭土地屬「後期發展區」，此不但經原告在起訴狀內自認無誤，更有其所提台中市工務局於八十五年十一月一日核發之土地使用分區簡覆表及信義房屋於同月二日所製作之不動產說明書可稽，足證原告於同年十二月十六日與被告丙○○訂立買賣契約時已知買賣標的物位在「後期發展區」，而在此等前提之認識之下，兩造就系爭房地為買賣契約之意思表示合致，原告係依該已然有效成立之買賣契約，給付被告丙○○包括系爭七百五十萬元在內之買賣價金之義務，實與民法第七百六十七條所謂「侵奪其所有物」之要件相間甚遠，原告據以訴請被告丙○○應返還七百五十萬元之價金，於法未合，為無理由。
㈡次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律
上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條固定有明文。惟查，原告既係依該已然有效成立之買賣契約，給付被告丙○○包括系爭七百五十萬元在內之買賣價金之義務，被告丙○○受領上開價金，自屬「有法律上原因而受利益」，基於契約自治以及契約對雙方當事人之拘束力，原告既於買賣契約成立時，對系爭土地列於都市計畫之「後期發展區」乙情，不得諉稱不知，則契約兩造既經考量系爭土地之各種客觀條件而訂立本件買賣契約，並依約互為履行，原告主張被告丙○○受領系爭七百五十萬元之價金為不當得利，於法不合，不應准許。
五、本件爭點尚有：被告信義房屋仲介股份有限公司是否應依民法第五百四十四條、第五百六十七條第一項、第五百七十一條、第二百二十七條之負債務不履行損害賠償之責？㈠按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任
人應負賠償之責；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第五百四十四條、第五百六十七條第一項、第五百七十一條、第二百二十七條分別定有明文。而房屋仲介行為雖屬民法規定之居間契約類型，惟民法關於委任章節之規定係屬勞務給付契約之基本原型，在各該勞務給付型之有名契約無明文規定之情形，仍應有委任契約規定之適用，併此敘明。
㈡經查，依民法第五百六十五條及五百六十七條規定「居間人工作是向他方報告
訂約之機會或為訂約之媒介」、「居間人關於訂約事項應就其所知據實報告」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立契約之能力有調查義務」，故被告信義公司作為買賣系爭房地之居間人，被告信義公司之履行輔助人之調查義務當指「訂立契約以前之事項」，報告義務之範圍為「就其所知」。原告業已自認原證一之土地用分區簡覆表是吳耀宗所提出不動產說明書中一部份，顯見於本件買賣契約訂立時，原告已知系爭土地納入「後期都市計畫發展區」等情，難謂吳耀宗未盡居間應為之調查報告行為，或有何違反義務或不符廣告內容之處。次查，台中市政府於八十六年一月二十三日公告細部計劃，將系爭房地預定為道路用地，係發生於000年00月00日本件買賣契約簽立之後，台中市政府公告都市計劃之規劃、公告及執行，屬政府職權，未公告前，亦要難苛責被告信義公司及其履行輔助人吳耀宗預先知悉並報告計劃內容。原告復未就被告信義公司之履行輔助人有何其他債務不履行之情形，提出主張及證據以實其說，準此，原告依據民法第五百四十四條、第五百六十七條第一項、第五百七十一條、第二百二十七條之規定，訴請被告信義公司賠償因債務不履行而致原告受有之七百五十萬元之損害，尚嫌無據，不應准許。
六、本件爭點末為：被告信義房屋仲介股份有限公司是否應依民法第一百八十四條第一項前段條負侵權行為損害賠償之責？經查，系爭土地經台中市政府於八十六年一月二十三日公告展覽『擬定台中市都市計畫（仁和里附近地區）細部計畫』後，尚未完成法定程序及公告實施，且該計畫業經該府都市計畫委員會於九十一年六月十一日開會討論，已作成「同意撤銷，俟主要計畫第三次通盤檢討變更後期發展區附帶條件，完成法定程序發布實施後，再行擬定細部計畫」之決議，則系爭土地被規劃為道路用地之危險即已去除等情，均業如前述，故原告並未受有任何損害自明，惟仍基於民法第一百八十四條第一項前段，訴請被告信義公司應賠償原告相當於系爭房地所減少之價值七百五十萬元之損害，於法無據，不應准許。
七、綜上所述，原告主張之瑕疵態樣並非法律意義上之瑕疵，而原告復未能證明受有何種損害，故原告基於民法第三百五十九條前段減少價金請求權、民法第二百二十七條不完全給付之損害賠償請求權、民法第一百八十四條第一項前段侵權行為損害賠償請求權、民法第七百六十七條所有物返還請求權、民法第一百七十九條不當得利返還請求權之請求權重疊合併，民法第三百六十條後段故意不告知物之瑕疵之損害賠償請求權、民法第三百六十條前段缺少出賣人所保證品質之損害賠償請求權之請求權重疊合併，以及上二者與民法第二百六十六條第二項返還請求權之請求權選擇合併，訴請被告丙○○應賠償或返還原告七百五十萬元及其法定遲延利息，於法無據，為無理由，應予駁回。而原告基於民法第五百四十四條、第五百六十七條第一項、第五百七十一條、第二百二十七條之債務不履行損害賠償請求權，以及民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為損害賠償請求權之請求權重疊合併，訴請被告信義房屋仲介股份有限公司應賠償原告七百五十萬元及其法定遲延利息，亦屬無據，為無理由，亦應予以駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法 官 張瑞蘭~B 法 官 王金洲~B 法 官 廖慧如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日~B法院書記官