臺灣臺中地方法院民事判決 92年度消字第2號原 告 辛○○
丁○○戊○○癸○○庚○○壬○○上六人共同訴訟代理人
楊盤江 律師被 告 太子建設開發股份有限公司
樓法定代理人 己○○訴訟代理人 甘龍強 律師上當事人間不完全給付損害賠償等事件，本院於94年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明
一、原告：㈠被告應給付原告辛○○新台幣（下同）2,143,500元，給付原告丁○○2,243,500元，給付原告張瀞芳2,582,200元，給付原告癸○○2,209,100元，給付原告庚○○2,775,6 00元，給付原告壬○○2,336,800元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告：如主文所示，並陳明願供擔保，請准免為假執行。
貳、原告起訴主張：被告於台中市○○區○○段第891地號土地上投資興建12層樓之「太子蘭坊」，建築完成後，自民國（下同）90年8月起開始銷售，原告等分別向被告買受如附表所示之房屋。買賣過程之中，被告未依規定設立「開放空間告示牌」，所印刷之精美廣告、兩造所簽訂之「房屋、土地買賣契約書」第3條第1項第1款及第2項之文字內容，在在均使原告等誤認「太子蘭坊」一樓之公共設施均可排除他人入內使用。惟嗣後原告查悉「太子蘭坊」係依「實施都市計劃地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」所興建，所在之基地及其上之公共設施有「開放空間」之設計，依規定應提供公眾通行或休憩之用，與兩造間契約所約定被告應交付『專供「太子蘭坊」買受人使用，並排除他人使用之一樓公共設施』之義務顯不相符，為此依民法第227條不完全給付損害賠償請求權、民法第359條之價金減少請求權、侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償如聲明所示之金額（該項金額包含：
㈠一樓公共設施無法排他使用之損失每名原告400,000元。
㈡因無公共設施所導致房屋及停車位價值之減損，其中：①房屋依銷售之坪數每坪減損35,000元。②停車位部分價值之減損金額，如附表所示）。至於原告依消費者保護法第51條之規定所得請求損害額3倍之懲罰性賠償金，則暫予保留等語。
叁、被告則以：兩造締結買賣契約之時，被告已明確於買賣契約
書第7條第2款使用「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」等字樣，並已告知「太子蘭坊」之部分公共設施為「開放空間」；且「開放空間」依現行法規之規定，以供通行或休憩為已足，不以常時開放供公眾使用為必要，「太子蘭坊」一樓之「開放空間」不生原告所稱之「無法排除他人入內使用」之問題，「開放空間」之設計，並不構成給付不完全或物之瑕疵，或對原告之侵權行為；兩造買賣契約第7條第2款既非無效，被告亦不得主張兩造買賣契約第7條第2款不構成兩造契約之內容；「開放空間」之設計已明確記載於兩造契約之第7條第2款，縱認「開放空間」設施屬不完全給付或物之瑕疵，原告於簽約時已知其事，依民法第355條第1項之規定，被告不負擔保之責，且係不可歸責於被告之事由致為不完全給付；再者，原告亦無價值減少之損害等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎：㈠被告公司於台中市○○區○○段第891地號土地上投資興
建12層樓之「太子蘭坊」，於90年5月21日取得使用執照（90年5月21日中工建使字第482號），建築完成後，自90年8月起開始銷售，原告壬○○、庚○○、張瀞芳、辛○○、癸○○、丁○○分別於90年10月10日、10月23日、11月24日、12月5日、91年4月8日、91年5月18日向被告買受如附表所示之房屋。兩造間買賣契約之內容，如本院卷㈠第25頁以下所示（原告辛○○為全份契約，其餘原告為節本）。
㈡兩造簽訂「房屋、土地買賣契約書」時，原告曾簽署該契約書附件六所示之證明書（本院卷㈠第45頁）。
㈢被告公司於「太子蘭坊」銷售期間為銷售之而印製之廣告
型錄，其內容如本院卷㈠第98頁以下所示。原告於「太子蘭坊」銷售期間、買受房屋時，並未看到平面圖所示於一樓所應設置之「開放空間告示牌」。
㈣「太子蘭坊」一樓之「開放空間」設計計有：⑴廣場式開
放空間，有頂蓋型：合計203.03平方公尺。⑵廣場式開放空間，無頂蓋型：合計361.68平方公尺。⑶頂蓋型沿街步道式開放空間：合計13.70平方公尺。⑷沿路步道式開放空間，無頂蓋型：合計225.03平方公尺。以上合計803.44平方公尺。上開「開放空間」設計所在之位置，如本院卷㈠第300頁所示。
㈤被告於取得「太子蘭坊」使用執照後，未經建築管理機關
之核准，將：⑴原設計為兒童遊戲區部分，經二次施工為二部分，其一為兒童遊戲間，另一部分為品茗室（一樓）及健身房（二樓）。⑵原設計為兒童溜冰場部分，經二次施工為圖書室。⑶原設計為私設道路部分，在入口處經二次施工為社區門廳。⑷原設計為土風舞練習場部分，經二次施工為二部分，其一為會客大廳，另一部分為視聽教室。⑸中庭花園、魚池、瀑布。上開經二次施工部分，係於被告開始銷售「太子蘭坊」前完成，所在之位置，如本院卷㈡第135頁、第136頁、第138頁所示。
㈥「太子蘭坊」管理委員會於91年11月15日委託曾信嘉律師
發函通知被告，主張「太子蘭坊」一樓開放空間之設計為買賣標的物之瑕疵。
二、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，民法第227條第1項、第2項定有明文。又民法第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」。以上有關不完全給付損害賠償請求權、物之瑕疵擔保減少價金請求權之規定，分別以「買賣標的物有瑕疵」、「給付不完全」為其要件，至於給付之標的物是否有瑕疵、或不完全，則應視所給付之物是否合於契約所約定之品質而定。本件兩造買賣如附表所示之「太子蘭坊」房屋，該「太子蘭坊」大樓之一樓因有「開放空間」之設計（範圍為詳「肆、一之㈣」所示）而受有容積獎勵，被告在取得「太子蘭坊」之使用執照之後，未經建築管理機關之核准而逕行將開放空間進行改建（改建之情形如「肆、一之㈤」所示），改建部分之建物有遭建管機關拆除之可能性，此為兩造所不爭。但可能遭拆除之違章建築仍有相當使用及交易之價值，並非不得成為買賣之標的，願買、願賣違章建築之事例在台灣社會並不少見，開放空間之建築設計亦非不得為私法買賣之標的，本件縱使「太子蘭坊」一樓有開放空間之設計、改建之開放空間有被拆除之可能，亦不當然即屬標的物有瑕疵或給付不完全，仍應視此一給付之標的是否合於兩造契約約定而定。而兩造契約所約定之標的物品質，又與契約之解釋（含對條款用語所作之闡釋性解釋，及契約有漏洞時之補充解釋）、定型化契約條款（兩造第7條第2款）是否「訂入」契約有關（以另一觀點說明，即是原告是否得主張上開條款不構成契約之內容），基於以下之說明，本院認為「太子蘭坊」一樓開放空間之設計，及開放空間、私設通道所改建之建物，本屬兩造契約約定買賣標的物品質之內容，被告所交付之太子蘭坊建物，並無買賣標的物之瑕疵或給付不完全之情事。
三、原告主張被告負有交付「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」之契約義務，係以被告於銷售房屋期間所印行廣告型錄、兩造契約第3條第1項第1款、第2項之契約文字，及被告於出售房屋之期間並未豎立開放空間告示牌等為其依據。惟按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，並非規定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，商業廣告本有要約引誘之性質，廣告之內容是否成為契約之內容，仍應視其內容是否具體、明確，或締約之過程雙方是否已就廣告內容另為斟酌、約定等實際之情形而定，無法一概而論。被告於銷售太子蘭坊期間所印製之廣告型錄稱：「：：：零店面設計，單純、寧靜，新住宅主義 捨去高利潤的店家設計，只留下更多寧靜，還給生活：：：」等語（本院卷㈠第104頁），核其內容，僅係就整體「太子蘭坊」大廈為唯美之印象描述，抽象、空泛有餘而具體不足，核其內容，係屬引起消費者購物慾望之要約引誘；況且「單純」、「寧靜」、「新住宅主義」、「捨去高利潤的店家設計，只留下更多寧靜，還給生活」云云，純屬個人主觀的感受，是否合於上開感覺之描述，有待於親自體驗，本件「太子蘭坊」大廈之買賣係屬成屋之買賣，買受人亦不致於不看房屋，只看廣告即進行購屋，買賣契約均是締結在相關公共設施均是在施工完竣之後，標的物是否有「單純」、「寧靜」、「新住宅主義」、「捨去高利潤的店家設計，只留下更多寧靜，還給生活」之特性，均係買受人親自體驗之後方為買受房屋之決定，當無再於契約締結之後，再行主張標的物不具備「單純」等特質。且上開文案描述之內容，與公共設施是否得排他使用亦屬渺不相涉，無法據以認為兩造就契約標的之品質約定為被告應提供「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」，原告依據上開廣告文案之內容所為之主張，自非可採。
四、買賣契約書第3條第1項第1款、第2項分別印載：「第三條：共同使用部分項目及面積比例計算 一、共同使用部分分別如下：（一）社區共同使用部份：（大公）係指門廳、管理員室、車道、污水處理室、發電機室、消防設備室、台電受電室、地下二樓水箱、通道、機車位、防空避難室未兼作汽車停車使用之部份、一樓公共空間（會客室、視聽室、閱覽室、游泳池、水療池、更衣室、兒童成長中心○○○區○○道門廳）及其他依法令應列入共同使用部份之項目皆屬之，由全社區區分所有建築物之全體區分所有權人依前條第二條所載之面積計算之持分共有之」、「
二、前項共同使用部份之權利範圍係依買受之主建物面積與該棟主建物總面積之比例而為計算，如在通分分配或四捨五入產生分配誤差時，買方同意由賣方以公平原則逕行合理分配之」等語（本院卷㈠第26頁、第27頁），上開契約文字之開頭即標明係在規範「共同使用部分項目及面積比例之計算」，亦無法據以認為兩造買賣標的之約定並無開放空間之設計。按原告於「太子蘭坊」銷售期間、買受房屋時，並未看到平面圖所示於一樓所應設置之「開放空間告示牌」，此固為兩造所不爭；惟兩造契約第7條第2款約定：「庭園設施之同意：：：二、本大樓其四周庭園為居家安全與管理需要，買方承認依賣方於使用執照取得後，為維護大樓美觀與安全，在其私設通道及頂蓋型開放空間上加設之門廳、走道、花檯、花圃及在廣場型開放空間、四周庭園上所加設之臨時花圃、花檯、走道、兒童遊戲區、警衛櫃檯、信箱、水池及圍籬與Ｃ２棟一樓增設之夾層空間（品茗區、健身房），絕無異議。日後上述設備之維護與存廢，概由區分所有權人會議或主管機關決定之，買方不得就本項事由向賣方為任何請求」（本院卷㈠第30頁），本院認兩造契約第7條第2款之上開約定所代表之意義有三，其一為揭露兩造買賣標的物一樓公共設施部分有「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」之事實。其次，為被告向原告揭露於取得太子蘭坊之使用執照後，未經主管機關之核准逕行在私設通道、開放空間上進行施工建築。其三，為未經核准逕行施工之部分如無法繼續存在時，約定被告免責。兩造之契約既已載明買賣之標的物存有「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」，自無法由原告主張被告負有有交付「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」之非開放空間之契約義務。雖原告主張「開放空間」此一用語係屬營建法規上之特有名詞，但該名詞已超越營建法規上之意義而被廣為誤用，原告為一般之消費者，並不知開放空間所代表之意義云云，但開放空間既屬法規之特有用語，其所代表之意義、法律效果為何，即係對一般國民均公開之資訊，而非由被告一方所獨佔，自不能因原告自稱不解「開放空間」之意義，而認被告有給付非開放空間公共設施之義務。
五、按刪除前消費者保護法施行細則第11條第1項、第2項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」，92年1月22日修正公布之消費者保護法第11條之1第1項、第2項之規定與前開刪除前之施行細則亦為完全相同之規定，所謂30日以內之合理期間，並不以30日為必要，且所謂合理之期間，係屬不確定之法律概念，於具體之個案，仍視契約條款複雜之程度、所涉權益輕重之程度等情形而為判斷。原告主張兩造契約第7條第2款之約定不構成契約之內容，係以被告於簽約之前未讓原告事先審閱契約條款，並舉證人乙○○、甲○○、子○○、及丙○○為證，惟所謂30日以內之合理期間，並不以30日為必要，亦不以由消費者攜回審閱為必要，兩造所訂「房屋、土地買賣契約書」附件六證明書記載：「立證明書人ＯＯＯ證明本人向太子建設開發股份有限公司購買座落台中市○○區○○段○○○○號房地所簽訂之『房屋、土地買賣契約書』及其附件均確係出於本人自由意志，並經充分審閱、研討、瞭解後始同意而簽訂，絕不後悔，特此切結並證明」（本院卷㈠第45頁），上開附件六之證明書內容文字不多，且字體大小適中，又非夾雜於密密麻麻的契約條款中為規定，而係自成一體之獨立文件，閱讀上並無困難，原告既已在證明書上簽認蓋章，自已足以證明兩造之契約條款已在訂立前由原告在合理之期間內詳為審閱；原告所舉之證人甲○○、子○○、及丙○○等人並無法證明原告未於訂立契約前之合理期間為契約條款之審閱（本院卷㈡第209頁以下），證人即負責銷售系爭房屋之乙○○並於本院證稱，其負責銷售原告辛○○所購買之房屋，原告辛○○在付完訂金之後其即交付契約書條款由原告辛○○帶回家審閱，是付完訂金一段時間後，再行簽契約，一般客戶是認為要購買時才會付訂金，帶契約書回去看，看了沒有問題才會正式簽約等語（本院卷㈡第213頁、第214頁），原告主張兩造契約第7條第2款之約定不訂入契約云云，亦非可採。
六、兩造契約第7條第2款其意義有三，即揭露「開放空間」設計、被告未經主管機關核准在私設通道、開放空間上進行施工建築之事實，及免責之約款等，已如前述。本件「太子蘭坊」一樓開放空間之設計，及開放空間、私設通道所改建之建物，本屬兩造契約約定買賣標的物品質之內容，被告所交付之太子蘭坊建物，自無買賣標的物之瑕疵或給付不完全之情事，縱使兩造契約第7條第2款就「日後上述設備之維護與存廢，概由區分所有權人會議或主管機關決定之，買方不得就本項事由向賣方為任何請求」贅為免責之約定，對於被告所應負之契約責任亦不生影響。又「太子蘭坊」一樓開放空間之設計，及開放空間、私設通道所改建之建物，既屬兩造同意約定買賣標的物品質之內容，被告依約交付太子蘭坊房屋，對原告而言即無何侵權行為之可言。
七、綜合前述，原告依不完全給付損害賠償請求權、價金減少請求權、及侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償聲明所示之金額，於法無據，應予駁回，其假執行之聲請亦屬無據，應一併駁回之。
八、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 13 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭
法 官 王 銘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 9 月 13 日
書記官