臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一九六號
上 訴 人 德昌中國大廈管理委員會代 表 人 丙○○訴訟代理人 何志揚律師被 上訴人 乙○○ 住訴訟代理人 甲○○ 住右當事人間請求確認管理費債權不存在等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月二十四日本院臺中簡易庭九十二年度中簡字第三三三號第一審判決提起上訴，本院於民國九十二年十月三日言詞辯論終結後，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）公寓大廈之管理費乃全體區分所有權人按其自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，非屬管理委員會之獨立財產，故非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥不相同，自無民法第一百二十六條五年短期時效之適用。故被上訴人抗辯上訴人向其請求給付其所買受之門牌號碼臺中市○○○路○○○號十九樓之一建物（下稱本件建物）之前手即訴外人鄭世偉所積欠、自八十六年三月一日起至九十一年十月二十一日止之管理費新臺幣（下同）十五萬二千九百三十二元（下稱系爭管理費）債權，因已罹於五年短期消滅時效，被上訴人自得拒絕給付等語，自無足採。
（二）學說上認公寓大廈管理費之主要項目為一般事務所需之管理費及修繕基金，而其主要係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方法之基礎，故應算入區分所有權之價值當中，而區分所有權特性之掌握，不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素，尚須考量人之要素即「成員權」，而此種成員權之行使結果，並已造成以合意形成物權內容之結果，產生債權物權化之效果，使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化之效力所及。申言之，依公寓大廈管理條例訂立之住戶規約，係區分所有權人相互間因受到物權效力限制，經集會決議而合意訂立，是該等合意已成為區分所有權內容之一部份，而規約所規範之事項，不僅包含對物規範之物權法秩序，諸如專有部分、共用部分及基地之管理事項，亦包括對人規範之債權法秩序，例如管理費之徵收、修繕費之存放及管理人之任命等事項，後者即前述「成員權」，此種成員權，與受讓之第三人原有買賣、贈與等債權契約關係，應無債權相對性原則之適用，且區分所有建物因區分所有權人必須恒常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割之性質不同，對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著。況且，現今絕大多數之公寓大廈均向住戶收取管理費用以維持公寓大廈之管理維護，買受人通常均會將前所有權人積欠之管理費於買賣價款中加以扣除，而為平衡上開財產保護與交易安全之衝突，參諸司法院大法官會議釋字三四九號解釋意旨，應以公示性之有無，決定繼受人是否繼受前手積欠之管理費用。上訴人就德昌中國大廈之管理費收支及住戶積欠管理費用之明細情形，均逐月公告於該大廈一樓之公布欄，被上訴人於購買本件建物前，亦曾向該大廈管理員詢問本件建物原所有權人鄭世偉積欠管理費之狀況，並經管理員告以鄭世偉自八十六年三月間迄今欠繳之管理費金額及計算方式，是被上訴人於參與拍賣買受本件建物前，對於該建物原所有人積欠管理費之情形已知之甚詳，依據前揭說明，被上訴人自應繼受其前手應負之給付系爭管理費債務。
（三）再者，被上訴人係經由本院九十一年度執秋字第二四六八三號執行事件之拍賣程序，取得本件建物之所有權，而本院於該建物之拍賣公告事項第十一點已載明：「拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，被上訴人於知悉該項拍賣條件後，於本院拍賣時為應賣之表示，應認其已同意承擔該拍賣事件債務人積欠之管理費等債務，上訴人向被上訴人請求給付系爭管理費，即屬承認被上訴人與債務人所為債務承擔之契約，從而被上訴人對於上訴人自應負給付系爭管理費之義務，被上訴人訴請確認上訴人對其並無系爭管理費債權存在，洵無理由。原審判決被上訴人勝訴，顯然違法，爰提起上訴，求予廢棄原判決，並改判如聲明所示。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提臺灣嘉義地方法院八十八年度簡上字第一三號民事判決、本院九十一年度簡上字第三三六號民事判決、本院八十八年度小上字第六二號民事判決、古振暉著「論公寓大廈管理費負擔之繼受」、臺中市德昌中國大廈規約、德昌中國大廈管理委員會開會記錄、德昌中國大廈第六屆第五次管理委員會會議記錄、臺中福平里郵局第一０四二號存證信函各一份、本院九十一年度執秋字第二四六八三號拍賣公告三份及德昌中國大廈住戶管理費未繳戶明細四紙（以上均影本）為證，並聲請訊問證人楊盛昌及林金池。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人主張本件建物之原所有權人鄭世偉自八十六年三月一日起至九十一年十月二十一日止積欠之系爭管理費，性質上與民法第一百二十六條所定之利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權相當，從而自有該條規定之五年短期時效期間之適用。上訴人既於前述長達五年七個月之期間內均怠於向鄭世偉請求給付上開管理費，其請求權已因於五年間未行使而消滅，被上訴人自得為時效抗辯並拒絕給付。
（二）公寓大廈管理條例第二十四條之立法目的，係指區分所有權人之繼受人，應受該條例及規約之拘束，以達公寓大廈管理維護之一致性，並提昇居住品質。至於前手所積欠之管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非該條文所指規約可規範之事項，職是，欠繳管理費之原區分所有權人，倘已將專有部分之區分所有權過戶他人，其原欠繳之管理費，除前後手間已依民法第三百條或第三百零一條規定訂定債務承擔契約外，管理委員會不得逕向新區分所有權人請求前手積欠之管理費用。況且，被上訴人並非上訴人管理之德昌中國大廈原住戶，該公寓大廈復有警衛管理出入門禁，上訴人無從進入該大廈內閱覽上訴人公布之管理費收支情況及欠費明細等資料。又本院就本件建物製作之拍賣公告，其內並未載明原所有權人鄭世偉是否積欠上訴人任何管理費用，且因上訴人未以鄭世偉積欠之債權參與分配，致本院於酌定拍賣底價時，無從審酌鄭世偉欠繳之管理費數額，包括被上訴人在內之各應買人亦無法以欠費金額列為應買價款之扣除項目。綜上所述，上訴人對自己怠於行使職務、未向本件建物之前手鄭世偉催討積欠之管理費一事隻字未提，反責令被上訴人應承受系爭管理費債務，自無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提管理費收據聯四紙、建物所有權狀、本院不動產權利移轉證書、本院臺中簡易庭九十年度中小字第一四二二號、九十一年度中小字第一四六五號小額民事判決各一份（以上均影本）為證。
丙、本院依職權調閱九十一年度執秋字第二四六八三號返還借款強制執行案卷。理 由
一、本件被上訴人起訴主張其於九十一年十月二十二日，經本院拍賣程序而取得原為訴外人鄭世偉所有之本件建物所有權，上訴人怠於向鄭世偉收取其自八十六年三月一日起至九十一年十月二十一日止積欠之系爭管理費，竟向被上訴人為催討，已逾民法第一百二十六條所定之時效期間，且被上訴人亦未與鄭世偉立約承受系爭管理費債務，上訴人請求其清償此項債務，顯不適法，為此提起本件訴訟，求為判決確認上訴人對被上訴人就系爭管理費之債權不存在。上訴人對於系爭管理費係被上訴人之前手鄭世偉所積欠之事實並不爭執，惟以本院於本件建物之拍賣公告事項第十一點已載明：「拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，且被上訴人於買受本件建物前，曾至上訴人管理之德昌中國大廈查看，並經該大廈管理員告知本件建物之欠繳管理費情形，其明知該建物原所有權人有積欠管理費情形，仍為應買之意思表示，應認其於本院拍賣程序買受本件建物時，已與該拍賣程序之債務人鄭世偉約定，由被上訴人承擔系爭管理費債務，上訴人向被上訴人請求給付系爭管理費，即屬承認被上訴人與鄭世偉就系爭管理費所為之債務承擔契約，依據民法第三百零一條規定，被上訴人自應承擔系爭管理費債務，則被上訴人訴請確認上訴人對其並無系爭管理費債權存在，洵無理由等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張其係經由本院之拍賣程序購得原為鄭世偉所有之本件建物，上訴人曾向被上訴人請求給付鄭世偉就該建物積欠之系爭管理費等事實，業據其提出土地及建物所有權狀、建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書、律師函及存證信函等件為證，並據本院調取本院九十一年度執秋字第二四六八三號返還借款民事執行卷宗查閱屬實，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、被上訴人另主張上訴人應向鄭世偉請求給付系爭管理費，其就系爭管理費對上訴人不負清償義務等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應予審究者，厥為：（一）上訴人主張其對被上訴人享有之系爭管理費債權，是否已逾民法第一百二十六條所定之五年時效期間而消滅？（二）被上訴人是否因經本院拍賣程序取得本件建物所有權，而應承擔該建物原所有權人對上訴人所負給付系爭管理費之債務？以下茲分述之。
四、首按公寓大廈之管理費，係全體區分所有權人依據自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，以應公寓大廈管理業務之執行及支付重大修繕費用之需，其本質上係屬各住戶自身應支出或分攤之費用，僅為集合管理之便，由公寓大廈管理委員會共同收取並加以統籌運用。再者，公寓大廈之管理委員會，依據公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，雖有當事人能力，然不具有法人資格，是以其固因上述法律之規定及住戶規約之約定，有向區分所有權人收取及催繳管理費之權限，然其所收取費用之所有權仍屬全體區分權人所共有，並非管理委員會之獨立財產，故管理費並非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥不相同，自無民法第一百二十六條五年短期時效之適用。被上訴人主張上訴人請求其給付之系爭管理費，已罹於五年之時效期間而消滅，其得援引時效抗辯而拒絕給付等語，自無足採。
五、次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院四十八年臺上字第八八七號、四十二年臺上字第一七○號判例意旨參照）。被上訴人另主張上訴人不得對其請求前手積欠之系爭管理費，既為上訴人所否認，依據上開判例意旨，應由上訴人針對其主張就系爭管理費對被上訴人有請求權一事，負舉證責任。經查：
（一）上訴人固主張被上訴人依據公寓大廈管理條例第二十四條：區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務之規定，應繼受其前手即訴外人鄭世偉積欠之管理費債務云云，惟按上述條文之立法目的，主要係為避免公寓大廈區分所有建物之特定繼受人，於繼受後主張因其未參加規約之訂定，故不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力，而為此規定。至於已具體發生之管理費給付義務，並不在該條文規範之範圍內。申言之，上述條文旨在闡釋：後手在繼受前手之區分所有權人地位後，所生之權利義務關係，悉依該公寓大廈區分所有權人訂定之規約或法律規定而定，並非規定該後手應繼受前手積欠之管理費債務，此參諸該條例主管機關內政部，於八十六年二月二十六日以臺（86）內營字第八六七二三０九號函示：「本案除過戶後之新區分所有權人，已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之」，亦採相同見解，益證其然。是上訴人援引該條規定，主張被上訴人應繼受系爭管理費債務，尚非有據。
（二）上訴人另主張公寓大廈之區分所有權人依公寓大廈管理條例訂立之住戶規約，所規範之事項，不僅包含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項等對物之規範，亦包括如管理費之徵收、修繕費之存放及管理人之任命等對人之規範，即所謂之「成員權」，此種成員權，與受讓之第三人原有之買賣、贈與等債權契約關係，並無債權相對性原則之適用，且因區分所有權人必須恆常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割之性質不同，對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著，從而區分所有建物之繼受者，應負擔前手積欠之管理費用等語。惟查，德昌中國大廈住戶規約第十二條規定：該大廈區分所有權人應依每坪四十元之標準繳交管理費，且區分所有權人若在規定之日期前未繳納時，上訴人得訴請法院命其給付應繳之金額，另收取以未繳金額按週年利率百分之十計算之利息，此有上訴人提出之臺中市德昌中國大廈規約一份附本院卷可稽，是以，該大廈區分所有權人，係因其等合意決議之住戶規約約定，而負擔繳納管理費之債務，該項債務得否順利收取，固攸關該公寓大廈共用部分之管理、修繕及居住品質之維護，惟該大廈之規約既已本於公寓大廈管理條例第二十一條之精神，賦與上訴人得訴請法院命積欠管理費之區分所有權人或住戶給付其應繳之金額及遲延利息之權力，且公寓大廈管理條例第二十二條復規定：管理委員會得依區分所有權人之決議，就違反法令或規約之區分所有權人，訴請法院強制遷離、命為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，或聲請法院拍賣，是以上開規約條款及法律規定，對於違反繳納管理費義務之區分所有權人，已提供特別之救濟途徑，倘僅因公寓大廈各區分所有權人間之關係較一般共有人為緊密，管理費之收取對於區分所有建物內部秩序之維持至關緊要，即認區分所有權人依規約約定應繳納之管理費具有類似物權之效力，不問區分所有權之繼受人，與原區分所有權人間有無達成合意，概須承受原區分所有權人積欠之管理費債務，與民法第七百五十七條規定之物權法定主義殊有違背，自屬不當，從而，上訴人主張依德昌中國大廈住戶規約衍生出之「成員權」，被上訴人應繼受本件建物之原所有人鄭世偉積欠之系爭管理費債務等語，亦非可採。
（三）上訴人主張被上訴人應給付系爭管理費之前揭二項論據既均非有理由，其欲向被上訴人請求給付鄭世偉積欠之系爭管理費，自以被上訴人與鄭世偉間已依民法第三百零一條規定訂立債務承擔契約為前提，而此項事實之存在，既有利於上訴人，依據民事訴訟法第二百七十七條規定，自應由上訴人負舉證責任。上訴人所提出本院就本件建物所定之拍賣公告，其公告事項第十一點固載明：「拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，此有本院拍賣公告一件附卷可稽。然揆諸本院前揭對於公寓大廈管理條例第二十四條規定之闡釋，本院拍賣公告內之前述記載，意僅在提示應買人於買受本件建物後，應遵守原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務，無從據以推論被上訴人於應買時已同意承擔鄭世偉積欠之系爭管理費債務。至證人楊盛昌於本院九十二年七月一日準備期日到庭結證稱：伊現在德昌中國大廈銷售餘屋，該大廈管理委員會均將住戶欠繳管理費用之情形，張貼在公布欄上，只要有意購買該大廈內房屋之人，即可進入該房屋內，且大廈管理員遇有客戶詢問住戶欠費資料時均會告知等語；另證人林金池於本院同年九月二日準備期日結證稱：伊自九十一年五月九日起，由金都市管理顧問公司派至德昌中國大廈擔任管理員，伊擔任管理員期間，凡遇有人要參觀該大廈內待出售之房屋時，伊即詢問其身份並加以登記後，讓其等入內參觀。伊印象中，被上訴人與其夫曾經在九十一年八、九月間至德昌中國大廈，表示要參觀本件建物，此一建物當時即將經法院拍賣，伊曾告知被上訴人該建物係空屋，且自八十六年間起即欠繳管理費十五萬元，並將該建物欠繳之管理費之詳細情形計算給被上訴人看；德昌中國大廈之管理室內留有管理委員會記錄之住戶欠繳管理費之資料，且該大廈管理委員會在每月開完會後，即將住戶欠繳管理費之資料公布在該大廈一樓之公布欄等語，僅能證明上訴人曾將德昌中國大廈住戶欠繳管理費之資料公告週知，另被上訴人於買受本件建物前，曾至德昌中國大廈內查看，並經證人林金池之說明而得悉該建物原所有權人鄭世偉積欠系爭管理費之情形，無從進而認定被上訴人與鄭世偉就系爭管理費已達成債務承擔之合意。上訴人復未另行舉證證明被上訴人及鄭世偉就系爭管理費業已訂定債務承擔契約，尚難遽認被上訴人已同意繼受鄭世偉就本件建物應負之給付系爭管理費債務，從而上訴人自應受不利之認定，是上訴人主張被上訴人應繼受鄭世偉積欠之系爭管理費債務，洵無可採，被上訴人提起本件訴訟，求為判決確認上訴人對其並無系爭管理費債權不存在，自有理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張其無庸繼受本件建物之原所有權人積欠之系爭管理費債務，應屬可採，上訴人抗辯被上訴人係已知悉其前手有積欠系爭管理費之情事，仍予應買，依據公寓大廈管理條例第二十四條規定，自應繼受系爭管理費債務等語，並無可取。則被上訴人訴請確認上訴人對其並無系爭管理費債權存在，為有理由，應予准許，原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官 林清鈞~B法 官 吳美蒼~B法 官 鍾啟煒右正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十一 日~B法院書記官