臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二０六號
上 訴 人 寶第大樓管理委員會法定代理人 甲○○被上訴人 台新國際商業銀行股份有限公司
設台北市○○○路○段○○○號法定代理人 丙○○ 住訴訟代理人 乙○○ 住右當事人間請求確認管理費債權不存在事件，上訴人對於中華民國九十二年四月二日本院台中簡易庭第一審判決（九十二年度中簡字第五四三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除引用在原審之陳述之外，補稱：㈠上訴人是依據公寓大廈管理條例第三條第十二款「規約」之規定，及依據寶第大樓住戶
公約第二十七條規定辦理。寶第大樓住戶公約是依據公寓大廈管理條例第三章管理組織辦法辦理，並依第二十六條規定向地方主管機關報備，並公告於管理室。依據公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之區分所有相鄰關係之一切權利義務，因此被上訴人應遵守寶第大樓住戶公約及相關各項約定規範。
㈡寶第大樓住戶公約第二條規定，本社區住戶（所有人、承租人）及借住人、暫住人及家
屬、訪客均應遵守本公約之規定。住戶公約第二十七條規定，房屋所有權人不論是否遷入居住、出租或出售等，均須付管理費用，且在新住戶進住前，必須先行繳清各項欠費始得搬入，否則依拒繳管理費之處置辦法處理。上訴人於九十一年十月二日以台中市○○路郵局存證信函通知被上訴人，並檢附欠繳管理費清單，但被上訴人只表明願意繳納達明路六十號一樓及達明路六十八巷三號十一樓兩戶的欠費，而不願繳達明路七十號及七十二號二戶（即系爭建物）之管理費。被上訴人明知應繳管理費竟拒不繳納，實令人費解。
㈢上訴人所收之管理費，用於寶第大樓共用部分、約定共用部分之修繕管理、維護及全天
二十四小時保全人員之委任費用，經費本已拮据，又逢九二一大地震，本大樓受損嚴重，全靠區分所有權人依約繳納管理費並共同遵守公約及守法觀念精神，才得以維護社區居住品質與安全。
㈣如果照原審判決，可能造成區分所有權人故意移轉建物，以逃避管理費。而且寶第大樓
是民國（下同）八十三年間完工，當時的建築融資，都是向被上訴人辦理。所以被上訴人應該很瞭解區分所有權人的責任。被上訴人甚至主動和上訴人商談協議減半繳納管理費。
三、證據：引用在原審所提出之證據，並提出公寓大廈管理組織報備證明、寶第大樓住戶公約、存證信函、管理費一覽表各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除引用在原審之陳述之外，補稱：被上訴人繳納六十號、六十八巷三號之兩戶管理費，是因為這兩戶要出售，上訴人不願交付六十八巷三號建物的車位使用證明，所以才繳納。
三、證據：引用在原審所提出之證據。理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於九十年十一月十三日，經本院強制執行程序拍定買受坐落台中縣大里市○○路○○號及七十二號之房地（下稱系爭建物），並於九十一年三月二十六日登記取得所有權，詎上訴人竟欲向被上訴人收取系爭建物於九十年十一月以前所積欠之管理費十二萬九千二百七十六元，惟公寓大廈管理條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之區分所有相鄰關係之一切權利義務，至於因該區分所有權人所積欠繳納管理費之債務，則應依債權相對性之原則解決，故被上訴人僅繼受規約之權利義務，對已發生之管理費給付義務不在繼受之列，爰訴請判決確認上訴人就系爭建物於九十年十一月前之管理費十二萬九千二百七十六元，對被上訴人之債權不存在。上訴人則以：依據公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之區分所有相鄰關係之一切權利義務，因此被上訴人應遵守寶第大樓住戶公約及相關各項約定規範。上訴人是依照公寓大廈管理條例第三條第十二款「規約」之規定，及寶第大樓住戶公約第二十七條「新住戶須繳清管理費始可搬入」等規定收取管理費，被上訴人就此應甚為明瞭等語置辯，為此求予判決駁回被上訴人在第一審之訴。
二、兩造對於被上訴人於九十年十一月十三日，經本院強制執行程序拍定買受坐落於寶第大樓內之系爭二戶房屋，並於九十一年三月二十六日登記取得所有權，上訴人則為該大樓之管理委員會，系爭二戶房屋前手之區分所有權人尚未繳納九十年十一月以前之管理費合計十二萬九千二百七十六元尚未繳納之事實不爭執，並與被上訴人提出之不動產權利移轉證書、建物所有權狀及上訴人提出之管理費一覽表互核相符，此部分事實堪信為真實。本件兩造有爭執者僅為：被上訴人依公寓大廈管理條例及住戶公約之規定，應否繳納前手所積欠之管理費予上訴人？故本院乃就此予以審究。
三、按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。此一條文之立法目的，係在避免特定繼受人於繼受後，以其未參與規約之訂定為由，主張不受規約之拘束。蓋公寓大廈之規約，是由區分所有權人所共同訂定，且為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境所必要，故經區分所有權人會議決議後，本應共同遵守，倘未參與訂立規約之區分所有權人以契約自由原則及債之相對性原則為由拒絕遵守，對於公寓大廈區分所有權人全體之利益及居住品質之維護，即有重大影響，因而有賴藉此規定，賦與區分所有權人會議之規章或決議對各區分所有權人均有效力。因此，本條例第二十四條所稱繼受人應繼受一切權利義務，係指依本條例及規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手之區分所有權人所積欠之管理費，而此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之繼受人前手之區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，故關於已發生之管理費即不在該法條規範範圍內，亦即該條文之規定，尚無從使區分所有權之繼受人繼受已發生之管理費債務。次查寶第大樓住戶公約第二條：「凡本社區住戶（所有人、承租人）及借住人、暫住人及家屬、訪客均應遵守本公約之規定、本社區各管理辦法及住戶大會與委員會之決議事項，尤其家長（大人）更應約束子女（小孩），避免違反本公約。」第二十七條：「房屋所有權人不論是否遷入居住、出租或出售等，均須付管理費用，且在新住戶進住前，必須先行繳清各項欠費始得搬入，否則依拒繳管理費之處置辦法處理。」等規定，經核其內容，僅在重申法律已有明文之公寓大廈管理費繳納義務，不能認為已依規約將此一義務移轉於區分所有權之繼受人，故依上開規約之內容，亦無從使區分所有權之繼受人繼受已發生之管理費債務。
四、綜上所述，本件依公寓大廈管理條例第二十四條及住戶公約之約定，既均無從使被上訴人負擔原區分所有權人所積欠之管理費，被上訴人主張無需承受原區分所有權人所積欠之管理費乙節，即屬可採。從而，被上訴人請求確認上訴人就系爭建物於九十年十一月前之管理費十二萬九千二百七十六元，對被上訴人之債權不存在，為有理由，應予准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，即無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十一 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 王金洲~B法 官 李悌愷~B法 官 林慧貞右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十三 日~B法院書記官