臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二五四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 藝術雅舍社區公寓大廈管理委員會
設嘉法定代理人 丁○○ 住同訴訟代理人 丙○○ 住台右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國九十二年四月二十八日本院豐原簡易庭九十二年度豐簡字第二０六號第一審判決提起上訴，於民國九十二年九月二十六日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人自藝術雅舍社區興建完成後，從未居住其間。因管理費之性質主要是為支應經常性之人事、辦公、電話、清潔、維護及垃圾處理等管理上必要費用。準此，倘區分所有權人未實際居住或使用其所有之建物，則可不用繳付管理費，或者減半繳付之。是被上訴人將上訴人視同現居住戶，請求上訴人全額給付管理費，顯失公平。再者，被上訴人請求訴外人即其他住戶黃振鵬給付管理費，係以現住戶應繳管理費之一成，成立和解，此有台灣嘉義地方法院嘉義簡易庭九十一年度嘉小調字第四六０號調解程序筆錄可憑，可見被上訴人亦認為其不能向上訴人收取全額管理費。而被上訴人於民國九十年七月二十五日始成立管理委員會，其未將開會情事通知上訴人，嗣後竟逕行通知上訴人應給付八十五年間迄今之管理費，顯不合理。上訴人願意比照其他欠繳管理費之住戶所成立之調解或和解條件，繳納管理費或以現金支付全額管理費之一半。
三、證據：除援用原審之立證方法外。並提出實用公寓大廈管理條例節本影本一件、台灣嘉義地方法院嘉義簡易庭九十一年度嘉小調字第四六０號調解程序筆錄影本一件、台灣嘉義地方法院嘉義簡易庭九十二年度嘉簡字第二三０號民事判決影本一件、管理費欠繳名單查詢表一件、嘉義市政府函影本一件、公寓大廈管理組織報備證明影本一件、台灣嘉義地方法院九十一年度促字第一七０一九號支付命令影本一件、台灣嘉義地方法院九十一年度嘉簡移調字第七十號調解筆錄影本一件、台灣板橋地方法院三重簡易庭九十二年度重小字第四九七號和解筆錄影本一件及藝術雅舍代收費用明細表影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人自八十五年間起積欠管理費，迄今均未與被上訴人商談和解或如何支付管理費，其每星期至少在藝術雅舍社區居住一天以上，車輛亦放置於社區內。依藝術雅舍社區住戶規約，管理費之徵收數額，並未區分有無居住之事實，而有不同區分之收費標準，即社區住戶或區分所有人，無論有無居住之事實，其給付管理費之標準均屬相同。是對未居住之人，並未給予特別優惠，況上訴人亦有居住之事實。至於未居住之住戶應否給予優待，上訴人可經由區分所有人會議，決議修改收費標準，於收費標準未修改前，上訴人自應受社區住戶規約之拘束。次者，上訴人所提之台灣嘉義地方法院調解筆錄，其調解內容與本件係屬不同事件，被上訴人在本件訴訟中，自不受該調解筆錄之拘束。倘上訴人願意和解，被上訴人願意捨棄系爭管理費之利息，由上訴人以一個月支付一萬元金額，分期給付系爭管理費。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出藝術雅舍社區住戶規約一件為證。理 由
一、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；管理委員會有當事人能力。公寓大廈管理條例第二十七條第一項及第三十五條第一項分別定有明文。本件被上訴人主張其為藝術雅舍社區公寓大廈（下稱系爭社區）合法成立之管理委員會之事實，業據其提出藝術雅舍公寓大廈管理組織報備證明、藝術雅舍社區住戶規約及會議記錄等件為證。而上訴人亦不爭執被上訴人於九十年間成立系爭大樓之管理委員會，是被上訴人於本件訴訟中具有當事人能力，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張上訴人為系爭社區之區分所有權人，被上訴人為合法成立之管理委員會。依藝術雅舍社區住戶規約，管理費之徵收數額，無論有無居住之事實，其給付管理費之標準均屬相同。至於未居住之住戶應否給予優待，上訴人可經由區分所有人會議，決議修改收費標準。上訴人自八十五年四月一日起至九十二年三月止，積欠被上訴人管理費十三萬五千元，被上訴人屢經催討，上訴人均置之不理，爰請求上訴人給付上開管理費用等語。上訴人則以自藝術雅舍社區興建完成後，被上訴人未曾對上訴人給予管理費財務報表，且其從未居住其間，因管理費之性質主要是為支應管理上之必要費用，倘區分所有權人未實際居住或使用其所有之建物，則可不用繳付管理費，或者減半繳付之。再者，被上訴人請求住戶黃振鵬給付管理費，係以現住戶應繳管理費之一成，成立和解，可見被上訴人亦認為其不能向上訴人收取全額管理費。而被上訴人於九十年七月二十五日始成立管理委員會，其竟逕行通知上訴人給付八十五年間迄今之管理費，顯不合理。上訴人願意比照其他欠繳管理費之住戶所成立調解或和解條件，繳納管理費或以現金支付全額管理費之一半等語資為抗辯。
三、按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之；共有物之管理費及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第七百九十九條及第八百二十二條第一項分別定明文。是公寓大廈管理條例固於八十四年六月二十八日公布施行，然該條例公布施行前，即公寓大廈等區分所有建物（即專有部分）之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護費及其他負擔，均屬保存及管理共有物之費用。區分所有權人，自應依據約定或所有部分之價值負擔管理費用。被上訴人主張上訴人為藝術雅舍社區公寓大廈之區分所有權人，上訴人自八十五年四月一日起至九十二年三月止，積欠被上訴人管理費十三萬五千元等事實，有上訴人建物登記謄本及管理費欠繳明細等件為證，而上訴人亦不爭執其真正，自可堪信為真實。上訴人固抗辯藝術雅舍社區管理委員會係於九十年七月二十五日始成立，惟被上訴人追繳之管理費係自八十五年間迄今，顯不合理云云。惟被上訴人則主張其為合法成立之管理委員會，其自有追繳管理費之權利等語。是本院首應審究上訴人有無繳交自八十五年四月一日起至系爭社區委員會係於九十年七月二十五日始成立管理費之義務。經查：
（一）被上訴人於公寓大廈管理條例施行前，即八十一年間已成立系爭大樓管理委員會，並決議管理費之收取標準等事實，有被上訴人提出之藝術雅舍、王國社區管理委員會八十一年十二月二十六日第四次會議記錄為證，上訴人就此並不爭執。依據八十一年之會議紀錄之臨時動議第六條規定內容可知，系爭社區之管理委員會有決議管理費之收取標準。足見系爭社區住戶於公寓大廈管理條例施行前，已依據管理委員會之決議事項，繳交管理費，以維繫系爭社區日常生活之運作。再者，公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，系爭社區管理委員會於八十四年八月八日召開雅舍第一次管理委員會議，會中決議系爭社區每月管理費比照上年度委員會決議，為一千五百元之事實，有雅舍社區八十四年八月八日第一次管理委員會之會議紀錄附卷可稽，上訴人復不爭執。準此，自八十一年間至八十四年八月八日前，系爭社區設有管理委員會，並依歷次決議向區分所有權人或住戶收取管理費，足認此項運作模式，已形成該社區各區分所有權人及住戶間之共識、習慣或默示合意。況依據民法第一百四十八條第二項所揭示之誠信原則，上訴人自不得於本件訴訟中再事爭執。上訴人於八十一年九月二十三日取得系爭社區之區分所有權人之地位，此有卷附之建物登記謄本為證。而上訴人於上揭時期，對系爭社區管理委員決議管理費之收取標準，並未提出任何異議，即依照管理委員決議管理費之收取標準，給付管理費用。
（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前開共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項定有明文。系爭社區固依據公寓大廈管理條例第二十六條第一項規定，召開區分所有權人會議，將所訂規約及成立系爭社區管理委員會之事項向主管機關即嘉義市政府報備，並於九十年七月二十五日取得公寓大廈管理組織報備證明，此有該公寓大廈管理組織報備及嘉義市政府函等件，附卷為憑。惟上揭報備程序，其本質僅為行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無關。
系爭社區自八十一年間成立管理委員會，並決議管理費之收取標準，已為各區分所有權人及住戶間之共識、習慣或默示合意，既如前述。是系爭社區之區分所有權人或住戶，自有依據管理委員會決議管理費之收取標準，給付管理費之義務。從而，上訴人抗辯稱系爭社區自八十五年四月一日起至九十年七月十五日止，均未成立合法之管理委員會，上訴人自毋庸負擔管理費之義務云云，即不足為憑。
四、至於上訴人固抗辯稱其未曾住居於系爭社區，其毋庸給付管理費用，或者減半繳付云云。惟系爭社區自八十一年十二月二十六日召開管理委員會第四次會議起，至九十年五月訂定藝術雅舍社區住戶規約止，僅約定分所有權人之社區管理費每戶為一千五百元，未明定未居住者有何減免條件等情，此有八十一年十二月二十六日第四次會議記錄、八十四年八月八日第一次管理委員會之會議紀錄及住戶規約等件為證。是無論系爭社區之區分所有權人，有無居住之事實，其給付管理費之標準均屬相同。故上訴人上開抗辯，於事實不符。再者，調解或和解內容之成立，係依據當事人私法之自治而來，需當事人就調解或和解內容達成合意，始受和解或調解內容之拘束。兩造前雖就系爭管理費進行調解程序，惟並未達成合意之事實，有本院核發之調解不成立證明書，附卷可稽。上訴人雖於本院審理中主張其願意比照其他欠繳管理費之住戶所成立調解或和解之條件，繳納管理費或以現金支付全額管理費之一半云云，惟被上訴人拒絕之（參見本院九十二年九月二十六日言詞辯論筆錄）。是上訴人自不得以被上訴人與其他區分所有權人之調解成立內容，抗辯被上訴人不得向上訴人收取系爭管理費。
五、綜上所述，上訴人自八十五年四月一日起至九十二年三月間止，積欠被上訴人管理費十三萬五千元，其負有繳交之義務，已如前述。則被上訴人本於系爭社區之管理委員會之地位，請求上訴人給付積欠之系爭管理費，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。從而，上訴意旨指摘原審判決准許被上訴人之請求不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官 張恩賜~B法 官 李國增~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日~B法院書記官 郭佳雯