臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字四○四號
上 訴 人 城市桂冠大樓管理委員會法定代理人 乙○○被上訴人 臺新國際商業銀行股份有限公司
設臺北法定代理人 丙○○ 住同右訴訟代理人 甲○○ 住臺中右當事人間請求確認管理費債權不存在事件，上訴人對於民國九十二年八月十一日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭九十二年度中簡字第一五二九號第一審判決提起上訴，經本院於民國九十三年一月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回（原判決主文第一項應更正為：確認上訴人就坐落臺中市○區○○路四段一八二號十五樓之二及十七樓之二，如附表所示之期間內之管理費計新臺幣壹拾捌萬柒仟柒佰玖拾貳元，對被上訴人之管理費債權不存在）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人方面：㈠聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡陳述：
⒈公寓大廈管理條例第二十四條之立法意旨乃在於維護區分所有關係之整體性與
連續性，且條文內容文字上並未區分已具體發生之權利義務或尚未發生之抽象權利義務，又該條乃源於同法第十條第二項之規定，因公寓大廈之共有部分均為全體所有權人與住戶所共同使用，當有管理維護及修繕之必要，自應由各個區分所有權人按其應有部分比例分擔費用，始符公平，亦即公寓大廈之管理費用與共同部分不能分離，此亦有同法第四條第二項之規定可參。
⒉公寓大廈管理費之目的乃在用於公寓大廈共用部分之管理維護修繕，當然有益
於全體區分所有權人，並使各個區分所有房屋之價值獲得維持，某一特定之單一區分所有權人出售或移轉其區分所有權後，其承受者之所以得取得一個完善之區分所有權房屋，亦是基於之前其他區分所有權人繳交管理費進行管理維護修繕之結果，而後手繼受區分所有房屋不僅繼受專有部分，亦同時繼受共同使用部分，故本於共用部分所應負擔之義務，包括已發生之權利（例如公寓大廈管理條例第十九條規定區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉）及已發生之義務（例如積欠管理費），亦應同時繼受，蓋後手亦享受其他區分所有權人繳納管理費進行管理維護修繕其取得之共有部分利益。
⒊若購買區分所有權之人無需繼受前手所積欠之管理費，一來將迫使按時繳納管
理費之其他區分所有權人全部承擔該不繳交管理費之區分所有權人因未繳管理費所生之不利益，此舉對於按時繳納管理費之區分所有權人甚不公平，且社會實務上，常有區分所有權人於出賣其區分所有權前，即開始惡意拒繳管理費，導致公寓大廈管理權發生困難。且公寓大廈管理條例於八十四年施行後，區分所有權人或住戶必須按月繳交管理費以維護共同使用部分之修繕，因此欲購買區分所有權房屋之人，即明知該區分所有權房屋存在有繳交管理費之義務，且得向所屬公寓大廈管理委員查詢是否有積欠管理費之資訊，此有如「物權」公示之效果，已足以保護社會交易之相對人，購買人自得將之納入購買成本而與出賣人進行磋商，可見，購買人對於其所應負擔之管理費，乃屬可預期、避免之事，對於交易安全不生影響。
⒋有關公寓大廈之區分所有權人應負擔管理費之規定，雖非規定於民法物權編，
但區分所有權亦屬不動產所有權之一種，而管理費之繳納乃附屬於該區分所有權，且公寓大廈管理乃民法第七百九十九條之具體化，而民法第七百九十九條之規定除規定於物權編，亦規定區分所有權房屋繳納管理費之義務，亦具有物權之效果，是不論已具體發生之權利義務或尚未發生之抽象權利義務，應具有物權之效果，性質類似於民法第六十八條所規定之「從物」概念，於「主物」之區分所有權移轉予他人時，附著於共用部分之管理費用繳納義務，亦應隨同移轉於該他人，如此才能解決公寓大廈積欠管理費之問題。
⒌據此所述，已經發生之公寓大廈區分所有權人管理費繳納義務，具有物權之效
果，應由繼受該所有權人承受前手所積欠之管理費繳納義務，不僅在法律上有其依據，在法律經濟學之分析上與實際問題解決上亦有必要性，且對於按期繳納管理費之區分所有權人才符合公平正義原則，故被上訴人雖在九十一年五月七日與同年十二月三十一日經由拍賣取得臺中市○區○○路四段一八二號十五樓之二及十七樓之二之房地所有權，並於同年十月二十二日及九十二年二月十三日完成登記，但仍應承受前手所積欠之管理費之繳納義務。
㈢證據：援用第一審所提證據。
二、被上訴人方面：㈠聲明：更正如主文所示。
㈡陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：城市桂冠大樓管理之規約規
定僅在重申法律已有明文公寓大廈管理費繳納義務，不能認為已依約規約將此一義務移轉於區分所有權人之繼受人，故依據公寓大廈管理條例第二十四條之規定，亦無從強使區分所有權之繼受人繼受已發生之管理費債務。
㈢證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、被上訴人起訴主張其透過法院拍賣，分別九十一年五月七日及同年十二月三十一日依法承受坐落臺中市○區○○路四段一八二號十五樓之二及十七樓之二房屋，並分別於九十一年十月二十二日及九十二年二月十三日登記取得所有權，隨即管領使用系爭房屋，系爭房屋前區分所有權人在被上訴人取得房屋所有權前之如附表所示之期間共計積欠上訴人管理費十八萬七千七百九十二元，詎上訴人不向系爭房屋之前區分所有權人請求給付上開管理費，竟向被上訴人催討，顯非適法，為此，起訴請求確認上訴人對於被上訴人於附表所示期間之管理費不存在；上訴人則以已經發生之公寓大廈區分所有管理費繳納義務，具有物權之效果，應由繼受所有權之人承受前手所積欠之管理費繳納義務，不僅在法律上有其依據，在法律經濟學之分析上與實際問題解決上亦有必要性，且對於按期繳納管理費之區分所有權人才符合公平，故被上訴人雖在九十一年五月七日與同年十二月三十一日經由拍賣取得臺中市○區○○路四段一八二號十五樓之二及十七樓之二之房地所有權，並於同年十月二十二日及九十二年二月十三日完成登記，但仍應承受前手所積欠之管理費繳納義務等語置辯。
二、經查，被上訴人主張其透過法院拍賣分別於九十一年五月七日及同年十二月三十一日，依法承受坐落臺中市○區○○路四段一八二號十五樓之二及十七樓之二房屋及土地（建坪面積均為三十二點二五坪），並分別於九十一年十月二十二日及九十二年二月十三日登記取得所有權，於即日起分別管領使用系爭房屋，茲因前手共積欠十五樓之二房屋管理費八萬七千一百二十元（即八十七年八月起至九十一年四月止，共四十五月，每月管理費為一千九百三十六元，45X1936= 87120）；及十七樓之二之房屋土地十萬零六百七十二元（即八十七年八月起至九十一年十一月止，共五十二月，每月管理費為一千九百三十六元，52X1936= 100672），以上共計十八萬七千七百九十二元，詎上訴人不向系爭房屋前手請求給付上開管理費，竟向被上訴人催討等事實，提出不動產權利移轉證書及建物所有權狀影本及管理費計算明細表各一件為證，被上訴人對上情亦不爭執，堪信被上訴人之主張屬實。
三、次查，本件兩造所爭執之如附表編號一、二所示房地之管理費債權，係各發生自八十七年八月起至九十一年四月止及八十七年八月起至九十一年十一月止，而公寓大廈管理條例復於九十二年十二月三十一日經總統府華總一義字00000000000號公布，於九十三年一月二日施行，因此關於上開管理費債權是否對被上訴人存在，應適用九十二年十二月三十一日修正前之公寓大廈管理條例（參照修正後公寓大廈管理條例第六十三條之規定），並此敘明。
四、按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，修正前公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。此一條文之原立法目的，係在避免特定繼受人於繼受後，以其未參與規約之訂定為由，主張不受規約之拘束。蓋公寓大廈之規約，是由區分所有權人所共同訂定，且為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境所必要，故經區分所有權人會議決議後，本應共同遵守，倘未參與訂立規約之區分所有權人以契約自由原則及債之相對性原則為由拒絕遵守，對於公寓大廈區分所有權人全體之利益及居住品質之維護，即有重大影響，因而有賴藉此規定，賦與區分所有權人會議之規章或決議對各區分所有權人均有效力。因此，修法前該條文所稱繼受人應繼受一切權利義務，係指依本條例及規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手之區分所有權人所積欠之管理費，而此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之繼受人前手之區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，故關於已發生之管理費即不在該法條規範範圍內，亦即該條文之規定，尚無從使區分所有權之繼受人繼受已發生之管理費債務。經查，本件被上訴人既分別於九十一年五月七日及同年十二月三十一日始透過法院拍賣承受系爭房屋，而如附表編號一、二所示房地，各自八十七年八月起至九十一年四月止及八十七年八月起至九十一年十一月止之管理費，係被上訴人取得該二房屋之前所生之管理費，被上訴人自無需負擔，上訴人竟執前詞主張被上訴人仍應承受負擔前手所積欠之管理費云云，要非有據。
五、綜上所述，本件依修正前公寓大廈管理條例第二十四條之規定，既無從使被上訴人負擔原區分所有權人所積欠之管理費，被上訴人主張其無需承受原區分所有權人所積欠之管理費乙節，尚屬可採。從而，被上訴人請求確認上訴人就系爭房屋於附表所示期間之管理費共十八萬七千七百九十二元，對被上訴人之債權不存在，為有理由，應予准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，即無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十三 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法 官 張 瑞 蘭~B 法 官 李 悌 愷~B 法 官 許 石 慶右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十七 日~B 書記官