臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四二九號
上 訴 人 乙○○被 上 訴人 甲○○右當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國九十二年九月十八日本院沙鹿簡易庭九十二年度沙簡字第一六○號第一審判決提起上訴，經本院於民國九十三年二月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回（原判決主文第三項應更正為「上訴人應自民國九十二年四月十日起至返還前開土地及廠房止，按月給付被上訴人新台幣壹萬柒仟元」）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：請求原判決廢棄，駁回被上訴人第一審之訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人於民國八十年十二月十日向被上訴人承租坐落台中縣○○鎮○○○段埔
子小段九八八地號（下稱系爭九八八地號土地）、九八八之二地號（下稱系爭九八八之二地號土地）應有部分各六分之二之土地（下統稱系爭土地）後，由上訴人出資、訴外人張振豐承包，在如附圖所示斜線位置興建廠房。該廠房並非被上訴人所有，此觀兩造於八十年十二月十日所訂土地租賃契約書及嗣後九十一年七月八日訂立之和解書上，均未記載租賃標的物包括廠房自明。依土地租賃契約書第九條記載「本契約終止後，乙方（即上訴人）所留置於土地上之物品及建築工事物等視為廢棄物，任由甲方（即被上訴人）處置，乙方不得要求任何補償」及第五條「甲方應協助乙方申請水電等設施．．．」，足證廠房為上訴人所有，上訴人於租約終止後不為拆除而留置於系爭土地上，始得由被上訴人處置。
再者，本件第一次租賃關係之租賃期限於九十年十月十日屆滿，當時被上訴人
未為終止租約收回租賃物之意思表示，仍任上訴人繼續使用，依民法第四百五十一條規定，本件租賃契約應視為以不定期限繼續契約，故系爭租約尚未終止或消滅。且被上訴人於九十一年七月為終止租約收回系爭土地之表示，兩造達成和解時，另約定租賃期限自九十一年六月十日起至九十二年十二月九日，就九十年十月十一日起至九十一年六月五日止，兩造雖未以書面訂立租賃契約，惟依前述事實，兩造之租賃關係並未終止或消滅，況被上訴人於原審審理中表示「九十年十月十一日起至九十一年六月五日不另計租，無償由被告使用」，倘被上訴人認此段期間無租賃關係存在，為何不表示為「捨棄賠償之請求」，既為不另計租之表示，則此段期間之租金係已包含前述已付租金之內，是上訴人據此主張本件租賃關係自八十年十二月十日承租以來至今從未終止或間斷，要非無據。
復按租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，出租人始得終
止租約，民法第四百四十條第三項定有明文。本件上訴人係向被上訴人承租系爭土地建築廠房，並非租用土地及廠房，縱如原判決所認定上訴人積欠租金新台幣（下同）壹拾萬捌仟元（二年之租金倘以每個月壹萬柒仟元計算，為肆拾萬捌仟元），是上訴人積欠租金並未達二年之總額，被上訴人並不得據此終止本件租賃契約。
又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。查上訴人所承租之兩筆土地應有部分之面積合計為○．一一八公頃，被上訴人雖將系爭土地全部交由上訴人使用，惟上訴人自租賃關係開始至今，實際使用收益之面積，依原判決附圖實測結果，僅○．○六三六公頃，被上訴人卻仍依契約約定收取全額租金，上訴人自得依法請求減少租金，其溢收之租金，上訴人得自應付租金中抵銷。又被上訴人就租期為八十年十二月十日起至九十年十月十日部分，向上訴人收取租金叁拾萬元，應退還上訴人壹拾叁萬肆仟元；就租期為九十一年六月十日起至九十二年十二月九日部分，每月租金為壹萬柒仟元，按使用面積比例計算，每月租金僅玖仟肆佰壹拾元，自九十一年六月十日至被上訴人催告（九十二年二月）時，計積欠八個月租金為柒萬伍仟貳佰捌拾元，其中上訴人已支付肆萬伍仟元，是上訴人僅積欠被上訴人租金叁萬零貳佰捌拾元，與被上訴人所溢收之租金壹拾叁萬肆仟元相抵銷，被上訴人尚應歸還上訴人壹拾壹萬叁仟柒佰貳拾元，是被上訴人以積欠租金達二個月為由終止本件租賃契約，顯無理由。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提訴外人張振豐之建廠工程款收據影本及支票明細影本各一份為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：請求駁回上訴人之上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：兩造於八十年十二月所訂之租約，租賃標的物原為系爭土地，由承租人自行在
土地上搭建房屋，其雙方之真意乃租期屆滿時，承租人（即上訴人）放棄該房屋之所有權，無償歸由被上訴人所有，且若非有租期屆滿即讓與房屋所有權之合意，上開約款應訂為「租期屆滿時乙方應將土地上之建築物拆除」或「租期屆滿時出租人應給予承租人相當之補償，土地上之建築物歸由出租人所有」，而非如前租賃契約第九條約定，本契約終止時，承租人所留置於土地上之物品及建築工事物等「視為廢棄物」，且「任由甲方處置，乙方不得要求任何補償」。況上訴人於原審時亦陳明「八十年十二月間簽訂土地租賃契約當時雙方有約定，租約期滿土地上的廠房歸原告所有。九十一年七月八日和解當時約定的壹萬柒仟元的租金包含土地及廠房。」（見原審九十二年八月十四日言詞辯論筆錄），足見系爭廠房於原租約屆滿時即由被上訴人取得所有權，而再次出租之標的包括土地及廠房。再者，系爭建物為一違章建築，無法為保存及移轉登記，惟依兩造第一次租約第九條之約定，該建物於租約終止時即無償讓與被上訴人，此讓與雖無法為登記，但至少被上訴人已為實際之管領，取得系爭建物之占有及使用權，因而於兩造第二次租約中將之出租予上訴人，是被上訴人本於租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭房地，自屬有據。
而本件租賃物之原租賃期限乃自八十年十二月十日至九十年十月十日止，租期
屆滿後，被上訴人即催請上訴人交還系爭租賃物，詎上訴人一直無償霸占系爭房地，經被上訴人請他人出面協調，兩造始於九十一年七月八日達成和解，再行將系爭土地及建物出租予上訴人，租期自九十一年六月十日起至九十二年十二月九日止，被上訴人並同意九十年十月十一日起至九十一年六月九日止由上訴人無償使用系爭房地，由此可知，兩造間之前租約已於九十年十月十日消滅，被上訴人取得系爭建物所有權之條件既已成就，上訴人主張兩造之租約自八十年十二月十日以來從未終止或間斷，並不可採。
且系爭租賃標的物為土地及建物（即系爭廠房），並非「租用建築房屋之基地
」，應適用民法第四百四十條第二項之規定，承租人遲付租金總額達二個月者，出租人得終止租約，上訴人主張本件應適用同條第三項之規定，並無可採。
又上訴人向被上訴人承租之土地面積為一、一八○平方公尺，在兩次租賃關係
存續中，被上訴人均將土地全數交付上訴人使用，至於上訴人於系爭土地上使用多少面積建築房屋，係上訴人之自由，上訴人在系爭土地上雖僅建築面積為六三六平方公尺之廠房，惟廠房外之其餘土地均為上訴人所使用，且自八十年十二月第一次訂立租約至上訴人提起本件上訴前，上訴人從未就使用土地面積不足一事為爭執，今上訴人竟以廠房面積充為被上訴人交付土地之面積，藉以抗辯無短付租金等情，並主張抵銷租金，自屬無據。上訴人既遲付六期以上租金共壹拾萬捌仟元，經被上訴人發函催告仍未給付，被上訴人以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並無不合。
叁、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件被上訴人於原審起訴請求上訴人返還土地部分，其訴訟標的價額為壹佰柒拾捌萬零捌佰元（計算式：636平方公尺×2,800元/平方公尺＝1,780,800元），依民事訴訟法第四百二十七條第一項及辦理民事訴訟事件應行注意事項九二第二項之規定，自無適用簡易訴訟程序之餘地，而應適用通常訴訟程序審理。而本件兩造對原審適用簡易程序不抗辯而為本案之言詞辯論，應視為兩造已有適用簡易程序之合意（民事訴訟法第四百二十七條第四項參照），故原審逕以簡易程序而為判決，於法並無不合，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於八十年十二月向被上訴人承租系爭土地，租期至九十年十月十日止，兩造約定租期屆滿後上訴人於系爭土地上之建築工事物視同廢棄物，任由被上訴人處置，上訴人不得請求任何補償，詎租期屆滿，上訴人竟拒不返還系爭土地；幾經協調，兩造於九十一年七月八日在沙鹿鎮公所達成和解，被上訴人再將系爭土地及其上之廠房出租予上訴人，租期自九十一年六月十日起至九十二年十二月九日止，每月租金壹萬柒仟元，約定每月十日交付，而九十年十月十一日至九十一年六月五日不另計租，無償由上訴人使用；上訴人再次承租後，即未按時給付租金，僅分別於九十一年九月二十日給付壹萬伍仟元、同年十月一日給付壹萬元、同年十一月十日給付壹萬元及九十二年一月七日給付壹萬元，至九十二年三月十日止，上訴人共欠租金壹拾萬捌仟元未為給付，被上訴人除以口頭向上訴人催討外，亦於九十二年二月二十五日發函請求上訴人給付積欠租金，但上訴人始終未予置理，爰以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，本件租約既經終止，上訴人即應將系爭之九八八之二地號土地如附圖斜線所示部分及其上建築物返還予被上訴人，及給付所積欠之租金壹拾萬捌仟元暨法定遲延利息；又上訴人於系爭租約終止後，仍無權占有系爭土地及廠房以使用收益，自係受有相當於每月壹萬柒仟元租金之不當得利，爰併請求上訴人自九十二年四月十日起至返還止，按月給付壹萬柒仟元等語。上訴人對於其曾與被上訴人簽訂上開二份租約之事實並不爭執，惟以：上訴人之廠房係坐落在九八八之一及九八八之二地號土地上，而兩造第一次租約，被上訴人係以四百坪左右土地以一年叄萬元租金，出租系爭土地給上訴人十年，被上訴人所出租之坪數，與上訴人在八十一年間向訴外人吳進火購買九八八之一地號土地約二百零六坪土地比較下，明顯短少，被上訴人顯有溢收租金之情事，上訴人自得以其前所溢付之租金與其積欠之租金為抵銷；又上訴人係向被上訴人承租系爭土地建築廠房，並非租用土地及廠房，故應適用民法第四百四十條第三項之規定，縱如原判決所認定上訴人積欠租金壹拾萬捌仟元，然上訴人積欠租金並未達二年之總額，被上訴人並不得據此終止系爭租約等語置辯。
三、被上訴人主張：兩造曾於八十年十二月十日就系爭土地簽訂土地租賃契約書，約定由被上訴人將系爭二筆土地，權利範圍各六分之二，出租予上訴人，租期自八十年十二月十日至九十年十月十日止，上訴人乃於其上興建系爭廠房，而該廠房坐落系爭九八八之二地號土地部分有六三六平方公尺；兩造再於九十一年七月八日就其租賃糾紛訂立和解書，此次租期自九十一年六月十日起至九十二年十二月九日止，每月租金壹萬柒仟元，應於每月十日給付，而上訴人僅分別於九十一年九月二十日給付壹萬伍仟元、同年十月一日給付壹萬元、同年十一月十日給付壹萬元及九十二年一月七日給付壹萬元等事實，業據被上訴人提出土地租賃契約書影本、和解書影本各一份及土地登記謄本二份為證，且經原審會同台中縣清水地政事務所到場勘測屬實，有原審勘驗筆錄暨台中縣清水地政事務所鑑定圖各一份附卷足憑，復為上訴人所不爭執，應堪信為真正。惟兩造就⑴系爭廠房現為何人所有、⑵兩造第二次租約之標的除系爭土地外，是否尚包括系爭廠房、⑶被上訴人於二次租約所交付上訴人之土地是否有短少，亦即被上訴人有無溢收租金之情事；上訴人主張以其溢付之租金與其積欠之租金為抵銷，是否有理由、⑷被上訴人終止第二次租約，是否有理由等節，均有爭執，應為本件首應審究之點，分別說明如下。
四、有關系爭廠房現為何人所有：㈠依兩造於八十年十二月十日所簽訂之土地租賃契約書㈨記載：「本契約終止後，
乙方（即上訴人）所留置於土地上之物品及建築工作物等視為廢棄物，任由甲方（即被上訴人）處置，乙方不得要求補償」等語。再依兩造於九十一年七月八日所簽訂之和解書記載：「．．．於租契屆至時，．．．乙方（即上訴人）不得毀損鐵皮屋內裝潢、固定物」等語。且上訴人於原審九十二年八月十四日言詞辯論期日陳稱：「八十年十二月間簽訂土地租賃契約當時雙方有約定，租約期滿土地上的廠房歸原告（即被上訴人）所有。九十一年七月八日和解當時約定的壹萬柒仟元的租金包含土地及廠房」等語。可見上訴人已於原審自認兩造第二次租約之標的除系爭土地外，尚包括系爭廠房。
㈡上訴人復辯稱：兩造第一次租約之租期於九十年十月十日屆滿，當時被上訴人未
為終止租約收回租賃物之意思表示，仍任上訴人繼續使用，依民法第四百五十一條規定，該租約應視為以不定期限繼續契約，故系爭租約尚未終止或消滅，系爭廠房仍為上訴人所有等語；惟為被上訴人所否認。經查：依兩造於九十一年七月八日簽訂之和解書所載：「和解情形：乙方乙○○（即上訴人）於民國八十年十二月十日起向甲方甲○○（即被上訴人）承租所有土地二筆．．．（即系爭土地），租限至九十年十月十日止，因租期屆至，產生土地糾紛，經和解。和解條件：甲方同意於九十一年六月十日起至九十二年十二月九日止，租期一年六個月。．．．」等語，堪認第一次租約於九十年十月十日屆滿後，被上訴人復自九十一年六月十日起將系爭土地租予上訴人，兩造於九十年十月十一日起至九十一年六月五日止之期間並無租賃關係。至被上訴人於原審起訴狀中陳稱：「九十年十月十一日起至九十一年六月五日不另計租，無償由被告（即上訴人）使用」等語，依其文義，被上訴人應非承認兩造於該段期間仍有租賃關係存在，僅係表明其願捨棄請求上訴人於該段期間因無法律上之原因而使用系爭土地相當於租金之不當得利而已。是上訴人此部分所辯，顯屬無據，難以採憑。
㈢綜上各節，應認系爭廠房於兩造第一次租約之租期九十年十月十日屆滿時，即歸被上訴人所有；且兩造第二次租約之標的除系爭土地外，尚包括系爭廠房。
五、有關被上訴人於二次租約期間有無溢收租金之情事：㈠上訴人辯稱：系爭廠房係坐落在九八八之一及九八八之二地號土地上，而兩造第
一次租約，被上訴人係以四百坪左右土地以一年叄萬元租金，出租系爭土地給上訴人十年，被上訴人所出租之坪數，與上訴人在八十一年間向訴外人吳進火購買九八八之一地號土地約二百零六坪土地比較下，明顯短少，被上訴人於二次租約期間顯有溢收租金之情事，上訴人自得以其前所溢付之租金與其積欠之租金為抵銷等語；惟為被上訴人所否認。
㈡經查：上訴人原係爭執被上訴人於二次租約期間所交付之土地有短少之情形，故
有溢收租金之情事；惟其後於本院九十二年十一月二十五日準備程序期日陳稱：「被上訴人確實有把要租給我的土地全部交給我使用。不過我仍是要主張抵銷」等語，再於本院九十三年一月八日準備程序期日陳稱：「被上訴人確實有把要租給我的土地全部交給我使用，但我就是沒有使用那麼多，希望被上訴人能夠讓我抵銷租金」等語，顯見上訴人已自認被上訴人於二次租約期間所交付之土地並無短少之情形。是應認被上訴人於二次租約期間所交付之土地並無短少之情形，則被上訴人依二次租約所約定之租金金額向上訴人收取租金，自無溢收租金之情事。準此，上訴人主張以其前所溢付之租金與其積欠之租金為抵銷云云，於法無據，尚難遽採。
六、有關被上訴人終止第二次租約，有無理由：㈠被上訴人主張：兩造第二次租約之租賃標的物為土地及建物（即系爭廠房），並
非「租用建築房屋之基地」，而上訴人既已積欠租金達二個月以上，被上訴人自得依民法第四百四十條第二項之規定終止租約等語；惟為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。民法第四百四十條定有明文。本件兩造第二次租約之標的包括系爭土地及系爭廠房，前已敘明。是有關被上訴人於上訴人遲付租金，欲終止租約時，自應適用民法第四百四十條第一項及第二項之規定。故上訴人辯稱：本件係租地建屋，應適用民法第四百四十條第三項之規定，應屬無據。
㈢再者，兩造第二次租約之租期自九十一年六月十日起至九十二年十二月九日止，
每月租金壹萬柒仟元，應於每月十日給付，而上訴人僅分別於九十一年九月二十日給付壹萬伍仟元、同年十月一日給付壹萬元、同年十一月十日給付壹萬元及九十二年一月七日給付壹萬元，共肆萬伍仟元等情，前已敘明。且上訴人主張抵銷乙節，亦已經認定為無理由，是自九十一年六月十日起至九十二年二月二十八日止，共九個月，上訴人原應給付租金壹拾伍萬叁仟元（計算式：17,000*9=153,000），而上訴人僅繳納肆萬伍仟元，尚欠壹拾萬捌仟元（計算式：53,000-45,000 = 108,000），相當於約為六個多月之租金。
㈣且被上訴人主張：其曾於九十二年二月二十五日以台中民權路郵局第九一一號存
證信函向上訴人表示「．．．惟台端（即上訴人）總共僅給付肆萬伍仟元，尚餘壹拾萬捌仟元未為給付，．．．為此爰特函請台端於文到五日內給付前開欠租，逾期即終止租約，請查照」等語，且該函已為上訴人於同日收受，而上訴人迄未繳納分文之事實，業據提出該存證信函影本及掛號回執影本各一份為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真正。而上訴人迄未依限繳納，被上訴人自得依上開民法第四百四十條第二項之規定，終止兩造第二次租約。
㈤被上訴人復主張：爰以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示等語，而
本件起訴狀繕本係於九十二年三月二十一日送達上訴人，此有原審送達證書附卷可查，故應認兩造第二次租約已於九十二年三月二十一日終止。準此，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人應將系爭九八八之二地號土地如附圖斜線所示面積六三六平方公尺之土地及其上廠房返還予被上訴人，即屬有據。
㈥又上訴人於兩造第二次租約期間，尚積欠壹拾萬捌仟元之租金未付，亦於前敘。
是被上訴人依兩造第二次租約之約定，請求上訴人給付壹拾萬捌仟元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起（即九十二年三月二十二日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。
七、另被上訴人主張：上訴人於系爭租約終止後，仍無權占有系爭土地及廠房以使用收益，自係受有相當於每月壹萬柒仟元租金之不當得利，爰併請求上訴人自九十二年四月十日起至返還止，按月給付壹萬柒仟元等語。經查：
㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第一百七十九
條定有明文。復按無權占用他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院亦著有六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。
㈡本件兩造第二次租約已於000年0月000日生終止之效力，上訴人仍占用系
爭土地及廠房，即屬無權占有乙節，詳如前述，是上訴人既未經被上訴人同意，上訴人因無償占用系爭土地及廠房而受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人本於不當得利返還請求權，請求上訴人自九十二年四月十日起至返還系爭土地及廠房止，按月給付壹萬柒仟元，於法有據。
八、從而，被上訴人本於租賃物返還請求權、租金給付請求權及不當得利請求權，請求上訴人將系爭九八八之二地號土地如附圖斜線所示面積六三六平方公尺之土地及其上廠房返還予被上訴人；及給付積欠之租金壹拾萬捌仟元暨法定遲延利息；並自九十二年四月十日起至返還止，按月給付壹萬柒仟元，均有理由，應予准許。是原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，且原審係依民事訴訟法第四百二十七條第四項而適用簡易程序所為上訴人（即原審被告）敗訴之判決，故依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，依職權宣告假執行，於法亦無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，另兩造其餘攻擊防禦方法，已無礙於本院上開審認，本院自毋庸逐一論駁，均附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官 張恩賜~B法 官 林洲富~B法 官 許秀芬右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日~B法院書記官