臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四四一號
上 訴 人 丁○○○訴訟代理人 戊○○上 訴 人 丙○○上列二上訴人共同訴訟代 理 人 游琦俊律師被上訴 人 甲○○○訴訟代理人 蘇顯讀律師
乙○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年九月三十日本院沙鹿簡易庭九十二年度沙簡字第三九三號第一審判決提起上訴，本院於民國九十四年二月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人丙○○與被上訴人甲○○○於民國八十七年七月十六日訂立房屋暨托兒所經營權租賃契約書（下稱系爭租約或系爭租賃契約書），向被上訴人承租私立東陽托兒所（下稱東陽托兒所）經營權及坐落台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號四層樓房屋全部及一切生財器具，租期自八十七年七月十六日起至九十二年七月十五日止。租金自八十七年七月十六日起至八十九年七月十五日止，為每月新台幣（下同）八萬元，自八十九年七月十六日至九十年七月十五日，每月九萬元，自九十年七月十六日至九十二年七月十五日，每月十萬元，並約定自八十七年八月至八十八年一月，租金應以現金或即期支票於當月十日前交付，自八十八年一月以後之租金，應於每年二月、八月底前分別將半年租金以現金或即期支票一次付清。上訴人丁○○○則於系爭租約簽名用印擔任見證人，約定其為承租人丙○○之連帶保證人。兩造嗣於八十九年三月二十九日訂立協議書（下稱系爭協議書），合意將系爭租約之每月租金調降一萬元。詎上訴人自九十年八月份起即未繳納租金，計算至九十二年七月十五日租約期滿日止，除上訴人曾給付十二萬元外，尚積欠被上訴人租金二百零四萬元，迭經催討，上訴人均拒不給付，爰依約請求上訴人應連帶給付被上訴人二百零四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語（原審判決上訴人應連帶給付被上訴人一百三十一萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求。玆上訴人就其敗訴部分提起上訴，而被上訴人對於其受敗訴判決部分未提起上訴而確定，是本件僅就上訴人上訴部分為審理）。並於本院聲明求為駁回上訴。
二、上訴人則以：⑴被上訴人明知其原申請之東陽托兒設立地點係台中縣○○鎮○○里○○路○○○巷○○○號一樓至二樓（門牌號碼整編後為台中縣○○鎮○○里○○路○○○巷○○弄○○號），嗣亦未依法申請核准變更設立地點，即自行遷移至台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號之土地暨其上一至四層樓房全部，是東陽托兒所之經營原非合法，被上訴人竟意圖為自己不法之所有，蓄意隱瞞此項事實，為圖收取租金而向上訴人丙○○謊稱東陽托兒所經營權為合法正常，致使上訴人丙○○陷於錯誤而與之簽立系爭租約，並交付保證金即押租金一百萬元及月租。迨至八十九年二月間，經台中縣政府辦理托兒所業務訪視後，通知東陽托兒所現所在地點非核准使用範圍，依規定不得使用，強制托兒所停止營業，上訴人丙○○乃委請張益隆律師於八十九年三月一日發函被上訴人為終止租約及撤銷雙方租賃契約之意思表示。系爭租約經終止、撤銷後，被上訴人看準丙○○係單親家庭並已將全部積蓄投入東陽托兒所經營，無法斷然抽身離去，乃拒絕返還押租金一百萬元，並迫使上訴人丙○○於八十九年三月二十九日與之訂立系爭協議書而另成立新租約。⑵新租約成立後，被上訴人仍舊拖延拒不改善前述不合法狀態，致東陽托兒所遭人向台中縣政府檢舉其所在地點非核准使用範圍，造成學生家長恐慌，招生人數銳減，上訴人丙○○乃要求被上訴人儘快妥善處理使其合法，並聲明在處理完成前拒付租金，然竟引起被上訴人不滿，擅自損壞東陽托兒所大門門鎖，並另換新門鎖，以此強暴方法，使東陽托兒所師生於000年0月0日早上欲到所上課時，無法進門上課，上訴人丙○○無奈，只得另覓處所安頓師生。嗣於九十一年五月間，上訴人接獲被上訴人為催繳租金而向本院聲請核發之支付命令，至此對被上訴人之蠻橫無理忍無可忍，乃於九十一年五月十八日上午九時三十分許，再至東陽托兒所擬進入繼續使用該租賃物，詎仍大門深鎖無法進入，上訴人無奈乃向管區之大甲派出所報案，經承辦員警張智霖到場協調處理後，被上訴人始開門讓上訴人進入。嗣九十一年六月四日上午七時許，被上訴人又以自小客車故意擋住東陽托兒所大門，拒不讓上訴人丙○○及司機、老師開車出入。被上訴人所為，致上訴人丙○○無法於前開期間（九十一年三月六日至五月十八日、六月四日使用租賃物，被上訴人自應賠償上訴人丙○○相當於該期間內租金之損害，上訴人丙○○主張以此債權與所負之租金債務抵銷。又被上訴人既未使租賃物保持合於供上訴人丙○○得依租賃目的合理使用之狀態，上訴人丙○○自得於被上訴人履行上開改善義務前，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。⑶依系爭租賃契約書所載，上訴人丁○○○僅為該契約之見證人，而非連帶保證人，且依前述，系爭租約業經終止或撤銷，上訴人丁○○○自無須負連帶給付租金之責。又上訴人丙○○嗣雖有與被上訴人簽立系爭協議書而另訂新租約，惟上訴人丁○○○並未在系爭協議書上具名，復未同意為新租約之連帶保證人，故上訴人丁○○○亦無須為新租約負連帶保證之責。上訴人丁○○○之原審訴訟代理人丙○○於九十二年八月五日原審審理中所自認：「我是承租人，被上訴人丁○○○係連帶保證人」等語，與事實不符，故上訴人丁○○○已於九十四年一月五日準備書狀為撤銷上開自認之意思表示。⑷被上訴人惡意阻撓上訴人丙○○使用租賃物後，又興訟請求上訴人給付租金，其行使權利、履行義務，違反公序良俗且未依誠實及信用方法為之，違反權利濫用之禁止與誠信原則，本件被上訴人請求上訴人連帶給付租金，自無理由等語資為抗辯。而聲明：請求原判決不利上訴人部分廢棄；廢棄部分駁回被上訴人第一審之訴。
三、兩造不爭執之事實：⑴上訴人丙○○與被上訴人於八十七年七月十六日訂立系爭租賃契約書，上訴人丁○○○則以見證人名義於系爭租約簽名用印，契約內容詳如前一、所述。⑵上訴人丙○○與被上訴人於八十九年三月二十九日訂立系爭協議書，合意將系爭租約之每月租金調降一萬元。⑶自九十年八月份起至九十二年七月份止之租金，上訴人丙○○僅曾給付被上訴人十二萬元。
四、爭點所在及法院之判斷：本件爭點為⑴上訴人丙○○有無法定撤銷或終止八十七年七月十六日所訂系爭租約之事由？⑵上訴人丙○○與被上訴人於八十九年三月二十九日所訂系爭協議書，是修改原租約之內容，或另成立新租約？⑶被上訴人是否有非法阻撓妨害行為，使上訴人丙○○無法正常使用營運東陽托兒所？⑷上訴人丁○○○是否為承租人丙○○之連帶保證人？經查：
（一）系爭租約訂立時間為八十七年七月十六日，房屋所在地及使用範圍為「台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號」四層樓房全部，租期自八十七年七月十六日起至九十二年七月十五日止，有系爭租賃契約書在卷可稽；而東陽托兒所於七十二年間經台中縣政府核准立案所址為「台中縣○○鎮○○路○○○巷○○○號」，該址嗣於八十八年初經門牌整編為「台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號」等情，有台中縣政府九十三年八月二十四日府社幼字第○九三○二二三一四一號函在卷為憑。上訴人執此主張受被上訴人詐欺訂約，承租非經核准使用地點範圍之房屋，致其於八十九年二月間遭台中縣政府以八九府社幼字第四一○五五號函強制停止托兒所營業，因而主張撤銷或終止系爭租約云云。對於前開約定租賃物地點與核准立案所址門牌號碼不符此一問題，被上訴人業說明係因「東陽托兒所之地點設於整編前門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○○巷○○○號，其旁同巷一七一號建物，亦屬被上訴人所有。門牌號碼整編後，前開一七三號址改為台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號，一七一號址改為同巷四三號（因門牌號碼順序，整編前為由右至左，整編後改為由左至右），被上訴人因而混淆誤認整編後之東陽托兒所門牌號碼為四三號，其旁建物為四一號，因而以四三號與上訴人簽訂系爭租約。嗣被上訴人發現門牌號碼有誤後，即於八十八年一月二十一日去函台中縣政府更正，而經台中縣政府同意備查；並於八十九年三月二十九日與上訴人丙○○簽訂系爭協議書，將租賃房屋所在地與使用範圍，更正為與東陽托兒所立案地址相符之台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號，惟實際之租賃物使用範圍並未改變」等語，核其所述，有台中縣政府同意備查東陽托兒所函報門牌號碼整編案之八八府社幼字第二三七六九號函及系爭協議書在卷可佐，堪信屬實。又查前開台中縣政府八九府社幼字第四一○五五號函僅敘明「貴所立案地點為台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號‧‧‧非核准使用範圍，依規定不得使用，如欲使用請依規定申請；貴所如欲兼辦托嬰業務應增設調奶台，護理台、餵奶室等設備，並報府核備後辦理」等語，是被上訴人前稱台中縣政府以該函令東陽托兒所停止營業一節，即有不實。又被上訴人丙○○為智慮成熟者，其若有受被上訴人詐騙而承租未經核准、無法供營業用之托兒所之情形，當無可能復與被上訴人簽訂系爭協議書，繼續承租經營東陽托兒所。職故，本件並無上訴人所稱撤銷或終止租約事由存在，其主張撤銷或終止系爭租約，尚乏所據。
（二）查上訴人丙○○與被上訴人於八十九年三月二十九日所立系爭協議書之內容為「一、修改原訂契約中房屋所在地與使用範圍為台中縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○號，即東陽托兒所立案所在地，使用範圍並減少同路同巷四三號，並將每月租金依原訂金約減少一萬元。二、雙方願本善意原則共同履行本合約。三、甲○○○君並於協議簽訂當日收迄八十九年二月至八十九年七月租金共四十二萬元」，由其內容僅簡列三點，且使用「修改原訂契約」此一用語，及依原訂契約調降月租一萬元，復載明被上訴人業收迄含訂協議書之前即八十九年二月份之租金等情以觀，系爭協議書僅係修改原訂系爭租約之細部條件及內容，即原租賃契約仍繼續存在，並未終止，上訴人主張系爭協議書簽立後，已另成立新租賃關係一節，顯無可採。
（三）本院為求澈底查明八十九年三月二十九日系爭協議書簽立後，東陽托兒所之實際運作情形及發生經營困難之問題癥結所在，乃向台中縣政府函調東陽托所自八十九年以來之申辦托育業務、違規使用、評鑑等相關完整資料，發現：⑴該托兒所於九十年十月二十六日經台中縣政府評鑑結果，極多項目表現不良，如「保育人員的言行舉止－聲音太大、表情嚴肅；對幼兒的態度－過度以威權管教幼兒，一旦保育人員不在，幼兒即吵鬧，應速參考評鑑內容加以改善；教保環境的品質－無紗窗、蒼蠅飛舞，建議依評鑑內容加以改善；教保設備－教玩具及教學資源極度匱乏；教保活動計劃及發展－不符各班幼兒的發展與需要；幼兒生活照顧－幼兒生活環境差、髒亂，所有的幼兒共用數個茶杯，放在櫃子上蒼蠅環繞」，總體評分（分優、甲、可、差四等）列「差」，屬需輔導之托兒所而列為應改善者，台中縣政府並於九十一年四月十一日以府社幼字第00000000000函知東陽托兒所，為維護幼兒身心發展，請於九十一年六月三十日前改善完畢，將擇期再行評鑑，逾期仍不改善者，得令其停辦。⑵九十一年七月三日經台中縣政府複評結果，各項目表現仍劣，評鑑委員討論紀錄中記載「一、行政管理－現場托收二十八名幼兒，專業人員配置不符合規定，幼童車當天超載（載二十八名）。本府於九十年十月二十六日評鑑結果建議輔導改善事項，仍未改善，得予以註銷立案。二、教保活動－未提供教保活動任何書面資料，以供評比，沒有辦公室設備。對於九十年十月二十六日評鑑結果建議事項完全沒有改善，反而惡化。現場帶班的工作員，以權威方式管教幼兒，大吼大叫，未見專業表現。教保環境品質惡劣、雜亂、蒼蠅飛舞且有異味。托兒所負責人、工作人員顯然對幼兒未做適當照顧，應依法予以撤立案。三、衛生保健：未提供任何衛生活動書面紀錄及資料供評比。健康環境與設備雜亂不符托兒所設施規範。對於前次評鑑建議改善事項，仍未見改善，應予以註銷立案」等語，建議結果為撤銷立案。台中縣政府並於九十一年八月十九日以府社幼字第○九一二一六四九八○○號函知東陽托兒所，前函請其提報改善計劃，惟迄今仍未依規定回復改善計劃，請於九十一年八月二十五日前來函說明，否則將依法逕予註銷立案。⑶台中縣政府於九十一年十月二十三日以府社字第○九一二九○八一二○○號公告註銷東陽托兒所立案資格。綜上以觀，上訴人丙○○身為東陽托兒所之負責人，未盡經營管理之責，因可歸責於己之事由，導致該所托兒育幼品質低落，發生營運危機，此顯與其所辯出租者即被上訴人未提供合法立案地址建物供其使用，或迭有阻撓其進入使用租賃物等情無涉。
（四）上訴人丙○○前於九十一年六月十八日，以被上訴人訛詐出租非立案核准使用範圍之東陽托兒所，並於九十一年三月六日、五月十八日、六月四日惡意阻撓上訴人丙○○使用托兒所建物為由，具狀向臺灣臺中地方法院檢察署檢察官告訴被上訴人涉犯刑法詐欺取財罪及妨害自由罪。經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官偵查結果，認為丙○○指訴被上訴人詐欺之內容並非實在，且被上訴人亦無非法妨害丙○○行使權利之行為，而以臺灣臺中地方法院檢察署九十一年度偵字第一二六○七號不起訴處分在案，此經本院調卷查明。本院另觀之系爭租約有約定「租賃期間內，如因乙方（丙○○）之疏失致使東陽托兒所合法經營權喪失，除以違約論處外，乙方並應賠償甲方（甲○○○）五百萬元整，不得異議」等語，足見被上訴人方面對東陽托兒所之立案資格甚為重視，當無可能惡意迭次阻撓師生進入使用或長期關閉所址建物，導致該所無法正常營運而遭吊照撤銷立案，永久喪失經營權。又上訴人丙○○於九十一年三月六日將所內師生遷離立案所址後，被上訴人即於九十一年三月八日、三月十一日二度寄發存證信函予丙○○，要求其將幼童帶返所址；另參以前述九十一年七月三日台中縣政府複評時，上訴人丙○○仍在正常使用東陽托兒所建物，均可徵上訴人所稱被上訴人惡意妨害其使用租賃物之情不實，上訴人藉詞主張行使同時履行抗辯權及請求抵銷部分租金債務，並無理由。
（五）按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句」，民法第九十八條定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」，最高法院著有十九年上字第二八號判例可資參照。查上訴人丁○○○則於系爭租約雖係以「見證人」名義簽名用印，惟該契約書中業載明「丙○○如發生違約事項，以致損害被上訴人權益，見證人（丁○○○）須負完全連帶賠償責任，丙○○與丁○○○均願放棄先訴抗辯權」等語；佐以被上訴人之訴訟代理人於原審九十二年八月五日審理時稱：「被告丁○○○係見證人，但合約中有註明見證人負連帶保證責任」等語，之後上訴人丁○○○之原審訴訟代理人丙○○亦附和稱：「我係承租人，被告丁○○○係連帶保證人」等語，可知兩造所立契約之真意，確指見證人丁○○○須於承租人丙○○不履行債務時，代負履行之責。又如前述，系爭租約成立後並未經撤銷或終止，至於上訴人丙○○與被上訴人於八十九年三月二十九日另立系爭協議書，僅係為調降租金等修改原訂租約之細部條件及內容，並未免除、亦未加重原租賃契約中丁○○○之連帶保證人責任，上訴人主張丁○○○並非承租人丙○○之連帶保證人一節，並無可採。
五、綜上所述，被上訴人依依租賃契約及連帶保證之法律關係請求上訴人連帶給付積欠之租金及遲延利息，應屬有據。原審另審酌本件被上訴人所沒收之前開押租金一百萬元，性質應屬損害總額預定性之違約金，而本件每月租金僅為九萬元，其違約金為一百萬元，顯屬過高，而予酌減為二十七萬元（即相當於三個月租金），其餘為被上訴人所沒收之七十三萬元，自當發生抵償前述上訴人所積欠二百零四萬元租金之效力，是被上訴人所得請求之租金應為一百三十一萬元，因而判命上訴人應連帶給付被上訴人一百三十一萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件業經協議整理爭點，同時事證已明，二造間其他攻擊防禦方法，及所提未經援用之證據，經斟酌後，認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 四 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B審判長法官 許冰芬~B法 官 劉長宜~B法 官 蔡建興右正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 四 日~B法院書記官