臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第一○五三號
原 告 乙○○訴訟代理人 陳政麟律師被 告 甲○○訴訟代理人 洪嘉鴻律師複 代理人 鄭晃奇律師右當事人間租佃爭議事件，經本院於中華民國九十三年三月二日辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如台中市中興地政事務所九十二年九月十二日土丈字一三三六號複丈成果圖所示Ｂ部分０．００九二二八公頃鋼骨造蓋遮陽板、Ｃ部分０．０三三六六八公頃鋼骨造蓋鐵皮拆除，並應將同地號面積四六七．一一平方公尺土地全部交付原告。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告承租訴外人賴蘇足所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號土地耕作，賴蘇足於民國六十八年一月八日死亡，該土地則由賴光照、賴金城及被告甲○○等三人共同繼承，前開土地因地籍圖重測先編為台中市○○區○○段○○○○○號，後又編為台中市○○區○○段○○○○號，嗣再分割為二０七、二０七－一至二０七－四地號土地，其中台中市○○區○○段○○○○號（下稱系爭土地）由被告取得，因系爭土地登記謄本中其他登記事項記載：「有三七五租約」，故原告與賴蘇足間之三七五租約，亦因繼承而對被告繼續存在。
（二）按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。土地法第一百零六條定有明文；出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，又耕地三七五減租條例第六條第一項：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，需經登記始能生效。（最高法院五十一年台上字第二六二九號判例參照），是本件耕地租約縱未辦理換訂登記，效力仍繼續存在。被告於耕地租約仍存續中之九十一年初在系爭土地上搭建建物，違反耕地租約存續中應保持合於耕地使用、收益之規定，並拒絕原告使用該耕地，為此爰依耕地租賃關係提起本訴。
（三）對被告抗辯所為之陳述：⑴自原告父親承○○○區○○段○○○○○○○號農地，至賴蘇足亡故後，由被
告等三兄弟共同繼承至重劃前，即七十八年第一期止，期間絕未停過一期亦或一年之耕作，及未曾欠過重劃前之租金。
⑵八十年六月二十八日被告大哥賴金城代表來函表示「因重劃關係無法耕作是事
實」，及要收取重劃期間第二期、七十八、七十九年之租金，原告於八十年七月六日回函表示歡迎按往例來寒舍收取，但被告都沒來過。又重劃前（七十八年第一期）原告所耕作之農作物，經過台中市政府農作物補償調查在案，並於七十八年六月間發放農作物補償金，由原告全部領取，若如被告所言「沒有耕作農作物」之事實，何來農作物補償金。
⑶系爭土地於七十八年至八十年六月十五日間進行土地重劃無法耕作，係屬不可
抗力；至土地重劃完成，系爭耕地經台中市政府分配給被告等三兄弟共有後，被告迄今未依約再交付與原告耕作使用，自屬可歸責被告之事由，據此，被告主張其得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款終止租約，顯屬無據。⑷被告主張系爭土地目前出租與第三人作釣蝦場使用並不實在：原告曾誤以為被
告將系爭土地出租予第三人李有銘使用而提起排除侵害之訴，該案最後一次言詞辯論期日被告曾到場證稱：「我不知道我的土地上有租約，這是我母親所有時，就已經有了。上面建物是我蓋的，（本來是我與被告（即李有銘）要共同出資二分之一蓋的，被告以租金抵充出資金額，租期屆滿，房子就變成我的，後來因為原告提出告訴所以被告就不承租了，變成我要負責搭蓋房子的資金），我跟被告李有銘的租期（合建蓋屋的租賃關係）於九十一年九月底已經終止」，而本件證人李有銘於該案同日以被告身分自承：「當初如何出資合建，與證人（即甲○○）所述相同，我已在九月底終止合建及租賃關係」，再由李有銘於該案所提出之系爭鐵皮建物納稅義務人為被告之公函，足見其所述不實在。
⑸系爭土地之耕地三七五租約未合法終止前，原告自得行使耕地承租人之權利，
且原告未能耕作係因土地重劃之不可抗力及被告不交付系爭土地之可歸責於其等因素，故原告並無權利濫用。
⑹退而言之，縱認系爭土地已依法編定或變更為非耕地使用，被告並未依耕地三
七五減租條例第十七條第一項第五款或平均地權條例第七十六條第一項終止租約，則本件耕地三七五租約仍繼續存在。故耕地三七五減租條例第十七條第二項、平均地權條例第七十七條第一項有關補償費之規定，於本件並未發生。
三、證據：提出耕地三七五租約二件、土地登記謄本三件、照片三幀、存證信函五件
、台中市南屯區耕地租約變更登記申請書一紙、賴蘇足戶籍謄本一份、台中市第八期市地重劃用地地上農作物補償調查表一件、台中市政府八十一年十一月十日函文一件、地籍圖謄本二件、台中市南屯區九十二年二月六日函文一份（以上均影本）、台中都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書一件為證；並請求傳訊證人賴金城。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造間就系爭土地無租賃關係：被告自六十八年繼承系爭土地，迄今並未與原告簽立任何契約，原告亦未於該土地上耕作，且從未向被告或系爭土地未分割前之其他共有人繳納租金，故被告從不知與原告間有任何租賃關係存在。
（二）縱認兩造間有租賃關係，被告亦依法終止之：原告根本無占有系爭土地耕作之事實，此從被告於系爭土地興建建物時，原告未主張有耕作事實而加以爭執可明，則原告既從未有耕作之事實，縱兩造間有租賃關係存在，被告亦得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款終止租約（最高法院八十四年台上字第一八五六號判例意旨）。原告自認自七十八年系爭土地重劃起即無耕作事實，而系爭土地之土地重劃至八十年六月十五日完成後，已無限制耕作之情形，亦無其它不可抗力事由存在，今被告即以本訴狀對原告為終止系爭土地租賃契約之意思表示，並以原告收受之時，為意思表示到達之時，兩造間就系爭土地已無租賃關係，原告之請求自非合法。
（三）原告請求交付系爭土地已屬給付不能：依最高法院三十七年上字第八一四一號判例意旨可知，同一物上先後成立二租約時，如出租人已將租賃物交付其中一承租人，對另一承租人即構成給付不能，系爭土地目前由被告出租第三人李有銘作釣蝦場使用，租賃期間自九十一年七月一日起至九十六年六月三十日止並經公證，該租約雖於鈞院九十一年中簡字第二０五八號案件中，有被告及李有銘稱租約已於九十一年九月底終止，然因當時雙方就租賃關係終止後之損害賠償問題無法達成共識，故雙方又合意繼續依前公證之租賃契約條件履行，除有李有銘之證言外，另可從被告之妻之存摺中看出李有銘確實有依租賃契約按月給付租金，及目前系爭土地上有一元釣蝦場可證，其業經鈞院勘驗屬實，原告亦無爭執，縱認兩造間有租約存在，被告亦已給付不能。退而言之，縱認被告與李有銘於九十一年九月底已終止原租賃關係，雙方亦隨即依原租賃條件成立另一租賃關係。
（四）原告之請求屬權利濫用及違背誠信原則：依最高法院五十六年度台上字第一七０八號判例意旨，原告自認於七十八年間即無耕作事實，而至其九十一年間主動申請調解請求交付系爭土地之時間已逾十年以上，期間原告亦均未有任何請求，待被告已將系爭土地出租第三人做為釣蝦場使用後，原告始提出訴訟請求交付系爭土地，原告之請求係屬權利濫用、違背誠信原則。
三、證據：提出土地重劃前、後之地籍圖謄本各一件、分區使用證明一件、租賃契約及公證書各一件、存摺節本十頁（以上均影本）為證。
丙、本院就系爭土地實施都市計劃相關問題依職權函詢台中市政府、台中市中興地政事務所。會同台中市中興地政事務所人員至現場履勘測量。依職權傳訊證人李有銘。調閱本院臺中簡易庭九十一年度中簡字第二０五八號排除侵害卷宗。
理 由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經臺中市南屯區公所、臺中縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由臺中縣政府耕地租佃委員會移送本院，是其起訴程序尚無不合，合先敘明。
二、原告主張其前承租訴外人賴蘇足所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號土地耕作，賴蘇足於民國六十八年一月八日死亡，該土地由賴光照、賴金城及被告甲○○等三人共同繼承，前開土地因地籍圖重測先編為台中市○○區○○段○○○○○號，後又編為台中市○○區○○段○○○○號，嗣再分割為二０七、二０七－一至二０七－四地號，其中系爭台中市○○區○○段○○○○號土地由被告取得，原告與賴蘇足間之三七五租約，因繼承而對被告繼續存在。被告於耕地租約仍存續中之九十一年初在系爭土地上搭建建物，違反耕地租約存續中應保持合於耕地使用、收益之規定，並拒絕原告使用該耕地，為此爰依耕地租賃關係提起本訴，請求被告將系爭土地上之建物拆除，並將系爭土地交付原告耕作。
三、被告則以：①否認兩造間有耕地租賃關係存在。②縱兩造間有耕地租賃關係，惟原告繼續一年以上未於系爭土地上耕作，被告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定終止租約。③被告業已將系爭土地出租予訴外人李有銘，現由李有銘經營釣蝦場使用，無從將系爭土地交付予原告，原告之請求，顯無理由。
④原告自認於七十八年間即無耕作事實，至九十一年間始申請調解請求交付系爭土地，期間原告均未有任何請求，待被告已將系爭土地出租與他人，始提出訴訟請求交付土地，顯有權利濫用、違背誠信原則之情形。
四、兩造不爭執之事實：⑴台中市○○區○○段二五四─一０地號土地原為訴外人賴穌足所有，嗣於六十
八年九月七日因重測編○○○區○○段○○○○○號土地，於七十八年八月一日逕為分割為同段一七三五、一七三五之一至一七三五之五六筆土地，嗣經重劃○○○區○○段○○○○號，再分割為二０七、二０七之一至二０七─四等地號土地。有土地登記簿謄本、台中市政府九十二年八月一日府地劃字第０九二０一一七九三三號函覆之重劃前後土地對照清冊、位置圖等在卷可稽。
⑵賴蘇足於六十八年一月八日死亡，訴外人賴光照、賴金城及被告甲○○為其繼
承人，甲○○於八十一年三月二十五日因判決共有物分割取得系爭豐功段二０七號土地。有賴蘇足戶籍謄本、豐功段二０七號土地登記簿謄本在卷可參。
⑶系爭土地上現開設「一元釣蝦場」，有如附件複丈成果圖所示Ｂ部分０．００
九二二八公頃鋼骨造蓋遮陽板、Ｃ部分０．０三三六六八公頃鋼骨造蓋鐵皮，業據本院至現場勘驗明確，有勘驗筆錄在卷可稽，並經台中市中興政事務所製有複丈成果圖在卷。
⑷原告曾於九十一年六月十三日以訴外人李有銘為被告，訴請李有銘應將系爭土
地上之建物拆除，經本院臺中簡易庭以九十一年度中簡字第二０五八號案件受理，原告嗣於審理中撤回起訴。業據本院調閱上開簡易案卷查核明確。
右揭事實，為兩造所不爭執，並有各該證據可佐，堪可採信。則本件所應審究者，乃為被告之各該抗辯事由是否有據？本院審酌如下：
五、法院之判斷
（一）查原告主張其前依耕地三七五減租條例之規定，向訴外人賴蘇足承租坐落台中市○○區○○段二五四─一０地號土地，租期自五十六年一月一日起至六十一年十二月三十一日止，期滿續訂組約六年自六十二年一月一日起至六十七年十二月三十一日，嗣再續租自六十八年一月一日起至七十三年十二月三十一日，有原告提出其於六十一年五月四日與賴蘇足所訂，且被告不爭執其真正之私有耕地租賃契約影本一份為證，堪可採信。嗣賴蘇足於六十八年一月八日死亡，則其出租人之地位及租賃物所有權，自應由其繼承人即訴外人賴光照、賴金城及被告共同繼承。而台中市○○區○○段二五四─一０地號土地，嗣因市地重劃○○○區○○段○○○○號，然依平均地權條例第六十二條之規定，市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。故原耕地租賃契約，自應存續於重劃後之二０七地號土地。又我民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，租賃契約對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。系爭土地原為賴蘇足所有，出租予原告耕作，賴蘇足死亡後，其繼承人已因分割共有物判決，將分割後系爭豐功段二０七號之土地分歸被告取得，辦理分割登記完畢，自應由被告就系爭土地承受出租人之地位，此觀系爭土地登記簿謄本上其他登記事項明載「有三七五租約」甚明。又原告主張上開耕地租約屆期後，被告並未將耕地收回自耕，而係由原告持續使用，並繳付租金至七十八年第一期土地重劃前，嗣因進行市地重劃而停止耕作乙節，有原告提出訴外人賴金城於八十年六月二十八日寄予原告之存證信函記載：「有關你向本人母親承租之土地地號田心段二五四之十，因重劃關係，至於農作物補償你已領回，現今地目無法耕作是事實，而七十八年與七十九年租金本人以口頭提起要你繳交‧‧‧」，及被告於台中市政府耕地租佃委員會調處時陳稱係自重劃後未收到原告繳交之租金等語可證，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，兩造之租賃關係於七十三年十二月三十一日屆滿後，應視為以不定期限繼續契約。又耕地三七五減租條例第六條第一項租約應以書面為之之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院五十一年臺上字第二六二九判例參照），故被告辯稱其從未曾與原告簽立任何契約，否認兩造間有耕地租賃關係存在，顯無足採。又系爭土地於重劃後固編為第一種商業區使用，有使用分區證明書一份在卷可稽，然按土地法第八十二條所謂「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」，並不排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條之規定自明。自不能因系爭土地經編為商業區，即認原耕地租賃關係當然終止，而被告亦未依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，則被告以系爭土地業已編訂為商業區，原告不得再行主張耕地租賃云云，亦無足採。本件兩造就系爭土地有耕地租賃關係存在，應可認定。
（二）次查，系爭土地自七十八年十二月十五日起至八十年六月十五日止進行市地重劃，於重劃期間禁止該地區土地移轉、分割、設定負擔、採取土石、變更地形，有台中市政府九十二年八月一日府地劃字第０九二０一一七九三三號函文在卷可稽，是原告於系爭耕地上耕作至七十八年第一期止，嗣配合市地重劃期間而未能耕作，而被告復自承於重劃後未曾將系爭土地交付予原告耕作，則原告本無從使用耕地，即難認原告係無正當理由而不為耕作，要與單純消極不予耕作，任令耕地荒廢者有別，從而，被告主張原告有耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款非因不可抗力繼續一年不為耕作之事由而終止租約，於法不合，不生效力。
（三）惟按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在，惟其內容則已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，故債權人僅得依民法第二百二十六條第一項規定，請求賠償損害，不得請求為原定之給付（司法院院字第二一八二號、第二四七八號解釋參照）。查原告主張系爭土地業以每月四萬元之租金出租予訴外人李有銘，租期至九十六年六月三十日，現由李有銘經營釣蝦場使用，李有銘有按月以票據給付租金，由原告存入其配偶黃蓉華之帳戶兌領乙節，業據證人李有銘到庭證述明確，並有被告提出其配偶黃蓉華之活期儲蓄存摺節本影本十份在卷可稽，而本院於九十二年十月八日至現場履勘時，系爭土地上確係搭造鋼骨鐵皮屋經營釣蝦場使用，被告訴訟代理人並當場陳稱系爭土地係出租予第三人使用等語，原告本人當時在場，亦未對此表示異議，有勘驗筆錄在卷可稽；嗣原告固主張其前以訴外人李有銘為被告訴請排除侵害，被告及李有銘於該案審理中陳稱渠等二人巳終止租約，原告始撤回其訴，故系爭土地上應無租賃關係云云；而經本院調閱本院臺中簡易庭九十一年度中簡字第二０五八號排除侵害卷宗查核結果，被告及李有銘確於該案中到庭陳稱二人已終止租約云云，可認被告及李有銘之原租賃關係業已終止。然契約終止後，渠二人非不得再行訂立租賃契約，據證人李有銘到庭結證稱：「本件在簡易庭的時侯，乙○○有告我，本來我說不要租，但是因為甲○○沒有辦法賠償我，所以沒有談成，我就繼續租」等語，徵諸李有銘於上開本院簡易庭排除侵害案件審理時即陳稱：「我已在九月底終止租賃關係，等證人（即被告）將押金十萬元返還，我就要取消公證契約」（見該卷九十一年十一月十一日言詞辯論筆錄），暨上開現場確係由李有銘經營釣蝦場使用並繳付租金乙節，足認兩造於契約終止後，復又合意就系爭土地再為租賃，則原告徒以兩造於前案訴訟業已為終止租約之表示，否認兩造間有租賃關係存在，即非可採。再按土地之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回土地應受法律之限制，非可任意終止租約，故縱令兩造間就系爭土地有租賃關係，被告並負有交付系爭土地予原告之義務，惟被告既已將土地另租予他人，並移轉占有，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙應包括於給付不能觀念之中。被告因可歸責於自己之事由，致給付不能，原告之租賃債權雖不因而消滅，惟其內容已變為請求不履行之損害賠償。從而，本件原告請求被告將系爭土地上之地上物除去，回復原狀，將該土地交付其使用，乃請求被告為原定之給付，依首揭說明，即有未合，自不應准許。
（四）退步而言，縱認本件並無右揭給付不能之事由，然系爭土地重劃期間僅至八十年六月十五日，且被告於八十一年三月二十五日即因分割共有物判決取得系爭土地，是本件出租人未履行義務已達十餘年之久，原告均未請求交付耕地供其使用，嗣至被告已於系爭土地上搭造建物，始引起訴訟，求命其除去地上物交付土地；參以系爭土地目前並無灌溉溝渠，業據本院至現場履勘明確，如欲供耕作使用，除拆除既有之建物外，尚須斥資整地引水重修溝渠，亦與系爭土地於重劃後已編為第一種商業區使用之目的不符。是原告提起本訴，顯有權利濫用之情形，有違誠信原則，亦不應准許。
六、從而，原告依據耕地租賃之法律關係，請求被告應將系爭土地上如複丈成果圖所示Ｂ部分０．００九二二八公頃鋼骨造蓋遮陽板、Ｃ部分０．０三三六六八公頃鋼骨造蓋鐵皮拆除，並應將同地號面積四六七．一一平方公尺土地全部交付原告，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 吳幸芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日~B法院書記官