臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第一二六號
原 告 丙○○
乙○○丁○○共 同訴訟代理人 周進文律師被 告 甲○○ 住訴訟代理人 施志明律師右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台中縣豐原市○○段一一一之八地號土地上如附圖二所示丙部分面積六一四四平方公尺、戊部分面積二九五七平方公尺土地上的地上物除去，將土地返還原告。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）台中縣豐原市○○段一一一之八號土地係原告三人共有，因訴外人即原告之父親廖金與訴外人即被告之父親林保山就系爭土地訂有耕地三七五租約，而原告相續繼承取得系爭土地之所有權及租約出租人之法律關係，被告亦繼承取得承租人之法律關係。訴外人廖金將土地交付訴外人林保山耕作後，林保山並未善盡善良管理人之注意義務，致系爭土地遭訴外人宋文通及宋金盛等人佔用，此情於民國九十年間原告聲請豐原地政事務所複丈土地始發現，原告因此發函要求被告向宋文通、宋金盛請求返還土地，然被告除拒絕原告之要求外，並稱系爭土地遭占用之情形係渠使用土地前即已存在云云。原告向台中縣豐原市公所申請終止租約登記，被告不同意原告之申請，被告因而申請調解，而經調解及調處不成立後，台中縣政府依法移送鈞院審理。
（二）原告已於九十年六月十四日與訴外人宋文通成立調解，宋文通同意返還如附圖一所示Ｂ部分面積三十七平方公尺之土地，又原告另訴請訴外人宋金盛部分返還如附圖二所示甲部分土地面積二百一十平方公尺，已於本院九十年訴字第二四九四號事件成立訴訟上和解，另就同段一一一之八地號土地與宋金盛所有同段一一一─二０地號土地之確定界址之訴訟部分，亦經該案判決確定。
（三）系爭土地係出租交由訴外人林保山耕作後，始發生遭訴外人宋文通及宋金盛等人占用土地之情形，系爭租約因承租人未自任耕作因而無效：
１、依土地登記簿謄本之記載，系爭一一一之八地號土地因實施耕者有其田條例，由政府先將系爭土地分割出同段一一一之十五地號土地，並於四十二年七月三十一日將同段一一一之十五地號土地徵收並放領予訴外人宋金盛、宋文通之被繼承人宋太山，而該同段一一一之十五地號土地於五十四年九月二十九日分割為同段一一一之十九地號及一一一之二十地號土地。查辦理實施耕者有其田條例之徵收放領，如徵收放領之標的係土地之一部分，而非整筆土地，則於徵收放領前須先現場測量出實際使用面積，以該實際使用面積辦理分割，再徵收放領。
２、而前開同段一一一之八地號土地分割出同段一一一之十五地號土地，即係依此辦理。是一一一之十五地號土地即係四十二年七月三十一日以前訴外人宋太山所實際佔有使用之範圍，換言之，原同段一一一之八地號土地全部扣除一一一之十五地號土地以外之範圍即為被告之父原承租使用之範圍。
３、被告自承其父承租系爭土地之時間約為三十二年間，而訴外人宋太山於四十二年七月三十一日以前所實際占用之範圍僅為同段一一一之十五地號土地，是訴外人宋金盛及宋文通占用系爭一一一之八地號部分土地之事實，顯然發生在四十二年七月三十一日以後，而由訴外人宋文通、宋金盛占用處係舖設水泥之情形，是其占用土地之時間不可能在被告之父承租土地以前所發生，是系爭一一一之八地號土地遭訴外人宋金盛及宋文通占用，顯係在被告之父承租後始發生。
４、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。本件原告之父廖金將土地出租予被告之父林保山耕作後，林保山既未善盡善良管理人之注意義務，致系爭土地遭訴外人宋文通及宋金盛等人佔用作為非農耕使用，被告將所承租之系爭土地任由第三人占為房屋庭院之一部分，並於其上舖設水泥，其情況較諸將耕地改為耕作以外之其他用途為嚴重，即符合上開規定，租約無效，原告自得請求返還土地。
（四）系爭土地上有如附圖二所示丁部分之台中縣豐原市○○街○○○巷北端產業道路，該道路係於七十七年擴建完成，擴建前該道路僅為泥土路面之田埂，路面約一、二公尺寬，僅供系爭一一一之八地號土地農業耕作之用，兼作系爭土地、同段一一一之十九、一一一之二０地號土地上房屋進出通行之用，前開道路擴建完成後，不但改變路面為柏油路面，且加寬路面，且將該道路與同段一一六地號等土地相連接作為公眾通行之用，此等變更情事，係於被告承租後發生，被告就此顯有不自任耕作之情形，租約應無效。系爭道路之擴建，應該有經原告同意，然依最高法院四十三年度台上字第八六八號判例（原告誤載為四十八年度台上字第八六六號判例）要旨：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一旦零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。」，可稽不自任耕作，租約無效之規定係強制規定，該規定不因原告曾同意擴建道路而有別，縱然被告沒有同意擴建，但消極放任占有也是不自任耕作，原告自得依同條例第十六條第二項規定請求被告返還系爭土地。退步言之，縱認前開情形不符合不自任耕作之規定，原告亦得據同條例第十七條第一項第四款規定，終止租約，並以九十二年五月七日書狀之送達為終止租約之意思表示。
三、證據：提出存證信函二件、調解筆錄、調解不成立證明書、本院九十年訴字第二四九四號和解筆錄、本院九十年訴字第二四九四號民事判決各一件、耕地三七五租約終止申請書、及台中縣豐原市公所函各一件、土地登記簿謄本二件（均影本）及現場照片六幀、航照圖影本一紙，並聲請本院履勘及囑託內政部測量局測量現場；聲請本院向台中縣豐原市公所函查擴建道路事宜。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地遭訴外人占用部分，係自被告之父林保山三十一年間承租系爭土地之前即遭占用，自林保山承租起迄今之耕作範圍，並未遭人占用，本件並無承租人未自任耕作之問題。附圖二所示甲、乙部分土地和同段一一一─二０、一一一─十九地號土地以前均是田地，甲、乙部分土地係由同段一一一之二０、一一一─十九地號土地之承租人耕作等語，承租占有後才有放領問題，原告提出之土地登記簿謄本不能證明如附圖二甲、乙部分係自四十二年起才被訴外人占有。假設系爭土地交付承租人耕作後，為他人占用，然本件土地之承租人即被告之父或被告並未將承租耕地轉租，或借與他人使用，或交換耕作，亦未在承租耕地上建築房屋，且亦未將耕地作非耕作之用，故亦無「未自任耕作」之問題。
（二）原告主張被告欠缺善良管理人之注意義務，致系爭土地遭訴外人占用，惟依最高法院六十三年台上字第五九九號及七十年台上字第四六三七號判例意旨，所謂未自任耕作，均指故意而言，原告主張被告欠缺善良管理人之注意義務，顯認被告屬抽象輕過失，亦與「未自任耕作」之要件不符。
（三）台中縣豐原市○○街○○○巷北端產業道路之原來寬度為何？拓寬多少？已難查考，況拓寬道路係政府公權力行為，不能認為被告未自任耕作，且據悉前開道路拓寬之際，曾徵詢原告同意，而被告並未同意公家機關擴建道路，尤不能認為被告未自任耕作。
（四）訴外人宋文通、宋金盛占有之土地，及系爭拓寬之道路均不在被告管領之下，被告亦未任令承租地荒蕪，原告依同條例第十七條第一項第四款之非因不可抗力繼續一年不為耕作者得終止租約之規定而終止本件租約，亦無理由。
三、證據：提出調處程序筆錄一件（影本）。理 由
一、程序方面：緣原告就其與被告間就台中縣豐原市○○段一一一之八地號土地間之耕地三七五租約，申請租約終止登記，經被告提出異議，申請台中縣政府耕地租佃委員會予以調解，經調解不成立，由該委員會調處決議應准予續訂租約，原告不服調處結果，提出異議，台中縣政府因而移送本院審理，合先敘明。
二、原告主張原告之父廖金將台中縣豐原市○○段一一一之八號土地出租予被告之父廖金，訂有耕地三七五租約，而原告相續繼承取得系爭土地之所有權及租約出租人之法律關係，被告亦繼承取得承租人之法律關係。訴外人廖金將土地交付訴外人林保山耕作後，林保山並未善盡善良管理人之注意義務，致系爭土地遭訴外人宋文通及宋金盛等人佔用，且系爭土地上有如附圖二所示丁部分之柏油道路即為台中縣豐原市○○街○○○巷北端產業道路，於七十七年擴建完成，擴建前該道路僅為泥土路面之田埂，路面約一、二公尺寬，前開道路擴建完成後，不但改變路面為柏油路面，且加寬路面，且將該道路與同段一一六地號等土地相連接作為公眾通行之用，系爭土地承租人顯有不自任耕作之情形，租約應無效。原告自得依同條例第十六條第二項規定請求被告返還系爭土地。退步言之，縱認前開情形不符合不自任耕作之規定，原告亦得據同條例第十七條第一項第四款規定終止契約等語。被告則以：被告之父林保山自承租系爭土地起所耕作範圍，並未遭人占用，本件土地遭人占用部分，係發生在出租人交付土地予被告之父耕作之前，並無承租人未自任耕作之問題。且上開產業道路之拓寬道路係政府公權力行為，不能認為被告未自任耕作，且前開道路拓寬之際，曾徵詢原告同意，而被告並未同意公家機關擴建道路，尤不能認為被告未自任耕作，被告亦未任令承租地荒蕪，原告依同條例第十七條第一項第四款之非因不可抗力繼續一年不為耕作者得終止租約之規定而終止本件租約，亦無理由云云置辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張台中縣豐原市○○段一一一之八號土地現為原告三人共有，前因訴外人即原告之父親廖金與訴外人即被告之父親林保山就系爭土地訂有耕地三七五租約，而原告相續繼承取得系爭土地之所有權及租約出租人之法律關係，被告亦繼承取得承租人之法律關係。系爭土地如附圖一所示Ｂ部分之土地為訴外人宋文通所占用，原告已於九十年六月十四日與訴外人宋文通成立調解，宋文通同意返還如附圖一所示Ｂ部分面積三十七平方公尺之土地，又原告另訴請訴外人宋金盛部分返還如附圖二所示甲部分土地面積二百一十平方公尺，已於本院九十年訴字第二四九四號事件成立訴訟上和解，另就同段一一一之八地號土地與宋金盛所有同段一一一─二０地號土地之確定界址之訴訟部分，亦經該案判決確定，此有原告提出之土地登記謄本、調解書、本院和解筆錄、本院民事判決各一件為證。
（二）又本院於九十二年四月八日履勘系爭土地及會同內政部土地測量局測量結果，系爭土地如附圖二所示丙部分面積六一四四平方公尺、戊部分面積二九五七平方公尺土地，均由被告耕作稻田中，如附圖二所示丁部分面積三百四十三平方公尺之位置係舖設柏油，作產業道路使用，如附圖二所示甲部分面積二百一十平方公尺及乙部分面積七六平方公尺（乙部分與附圖一之台中縣豐原地政事務所土地複丈成果圖測量結果之面積尚有不符），甲、乙部分原來分別為訴外人宋金盛、宋文通占用，均已將土地返還原告，目前被告就上開二部分並未耕作，甲部分土地是泥土地，與丙部分土地以混凝土駁坎為界，乙部分土地是混凝土舖柏油地面，與丙部分土地有明顯地基為界，目前甲部分土地與同段一一一之二０地號土地間之混凝土圍牆係於本院九十年訴字第二四九四號確定界址民事判決後始施作，另乙部分土地與同段一一一之一九地號土地間之鐵絲網是原告與訴外人宋文通調解成立後始施作，此經本院履勘及會同內政部土地測量局測量人員測量屬實，製有本院勘驗筆錄及現場圖、與內政部土地測量局製作之鑑定圖在卷可稽，復有原告提出之現場照片六幀附卷可憑，且為兩造所不爭執。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。又同條例第十七條第一項第四款則規定：非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租人得終止租約。本件原告主張系爭土地出租後，如附圖二所示甲、乙部分之土地遭訴外人宋金盛、宋文通無權占用，又丁部分之土地經擴建產業道路，均屬承租人未自任耕作，依耕地三七五租約條例第十六條第一項規定，租約應已無效，原告得依同法條第二項規定請求返還土地，縱非無效，原告亦得依同條例第十七條第一項第四款規定終止契約，被告則否認原告上開主張，並以前詞置辯，茲就原告之主張有無理由，分述如左：
（一）原告主張系爭土地全部出租交付予承租人即被告之父林保山耕作後，訴外人宋金盛、宋文通始占用如附圖二所示甲、乙部分土地部分，然被告否認其事，原告就其上開主張之有利於己之事實，應負舉證之責。查原告主張：依土地登記簿謄本之記載，系爭一一一之八地號土地因實施耕者有其田條例，由政府先將系爭土地分割出同段一一一之十五地號土地，並於四十二年七月三十一日將同段一一一之十五地號土地徵收並放領予訴外人宋金盛、宋文通之被繼承人宋太山，而該同段一一一之十五地號土地於五十四年九月二十九日分割為同段一一一之十九地號及一一一之二十地號土地等事實，固據提出土地登記簿謄本為證，應可信為真實。次查，原告主張辦理實施耕者有其田條例之徵收放領，如徵收放領之標的係土地之一部分，而非整筆土地，則於徵收放領前須先現場測量出實際使用面積，以該實際使用面積辦理分割，再徵收放領。而前開同段一一一之八地號土地分割出同段一一一之十五地號土地，即係依此辦理，是一一一之十五地號土地即係四十二年七月三十一日以前訴外人宋太山所實際佔有使用之範圍，換言之，原同段一一一之八地號土地全部扣除一一一之十五地號土地以外之範圍即為被告之被繼承人原承租使用之範圍。被告自承其父承租系爭土地之時間約為三十二年間，而訴外人宋太山於四十二年七月三十一日以前所實際占用之範圍僅為同段一一一之十五地號土地，是訴外人宋金盛及宋文通占用系爭一一一之八地號部分土地之事實，顯然發生在四十二年七月三十一日以後，而由訴外人宋文通、宋金盛占用處係舖設水泥之情形，是其占用土地之時間不可能在被告之父承租土地以前所發生，是系爭一一一之八地號土地遭訴外人宋金盛及宋文通占用，顯係在被告之父承租之後云云，然被告抗辯承租占有後才有放領問題，原告提出之土地登記簿謄本不能證明如附圖二甲、乙部分係自四十二年起才被占有等語。經查，訴外人林保山固係向原告之父廖金承租系爭一一一之八地號土地，然於三十一年間交付承租土地時，是否曾經鑑界點交土地，並不得而知，縱曾鑑界，惟當時之測量技術與現在相去甚遠，是否準確，亦非無疑，是訴外人林保山實際受出租人交付承租土地之位置、範圍是否與分割後之同段一一一之八地號土地之位置、面積相同，均有可疑，原告提出之土地登記簿謄本，僅能證明系爭土地分割之過程，尚不足以證明訴外人廖金曾將系爭一一一之八地號土地面積全部均交由訴外人林保山承租使用；況原告自承其聲請豐原地政事務所複丈土地後始於九十年間始發現系爭土地有遭人占用之情形，而原告發存證信函通知被告：「查台端向丙○○等承租大湳段一一一之八號水田乙筆，經界址測量，被隔鄰宋金盛、宋文通等侵佔作為出入道路使用。中華民國八十九年四月既已當面告知土地被侵佔情事，然台端迄今未追回侵佔之部分，是否有互利之嫌云云」，被告則函復：「﹕﹕﹕，查大湳段第一一一之八地號土地，本人自承租迄今均未變動，有關宋金盛先生佔用作為道路使用乙節，本人非土地所有權人無權追訴，顯見台端出租之土地面積不足，超收地租，依法台端應返還超收之租金，﹕﹕﹕」等語，是原告既經界址測量始發現系爭土地遭他人占用，則被告或被告之父是否亦明知宋文通、宋金盛占用部分土地係屬系爭土地之一部分，顯非無疑，且參照本院調閱之本院九十年訴字第二四九四號民事事件卷宗內被告宋金盛提出之九十年九月十三日聲請調查證據狀筆錄尚聲請囑請內政部土地測量局測量系爭土地之界址，可知訴外人宋金盛所有之同段一一一之二０地號土地與系爭一一一之八地號土地相毗鄰，訴外人宋金盛就其使用部分有無越界亦有爭執，嗣經內政部測量局測量結果，確有越界，訴外人宋金盛即與原告成立訴訟上和解，此經本院調閱上開卷宗查明無誤，則本件訴外人宋金盛、宋文通之無權占有情事，極有可能是因相鄰土地界址位置不清因而發生，與被告應無關聯。次查，由本院履勘現場結果，如附圖二所示甲部分土地是泥土地，乙部分土地是混凝土舖柏油地面，而被告抗辯甲、乙部分土地和同段一一一─二０、一一一─十九地號土地以前均是田地，甲、乙部分土地係由同段一一一之二０、一一一─十九地號土地之承租人耕作等語，原告並未舉證證明上開乙部分土地自遭占用之始即水泥地，其據此主張占用時間不可能在林保山承租之前云云，即屬無據。綜上所述，本件訴外人宋金盛、宋文通無權占有系爭土地之起始時，既未必發生於訴外人林保山承租土地之後，且亦有可能係因界址不清致有越界占用情形，原告復未舉證證明其主張因林保山並未善盡善良管理人之注意義務，致系爭土地遭訴外人宋文通及宋金盛等人占用一節屬實，則其此部分主張，即不可採。原告據此主張被告未自任耕作，亦無可採。
（二）原告復主張被告承租期間，系爭土地如附圖二所示丁部分之土地於七十七年間經擴建產業道路，擴建前該道路僅為泥土路面之田埂，路面約一、二公尺寬，僅供系爭一一一之八地號土地農業耕作之用，兼作系爭土地、同段一一一之十
九、一一一之二０地號土地上房屋進出通行之用，前開道路擴建完成後，不但改變路面為柏油路面，且加寬路面，且將該道路與同段一一六地號等土地相連接作為公眾通行之用，此等變更情事，係於被告承租後發生，被告就此顯有不自任耕作之情形，租約應無效，倘認契約非無效，原告亦得終止契約云云。經本院向台中縣豐原市公所函查結果，上開道路為七十七年由公家擴建完成，施工前為三─四公尺柏油路，擴建為六─七公尺柏油路面，供公眾通行之用，目前未辦理徵收，此有該所九十二年五月二十九日豐市工字第０九二００一六００八號函附卷可憑，且原告自承上開道路之擴建，係經公家機關徵得土地所有權人即原告之同意而建造，則系爭道路既係由公家機關經原告同意而擴建為公眾通行之用，則此係政府之公權力行為，並非因被告之行為導致系爭土地移為他用，自不能認為係被告未自任耕作，雖原告亦主張公家機關擴建時亦徵得占有人即被告之同意，惟此為被告所否認，本院認縱上開道路之擴建，亦曾徵得被告之同意，然上開道路之擴建，將直接導致被告可耕作收益範圍之減少，對被告未必有利，是被告縱有同意，亦屬被動之同意，並非因被告之行為而發生上述擴建道路之情形，自不得評價為被告不自任耕作，而使租約因而無效。原告雖引用最高法院四十三年度台上字第八六八號判例（原告誤載為四十八年度台上字第八六六號判例）要旨：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一旦零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。」，而認不自任耕作，租約無效之規定係強制規定，該規定不因出租人之承諾而影響租約無效之法律效果，上開道路之擴建，縱經出租人即原告之同意，租約仍為無效云云，然上開判例要旨係關於原承租人自行將土地轉租他人而經出租人同意之情形之見解，尚與本件系爭土地如附圖所示丁部分之土地係公家機關徵得出租人即原告同意而擴建為公眾通行之道路之情形不同，本件即無上開判例要旨見解之適用，原告據以主張被告不自任耕作，即屬無據。又上開道路之擴建，亦與「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之規定不符，是原告主張系爭租約無效，或原告得終止租約，均無可採。
五、綜上所述，本件並不能證明被告有未自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告主張依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，租約無效，依同法條第二項規定請求返還土地，或主張依同條例第十七條第一項第四款規定終止租約，均屬無據。是原告提起本訴，請求被告將系爭土地上如附圖二所示丙部分面積六一四四平方公尺、戊部分面積二九五七平方公尺土地上的地上物除去，將土地返還原告，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，其假執行之聲請即失之依據，併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十五 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 張瑞蘭右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十五 日~B法院書記官