臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第一四五三號
原 告即反訴被告 乙○○
丙○○甲○○共 同訴訟代理人 黃振源律師被 告即反訴原告 丁○○訴訟代理人 羅豐胤律師
蔡素惠律師右當事人間請求交還房屋等事件，經本院於九十三年一月十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟壹佰壹拾捌元，及自民國九十二年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項原告得假執行。但被告如以新臺幣壹萬柒仟壹佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾捌萬伍仟元，及自民國九十二年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第六項反訴原告得假執行。但反訴被告如以新臺幣肆拾捌萬伍仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）八十一萬二千三百零六元，及自起訴狀繕本送
達被告翌日即民國九十二年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠兩造於八十九年五月二十八日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），
約定被告將其所有坐落台中市○○區○○段第七四二地號土地及其上建物門牌為台中市○○里○○街○○○巷○號未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房地）應有部分各四分之一，以三百萬元出售予原告，並約定被告應於九十一年七月二十五日前將系爭房地交付原告，倘被告不履行系爭買賣契約時，被告應以收受定金加倍給付原告作為懲罰性違約金。兩造簽立系爭買賣契約後，原告已依約將包含定金四十萬六千一百五十三元在內之價金合計二百五十萬元給付被告，詎被告逾期未將系爭房地交付原告，嗣原告無奈乃同意被告可遲至九十二年四月三十日將系爭房地交付原告，然被告仍一再違約遲至本件訴訟中之九十二年八月四日始將系爭房地交付原告。被告既已違約逾期交付系爭房地於原告，原告自得向被告請求給付其收受定金加倍即八十一萬二千三百零六元之懲罰性違約金。原告屢經催討，未獲置理。爰依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付原告八十一萬二千三百零六元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述：原告因被告逾期交付系爭房地所受損害，除被告自陳
原告三個月無法使用系爭房地相當於租金之損害外，且原告乙○○、丙○○於九十二年三月二十一日與訴外人陳瑩琛簽立預約買賣契約，以三百五十一萬七千五百元將系爭房地出售於陳瑩琛部分亦受有損害，故原告請求被告給付違約金八十一萬二千三百零六元，自屬有據。
三、證據：提出系爭買賣契約書、所有權移轉契約書、切結書、存證信函、預約買賣契約書等影本及土地登記謄本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠兩造原雖約定被告應於九十一年七月二十五日前將系爭房地交付原告，惟兩造
嗣又合意被告交付系爭房地於原告之期限為九十二年四月三十日。又被告已於九十二年八月四日將系爭房地交付原告，故被告逾期交付系爭房地致原告所受之損害，應僅相當於三個月租金之損害，以每月五千元之租金計算，原告實際上僅受有一萬五千元之損害，原告逾此範圍請求被告給付之違約金，並無理由。
㈡依系爭買賣契約第三條第六款約定，被告將系爭房地交付原告時，原告即應將
價金尾款五十萬元給付被告。又被告已於九十二年八月四日將系爭房地遷讓點交原告，原告自應給付反訴原告尾款五十萬元。又被告以反訴狀繕本通知原告給付尾款五十萬元後，原告迄未給付。被告爰就應給付原告之違約金一萬五千元與原告應給付被告之尾款五十萬元之同額部分，向被告主張互為抵銷。從而，本件原告之請求，自屬無據。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告四十八萬五千元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日即九十二年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠依系爭買賣契約第三條第六款約定，反訴原告將系爭房地交付反訴被告時，反
訴被告即應將買受系爭房地之價金尾款五十萬元給付反訴原告。又反訴原告於九十二年八月四日已將系爭房地遷讓點交反訴被告，反訴被告自應給付反訴原告尾款五十萬元，爰以反訴狀繕本通知反訴被告給付反訴原告尾款五十萬元。
㈡又本件反訴原告應給付反訴被告系爭買賣契約之違約金為一萬五千元，有如前
述，與反訴被告應給付反訴原告尾款五十萬元之同額部分互為抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告四十八萬五千元。爰依買賣之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告四十八萬五千元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日即九十二年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：駁回反訴原告之訴及假執行之聲請。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：本件反訴原告應給付反訴被告之違約金係八十一萬二千三百零六元，反訴被告主張與應給付反訴原告之價金尾款五十萬元二者互為抵銷後，反訴原告已無得請求反訴被告給付之價金餘額，是反訴原告之請求，應無理由。
三、證據：提出系爭買賣契約影本一件。理 由
壹、本訴部分：
一、兩造不爭執之事實：㈠兩造於八十九年五月二十八日簽立系爭買賣契約書，約定被告將系爭房地應有部
分各四分之一出售予原告，總價三百萬元。兩造簽立系爭買賣契約後，被告已移轉系爭土地之所有權登記於原告乙○○、丙○○名下，原告則已將包含定金四十萬六千一百五十三元在內之價金合計二百五十萬元給付被告，其餘價金尾款五十萬元迄今未尚給付被告。
㈡兩造原約定被告應於九十一年七月二十五日前將系爭房地交付原告，嗣兩造又合
意被告交付系爭房地之期限延展至九十二年四月三十日。又被告已於九十二年八月四日將系爭房地交付原告。
㈢原告給付被告之定金為四十萬六千一百五十三元。
㈣兩造約定原告應於被告交付系爭房地於原告時，一次將價金尾款五十萬元給付被告。
二、本件原告主張：依系爭買賣契約第十一條之約定，被告應給付原告定金加倍計算即八十一萬二千三百零六元之懲罰性違約金等語。被告則抗辯：原告依上開約定請求之違約金過高，應核減為原告三個月無法使用系爭房地相當於租金之損害計一萬五千元，方屬適當等語。經查：
㈠按違約金之約定倘係過高，法院得依民法第二百五十二條之規定，本於職權核減
至相當數額，而約定之違約金額是否相當，亦即過高與否，則應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準（最高法院七十九年台上字第一六一二號、四十九年台上字第八○七號判例意旨參照）。且不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院八十二年度台上字第二五二九號判決、七十一年度台上字第二二二三號判決意旨參照）。本院審酌被告已全部履行系爭房地之所有權移轉登記及交付義務、被告自九十二年四月三十日起至同年八月四日止遲延交付系爭房地之期間僅約三個月，違約情節甚為輕微，及原告除被告逾期之約三個月期間無法使用系爭房地外，衡情難認原告受有其他之損害（至原告主張與第三人簽立預約買賣契約是否受有損害與本件無涉，詳後述）等情，認為被告抗辯原告係受有三個月無法使用系爭房地相當於租金之損害，核與常情無違，堪以憑採。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。且土地法第九十七條第一項關於房屋及基地計收租金之規定，亦可據為計算損害額之標準（最高法院八十七年度台上字第二九九六號判決意旨參照）。查兩造買賣系爭房地應有部分各四分之一向政府申報之買賣總價為一百二十八萬四千七百元，有原告提出所有權移轉契約書影本一件附卷可按，且原告乃買受系爭房地之應有部分四分之一，理應按其應有部分計算無法使用系爭房地相當於租金之損害始符常情。本院綜核上情及前開規定，認為本件應以兩造向政府申報之上開一百二十八萬四千七百元年息百分之十，計算原告所受三個月相當於租金之損害即三萬二千一百十八元為適當（計算式：
1,284,700×10%＝128,470，128,470÷12×3＝32118，元以下四捨五入）。從而，本件原告請求被告給付之違約金八十一萬二千三百零六元，為屬過高，應核減為三萬二千一百十八元，始屬妥適。
㈡原告雖主張：原告乙○○、丙○○於九十二年三月二十一日與訴外人陳瑩琛簽立
預約買賣契約，以三百五十一萬七千五百元將系爭房地出售訴外於陳瑩琛部分亦受有損害等語，並舉預約買賣契約書影本一件為證。惟查，原告乙○○、丙○○就系爭房地之所有權為應有部分各四分之一，有如前述。又原告乙○○、丙○○出賣系爭房地於訴外人陳瑩琛之內容，乃系爭土地應有部分四分之一及系爭房屋所有權全部，且雙方並約定原告乙○○、丙○○須能交付系爭房屋於陳瑩琛，陳瑩琛才願購買等情，此觀上開預約買賣契約書不動產標示及附註之約定甚明。從而，原告乙○○、丙○○於僅係系爭房屋應有部分四分一所有人之情形下，已難認原告乙○○、丙○○能履行交付系爭房屋於陳瑩琛之義務，並進一步簽立本約，則原告乙○○、丙○○縱因上開預約買賣契約書受有損害，亦與本件被告逾期交付系爭房地於原告二者間，顯無因果關係可言。復按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第一百十八條第一項定有明文。縱認原告乙○○、丙○○依上開預約買賣契約得進一步簽立本約，惟其等處分系爭房屋逾應有部分四分之一之物權行為，亦屬效力未定，自難認原告乙○○、丙○○確能履行移轉系爭房屋所有權全部於陳瑩琛之義務，益見原告乙○○、丙○○縱因上開預約買賣契約書受有損害，實與本件被告逾期交付系爭房地於原告無涉。是原告此部分主張，委無可採。
三、按買受人對出賣人有交付約定價金之義務，民法第三百六十七條定有明文。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，此觀民法第三百三十四條、第三百三十五條規定甚明。本件：㈠被告已於九十二年八月四日將系爭房地交付原告；㈡原告應於被告交付系爭房地於原告時，一次將價金尾款五十萬元給付被告，而原告就系爭房地之價金尾款五十萬元迄未給付被告；㈢被告應給付原告之違約金為三萬二千一百十八元等情，均如前述。原告、被告既互負價金尾款五十萬元、違約金三萬二千一百十八元之債務，並均屆清償期，則被告於本件訴訟就應給付原告違約金一萬五千元同額範圍內，與原告應給付被告之尾款五十萬元向原告主張互為抵銷，為屬有據，應予准許。是被告應給付原告之違約金三萬二千一百十八元，扣除被告已為抵銷之一萬五千元後，餘額係一萬七千一百十八元。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付違約金一萬七千一百十八元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
五、按所命給付之金額或價額未逾五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款定有明文。本件所命被告給付之金額未逾五十萬元，依前開規定，本院應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部份，核無不合，爰酌定相當之擔保金額後准許之。至原告敗訴部份，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其宣告之依據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告已於九十二年八月四日將系爭房地交付反訴被告，反訴被告就系爭房地之價金尾款五十萬元迄未給付反訴原告，且反訴被告應於反訴原告交付系爭房地於反訴被告時，一次將尾款五十萬元給付反訴原告等情，均如前述。反訴原告既已將系爭房地交付反訴被告，反訴被告自應一次給付價金尾款五十萬元於反訴原告。
二、又反訴被告、反訴原告互負尾款五十萬元、違約金三萬二千一百十八元之債務，並均屆清償期，且反訴原告就應給付反訴被告之一萬五千元同額範圍內，已與反訴被告應給付反訴原告之五十萬元互為抵銷，亦如前述。從而，反訴原告依買賣之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告四十八萬五千元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日即九十二年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
三、按所命給付之金額或價額未逾五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款定有明文。本件所命反訴被告給付之金額未逾五十萬元，依前開規定，本院應依職權宣告假執行。又反訴被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額後准許之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之反訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條、第八十五條第一項前段，第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 五 日
臺灣臺中地方法院民事第五庭~B審判長法官 張惠立~B法 官 王邁揚~B法 官 何世全右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 五 日~B法院書記官