台灣台中地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七三四號
原 告 乙○○送達代收人 林遊星 律師被 告 甲○○訴訟代理人 曾慶崇 律師右當事人間請求履行契約事件，於九十二年九月二日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、被告甲○○應將其所有坐落台中縣和平鄉平等村環山、志良之間第一一０七（０九０東土資字第０一二八０三）、一一０八（０九０東土資字第０一二八０四）地號土地所有權全部移轉登記與原告。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
㈠、緣原告與被告於民國六十年三月十六日簽訂買賣契約，被告應將其所有坐落台中縣和平鄉平等村環山、志良之間第一一０七（０九０東土資字第０一二八０三）、一一０八（０九０東土資字第０一二八０四）地號，土地面積分別為０．五四八０、０．五八二０公頃之蘋果園交由原告永續經營管理，價款新台幣壹拾伍萬元整，契約中同時約定待被告取得該土地所有權狀時，應將所有權移轉登記于原告，此有該契約可證。系爭土地自簽約日起即交付原告種植果樹迄今。經查該筆土地業經政府實施土地放領，被告早已取得該土地之所有權，原告屢催被告履行契約約定，惟被告均置之不理。原告乃委請林遊星律師於民國九十一年二月四日、三月十二日、十一月二十五日分別以星法字第九一０二０四號、星法字第九一０三一二號、星法字第九一一一二五號函請被告辦理過戶事宜，仍未獲回音。嗣為免訟累，原告依鄉鎮市調解調例申請調解，亦調解不成立。
㈡、按「物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。」為民法第三百四十八條第一項所明定。經查本件原告與被告簽訂買賣契約，約定於被告取得系爭土地所有權時應移轉登記與原告，詎被告於取得所有權後竟未依約將系爭土地所有權移轉登記與原告，對於原告之催告亦置之不理，其行為顯已違法雙方之契約約定，是依上開法條之規定，原告爰提起本件訴訟，請求被告履行契約，將系爭土地移轉登記所有權與原告。
三、對被告主張之陳述：
㈠、按「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約仍為有效。」為民法第二百四十六條第二項所明定。又附停止條件之契約，於條件成就時發生效力。經查本件買賣契約標的，係坐落系爭土地之地上物即蘋果園，被告同意由原告永續經營，至土地所有權之部分，則屬附條件之買賣，即約定於取得所有權時始移轉土地所有權，此由合約書第四條約定：「待甲方（即被告）領到所有權狀，應將產權過戶與乙方（即原告），其手續費用由乙方負擔。」可證，是依上開法條之規定，被告與原告簽訂契約時，並非無權處分至明。
㈡、又本件原告訴訟標的係請求移轉土地所有權登記，劉廷桂雖係共同簽約人，惟系爭土地所有權現為被告甲○○單獨所有，是則該訴訟標的對於被告甲○○與劉廷桂之繼承人，並無合一確定之必要，自非民事訴訟法第五十三條規定之必要共同訴訟，併予敘明。
四、證據：提出合約書一件、律師函三件、土地登記謄本二件等影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
㈠、原告起訴有當事人不適格之欠缺：本件被告甲○○、訴外人劉廷桂（被告之夫已死亡）與原告固於60.3．16訂立買賣合約書，然該買賣合約書之當事人非僅被告，尚有被告之夫劉廷桂，而劉廷桂已亡故，原告僅以被告一人為訴訟當事人，恐有當事人不適格之情事。
㈡、本件買賣合約不生物權移轉之效力：兩造訂立買賣契約時為六十年三月十六日，被告非系爭土地之所有權人，為兩造所不爭，而「凡物權之移轉設定，非有完全處分權之人為法律上有效之意思表示，不生物權法上之效力。」、「無所有權人私擅將他人不動產出賣者，無論買主是否知情，均不能發生物權移轉之效力。」分別為最高法院十八年上字一四二０號、十九年上字二四四八號著有判利可稽。本件兩造訂立買賣合約時，系爭土地非被告所有，系爭之買賣合約，不生物權法上之效力，原告本於買賣關係請求，自無理由。
㈢、原告於訂立買賣契約時，無自耕能力、契約亦不生效力。㈠「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有
權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」為最高法院六六年台上二六五五號著有判例。
㈡系爭土地依土地登記謄本所載為農地，土地坐落於台中縣和平鄉，而原告之住所為
宜蘭市，查「承受農地之使用與申請人之住所應在同一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內。本款之住所應經戶籍登記六個月以上。」為自耕能力證明書之申請及核發注意事項第八點所明定，原告於賈賣系爭農地時，無自耕能力，兩造所訂立之契約，亦屬無效。
㈣、據上所述，原告為本件之請求應無理由，求為判決如聲明所示。
三、證據：提出自耕能力證明書之申請及核發注意事項影本一份為證。
理 由
一、查被告甲○○與其夫劉廷桂於民國六十年三月十六日將坐落台中縣和平鄉平等村環山、志良之間（蘋果園）地政局測量號碼壹壹零柒與壹壹零捌，面積約壹甲參分餘，包括地上物蘋果樹全部，以新台幣壹拾伍萬元賣與原告乙○○，自契約成立時即交由乙方（即原告）永久經營管理，並約定甲方（即出賣人）領到所有權狀，應將產權過戶與乙方，此有買賣合約書為憑。系爭坐落台中縣○○鄉○○段一一０七、一一０八地號土地業經政府於民國九十年十二月十二日放領與被告甲○○，並於民國九十年十二月二十八日辦畢所有權移轉登記，此有土地登記謄本可稽。
二、經查系爭兩筆土地原為公有山坡地，於民國九十年十二月廿八日被告因放領取得所有權，依公有山坡地放領辦法第二十四條第一項規定，「承領人繳清地價，取得土地所有權後滿五年始得移轉。」是系爭土地被告甲○○於民國九十年十二月廿八日承領迄今未滿五年，依前揭規定，自不得為所有權移轉登記。本件原告訴請被告履行契約，將系爭土地所有權移轉登記與原告，自欠缺權利保護要件，其訴於法不合，不應准許。
三、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敍明。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 九 月 十六 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 周靜秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日~B法院書記官
Ａ