臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七三七號
原 告 白金漢宮社區管理委員會法定代理人 何本源訴訟代理人 賀昌達被 告 親府開股份有限公司法定代理人 張志豪訴訟代理人 周進文律師右當事人間請求給付管理基金事件，於民國九十三年二月十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬叁仟捌佰壹拾柒元，及自民國九十二年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣叁拾陸萬叁仟捌佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為坐落台中市○○區○○街○○巷○號等三百二十六戶公寓大廈之起造人，該大廈於八十九年十一月四日取得使用執照，被告依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定所應提列之公共基金為新臺幣（下同）二百七十一萬一千三百五十元，加計自民國八十九年七月二十七日起至九十一年八月三十日止之活期存款利息七萬一千四百十九元，共為二百七十八萬二千七百六十九元。又被告與各區分所有建物之買受人約定自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，由被告擔任管理負責人；自通知交屋日起，由買受人按月繳付共同使用部分之管理費。每戶於交屋時應預繳一萬元之管理費給被告，共計三百二十六萬元，約定係供原告第一屆管理委員會成立前，使用於該大廈社區之管理費，並於原告成立後，列冊移交予原告。原告於九十一年六月二十七日報備成立，被告僅移交三百八十七萬四千六百六十四元給原告。爰依九十二年十二月三十一日修正公布前之公寓大廈管理條例（下同）第十八條第二項、委任契約及利益第三人契約之法律關係，聲明求為判決：㈠被告應給付原告二百十六萬八千一百零五元，及自起訴（支付命令之聲請，因債務人異議，視為起訴）狀繕本送達翌日即九十二年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願擔保為假執行之宣告。至於被告主張各項應扣除之代墊費用，均非屬必要之支出，不應由原告之大廈社區負擔；縱須由社區負擔，亦僅能依實際居住之住戶比例扣除，被告未售出部分，應由被告自行負擔。
二、被告則以：原告成立之前，被告為管理系爭大廈社區，支出管理費用一百二十九萬六千元、清潔費三十一萬七千三百五十九元、垃圾清運費十八萬六千八百七十一元、消防水池費四千二百零一元、拒馬四千八百三十元、屋頂曬衣架六萬六千零五十元、燈泡一萬三千七百二十三元、鐵捲門七萬二千五百元、園㙯二萬三千零二十元、消毒三萬五千元、水池馬達三千七百元、守衛室追加一萬七千五百七十五元，共計二百零四萬八百二十九元，此均為因處理委任事務所代墊之必要費用，應自該移交之金額中扣除。又提列及預收之管理基金均係為整棟建物，不分是否已出售或住戶是否已實際居住，原告主張僅能依實際居住之住戶比例扣除，並非可採等語，資為抗辯。
三、下列事實為兩造所不爭執，可信為真正，本院採為判決之基礎：
（一）被告為坐落台中市○○區○○街○○巷○號等三百二十六戶公寓大廈之起造人，該大廈於八十九年十一月四日取得使用執照，被告依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定所應提列之公共基金為二百七十一萬一千三百五十元。該筆基金應自八十九年七月二十七日起至九十一年八月三十日止，加計活期存款之利息七萬一千四百十九元，本利合計為二百七十八萬二千七百六十九元。
（二）被告與各區分所有建物之買受人約定自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，由被告擔任管理負責人；自通知交屋日起，由買受人按月繳付共同使用部分之管理費。每戶於交屋時應預繳一萬元之管理費給被告，共計三百二十六萬元，約定係供原告第一屆管理委員會成立前，使用於該大廈社區之管理費，並於原告成立後，列冊移交予原告。上開「由被告擔任管理負責人」之約定，係委任契約；「預繳一萬元」之約定，則屬必要費用之預付；「列冊移交予原告」之約定，核為利益第三人契約。
（三）原告於九十一年六月二十七日報備成立。
（四）第一、二項金額合計六百零四萬二千七百六十九元，被告已移交三百八十七萬四千六百六十四元給原告，並先扺充第一項之債務。
四、經兩造協議簡化，本件之爭點如下：
（一）在原告成立前，被告因管理系爭大廈所支付之管理維護費用，是否僅能依實際居住之住戶比例，主張償還？
（二）被告於原告成立前所支出管理費用一百二十九萬六千元、清潔費三十一萬七千三百五十九元、垃圾清運費十八萬六千八百七十一元，合計一百八十萬零二百三十元，是否為必要費用？可否依委任之法律關係（民法第五百四十六條第一項），自上開應移交給原告之款項中扣除？
（三）被告另支出消防水池水費四千二百零一元、拒馬四千八百三十元、屋頂曬衣架六萬六千零五十元、燈泡一萬三千七百二十三元、鐵捲門七萬二千五百元、園㙯二萬三千零二十元、消毒三萬五千元、水池馬達三千七百元、守衛室追加一萬七千五百七十五元，共計二十四萬零五百九十九元，是否為必要費用？可否依委任之法律關係（民法第五百四十六條第一項），自上開應移交給原告之款項中扣除？
五、得心證之理由：
（一）被告依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定所應提列之系爭公共基金本息二百七十八萬二千七百六十九元，業經被告於原告成立後，給付三百八十七萬四千六百六十四元給原告，並於本件訴訟中指定先抵充上開債務等事實，既如前述，則此部分債務既已因清償而消滅，原告依公寓大廈管理條例第十八條第二項之法律關係，請求被告為給付，自無理由。
（二）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。又受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。又委任人因受任人之請求，應預付處理委任事務之必要費用。又以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。民法第五百二十八條、第五百四十一條第一項、第五百四十五條及第二百六十九條第一項分別定有明文。本件被告與各區分所有建物之買受人約定自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，由被告擔任管理負責人；自通知交屋日起，由買受人按月繳付共同使用部分之管理費。每戶於交屋時應預繳一萬元之管理費給被告，共計三百二十六萬元，約定係供原告第一屆管理委員會成立前，使用於該大廈社區之管理費，並於原告成立後，列冊移交予原告。上開「由被告擔任管理負責人」之約定，係委任契約；「預繳一萬元」之約定，則屬必要費用之預付；「列冊移交予原告」之約定，核為利益第三人契約等事實，既如上所述可作為本件判決之基礎事實，則原告依委任契約及利益第三人契約之法律關係，請求被告為給付，固有理由，惟被告以其因處理有關管理之委任事務而支出必要費用，主張扣抵，爰依兩造之爭點，分別說明本院之判斷。
（三）在原告成立前，被告因管理系爭大廈所支付之管理維護費用，是否僅能依實際居住之住戶比例，主張償還？
１、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。又利益第三人契約之債務人，得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人。民法第五百四十六條第一項、第二百七十條分別定有明文。本件被告受各區分所有權人之委任，於原告成立前，處理系爭大廈社區之管理事務，其因處理委任事務，所支出費用，如確屬必要，依上開法律規定，自可對受益之原告，主張先行扣抵，再交付剩餘之金額。
２、公寓大廈建築物興建完成並領得使用執照後，其共用部分即應進行管理維護，有關費用則由公共基金或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，此觀諸公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款、第十條第二項之規定自明。是在公寓大廈興建完成並領得使用執照後，並非由起造人依出售或實際進住之比例負擔共用部分之管理維護費用，乃係由公共基金或由全部區分所有權人共同負擔。本件系爭大廈社區共有三百二十六戶，被告預收每戶一萬元之管理費，合計為三百二十六萬元等事實，為本件兩造共同之主張，足見不論被告是否已將各區分所有建物出售；或買受人是否已實際搬入居住，均應同等預繳一萬元之管理費，並由被告收取。又被告與各區分所有建物之買受人約定自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，由被告擔任管理負責人；每戶預繳之一萬元，係供原告第一屆管理委員會成立前，使用於該大廈社區之管理費，業如前述。是該三百二十六萬元雖為委任必要費用之預付，實質上，亦屬系爭公寓大廈各區分所有權人約定公共基金之預繳，有關在原告成立前所發生之管理維護費用，當可由該預收之款項中支應，原告主張在其成立前，系爭公寓大廈之管理維護費用，被告僅能依實際居住之住戶比例，主張償還，被告未售出部分，應由被告自行負擔云云，顯無所據。
（四）被告於原告成立前所支出管理費用一百二十九萬六千元、清潔費三十一萬七千三百五十九元、垃圾清運費十八萬六千八百七十一元，合計一百八十萬零二百三十元，是否為必要費用？可否依委任之法律關係（民法第五百四十六條第一項），自上開應移交給原告之款項中扣除？
１、被告主張於原告成立前，計支出管理人員費用一百二十九萬六千元、清潔工人費用三十一萬七千三百五十九元、垃圾清運費用十八萬六千八百七十一元等事實，業據提出代墊款明細、宏倫公寓大廈管理維護有限公司出具各月警衛管理費、清潔費之統一發票、榮林清潔工程行出具清潔工資之統一發票、欣欣環保工程股份有限公司出具廢棄物清除費之統一發票為證。依上開書證可知，管理人員費用自九十年一月起，每月為七萬二千元；清潔工人費用自九十年五月起，每月係四千八百七十七元至二萬九千四百元不等；垃圾清運費用自九十年一月起，每月一千三百二十一元至一萬八千元不等。
２、原告陳稱：「（問：原告社區目前管理支出之情形如何？）有關支付給管理員費用至少十萬元以上，有雙哨，一日二班，另有總幹事一名，共有五位全職管理人員。支付給清潔人員的費用，每月約四、五萬元，支付給垃圾清理公司每月二萬八千元。」等語。足見被告擔任管理負責人期間，有關每月支出管理人員費用七萬二千元、清潔工人費用每月四千八百七十七元至二萬九千四百元不等、垃圾清運費用每月一千三百二十一元至一萬八千元不等，尚無過高之情事，核屬維護管理之必要費用。
被告主張此三項費用合計一百八十萬零二百三十元，應予扣抵，為有理由，原告空言上開費用非屬必要，自不足採。
（五）被告另支出消防水池水費四千二百零一元、拒馬四千八百三十元、屋頂曬衣架六萬六千零五十元、燈泡一萬三千七百二十三元、鐵捲門七萬二千五百元、園㙯二萬三千零二十元、消毒三萬五千元、水池馬達三千七百元、守衛室追加一萬七千五百七十五元，共計二十四萬零五百九十九元，是否為必要費用？可否依委任之法律關係（民法第五百四十六條第一項），自上開應移交給原告之款項中扣除？
１、被告主張於原告成立前，因管理維護之必要，另支出消防水池水費四千二百零一元、拒馬四千八百三十元、屋頂曬衣架六萬六千零五十元、燈泡一萬三千七百二十三元、鐵捲門七萬二千五百元、園㙯二萬三千零二十元、消毒三萬五千元、水池馬達三千七百元、守衛室追加一萬七千五百七十五元等事實，然原告否認係屬必要費用，依民事訴訟法第二百七十七條前段之規定，被告自應就其所主張必要費用之利己事實，負舉證之責任。
２、消防池為公寓大廈消防設施所必備，且須注入並經常保持一定之水量，，其所需之水費，性質上，自屬必要之管理維護費用。本件被告主張支出消防水池水費四千二百零一元，固據提出自來水公司處理單、收據為證，惟依該收據顯示，其中一百四十三元為遲延繳付費，應係被告怠於如期繳納，屬可歸責於被告之事由而發生，非為必要之支出，其餘四千零五十八元，核屬必要費用，被告主張扣抵，在此範圍即有理由，原告空言此部分亦非屬必要費用，自不足採。
３、被告主張另支出拒馬四千八百三十元、屋頂曬衣架六萬六千零五十元、燈泡一萬三千七百二十三元、鐵捲門七萬二千五百元、園㙯二萬三千零二十元、消毒三萬五千元、水池馬達三千七百元、守衛室追加一萬七千五百七十五元等事實，固據提出代墊明細表、工程請款單、統一發票為證。惟被告自承上開各項係應住戶或原告之要求而施作，其中部分因超過保固期間，或非原買賣契約之範圍，或因天災所致等語。然此等說詞，尚難作為必要支出之證明。況在原告成立前，有關公共設施既尚未點交給原告，保固期間當無從起算，其損壞縱係出於天災，危險仍應由被告自行負擔，有關之修護費用尚難認屬管理之必要支出。至於非屬原買賣契約所定範圍之增設或增購，依其所示項目，均不屬於管理維護所不可缺少之設施，應係被告為提昇其建築之品質，依住戶或原告之要求而施作，其既出於自願，核非管理維護之必要支出，被告主張扣抵，自無理由。
（六）綜上所述，被告應移交給原告之款項六百零四萬二千七百六十九元，其已給付三百八十七萬四千六百六十四元，尚可扣除在原告成立前所支出之必要管理維護費用一百八十萬四千二百八十八元（0000000＋4058＝0000000），是被告尚應給付原告三十六萬三千八百十七元（0000000－0000000－0000008＝ 363817）。從而，原告依據委任契約及利益第三人契約之法律關係，請求被告給付三十六萬三千八百十七元，及自起訴（支付命令之聲請，因債務人異議，視為起訴）狀繕本送達翌日即九十二年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即有理由，應予准許。其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係命給付金額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 張恩賜右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日~B書記官 林世佳