臺灣臺中地方法院民事判決 92年度訴字第1867號
原告即反訴被告 萬龍公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 許紅道律師被 告 丙○○○○○○戶管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上一人複代理人 張瓊文律師被告即反訴原告 台中市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃淑真律師上列當事人間請求給付管理服務費等事件，本院於民國94年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣伍拾貳萬玖仟零貳拾陸元及自民國92年9月6日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
反訴原告其餘之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二十五分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新台幣伍拾貳萬玖仟零貳拾陸元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。本件原告基於兩造間之「國安國宅社區委託管理維護契約」起訴請求被告給付管理服務費，被告台中市政府於訴訟繫屬中以原告就兩造間上揭契約有債務不履行之情事，而對原告提起反訴請求損害賠償，則本件本訴與反訴所據之基礎事實同一，攻擊防禦方法亦相牽連，被告台中市政府提起反訴，核與上開規定相符，應予准許，應先敘明。
二、被告「國安國民住宅社區乙區住戶管理委員會」於訴訟中更名為「丙○○○○○○戶管理委員會」，且其起訴時之法定代理人為蕭文森，嗣於訴訟進行中法定代理人變更為甲○○，並經甲○○聲明承受訴訟，併予陳明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴求為判決：㈠被告台中市政府應給付原告新台幣（下同）2,748,915元及自民國（下同）92年4月8日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告丙○○○○○○戶管理委員會應給付原告1,844,433元及自92年4月8日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。其陳述略以：
原告於91年4月17日向被告台中市政府標得台中市國安國宅社區之管理維護工作，故而兩造間簽有「國安國宅社區委託管理維護契約」（下稱系爭契約），原告依約派遣管理維護人員47名每日在該社區執行管理維護工作至92 年3月31日止，被告依系爭契約第五條之約定，應按月給付管理服務費用予原告，詎迄92年3月31日止，被告台中市政府積欠自92年1月至3月份應給付原告之管理服務費2,748,915元，被告丙○○○○○○戶管理委員會（下稱國安社區乙區管委會）則積欠自91年10月至92年3月份應給付原告之管理服務費1,844,433元，屢經原告催討，均無效果，爰依契約之法律關係訴請被告給付上開管理服務費等語。
二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。其陳述略以：
㈠被告台中市政府以：原告就92年1月至3月之管理服務費部
分，並未依兩造間系爭管理維護契約第五條第三項規定，檢附社區管理委員會認章書件及相關資料辦理請款，被告台中市政府依約無法代為轉請內政部營建署核撥經費，且嗣後原告所提請款資料亦與被告台中市政府委託清查結果不符，是於原告完備請款資料前，被告台中市政府無法依約代為轉請內政部營建署核撥經費給付。且依兩造系爭管理維護契約第四條第一款之約定，原告應負管理維護契約責任之期間為自91年6月1日起至92年5月31日止，為期一年，惟原告自進駐社區以來，屢以其與訴外人即國安國宅社區前管理維護公司先鋒保全股份有限公司（以下稱先鋒公司）間及承辦「台中市國安國宅社區九二一震災建築物損壞修復工程」之世岱營造工程股份有限公司（下稱世岱公司）間之交接不清為由，不僅未依約善盡管理維護工作，更屢次函文擬擅自終止契約，嗣更於系爭管理維護契約約定期間內之92年4月1日擅自違約撤離國安國宅社區，致使被告台中市政府需緊急依政府採購法之規定，另行採限制性招標委託訴外人鼎積公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱鼎積公司）於被告台中市政府重新發包前緊急支援社區管理維護工作，致被告台中市政府受有增加額外支出管理費、清點費用等損害，原告應負賠償之責，被告台中市政府主張以原告應賠償之金額與原告請求之管理服務費為抵銷等語，資為抗辯。
㈡被告國安社區乙區管委會則以：原告於91年5月31日與訴
外人先鋒公司完成交接，確認社區各項設施正常無誤，然原告於同年6月1日進駐社區後，並未依系爭管理維護契約之約定善盡管理維護之責，諸如未有機電人員進駐、未經同意片面將社區安全人員撤離、未落實管理維護工作、遲不修繕消防系統等，導致社區公共設施及設備如消防、機電等遭受諸多損壞，故而，被告國安社區乙區管委會主張同時履行抗辯，於原告依約為完全給付前，拒絕給付管理服務費。縱認被告國安社區乙區管委會仍有給付管理服務費之義務，然因原告於管理期間未盡善良管理人之注意，致對國安社區乙區公共設施造成多項損害，其修繕費用計需4,373,311元，按乙區已售戶527戶與未售戶673戶之比例計算，被告國安社區乙區管委會即需負擔多支出之修繕費用1,920,612元，此項修繕費用依系爭管理維護契約第八條之約定，原告應負賠償責任，且因原告於92年4月1日擅自撤離社區，致台中市政府不得已將社區之管理維護工作緊急發包予訴外人鼎積公司，因鼎稽公司收取之每月每戶管理服務費為840元，較原告所收取之每月每戶652元高出188元，導致國安社區乙區已售戶527戶於該段期間計多支出管理服務費198,152元，上開損害被告國安社區乙區管委會亦得主張以系爭管理服務費與原告應賠償之金額為抵銷，經抵銷後，原告已不得再對被告國安社區乙區管委會請求給付管理服務費等語為辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於91年4月17日以總價新台幣（下同）17,280,000元
向被告台中市政府標得台中市國安國宅社區甲、乙區合計共2,208戶之管理維護工作，兩造與訴外人國安國民住宅社區甲區管理委員會（下稱國安社區甲區管委會）於91年
5 月31日共同簽訂有「國安國宅社區委託管理維護契約」，約定管理服務費應按月給付1,440,000元、管理維護期間則為自原告進駐執行委託管理維護事項起算一年，而原告於91年6月1日進駐國安國宅社區。
㈡國安國宅社區乙區計共1,200百戶，已售戶796戶，依兩造
間「國安國宅社區委託管理維護契約」第五條第三項之約定，上項管理服務費，已交屋戶部分由原告逕向被告國安社區乙區管委會收取，未售戶（空屋）部分則由原告製據會同被告國安社區乙區管委會認章後，送由被告台中市政府轉請內政部營建署核撥經費給付。
㈢被告台中市政府自92年1月起至92年3月31日止，計尚有管
理服務費2,748,915 元迄未給付，被告國安社區乙區管委會則自91年10月份起至92年3月31日止，尚有管理服務費1,844,433元迄未給付。
四、兩造爭執之焦點：㈠原告是否已依約檢附經被告國安社區乙區管委會認章之92
年1月至3月份管理服務費請款單據及相關資料向被告台中市政府辦理請款手續？被告台中市政府於原告提出經被告國安社區乙區管委會認章之請款單據及相關資料前，有無給付系爭管理服務費之義務？亦即原告請求被告台中市政府給付系爭管理維護費用之條件是否已成就？㈡原告有無未依兩造間系爭契約之約定進行管理維護工作之
情事？被告國安社區乙區管委會主張同時履行抗辯是否有理由？㈢原告有無未依兩造間系爭契約之約定進行管理維護工作，
致國安社區公共設施受有損害？被告主張以應給付原告之管理服務費與原告應負賠償責任之金額為抵銷是否有理由？㈣被告是否因原告於92年4月1日自國安社區乙區撤出而受有
多支出管理費之損害？被告主張以多支出之管理費抵銷原告之管理費是否有理由？
五、得心證之理由：㈠原告請求被告台中市政府給付系爭管理維護費用之條件是否已成就部分：
依兩造間系爭管理維護契約第五條「服務費用及付款方式」第三項「乙方（按即原告）請領委託管理維護費用時，應會同社區管理委員會認章，已交屋戶（交屋次月起）部分，直接向社區管理委員會收取，未售戶部分（空屋）製據送台中市政府轉請內政部營建署核撥經費給付之。」之約定，原告請求被告台中市政府轉請內政部營建署核撥經費給付管理服務費，自以提出業經社區管委會認章之請款單據及相關資料為其前提要件，於原告提出經社區管委會認章之請款單據及相關資料前，被告台中市政府並無轉請內政部營建署核撥經費給付系爭管理服務費之義務甚明。原告雖主張被告台中市政府應轉請內政部營建署核撥之92年1至3月份之系爭管理服務費部分，原告業於92年4月7日提出經被告國安社區乙區管委會會章之請款單據予被告台中市政府收受，惟此為被告台中市政府所否認，而原告就其業已提出經被告國安社區乙區管委會會章之請款單據予被告台中市政府乙節，雖提出原告開立、買受人欄記載「台中市政府」之統一發票三紙，資為佐證，然姑不論原告所提出之統一發票係原告片面所開立，且其上既無被告國安社區乙區管委會之任何簽章，即連統一發票上「營業人蓋用統一發票專用章」欄亦未經原告用印，要不足據為原告業已提出經被告國安社區乙區管委會認章之請款單據予被告台中市政府之認定依據。且查被告台中市政府於接獲原告於92年4 月1日所發、催請給付管理服務費之存證信函後，即於92 年4月14日以府工宅字第0920046697號函覆原告：請款應依系爭管理維護契約第五條第三項約定之方式、並於依約修繕消防設施後為之，故而，原告旋於同年4月22 日檢具請款資料發函予被告台中市政府請領管理服務費，分別有原告與被告台中市政府間往來之信函附卷可參（見本院卷第一宗第461至466頁），顯見於92年4月22日之前，原告並無提出經被告國安社區乙區管委會認章之請款單據予被告台中市政府之事實，而原告嗣雖於同年4月22日檢具請款資料予被告台中市政府，惟其所提出之請款資料上雖經國安社區甲、乙區管委會會章，然國安社區
甲、乙區管委會除在該92年1至3月份之請款資料上蓋章外，並在各該請款資料上分別註明「消防受信總機故障未維修」、「電視對講機主機及分機故障未維修、「監視系統故障未維修」、「頂樓抽風機故障未維修」等情（見本院卷第一宗第463頁及第467至469頁），顯見國安社區甲、乙區管委會於在原告所出具之請款資料上蓋章時，並就原告未善盡管理維護之契約義務部分為保留之註記，而按兩造系爭契約第五條第三項約定原告向被告台中市政府請領管理維護費用時，應會同社區管理委員會認章，該約定之目的應係實際居住於社區之管理委員方能得知原告有無善盡契約義務，希以透過管委會認章之方式確保原告善盡契約義務，是兩造系爭契約第五條第三項所約定之「認章」，應係指無原告未盡契約義務保留註記之認章，方符兩造系爭契約約定之目的，原告於同年4月22日檢具之請款資料上既均有上開原告未善盡管理服務義務之保留註記，則原告所提出之上揭請款資料顯然與兩造系爭契約第六條、第二條應善盡之管理維護義務及第五條第三項之約定目的不符，故而被告台中市政府旋於92年4月25日再函原告應於查明後再予辦理，則被告台中市政府抗辯原告迄未提出與兩造系爭管理維護契約第五條第三項約定請款條件相符之請款單據資料，即堪信為真。原告雖另以請款單據經被告國安社區乙區管委會認章後，均係由被告國安社區乙區管委會逕代為轉交被告台中市政府，以致原告無請款單據可供提出，惟此亦為被告所否認，被告國安社區乙區管委會更進而直陳因認原告未盡契約義務，故而拒絕付款（見本院卷第二宗第176頁），參照原告於92年12月18日行言詞辯論時，自認「乙區自91年10月份起就沒有給付原告服務費，原告要求會章也被拒絕.... 」（見同上卷第230頁），堪信原告迄尚未提出合於兩造系爭契約第五條第三項約定、經被告國安社區乙區管委會及訴外人國安社區甲區管委會認章之系爭管理費請款單據予被告台中市政府無疑。原告既未能舉證證明其已提出合於兩造系爭契約第五條第三項約定、經被告國安社區乙區管委會認章之系爭管理費請款單據予被告台中市政府，則原告請求被告台中市政府轉請內政部營建署核撥經費給付系爭管理費之前提條件尚未完備，原告訴請被告台中市政府給付系爭管理費，自屬無據。
㈡被告國安社區乙區管委會主張同時履行抗辯是否有理由部分：
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有明文。原告主張其已依約履行管理維護義務，被告國安社區乙區管委會應依約給付積欠之管理服務費等語，被告國安社區乙區管委會則抗辯原告並未依系爭管理維護契約之約定善盡管理維護之責，諸如未有機電人員進駐、未經同意片面將社區安全人員撤離、未落實管理維護工作、遲不修繕消防系統等，導致社區公共設施及設備如消防、機電等遭受諸多損壞，故被告國安社區乙區管委會主張同時履行抗辯，於原告依約為完全給付前，拒絕給付管理服務費等語。經查，兩造簽定系爭管理維護契約、進駐國安社區後，兩造即因系爭管理維護契約之交接及履行問題迭生爭議，嗣因原告自91年9月1日起已無派駐機電人員在社區內進行機電設備之維修、並於同年月5日撤離社區安全人員，被告國安社區乙區管委會因而自91年9月4日起至92年3月10日止，頻繁致函予原告並知會被告台中市政府、內政部營建署，要求原告依約速處理派遣機電人員進場進維修機電設備之義務，並一一指出原告未盡之管理維護事項，而請求原告應依約善盡管理維護之契約責任，否則將拒絕給付管理服務費（見本院卷第二宗第205至211頁），原告自認有收到被告國安社區乙區管委會上開函件，然原告於收到被告國安社區乙區管委會上開指摘未盡管理維護義務之函件後，並無相對應之回應，如被告前開函件所指摘之內容不實，原告當無對被告國安社區乙區管委會頻繁之指摘及要求置不理會之理，而原告於本件訴訟中雖主張均有依約派遣機電人員在社區現場，惟依兩造系爭管理維護契約第十一條第二款「甲方（按即被告）得查閱乙方派遣之工作人員，含負責人及有關人員全部名單，人員資料及其工作職務，遇人員調動時應事前送甲方備查。」及第十二條第一款「委託管理區位內需配置左列人員：.... 機電管理員2人」並註明工作內容為「全社區大樓、消防、空調等公共設施設備維護管理」、「專任電機人員，男性45歲以下」之約定，機電人員既屬原告應派譴之專任人員，則原告如確有派遣機電專任人員在社區現場執行工作，則原告應有機電人員名冊、人員簽到退資料、勞保及支薪資料、人員執行工作之工作日誌等可供提出，惟原告非但迄未能上開有派遣機電人員至社區現場執行職務之證據資料資為佐證，且原告於92年4月8日致被告之新營二支第98號存證信函（見本院卷第二宗第30至33 頁）中，亦述明社區內之消防受信總機、電視對講機、電機、弱電自91年9月起即損壞，僅一再稱機電部分應由訴外人世岱公司負責，並稱電機管理員僅其中一小環，不得以之作為拒付管理維護費之藉口等語，前後對照觀之，則被告國安社區乙區管委會抗辯原告自91年9月1日起，即有未依兩造系爭契約之約定未派遣機電人員至社區現場執行職務及有未盡設備修繕等管理維護義務之情事，委堪信為真正，而系爭契約既屬雙務契約，於原告依系爭契約約定善盡管理維護義務之前，被告國安社區乙區管委會自得依前揭規定，主張同時履行抗辯而拒絕給付系爭管理服務費甚明。
㈢基上，原告請求被告台中市政府轉請內政部營建署核撥經
費給付系爭管理費之條件尚未成就，而被告國安社區乙區管委會主張同時履行抗辯於法有據，原告請求被告給付系爭管理服務費即屬不應准許，則兩造就被告於本訴主張抵銷之抗辯部分是否有理由，即無再予論述之必要，併為說明。
㈣綜上所述，原告依契約之法律關係訴請被告給付管理維護
費用，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告台中市政府主張：兩造於91年4月17日簽定系爭契約，依系爭契約第4條第1款之約定，原告應負管理維護契約責任之期間為自91年6月1日起至92 年5月31日止，為期一年，有關社區公共設施之交接事宜，反訴被告並已於91年5月31日、同年6月27日、同年6月29日、同年7月10日、同年7月12日分別與先鋒公司、世岱公司完成交接，詎反訴被告進駐國安國宅社區後，卻一再以交接不清為由，持續未依約善盡管理維護工作，嗣更於92年4月1日擅自違約撤離國安國宅社區，致使反訴原告需緊急依政府採購法之規定及徵詢內政部營建署意見後，另行採限制性招標委託訴外人鼎積公司於反訴原告重新發包前緊急支援社區管理維護工作，因反訴被告未依約善盡管理維護工作及擅自撤離，反訴原告受有下列損害：①反訴被告擅自撤離社區後，並未與鼎積公司完成清點交接，反訴原告屢次促請反訴被告進行交接，反訴被告均不理會，反訴原告不得已乃委請鼎積公司進行公共設施清點並造冊，反訴原告因而支付鼎積公司清點費用236,512元。②因鼎積公司每戶每月之管理費為840元，反訴被告每戶每月之管理費則為652元，致反訴原告緊急委請鼎積公司管理維護，每戶每月需增加支付管理費188元，而國安國宅社區計共2,208戶，反訴原告因而受有超額管理費830,208元之損害（2208戶x2個月x每戶每月管理費差額188元=830,208元）。③因反訴被告未依約善盡公共設施維護修繕之責，反訴原告屢次發函要求修繕，均未獲置理，經估算反訴原告因反訴被告未善盡設施維護修繕義務計需支出修繕費用11,196,022元。④另因反訴被告未善盡善良管理人之注意義務，因其管理不當，致92年3月滋生超額自來水費38,782元（含甲區4,159元、乙區34, 623元）、電費347元，92年5月亦生超額自來水費33,950元，共計73,079 元業經反訴原告先予繳納。上開損害均係因反訴被告未盡契約義務所生，均屬可歸責於反訴被告，依民法債務不履行之規定及兩造系爭契約第8條之約定，應由反訴被告負賠償責任等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告12,3 35,821元及自反訴訴狀送達翌日（即92年9月6日）起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造簽定系爭契約後，反訴原告並未依系爭契約之約定，將國安社區之公共設施點交予反訴被告，反訴原告既迄未依約將社區公共設施點交予反訴被告，已不足證明社區公共設施之損壞係在反訴被告應負責之契約期間內發生，況由兩造與社區管委會間歷次函文往來之內容，可知於反訴被告進駐社區前，社區諸多公共設施即有缺失、損壞之情事，且各該缺失、損壞之部分，乃分別屬前管理維護公司先鋒公司及承攬修繕之世岱公司應負責之事項，反訴原告將公共設施維修之責任全數委諸於反訴被告，尤不合理。又反訴被告因反訴原告及國安社區乙區管委會拒不依約給付管理維護費用長達四個月之久，反訴被告因而於92年3月7日以存證信函催告反訴原告及國安社區乙區管委會於92年3月25日前給付積欠之管理服務費，否則終止系爭契約，反訴原告及國安社區乙區管委會不但屆期仍未給付，且反訴原告並於92年3月20日另行選定訴外人鼎積公司於92年4月1日進駐國安社區乙區服務，顯見反訴原告已同意終止系爭契約，反訴原告指反訴被告擅自解約，要與事實不符，而系爭契約既經終止，反訴被告已無檢修社區公共設施缺失之義務，且基於反訴原告始終未依約將社區公共設施點交予反訴被告，反訴被告於撤出國安社區時，自亦無庸將公共設施點交於反訴原告或接任之鼎積公司，則反訴原告請求反訴被告賠償公共設施之修繕費用及清點費用，並無理由。另反訴被告僅與反訴原告終止國安社區乙區之管理維護契約，就國安社區甲區部分並未終止，係反訴原告強令反訴被告予92年4月7日撤出國安社區甲區，足見就國安社區甲區部分乃系反訴原告拒絕受領反訴被告之管理維護，則反訴原告請求反訴被告賠償超額管理費，亦屬無據。至於超額自來水費部分，係因國安社區乙區地下深度三米五之進水管裂痕以致進水溢出流失，並非肇因於反訴被告之管理不當所致，並無理由，反訴原告請求賠償亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：除與本訴部分兩造不爭執之事實相同者外，兩造另就下列事實亦不爭執：
㈠反訴被告於91年5月31日與訴外人先鋒公司簽立已完成交接、各項設施及人員正常無誤之書面。
㈡反訴被告有於檢驗日期分別為91年6月27日、同年月29 日
之「世岱營造工程股份有限公司與萬龍公寓大廈管理維護（股）公司水電、消防、弱電、點交設備良好清冊」上簽章。
㈢反訴被告於92年4月1日自國安社區乙區撤出、於92年4月7日自國安社區甲區撤出。
㈣國安社區之管理維護工作自92年4月1日起至同年5月31日
止，由被告台中市政府以每戶每月840元之價格，發包予訴外人鼎積公司。
㈤原告迄未將國安社區之公共設施列冊清點移交予訴外人鼎積公司。
四、兩造爭執之焦點：㈠兩造是否已完成國安社區公共設施之交接？亦即反訴被告
於91年5月31日與訴外人先鋒公司、於91年6月27日及同年月29日、同年7月10日、同年7月12日與訴外人世岱公司所為之交接，是否屬兩造間之交接？各該交接係屬形式上之任務交接、抑或有實際將公共設施清點移交反訴被告？㈡兩造間系爭契約是否經反訴被告合法終止？又其終止之契
約範圍為何，亦即反訴被告得否僅終止國安社區乙區之管理維護契約，而不終止國安社區甲區之管理維護契約？㈢反訴原告請求反訴被告損害賠償，是否有理由？亦即反訴
原告有無因反訴被告未盡公共設施管理維護修繕之責、及終止契約，而受有增加管理費用支出、修繕費用、支付超額自來水費及電費、支付清點費用等損害？
五、得心證之理由：㈠就兩造有無完成公共設施之交接部分：
⑴反訴原告主張於反訴被告決標後、進駐前，反訴原告即
已函知反訴被告應與訴外人先鋒公司進行交接，交接應以內政部營建署中宅組設施清冊為主，若有缺失，應逐項確實詳列造冊，以便釐清責任，而反訴被告於91年5月31日與先鋒公司進行交接時認章並聲明「雙方於91年5月31日19：00時完成國安國宅甲、乙兩區各項設施及人員交接，各項設施及人員正常無誤。」並無任何權利保留或聲明，顯見反訴被告業已於91年5月31日完成交接等語。
⑵反訴被告則抗辯系爭契約之當事人為反訴原告、反訴被
告及國安社區甲、乙區管委會，訴外人先鋒公司、世岱公司均非系爭契約當事人，無義務與反訴被告進行交接，且先鋒公司實際上亦未與反訴被告完成公共設施之清點交接，91年5月31日之交接文件僅係任務交接而已，不足為社區公共設施業已清點移交之證明；至世岱公司僅承攬國安社區乙區九二一震災建築物損壞修建工程，其工程範圍不含甲區公共設施部分，亦非涵蓋乙區之全部公共設施，其縱與反訴被告有所交接，亦僅限於物品、設備有無之交接，反訴被告並未應允對交接之物品、設備負責檢修，尤不足為反訴被告業已與反訴原告完成交接之證明。
⑶經查，反訴原告於反訴被告標得台中市國安社區甲、乙
區管理維護工作後，於91年5月9日即以府工宅字第0910060308號函知反訴被告「..... 三、公共設施及未售戶清點，請與現駐管理公司進行交接（以中宅組設施清冊為主），若有缺失請逐項確實詳列造冊，以便釐清管理維護責任。」、於91年5月20再以府工宅字第0910071656號函反訴被告「.... 二、.... 請萬龍公寓大廈管理股份有限公司備妥合約書資料並裝訂成冊十份簽訂，並請於91年5月31日之前，攜帶代表公司之證件至社區與先鋒管理公司完成未售戶及公設等設施之移交，移交注意事項請依本府91年5月9日府工字第0910060308號函（諒達）所示辦理，另先鋒管理公司續約期限請於完成移交日期終止。四、設施交接以內政部營建署中宅組設施清冊為主，請貴公司與現駐先鋒管理公司進行交接，本於誠信原則辦理，若任一方不配合清點致生缺失，應由未配合者負責，至於交接設施若有缺失部分，請貴公司與管委會確認，詳列明細缺失表，以憑釐清責任。」、復於91年5月30日以府工宅字第0910076302號函反訴被告「有關內政部營建署中宅組設施清冊，業於89年5月24日交接會議時，千翔管理公司交接予先鋒公寓大廈管理維護公司（如附件影本），請向該公司辦理移交，倘若遺失，請先鋒公寓大廈管理維護公司自行向內政部營建署中宅組洽詢辦理.... 」（見本院卷第二卷第20頁至第23頁），由上開函文內容可知，反訴原告就其基於系爭契約應盡之交接義務，乃以指定先鋒公司於國安社區現場實際將公共設施及未售戶點交予反訴被告之方式為之，且反訴原告除於上開函文中明確界定交接之依據係以內政部營建署中宅組設施清冊為主外，並明確要求交接設施有缺失部分，應逐項詳列明細以釐清責任，是就反訴原告與反訴被告間之交接而言，先鋒公司乃為反訴原告之履行輔助人，反訴被告自認有收受反訴原告所發送之上開函文，且反訴被告就反訴原告指定先鋒公司為其交接之履行輔助人並無異議，則反訴被告與先鋒公司所進行之交接，其效力自屬反訴原告與反訴被告間之交接無疑，茲反訴被告於91年5月31日既與先鋒公司簽立已完成交接、各項設施及人員正常無誤之書面，且在明知反訴原告要求應以內政部營建署中宅組設施清冊為交接之依據、並應將缺失部分列冊之情形下，復就先鋒公司與其所為之交接無任何權利保留或聲明，自應認反訴原告已盡系爭契約之交接義務，反訴被告抗辯先鋒公司非系爭契約之當事人，無義務與反訴被告進行交接、且先鋒公司亦未實際進行交接云云，均不足採。從而，反訴原告主張其已於91年5月31日完成交接，洵屬有據。
㈡就兩造間系爭契約是否經反訴被告合法終止暨其終止之範圍部分：
⑴反訴原告主張：反訴被告進駐國安社區後，屢以交接不
清為由，不僅未依約善盡管理維護工作之責，更屢次函文擅自定期限擬終止系爭契約，92年4月1日反訴被告係違約擅自撤離社區。又系爭契約就國安社區甲、乙區具有合一之關係，不可分割，反訴被告主張僅就乙區部分終止契約亦有未合。
⑵反訴被告則以：因反訴原告及國安社區乙區管委會積欠
管理維護費用未付，反訴被告於92年3月7日發函要求反訴原告及國安社區乙區管委會於同年月25 日前支付所積欠之管理維護費用未獲置理，反訴被告因而於同年月25日再發函於反訴原告及國安社區乙區管委會催告付款，然反訴原告不但拒不付款，卻寧另發包於第三人鼎積公司，足見反訴原告同意終止系爭契約，且反訴被告既經二次發函，系爭契約自屬合法終止。又國安社區甲區管委會均按期支付管理維護費用，故反訴被告並未終止國安社區甲區部分之管理維護契約，反訴原告強令反訴被告於92年4月7日自國安社區甲區撤出，亦屬違約等語，資為抗辯。
⑶經查：
①反訴原告未轉請內政部營建署核撥款項支付反訴被告
系爭管理維護費用，係因反訴被告尚未具備提出合於系爭契約第五條第三項所約定請款資料之要件所致，國安社區乙區管委會未支付積欠之管理維護費用於反訴被告，則係因反訴被告有未依約善盡管理維護義務情事，國安社區乙區管委會主張同時履行抗辯、於反訴被告依約履行前拒絕給付管理服務費用，於法均屬有據，已詳如本訴所述，則反訴原告及國安社區乙區管委會之所以拒絕支付系爭管理維護費用，均係可歸責於反訴被告之事由所致，反訴原告及國安社區乙區管委會並無可歸責之事由存在，反訴被告自不得以反訴原告及國安社區乙區管委會有積欠管理維護費用之情事，作為終止系爭契約之事由甚明；且查，反訴原告於接獲反訴被告92年3月7日所發、要求給付管理維護費用否則終止系爭契約之存證信函後，旋於同年月
20 日以府工宅字第0920032458號函覆反訴被告謂：「貴公司承包本市國安國宅社區委託管理維護業務，未經甲、乙雙方協商同意，即擅自片面聲稱解除（按應係終止之誤）契約及撤離服務人員，顯已有違貴我雙方訂立之契約規定，請即恢復履行契約義務，否則一切後果均應由貴公司負責」等語（見本院卷第一卷第112頁），足見反訴原告已明確表明不同意反訴被告所為終止系爭契約之意思表示，則反訴被告在反訴原告無違約之事由存在、反訴原告復不同意終止系爭契約之情形下，自不得片面終止系爭契約，故而，反訴被告前述所為終止系爭契約之意思表示，並不發生使系爭契約合法終止之效力，系爭契約既未經合法終止，反訴被告自仍應受系爭契約效力之拘束，反訴被告於92年4月1日自國安社區乙區撤離，自屬違反系爭契約效力之行為。
②第按因可歸責於債務人之事由，致給付一部不能者，
若他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付不能之規定行使權利，民法第226條、第227條第1項定有明文。反訴被告另抗辯其僅就系爭契約國安社區乙區部分為終止，國安社區甲區部分則未經終止，反訴原告強令反訴被告於92年4月7日撤出國安社區甲區亦屬違約等語。然查，反訴被告於92年3月7日及同年月25日所為終止系爭契約之意思表示並不發生合法終止契約之效力，反訴被告於92年4月1日自國安社區乙區撤離，係屬違反系爭契約效力之行為，已詳如前述，則反訴被告自92年4月1日即僅就國安社區甲區提供管理維護之服務，乃屬就系爭契約之一部履行，而按之系爭契約第一條、第四條、第五條就管理維護之範圍、已售戶及未受戶之計算、管理維護費用之計算及支付，均係就國安社區甲、乙區合併為約定，系爭契約當事人締約之真意，顯然認國安社區甲、乙區之管理維護具有不可分割性，則在反訴被告就系爭契約僅為一部履行之狀態下，反訴原告自得依前揭規定拒絕反訴被告之一部履行，從而，反訴原告拒絕反訴被告僅就國安社區甲區提供管理維護，而要求反訴被告於92年4月7日自國安社區甲區撤離，揆諸前揭規定，難認有何違反系爭契約之處，反訴被告抗辯反訴原告強令其自國安社區甲區撤離係屬違約之行為云云，亦不足採。
㈢就反訴原告請求反訴被告損害賠償，是否有理由部分：
反訴被告就系爭契約之履行，有未善盡管理維護義務之情事，並反訴被告在未經合法終止系爭契約之情形下，即自國安社區撤離，均屬違反系爭契約之行為，其有債務不履行之情事，已詳如前述，則反訴被告就反訴原告因其債務不履行所致受之損害，自應負賠償之責，茲謹就反訴原告請求損害賠償部分分述之：
⑴公共設施清點費用236,512元部分：反訴被告撤離國安
社區後，並未將國安社區之公共設施依反訴原告之指示清點交接予第三人鼎積公司，為兩造不爭執之事實，按之系爭契約係屬集合式住宅之管理維護契約，於契約停止履行時，將公共設施清點交接予社區管理委員會、或依指示清點交接予後續之管理維護公司，乃屬管理維護公司之附隨義務，反訴被告自國安社區撤出時，自應負將國安社區公共設施清點交接於契約相對人之反訴原告、國安社區甲、乙區管委會或其指定之人之義務，乃反訴被告竟未履行此項清點交接之義務，反訴被告固有債務不履行之情事，惟債務不履行損害賠償責任之成立，除需債務人有債務不履行之事實外，尚需債權人受有損害，始足當之，本件反訴原告主張因反訴被告未盡清點交接義務予鼎積公司，而受有多支出委託鼎積公司清點造冊之費用236,512元，無非以反訴原告與鼎積公司間管理維護契約所附預算詳細表（見本院卷第二卷第59頁）及反訴原告之分批（期）付款表暨統一發票（見本院卷第三卷被證18）為證，然查，由反訴原告所提出之上開證據觀之，鼎積公司清點公共設施之費用係計入管理維護費用中收取，並分別計入各戶之管理費中，由各戶自行負擔，故而於鼎積公司管理維護期間每戶每月之管理費方為840元（總價3,710,000元/2208戶/2月=每戶每月840元），鼎積公司並未另行單獨向反訴原告收取該項費用，而反訴原告既已請求反訴被告賠償每戶每月增加支付管理費之損害（詳如後述），自不得再重複請求反訴被告賠償該清點公共設施之費用，從而，反訴原告請求反訴被告賠償清點公共設施之費用236,512元，即屬無據，不應准許。
⑵超額管理費830,208元部分：反訴原告主張於委請鼎積
公司管理維護，每戶每月需增加支付管理費188元，而國安社區計共2,208戶，反訴原告因而受有超額管理費830,208元之損害。經查，反訴被告違約撤離國安社區，反訴被告就系爭契約有債務不履行之情事，已詳如前述，則反訴被告就反訴原告因反訴被告債務不履行所致受之損害，自應負損害賠償責任，而反訴原告因反訴被告違約撤離國安社區，致反訴原告需緊急委請第三人鼎積公司進駐管理維護2個月，國安社區由鼎積公司管理維護期間每戶每月之管理費為840元，反訴被告管理維護期間每戶每月之管理費則為652元，為兩造不爭執之事實，並有系爭契約及反訴原告與鼎積公司間管理維護契約（被證7）在卷可按，則反訴原告主張其因反訴被告違約撤離，致每戶每月受有需增加支付管理費188元（840元-654元=188元）之損害，即屬可採；惟國安社區總戶數雖有2,208戶，然依反訴原告及國安社區甲、乙區與鼎積公司間管理維護契約第五條第三項之約定（見本院卷第三卷第52頁）之約定，已交屋部分係直接向住戶收取，未售戶部分始摯據向反訴原告請領，已交屋部分既係由住戶自行繳付，則已交屋部分受有需多支出管理費損害之人，係各住戶而非反訴原告，反訴原告僅就未售戶部分受有多支出管理費之損害，而依反訴原告所提出之分批（期）付款表所示，92年4、5月份國安社區之未售戶戶數均為1,395戶，則反訴原告因反訴被告違約撤離國安社區致增加支付之管理費即為524,520元（188元Ⅹ1,395戶Ⅹ2月=524,520元）。從而，反訴原告得請求反訴被告賠償增加支付管理費之損害金額為524,520元。
⑶修繕費用11,196,022元部分：反訴原告主張因反訴被告
未依約善盡公共設施維護修繕之責，反訴原告屢次發函要求修繕，均未獲置理，經估算反訴原告因反訴被告未善盡設施維護修繕義務計需支出修繕費用11,196,022元。按債務人因債務不履行而須負損害賠償責任者，除須有債務不履行之事實外，尚需債權人實際受有損害，且債權人所受損害需與債務人之債務不履行間有相當因果關係；再依兩造系爭契約第八條「乙方（按即反訴被告）未能善盡善良管理人注意義務或洩漏應保守之秘密，致甲方權益受侵害或甲方共用部分、約定共用部分及未售戶內各項設施遭受損害者，乙方應負各項設施損害賠償責任。」之約定觀之，亦需反訴原告所受損害與反訴被告之未善盡善良管理人注意義務間有因果關係，反訴被告始負損害賠償責任。本件反訴被告就國安社區之管理維護有未依債之本旨給付、未善盡管理注意義務之債務不履行情事，固已詳如前述，惟依國安社區乙區管委會91年6月20日、21日（91）國安乙字第910606號函所示「貴公司自91年6月1日0時0分進駐本社區，社區公設緊急待維修項目如下：①電梯：電梯多部故障，甚至不能使用... ②消防：有消防設備但不堪使用，滅火器泡沫不足... ③弱電：監視系統許多損壞，... ④機電：污水、廢水馬達損壞... ⑤土木：排水系統阻塞..」（見本院卷第三卷第59頁、第二卷第203頁）觀之，足見反訴被告進駐國安社區時，國安社區之公共設施已有諸多損壞，則反訴被告撤離國安社區時，國安社區之公共設施損壞部分，究係原有之損壞或係事後發生之損壞、損壞與反訴被告未善盡管理維護間有無因果關係，已有未明，按諸兩造於系爭契約固約定反訴被告就國安社區之公共設施應負管理修繕之責，然系爭契約僅係管理維護契約，反訴被告應負之修繕責任，應僅限於一般使用狀態下保養性質之修繕，如屬設備本身瑕疵則不在反訴被告應負修繕責任範圍之內，則在反訴原告舉證證明國安社區公共設施於反訴被告撤離時所有之損壞，確係反訴被告進駐後、因反訴被告未善盡管理義務所致之前，尚難遽令反訴被告負賠償之責，且本件反訴原告自認損壞部分迄今僅有一部分剛發包修繕，足見反訴原告尚未支付修繕費用，亦即尚未實際受有損壞，則反訴原告此部分請求反訴被告損害賠償，於法即有未洽。
⑷超額自來水費、電費部分：反訴原告主張因反訴被告未
善盡善良管理人之注意義務，因其管理不當，致92年3月滋生超額自來水費38,782元（含甲區4,159元、乙區34, 623元）、電費347元，92年5月亦生超額自來水費33,950元，共計73,079元業經反訴原告先予繳納，上開損害應由反訴被告賠償。經查，國安社區乙區超額水費部分，經反訴被告檢修結果，發現溢出之水費係因地下深度三米五進水管裂痕以致進水溢出流失所致，業據反訴被告函覆反訴原告在案，有反訴被告所提出之92年3月17日（92）萬字第0315號函（見本院卷第二卷第159頁）附卷可稽，而反訴原告收受反訴被告上揭函後並無任何異議，而反訴被告依系爭契約應負之修繕責任，應僅限於一般使用狀態下保養性質之修繕，已如前述，地下深度三米五處進水管破裂，非一般使用保養性修繕所能及，自非反訴被告所應負責之事由，則反訴原告請求反訴被告賠償國安社區乙區92年3月超額水費34, 623元部分，即無可採；而92年3月超額電費347元及甲區超額自來水費4,159元部分，因未售戶之鑰匙既由反訴被告保管中，如反訴被告善盡管理責任，應僅有基本費之支出，應不致產生超額自來水費及超額電費，反訴被告復未舉證證明其已善盡管理維護之責，則反訴原告請求反訴被告賠償92年3月超額電費347元及甲區超額自來水費4,159元共4,506元，即有理由，應予准許。至反訴原告另請求反訴被告賠償92年5月超額自來水費33,950元部分，因係反訴被告撤離國安社區後所生之費用，顯非反訴被告未盡管理維護義務所生之損害，反訴原告訴請反訴被告賠償，亦屬無據。故而，反訴原告請求反訴被告賠償超額自來水費、電費之金額為4,506元。
㈣基上所述，反訴原告依債務不履行之法律關係，請求反訴
被告賠償529,026元（524,520元+4,506元=529,026元）及自92年9月6日（即反訴起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾上開金額部分，則屬無據，應予駁回。
㈤本件反訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執
行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，核均無不合，爰酌定相當之金額分別准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
參、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件本訴部分原告之訴為無理由，反訴部分反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 19 日
民事第二庭法 官 呂麗玉上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 劉文永中 華 民 國 95 年 1 月 19 日