臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第二一四三號
原 告 戊○○
丁○○乙○○己○○丙○○甲○○共 同訴訟代理人 壬○○ 律師被 告 庚○○ 住臺中訴訟代理人 辛○○ 住同右右當事人間請求給付價金事件，經本院於民國九十二年十一月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國九十二年四月十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬元為為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
㈡陳述：
⒈被告於民國九十二年三月十四日向原告購買臺中市○○區○○段○○號，面積六
一二點三一平方公尺之田地一筆（以下簡稱系爭土地），總價金三百七十萬元，被告除支付定金七十五萬元外，並已於原告備齊移轉證件及書類用印完畢時，交付一百一十五萬元，餘款一百八十萬元則約定於領回稅單且查欠完畢，鑑界點交時，應交付一百八十萬元，而原告於同年四月十五日鑑界點交予被告使用，被告並於同年六月二十五日收割稻穀，詎被告竟藉口土地遭鄰地占用十七坪左右，拒不付款，然被告並無正當理由，故依據買賣契約，訴請被告給付剩餘價金一百八十萬元，及自鑑界點交翌日起至清償日為止，按年息百分之五計算之利息。
⒉對於被告抗辯原告未能將系爭土地全部點交、系爭土地遭鄰地占用約十七餘坪、
被告有恐第三人主張權利等情均予否認，另原告要求被告自行處理被占用部分，並非權利濫用，而原告既已將系爭土地全部點交予被告，被告自無從再行使同時履行抗辯。
㈢證據：提出不動產買賣契約書一份為證。
二、被告方面：㈠聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳述：
⒈原告雖已完成申報稅捐、查欠完畢，然於九十二年四月十五日經臺中市中興地政
事務所實施複丈、鑑界，然複丈、鑑界時發現原告出售之土地遭鄰地（即協成段十五地號土地）上之建物占用，致原告未能將出售之土地全部點交予被告，被告於九十二年四月二十八日以臺中工業區郵局第二八六號存證信函通知原告於一星期內解決土地遭鄰地占用糾紛，原告置不理會，被告不得已，再於同年五月十日以臺中郵局第０七四四八號存證信函要求原告於一星期內同意將鄰地占用部分暫予扣除四十萬元，由被告先給付一百四十萬元，俟兩年內解決土地被占用糾紛後，另行給付四十萬元，被告並於九十二年五月十三日備妥臺灣土地銀行烏日分行為發票人之支票計一百四十萬元，奈不為原告接受，竟於九十二年五月十四日以龍井新庄郵局第八十五號存證信函限被告於文到三日內給付一百八十萬元，否則沒收已交還之一百九十萬元價款作為違約金。
⒉兩造簽約時，雖已談及系爭土地遭占用之情形，但原告稱遭占用之土地約僅「一
條門檻」、「一株稻子」、「一面壁路」的寬度，被告以當時占用只是小面積，影響不大，故坦然表示可以接收，然鑑界時卻發現原告出售之土地，遭占用之面積上底寬約二點七公尺，下底寬約四點三公尺，長約十六公尺，面積約達五十七平方公尺（即約十七坪餘），被告顯有無法接受點交之情形。
⒊兩造契約書雖約定有：遭鄰地占用部分買方自行處理，賣方協助處理等語，然契
約書亦未約明係以現況點交，且系爭土地原係原告所有，其遭何人占用其心知肚明，被告之前從未有該筆土地，如何知悉遭何人占用？被告又如何自行處理？更何況原告所點交之土地，除約十七坪餘遭人占用外，尚且有占用毗鄰之協成段十
三、十四地號土地，原告乃當場將土地上之稻作（有占用上開毗鄰土地部分）交付三千元予耕作人張坤亮，囑張坤亮放棄稻作而轉由被告照顧、施肥、收成，原告以此認定接受點交，純屬事後虛捏之詞，自無足採。
⒋原告出售之土地面積為六一二點三平方公尺，約合一八五點二二坪，複丈、鑑界
結果，遭毗鄰協成段土地所有人建物占用部分，據地政相關人員計算約十七餘坪，幾達出售的土地十分之一，顯有民法第三百五十四條所定之買賣標的物瑕疵，而被告當時係基於被告所稱遭占用之土地約僅「一條門檻」、「一株稻子」、「一面壁路」的寬度，始同意鑑界時基地被占用部分由被告自行處理，詎原告於簽約時隱瞞事實，被告雖得依據民法第三百五十九條所定之行使解除契約或減少價金請求權，然為息爭止紛，不行使解除契約權利，僅就四十萬元部分先予扣除，並備妥一百四十萬元銀行支票，剩餘被占用部分之價金先暫予扣除，嗣解除鄰地紛爭糾紛後，再給付餘款四十萬元，並以存證信函通知原告，竟原告提起本件訴訟，殊非有理。
⒌又原告出售予被告之系爭土地，經複丈、鑑界發現遭毗鄰協成段十五地號占用約
十七餘坪，幾達全部土地面積之十分之一，遠超過原告所能容忍之範圍，且實際使用現狀，尚有占用毗鄰協成段十三、十四地號土地情形，是被告於取得土地所有權後，卻有可能無法請求返還被占用土地之虞，也有可能遭毗鄰協成段十三、十四地號土地所有權人行使請求返還無權占有土地之餘，是以，被告依據民法第三百六十八條之規定行使價金支付拒絕權。
⒍原告欺瞞被告土地被占用十七餘坪，且實際土地使用範圍占用其他鄰地之事實，
反在簽約時詐騙被告指遭占用之土地約僅「一條門檻」、「一株稻子」、「一面壁路」的寬度而已，致被告陷於錯誤，而表示可以忍受並願自行處理，且複丈、鑑界結果，卻與其所稱不符，被告勢必請求占用人返還無權占用土地，拆除鄰地房屋，是以原告所為請求，自屬權利濫用並已違反誠實信用原則，自非有理。
⒎被告以總價金三百七十萬元向原告買受六一二點三一平方公尺土地，於簽約後，
原告備齊移轉證件及書類用印，即支付一百九十萬元超過價金一半以上款額予原告，原告所出售之系爭土地被鄰地占用，且現耕作範圍亦占用鄰地土地，無法完全點交，是被告自得要求原告點交後再給付尾款一百八十萬元，若認被告有給付義務，被告並依據民法第二百六十四條主張同時履行抗辯權。
㈢證據：臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖一份、支票九紙、九十二年四月二
十八日臺中工業區郵局第二八六號存證信函、九十二年五月十日臺中英才郵局第０七四四八號存證信函、九十二年五月十四日龍井新庄郵局第八十五號存證信函影本各一件、存證信函為執影本十二份為證。並聲請訊問證人劉彩雲、陳坤永。理 由
一、原告起訴主張被告於九十二年三月十四日向原告購買系爭土地，總價金三百七十萬元，被告除支付定金七十五萬元外，並已於原告備齊移轉證件及書類用印完畢時，交付一百一十五萬元，餘款一百八十萬元則約定於領回稅單且查欠完畢，鑑界點交時，應交付一百八十萬元，而原告於同年四月十五日鑑界點交予被告使用，被告並於同年六月二十五日收割稻穀，詎被告竟藉口土地遭鄰地占用十七坪左右，拒不付款，然被告並無正當理由，故依據買賣契約，訴請被告給付剩餘價金一百八十萬元，及自鑑界點交翌日起至清償日為止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以兩造簽約時，雖已談及系爭土地遭占用之情形，但原告稱遭占用之土地約僅「一條門檻」、「一株稻子」、「一面壁路」的寬度，被告以當時占用只是小面積，影響不大，故坦然表示可以接收，鑑界時卻發現原告出售之土地，遭占用面積約達五十七平方公尺（即約十七坪餘），被告顯有無法接受點交之情形。被告於取得土地所有權後，卻有可能無法請求返還被占用土地之虞，也有可能遭毗鄰協成段十三、十四地號土地所有權人行使請求返還無權占有土地之餘，是以，被告依據民法第三百六十八條之規定行使價金支付拒絕權。原告隱瞞事實，遭致被告勢必請求占用人返還無權占用土地，拆除鄰地房屋，是以原告所為請求，自屬權利濫用並已違反誠實信用原則，原告所出售之系爭土地被鄰地占用，且現耕作範圍亦占用鄰地土地，無法完全點交，是被告自得要求原告點交後再給付尾款一百八十萬元，若認被告有給付義務，被告並依據民法第二百六十四條主張同時履行抗辯權等語資為抗辯。
二、經查，原告主張被告於九十二年三月十四日向其購買系爭土地，總價金三百七十萬元，被告除支付定金七十五萬元外，並已於原告備齊移轉證件及書類用印完畢時，交付一百一十五萬元，餘款一百八十萬元則約定於領回稅單且查欠完畢，鑑界點交時，應交付一百八十萬元，而雙方同意訂立不動產買賣契約書，另原告業已履行領回稅單且查欠完畢事項，提出不動產買賣契約書一份為證，被告對上情亦不爭執，堪信屬實。次查，本件被告於九十二年四月十五日已就系爭土地申請臺中市中興地政事務所到現場實施鑑界，此亦經被告提出複丈成果圖附卷可參，原告對於此情亦不爭執，亦可信屬實。
三、按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，最高法院十九年上字第五八號著有判例可參。復查，兩造所訂立之不動產契約書第三條「付款日期及條件」約定：⑴被告於簽約時應交付定金七十五萬元予原告；⑵被告於九十二年三月二十四日應交付一百一十五萬元予原告，原告應備齊移轉證件及書類用印；⑶被告於領回稅單且查欠完畢鑑界點交時應交付一百八十萬元予原告，並於契約後附註「鑑界點交」約定：鑑界時基地被鄰地已占用部分，由被告自行處理，原告方協助處理等語，是就契約文義上作解釋，兩造關於第三期價款一百八十萬元之交付，應以領回稅單且查欠完畢鑑界點交之條件成就後履行，至於系爭土地遭他人占用面積多寡，則既尚須實施鑑界，自難以推斷，再查，辦理本件買賣事宜之代書劉彩雲到庭證稱：「買的時後，買方辛○○就問賣方丁○○，你那塊地被占用部分，是占用多少，丁○○就說我也不知道占多少面積，但大約是『一條門檻』的寬度，丁○○說我是賣權狀，我不管，以後若是土地重劃，你也是照原權狀面積跟人家去分，後來，我聽到丁○○說寬度只有『一株稻子』的寬度，我就跟著說若是『一株稻子』的寬度，買方不會要你們拆房子，之後我就根據他們說的，一面寫，一面唸給他們聽，我就在買賣契約書上加註『註（一）』並徵求他們雙方的同意，問說我這樣寫好不好，她們雙方也沒有爭執，我又從頭唸一次契約給雙方聽，確定沒有問題以後才簽契約，但如果說買賣之後，鑑界結果若寬度超過『一株稻子』的寬度，我也不知道他們雙方要如何，也不知道是否會影響到這份買賣契約」等語，足見原告丁○○雖於訂立買賣契約時有向被告方面代表人辛○○表示，系爭土地被占用之土地面積約僅「一條門檻」之寬度，但卻又強調實際面積仍須依照權狀所載為準，足見原告丁○○當初對於系爭土地被占用之實際面積仍屬不詳，並附帶說明以權狀所載為準，被告之代表人當時雖相信原告所稱被占用面積僅約「一條門檻」之寬度，而同意自行處理，並請原告協助處理，然被告方面締約時，對於若鑑界結果實際面積超過被告丁○○所推估之寬度時，應如何處理，兩造間又未為任何約定，足見，本件兩造所約定之鑑界、點交，當屬對於系爭土地被占用部分為實際測量，並就土地現狀點交予被告即可達成目的，至於系爭土地雖經被告於測量時發覺超出其所認知之寬度部分，兩造間既未約定如何處理，被告若認此為交易上之重要事項，亦充其量僅得對此錯誤，撤銷其買賣合意之意思表示，於撤銷前，自仍應受買賣契約之約束，故解釋上，超出兩造所預計之被占用範圍部分，仍應歸為由被告自行處理之範疇，尚難推知原告有將超出兩造所預計之被占用土地部分先自行拆除建物再行點交之義務，況證人劉彩雲到庭亦證稱：我認為有鑑界就算是有點交等語，足見訂約時兩造之真意仍係以鑑界後，再依照現狀為點交，即已達成約定目的，則本件系爭土地既於九十二年四月十五日實施鑑測，被告雖稱：原告所點交之土地，除約十七坪餘遭人占用外，尚且有占用毗鄰之協成段十三、十四地號，土地，原告乃當場將土地上之稻作（有占用上開毗鄰土地部分）交付三千元予耕作人張坤亮，囑張坤亮放棄稻作而轉由被告照顧、施肥、收成等語，除關於被告所點交之土地占用他人部分，原告可自行排除占用，不影響系爭土地之交付外，被告事後既自承於系爭土地上耕作，顯見其對系爭土地亦有管領事實，足堪採信原告已履行本件不動產買賣契約書上所稱之鑑界及點交義務，被告以鑑測結果發覺占用面積超過原先原告所稱之範圍，而主張原告未點交云云，尚非可採。
四、次按買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部，固為民法第三百六十八條第一項前段所明定。此項支付拒絕權，非得為永久拒絕出賣人請求之權利，僅於其原因除去以前，得除去，乃為停止的或延期的抗辯權，如第三人對於買賣標的物有所有權、地上權、抵押權、質權、租賃權等權利時，出賣人應負權利瑕疵擔保責任，而此擔保責任應以第三人權利確定存在為前提，經查，本件系爭土地雖遭第三人占用，被告於取得土地所有權後，非不得對該占有人行使所有物返還請求權，至於該占有人占用系爭土地究有何權利，被告復未能舉體舉證以實其說，其據此主張價金支付拒絕請求權，即非可採。
五、再按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法，最高法院八十六年度臺再字第六四號著有判決可參，經查，本件不動產買賣訂約時，被告方面雖主動向原告詢問系爭土地之被占用情形，原告方面雖曾以「一條門檻」之寬度稱之，然卻又同時強調其僅依照權狀上所載出售，縱認原告所出售之土地有部分係遭人占用，就遭人占用部分，固有使土地之價值及效用減低，然對於該項被占用之情形，被告方面亦有知悉，僅因事後鑑界結果與原先所認知之面積有差異，而衡諸常情，一般人出售土地，對於所出售之土地實際上被占用多少？除有透過土地專業測量知識人員先位測量外，否則無法正確得知其具體面積及位置，原告於訂約時即強調本件土地買賣以權狀所載為準，顯對於系爭土地實際被占用之情形有所保留，更何況事後又於契約書加註鑑界點交等語觀之，自得推知兩造真意仍在實施鑑界之結果，亦難據此認係原告隱瞞事實，原告以其已履行契約鑑界點交之義務，請求被告給付第三期款項，乃行使其契約上之權利，並非專以犧牲被告之利益圖利自己，而有權利濫用之情形，尚難認為違背誠信原則。
六、復按因契約互負債務，而依約定自己有先為給付之義務者，縱他方未為對待給付，亦不得拒絕自己之給付，此觀民法第二百六十四條第一項之規定自明，查本件兩造契約既約定被告於領回稅單且查欠完畢鑑界點交時應交付一百八十萬元予原告，並於契約後附註：鑑界時基地被鄰地已占用部分，由被告自行處理，原告方協助處理等語，如前所述，本件原告既然已經履行領回稅單且查欠完畢鑑界點交等事項，被告自應於鑑界點交時即有先交付一百八十萬元予原告，至於遭占用部分僅是後由被告自行處理，原告僅負責協助之義務，被告抗辯其得就遭占用部分請求同時履行抗辯權云云，自非可採。
七、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，同法第三百五十九條前段規定，買受人得解除契約或請求減少其價金。而減少價金請求權，性質上為形成權，其行使應以意思表示為之，為有相對人之單獨行為，價格之減少，因買受人之行使而當然生效，且一經行使即生減價之效果，次查，被告抗辯其為息爭止紛，不行使解除契約權利，僅就四十萬元部分先予扣除，並備妥一百四十萬元銀行支票，剩餘被占用部分之價金先暫予扣除，嗣解除鄰地紛爭糾紛後，再給付餘款四十萬元，而主張其有減少價金請求權等語，然被告所辯之減少價金請求權與前述減少價金請求權尚屬有間，被告據此質疑原告提起本訴，尚非有據。
八、綜上所述，原告主張其已於九十二年四月十五日已履行鑑界點交之義務尚屬可採，被告抗辯原告未履行點交義務云云，尚非可採，從而原告依據兩造間之不動產買賣契約書之約定，自得請求被告於鑑界點交時交付一百八十萬元，原告請求如數之金額，及自翌日起（即同年月十六日）起，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 五 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 許 石 慶正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十二 月 八 日~B法院書記官