臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第二七○五號
原 告 大造鐳力實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○
陳浩華律師被 告 中興商業銀行股份有限公司 設高雄市○○○路○○號法定代理人 甲○○ 住訴訟代理人 丁○○ 住右當事人間給付居間費用事件，本院於九十三年三月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）壹佰肆拾叁萬柒仟元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告與被告所轄台中區個人金融中心，分別於民國（下同）九十一年六月十一日
及九十二年一月三十日簽訂第一次及第二次專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由原告代為居間銷售各該契約附件所示之不動產，已為兩造不爭執之事實。
㈡原告業已依前開約定代被告居間銷售如下述之不動產計十七筆（編號①至⑰），
則被告應依系爭契約第六條約定，按下述各筆不動產買賣成交價之百分之三，給付居間報酬壹佰肆拾叁萬柒仟元予原告：
①、②、③、④、⑤即坐落彰化市○○路○段○○○巷○號、十號、十四號、十七號、十八號等五筆房地，係由訴外人林有義於九十一年九月十日訂購，林有義已於九十一年九月十七日與被告簽訂「不動產買賣契約書」，買賣價金合計為壹仟壹佰萬元，被告應給付原告居間報酬叁拾叁萬元。
⑥坐落彰化市○○路○段○○○巷○○號十三樓之三房地，係第一次專任委託銷
售之標的，由訴外人陳壘於九十一年十月八日訂購，並於同日簽約，買賣價金為壹佰柒拾萬元，有「客戶簽約明細表」影本上被告代理人林資國簽收記載可證，被告應給付原告居間報酬肆萬捌仟元。
⑦坐落彰化市○○路○段○○○巷○號六樓房地，由訴外人陳昭鈴於九十二年二
月二十四日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為壹佰貳拾捌萬元，被告應給付原告居間報酬叁萬陸仟元。
⑧坐落彰化市○○路○段○○○號房地，由訴外人曾玉菁購買，曾玉菁已與被告
簽訂「不動產買賣意願契約書」一件附卷可憑，僅買賣契約書上誤寫門牌號碼為一五八號，買賣價金為叁佰萬元，被告應給付原告居間報酬玖萬元。
⑨坐落彰化市○○路○段○○○巷○號十二樓房地，由訴外人石明珠於九十二年
四月二日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為壹佰柒拾萬元，被告應給付原告居間報酬伍萬壹仟元。
⑩坐落彰化市○○路○段○○○號房地，係由訴外人許嬌蓉於九十二年四月二十
二日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為叁佰貳拾萬元，被告應給付原告居間報酬玖萬陸仟元。
⑪坐落彰化市○○路○段○○○號房地，係由訴外人鍾美能於九十二年四月十日
訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為叁佰萬元，被告應給付原告居間報酬玖萬元。
⑫坐落彰化市○○路○段○○○號房地，亦由訴外人許嬌蓉於九十二年四月二十
二日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為壹佰貳拾萬元，被告應給付原告居間報酬叁萬陸仟元。
⑬坐落台中市○○○路○○○號房地，係由訴外人張唐春美訂購，張唐春美已與
被告簽訂「不動產買賣意願契約書」，買賣價金為叁佰萬元，被告應給付原告居間報酬玖萬元。
⑭坐落台中市○○○路○○○號九樓房地，係由訴外人陳美銀於九十二年三月二
十四日訂購，有「普天大廈」訂單附卷可憑，約定買賣價金為貳佰叁拾伍萬元，被告應給付原告居間報酬柒萬零伍佰元。
⑮坐落台中市○○○路○○○號十樓房地，亦由訴外人陳美銀於九十二年四月七
日訂購，有「普天大廈」訂單附卷可憑，亦經被告代理人林資國在「客戶簽約明細表」上簽收無誤，約定買賣價金為貳佰玖拾伍萬元，被告應給付原告居間報酬捌萬捌仟伍佰元。
⑯、⑰即坐落台中市○○路○段○○○號、五二○號房地，係由訴外人陸建成於九十二年四月十一日訂購，有「普天大廈」訂單附卷可憑，約定買賣價金合計為壹仟貳佰萬元，被告應給付原告居間報酬叁拾陸萬元。
㈢按系爭契約第九條固約定：「乙方（即原告）依本契約仲介完成時，甲方（即被
告）應與乙方所仲介之買受人另行簽訂『房地產買賣契約書』，並俟甲方常董會通過後始生效力」，惟實際上被告之常務董事會議，根本未考慮原告居間媒介之承購金額係依據系爭契約之「約定價格」，乃依法履行契約之行為屬合情合理，則被告惡意決議不通過前述之買賣，已有違誠信原則。況且，系爭契約第十一條約定：「本契約各約款如有疑義時，應依消費者保護法第十一條第二項之規定，為有利於甲方（即被告）之解釋」，與前述第九條之約定，均屬定型化條款，但使原告可否取得居間報酬均完全取決於被告單方面可控制之常董會通過，嚴重違反誠信原則之內涵，是依民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條規定，前開條款約定應屬無效，原告不受該條款之拘束，被告應依誠信原則給付約定之居間報酬。
㈣退萬步言，前述第九條之約定並非定型化契約條款，惟被告之常務董事會議僅因
政策改採公開標售之方式辦理，即否決本案已委託原告代為居間銷售之買賣，根本未考慮原告居間之承購金額係依據兩造簽訂系爭契約之約定價格乃合情合理，亦不比公開標售金額少，則被告所為係屬「以不正當行為阻卻條件之成就」，依民法第一百零一條第一項規定，視為條件已成就，原告自得依系爭契約第六條請求給付報酬。
三、證據：提出專任委託銷售契約書二件、不動產買賣意願契約書二件、不動產買賣契約書一件、訂單十張、客戶簽約明細表二件（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利益判決願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：㈠原告與被告（由被告所轄台中區個人金融中心代理），分別於九十一年六月十一
日及九十二年一月三十日簽訂系爭契約，約定由原告代為居間銷售各該契約附件所示之不動產。
㈡惟依系爭契約之約定，以各該契約附件所示不動產因原告媒介成交，而由被告收
妥買賣價金尾款為限，原告始有契約上「報酬」請求權，此見系爭契約第六條：「乙方（即原告）收取之服務報酬為不動產買賣成交價百分之三」之約定甚明，亦見系爭契約之性質，係屬民法第五百六十五條所定「媒合居間」之性質，必以居間人於訂約時周旋於他人之間為之說合為要，非謂居間人即原告向被告報告訂約機會即足。本件原告所稱代為售出之不動產之第三人，其中前述編號⑧、⑨、
⑩、⑪、⑫、⑯、⑰等七筆不動產，原告皆未提出買賣契約，所提「訂單」為被告所不知，難認買賣雙方有意思表示合致之事實，遑論被告有故意使買賣契約所定停止條件不成就可言。另編號①至⑤等五筆不動產，被告固與林有義簽訂「不動產買賣契約書」，惟經被告常務董事會決議請林有義提高買價後，始同意出售，惟林有義二次出價，皆未達此基準，亦為原告所明知，被告顯非故意不使買賣契約所定條件成就。此外，就編號⑩、⑬部分，被告與曾玉菁及張唐春美簽訂之書據，均為「不動產買賣意願書」，而被告公司經辦人員即林資國簽收之款項僅係「議價金」，顯見雙方於簽訂意願書時，僅屬議價階段，並無買賣意思表示合致之情，且曾玉菁、張唐春美另案訴請被告移轉房屋所有權登記等訴訟，亦均遭本院判決駁回。又編號⑦、⑭、⑮陳昭鈴及陳美銀部分，均經被告通知領回所付之議價金，則雙方亦無買賣契約之意思合致，則原告訴請被告給付居間報酬，自無理由。
㈢按居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還，民法第五百六十九條第一項定
有明文。查兩造所簽訂之系爭契約書中，並無特別約定被告應給付原告居間費用之約款，且於契約第四條第三款亦約明：原告所為市場調查、廣告企劃、出勤活動等費用之支出，均由原告自行負擔，不得藉故向被告請求。且依約定原告未經被告同意，不得向買受人或有意承買之人收取委託議價金或其他名目之費用報酬，今原告所舉之訂單內，卻載明原告已向各該訂購人收受五千元至二萬元不等之現款，原告此舉顯已構成違約情事，則原告請求被告應依本件系爭委銷契約給付居間費用云云，亦屬無據。
三、證據：提出被告公司台中區個人金融中心九十一年九月十八日函文及不動產買賣契約書（林有義）各一件、九十一年九月二十六日被告公司接管人代行董事監察人會議職權第四十九次聯席會議紀錄一份、被告公司總行九十一年十月七日（九一）興銀債字第三二六五號函一件、被告公司台中區個人金融中心九十一年十月二十二日函文及不動產買賣契約書（林有義）各一件、被告公司台中區個人金融中心九十二年三月十八日函文及委銷契約書各一件、九十二年四月二日被告公司接管人台灣土地銀行董事會職權第六次會議紀錄一份、被告公司總行九十二年四月十一日（九二）興銀債字第一二二五號函一件、不動產買賣意願書及存證信函各二件（張唐春美及曾玉菁部分）、不動產買賣意願書及訂購人領回議價款證明各二件（陳昭鈴及陳美銀部分）、本院九十二年度訴字第二七五六號、三一七九號判決查詢資料各一件。
丙、本院依職權訊問證人林資國。理 由
一、雙方不爭執的事實：㈠原告與被告（由被告所轄台中區個人金融中心代理），分別於九十一年六月十一
日及九十二年一月三十日簽訂系爭契約，約定由原告代為居間銷售各該契約附件所示之不動產。
㈡原告主張如事實欄所載不動產計十七筆，均經原告依約居間銷售，或有買受人與
被告簽訂的「不動產買賣契約書」、「不動產買賣意願契約書」，或有買受人簽署的「訂單」，及被告代理人林資國在「客戶簽約明細表」影本簽收的紀錄可證，為此各依所示買賣金額之百分之三，請求被告給付居間報酬合計壹佰肆拾叁萬柒仟元。
二、本件爭點：㈠被告抗辯前項原告主張已居間銷售的十七筆不動產，並未實際成交。且編號①至
⑤部分，被告與林有義雙方買賣價金沒有合意；編號⑥並非第二次契約的委銷房地；編號⑦至⑬房地，原告沒有提出買賣契約證明已經成交；編號⑭、⑮並非原告所主張第一次、第二次委銷契約中的委銷標的；編號⑯、⑰原告沒有提出委銷契約及委託書。
㈡原告得否依雙方所訂專任委託銷售契約之約定，請求被告給付服務報酬？
三、本院判斷：㈠查原告與被告（由被告所轄台中區個人金融中心代理），分別於九十一年六月十
一日及九十二年一月三十日簽訂專任委託銷售契約書三份，約定由原告代為居間銷售各該契約書附件所示之不動產，其中：編號①至⑤號等五筆房地、⑦至⑬等七筆房地、⑯至⑰等二筆房地，係前開契約書所定委託銷售之標的，已經本院核對無誤。編號⑥即彰化市○○路○段○○○巷○○號十三樓之三房地，雖非雙方於九十二年一月三十日簽訂之第二次契約委託銷售標的，但係第一次即九十一年六月十一日委託銷售之標的，亦經本院依契約附件查明，被告此部分抗辯並不足採。惟編號⑭、⑮等即坐落台中市○○○路○○○號九樓、台中市○○○路○○○號十樓等二筆房地，經查未在前述三份銷售契約書之附件中，則原告主張就此部分之委銷事實，依「委銷契約」請求被告給付該部分之服務報酬，即有未合。㈡除編號⑭、⑮外之其餘十五筆不動產部分，原告雖主張業經其居間銷售，請求被
告各依契約第六條「服務報酬」之約定，請求被告按買賣價金之百分之三給付報酬，被告則以前開情詞為辯，惟查：
⑴本件系爭契約第六條業已明定：「房地買賣成交，乙方（即原告）收取之服務
報酬為不動產買賣成交價之百分之三，甲方（即被告）於不動產買賣完成時（甲方取得尾款後），一次付清」等語，因此，參酌民法第五百六十五條及五百六十八條之規定，本件雙方成立之居間契約性質，係以原告就契約附件所示之標的物為被告為買賣訂約之媒介；且被告與各該標的物之買受人，因被告媒介而完成買賣者，原告始得向被告請求服務報酬，此見系爭契約第九條亦約定：
「乙方（即原告）依本契約仲介完成時，甲方（即被告）應與乙方所仲介之買受人另行簽訂『房地產買賣契約書』，並俟甲方常董會通過後，始生效力」等語自明。換言之，系爭契約第六條所謂「買賣成交」，係指被告與受原告媒介之買受人間之買賣契約業已「成立生效」而言。
⑵編號①至⑤號等五筆房地之買受人林有義，雖因原告媒介而與被告簽訂「不動
產買賣契約書」等情，已為兩造不爭之事實，惟該不動產契約書第九條亦已明定：「本契約須經甲方（即本件被告）常務董事會會議通過後，始生效力‧‧‧」等語，但該買賣契約嗣後未經被告常務董事會議（由接管人台灣土地銀行代行董事會職權）通過，則並未生效。而編號⑥部分之買受人陳壘，雖經原告媒介，交付壹拾柒萬元支票由被告銀行襄理林資國簽收，有原告提出之客戶簽約明細表影本一件附卷可憑，惟證人林資國證稱：「‧‧‧是簽收客戶交來的議價金支票，簽收時有跟客戶簽不動產買賣意願契約書，但是有告訴客戶說本件買賣要經常董會通過才有效，這在契約裡面有約定了，如果沒有通過的話支票會還給客戶‧‧‧陳壘與我們有簽約。」等語，亦見此部分之買賣契約尚未成立生效。另編號⑦、⑨、⑩、⑪、⑫、⑯、⑰之買受人陳昭鈴、石明珠、許嬌蓉、鍾美能、陸建成部分，原告固提出「訂單」影本等件證明渠等訂購之事實，惟渠等分別與被告成立買賣契約一節，已經被告所否認，而原告未能提出其他證據證明渠等與被告間買賣契約業經成立生效之事實。又編號⑧、⑬之買受人曾玉菁、張唐春美部分，被告固分別與之簽訂「不動產買賣意願契約書」，已為兩造不爭之事實，惟依該意願書第四條第一項之記載，乃買受人交付若干面額之支票為議價金，作為欲與被告簽訂買賣契約之意向，故該款項並非買賣定金，此不動產買賣意願契約書就其形式而言，充其量僅具買賣預約之性質，買受人僅得請求被告簽訂買賣本約之權利，非謂雙方之買賣本約業已成立，乃曾玉菁、張唐春美各依上開不動產買賣意願契約書之約定，訴請被告返還價金或辦理房屋所有權移轉登記，分經本院認為雙方買賣契約並未生效，而以九十二年度訴字第三一七九號、二七五六號判決駁回，有被告提出之裁判書查詢資料附卷可憑。從而，原告以前述買受人均經原告媒介，分別與被告簽訂「不動產買賣契約書」、「不動產買賣意願契約書」，或訂購委託銷售之標的物為由，主張被告應按各該約定價金之百分之三，給付服務報酬，已難准許。
㈢再者，原告主張系爭契約第九條︰「乙方（即原告）依本契約仲介完成時，甲方
（即被告）應與乙方所仲介之買受人另行簽訂『房地產買賣契約書』，並俟甲方常董會通過後，始生效力」之約定，係屬定型化條款，使原告可否取得居間報酬均完全取決於被告單方面可控制之常董會通過，嚴重違反誠信原則之內涵，依民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條規定，前開條款約定應屬無效，原告不受該條款之拘束，被告應依誠信原則給付約定之居間報酬。惟查：
⑴原告係法人組織，並非消費者，縱以被告預定之定型化契約簽訂系爭契約，已無消費者保護法第十二條規定之適用。
⑵又民法第五百六十八條第二項已明文規定：「契約附有停止條件者，於該條件
成就前，居間人不得請求報酬」，則被告雖以定型化契約條款約定俟常董會通過原告所媒介之買受人與被告簽訂之買賣契約後，原告始得請求給付服務報酬作為停止條件，顯然合於前開法律規定，而此約定既為原告所明知，本其營業風險決定是否從事媒介居間之工作，當無顯失公平之情事，則原告指摘前開約定依民法第二百四十七條之一或消費者保護法第十二條之規定，應屬無效云云，不足採取。
㈣又原告主張被告之接管人會議否決前開所示不動產買賣，係故意以不正當之行為，使條件不成就，依法該條件應視為成就云云，然查：
⑴兩造於訂約之時即約明「買賣成交」後，原告始得收取服務報酬，而買賣是否
成交，除被告已與原告仲介知買受人簽訂「房地產買賣契約書」外，並俟被告常務董事會決議通過方生效力，已如前述。而決議結果本有通過及否決二種，此為一般人所得預知，難謂嗣後被告常務董事會否決結果，即可認為被告係以不正當之行為，使條件不成就。
⑵況且，被告中興銀行之經營階層因涉不法，經財政部函命由台灣土地銀行接管
代行董事會職權，因慮及包括原告之仲介業者參差不齊，導致個別委託售價之訂定標準不一，為求一致性，建議以「承受總成本」、「台中個金申請委售價」、「估價科查訪時價」孰高者為公告底價辦理公開標售一節，有被告提出之九十二年四月二日中興商業銀行接管人台灣土地銀行代行董事會職權第六次會議紀錄在卷可稽。基此，被告之董事會係以公平性、迅速性之考量而決議統一辦理承受擔保品之公開標售，係屬正當行使其權利，其行為符合一般之交易常理，難謂有不正當之行為，阻卻停止條件成就情事。原告此部分之主張，自難採取。
㈤綜上所述，原告主張如事實欄所載之十七筆不動產，業經被告居間銷售，而依「
專任委託銷售契約書」第六條之約定，請求被告按各筆不動產金額之百分之三給付服務報酬壹佰肆拾叁萬柒仟元予原告，然編號⑭、⑮二筆不動產，並非被告委託銷售之標的，原告自無從依約請求被告給付服務報酬；其餘十五筆不動產之交易，均不能認定各該買受人與被告間已為成立生效之買賣契約；且被告並無以不正當之行為，阻卻給付居間報酬之停止條件成就之事實，從而本件原告之請求，於法無據，應予駁回。
四、本件判決基礎已經明確，雙方其餘主張或陳述，與判決結果無影響，不再一一論述。
五、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 王邁揚正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十四 日~B法院書記官