臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第二七一五號
原 告 甲○○
丙○○訴訟代理人 鄭志明 律師被 告 乙○○訴訟代理人 林錦隆 律師當事人間確認買賣關係不成立等事件，本院於民國九十二年十一月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）確認本院九十一年度執字第四０六二七號關於坐落台中縣豐原市○○○段九九之三地號土地之買賣關係不成立。（二）被告應將坐落台中縣豐原市○○○段九九之三地號土地移轉登記予原告所有。
二、陳述：
（一）原告前對訴外人張國易所有坐落台中縣豐原市○○○段九九之二、九九之三等地號土地，聲請本院民事執行處實施強制執行（九十一年度執字第四０六二七號）。原告於第一次拍賣期日繳交保證金向執行法院表示承買上開二筆土地，嗣因被告行使優先承買權，依法僅及於其中九九之二地號土地，而不及於訴外人張國易單獨所有之九九之三地號土地，執行法院竟將上開二筆土地全部改由被告優先承買，並於民國九十二年六月二十六日發給權利移轉證書。雖原告於同年七月二日具狀聲明異議，惟執行法院仍於同年七月三日任由被告收受權利移轉證書，且駁回異議，原告不服駁回異議裁定而抗告，仍遭駁回抗告。
（二）按土地法第三十四條之一規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。是所謂「優先承買權」之規定，係共有人出賣其應有部分時，他共有人得優先承買該共有人之應有部分，尚無法例允許共有人得承買他筆非共有土地之優先權。本院九十一年執字第四０六二七號強制執行事件，執行法院於第一次拍賣公告之說明欄關於其他特別事項第一點：「分別標價，合併拍賣」、第六點：「本件編號一係拍賣土地之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘之土地及作物承買」，於法顯有不符。且若第三人或債權人與優先承買人公開競標時，依前揭拍賣公告意旨，優先承買人若表示承買，合併共有及非共有土地承買，豈非排除第三人或債權人對於非共有土地之應買權利？甚是不當。
（三）本件執行法院拍賣公告內容雖有「共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承買」之條件，但對於「若第三人或債權人拍定後，優先承買人嗣表示承買」時，前揭拍賣之二筆土地是否改由優先承買人合併承買？並未載明，難謂符合強制執行法第八十一條之強制規定，執行法院改由被告合併承買包括系爭九九之三地號土地在內之兩筆土地，即難謂無瑕疵。原告既於第一次拍賣期日表示合併承買前揭二筆土地，已取得拍定之權利，縱被告嗣表示行使優先承買權，應僅及於共有土地，不及於系爭九九之三地號土地，執行法院恣意排除原告對於系爭土地拍定之權利，顯屬違法無效。爰訴請確認本院九十一年度執字第四０六二七號關於坐落台中縣豐原市○○○段九九之三地號土地之買賣關係不成立，併依民法第一百七十九條及第七百六十七條規定請求被告將系爭土地移轉登記為原告所有。
三、證據：提出本院執行處九十一年執字第四０六二七號強制執行事件第一次拍賣期日通知附拍賣公告、繳交保證金收據、聲明異議狀一紙、駁回異議裁定一份、駁回抗告裁定一份、土地登記謄本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）按不動產之拍賣方法，應由執行法院將拍賣之事實及內容公告，俾應買之人事先知悉參與應買，是強制執行法第八十一條第一項規定，拍賣不動產應由執行法院先期公告，並於同條第二項規定公告應記載之事項，其中訂有買賣資格或條件之情形，即屬該法條第二項第一款所稱之其他應記明之事項。本件九十一年度執字第四０六二七號拍賣公告之其他特別事項欄記載：「本件編號１、係拍賣土地之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承買．．．」此攸關其他共有人行使優先承買權時，其承買之範圍，影響共有人承買之意願至鉅，同時亦揭示本件若有其他共有人行使優先承買權，其買受之範圍為何，即屬強制執行法八十一條第二項第一款所稱之其他應記明之事項。且此公告之條件，核屬契約自由範圍，並無違反強制規定之無效情形。故若拍賣公告已記載共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承滿，原告為利害關係人，若對該拍賣公告內容有不同意之處，即應依強制執法第十二條規定於應買前聲明異議變更公告內容。否則，應解為原告或應買人已同意依拍賣公告所載之條件成立買賣契，並受該買賣條件之拘束。本件被告為共有人，依該拍賣公告所定之條件行使優先承買權，合併買受系爭土地，於法並無不合。
（二）被告依法拍定系爭土地，並取得所有權，核其拍賣並無無效之原因，自不容被告於拍定後，任意指摘該拍賣無效，更何況，被告取得系爭土地之所有權係本於買賣行為，縱原告爭執被告之優先承買權不存在，亦非買賣無效之原因，其主張買賣關係不存在，並將系爭土地移轉登記予原告，顯屬無據。
丙、本院依職權調閱九十一年度執字第四０六二七號強制執行事件卷宗。理 由
一、原告主張渠等前聲請本院執行處對債務人即訴外人張國易所有坐落台中縣豐原市○○○段九九之二、九九之三地號土地實施強制執行（九十一年度執字第四０六二七號），其中九九之二地號土地為被告與訴外人張國易及他人所共有，九九之三地號土地則為訴外人張國易單獨所有，執行法院第一次拍賣公告之說明欄關於其他特別事項第一點：「分別標價，合併拍賣」、第六點：「本件編號一係拍賣土地之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘之土地及作物承買」等語，而渠等於第一次拍賣期日向執行法院繳交保證金表示承買前開二筆土地，嗣因被告行使優先承買權，執行法院乃改由被告優先合併承買前開二筆土地，並發給權利移轉證書。渠等嗣對之聲明異議，然為執行法院駁回後，渠等提起抗告，仍遭駁回等情，業據提出本院執行處九十一年執字第四０六二七號強制執行事件第一次拍賣期日通知附拍賣公告、繳交保證金收據、聲明異議狀一紙、駁回異議裁定一份、駁回抗告裁定一份、土地登記謄本一份為證，且經本院依職權調取九十一年度執字第四０六二七號強制執行事件卷宗審閱屬無訛，復為被告所不爭執，應堪信為真正。
二、原告另主張執行法院於第一次拍賣公告雖載明「共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承買」之條件，但對於「若第三人或債權人拍定後，優先承買元人嗣後表示承買」時，前揭拍賣之二筆土地是否改由優先承買人合併承買？並未載明，難謂符合強制執行法第八十一條之強制規定。又拍賣公告之說明欄關於其他特別事項第一點：「分別標價，合併拍賣」、第六點：「本件編號一係拍賣土地之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘之土地及作物承買」，與土地法第三十四條之一規定顯有不符。且若第三人或債權人與優先承買人公開競標時，依前揭拍賣公告意旨，優先承買人若表示承買，合併共有及非共有土地承買，豈非排除第三人或債權人對於非共有土地之應買權利？甚是不當。原告既於第一次拍賣期日表示合併承買前揭二筆土地，已取得拍定之權利，縱被告嗣表示行使優先承買權，應僅及於共有土地，不及於系爭九九之三地號土地，執行法院恣意排除原告對於系爭土地拍定之權利，顯屬違法無效云云，則為被告所否認，並辯稱：「本件九十一年度執字第四０六二七號拍賣公告之其他特別事項欄記載：『本件編號１、係拍賣土地之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承買．．．』此攸關其他共有人行使優先承買權時，其承買之範圍，影響共有人承買之意願至鉅，同時亦揭示本件若有其他共有人行使優先承買權，其買受之範圍為何，即屬強制執行法八十一條第二項第一款所稱之其他應記明之事項。且此公告之條件，核屬契約自由範圍，並無違反強制規定之無效情形。故若拍賣公告已記載共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承滿，原告為利害關係人，若對該拍賣公告內容有不同意時，即應依強制執法第十二條規定於應買前聲明異議請求變更公告內容。否則，應解為原告或應買人已同意依拍賣公告所載之條件成立買賣契，並受該買賣條件之拘束。本件被告為共有人，依該拍賣公告所定之條件行使優先承買權，合併買受系爭土地，於法並無不合等語。
三、按不動產之拍賣方法，應由執行法院將拍賣之事實及內容公告，俾應買之人事先知悉參與應買，是強制執行法第八十一條第一項規定，拍賣不動產應由執行法院先期公告，並於同條第二項第一款規定：「不動產之所在地、種類及其他應記明之事項」，應於拍賣公告載明之，而辦理強制執行事件應行注意事項第四十二條之（四）亦據以明定「拍賣之不動產有設定負擔或有使用限制或有優先承買權等情形，亦應於拍賣公告載明」，此即為上開規定所謂「其他應記載事項」。故就拍賣標的物訂有買賣資格或條件之情形，即屬該法條第二項第一款所稱之其他應記明之事項。本院九十一年度執字第四０六二七號第一次拍賣公告之其他特別事項欄第六點載明：「本件編號１、係拍賣土地（九九之二地號）之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘土地及作物承買．．．」等語，此攸關其他共有人行使優先承買權時，其承買之範圍，影響共有人承買之意願至鉅，同時亦揭示本件若有其他共有人行使優先承買權，其買受之範圍為何，核屬強制執行法八十一條第二項第一款所稱之其他應記明之事項。而上開拍賣公告縱然未表明第三人拍定或債權人承受後，優先承買元人嗣後表示承買時，前揭拍賣之二筆土地是否改由優先承買人合併承買？然依上開文義，拍賣既附有優先承買權人得就二筆土地行使優先承買權之條件，則於優先承買權人依公告內容行使優先承買權時，即應改由優先承買權人合併買受前揭二筆土地，此為當然之解釋。是原告主張前開第一次拍賣公告未載明第三人或債權人拍定後，優先承買權人嗣後表示承買時，是否改由優先承買權人合併承買拍賣之二筆土地，難謂符合強制執行法第八十一條規定云云，尚非可採。
四、土地法第三十四條之一第四項固規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。本院九十一年度執字第四０六二七號強制執行事件拍賣之土地，其中九九之二係被告與訴外人即執行債務人張國易及他人所共有，依上開規定，被告於訴外人張國易出售其應有部分時，自有優先承買權。而另筆九九之三地號土地為訴外人張國易單獨所有，被告本即無優先承買權。惟強制執行程序中之拍賣，性質上仍屬買賣之一種，關於出賣人所為出賣標的物之意思表示，應由執行法院代為之。而基於契約自由原則，拍賣執行標的物非不得附有條件，前開第一次拍賣公告之第一點既載明拍賣標的物係分別標價，合併拍賣，其第六點亦記載「本件編號一係拍賣土地之應有部分，其餘之共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘之土地及作物承買」等語，即係就拍賣附有條件，蓋法律並無明文禁止附此條件。原告係該執行事件之執行債權人，為利害關係人，茍其對於拍賣公告內容有不同意時，自應於拍賣期日前，依強制執行法第十二條規定聲明異議，請求撤銷或變更拍賣條件，否則，即應解為其同意該拍賣公告所附之條件，而受其拘束。準此，上開拍賣公告內容與土地法第三十四條之一規定並無不符且不當之處。原告主張該拍賣公告之說明欄關於其他特別事項第一點及第六點之內容，與土地法第三十四條之一規定不符，且屬不當云云，亦不可採。
五、次查，本院九十一年度執字第四０六二七號強制執行事件第一次拍賣公告既載明九九之二地號土地係拍賣應有部分，其餘共有人有優先承買權，共有人表示優先承買時，應併同其餘之土地（按指九九之三地號土地）及作物承買，顯然其所附之拍賣條件為解除條件，即優先承買權人依公告內容行使優先承買權後，原因拍定或承受而成立之買賣契約即因解除條件成就而失其效力，改由優先承買權人合併買受拍賣標的物。是原告固向執行法院表示承受上開拍賣標的物，然被告嗣行使其優先承買權，表示願以同一價格優先承買拍賣標的物，依上開說明，原告因承受而成立之買賣契約即因而失其效力，執行法院改由被告優先承買上開拍賣標的物，自無不合。原告主張被告行使優先承買權，應僅及於九九之二地號土地，不及於九九之三地號土地，執行法院排除其就九九之三地號土地之拍定權利，改由被告優先承買，應屬違法無效云云，委無可採。從而，原告訴請確認前揭強制執行程序就系爭九九之三地號土地之買賣關係不成立，顯無理由，應予駁回。
六、又系爭九九之三地號土地既係由被告買受而取得該土地所有權，則原告並非該土地之所有人，自無權依民法第七百六十七條規定，請求被告返還系爭土地。且被告基於買賣契約取得系爭土地，對原告言，亦非無法律上之原因獲得利益，原告自無主張不當得利之餘地。是原告依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求被告移轉系爭土地所有權予渠等，亦屬無據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十四 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 許文碩正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日~B法院書記官