臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第三一一五號
原 告 甲○○訴訟代理人 涂芳田 律師被 告 乙○○訴訟代理人 許桂挺 律師當事人間返還房屋等事件，本院於民國九十三年三月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬元及自民國八十七年七月二十三日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息及每日以新台幣壹拾萬元之千分之零點五計算違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之三，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落於台中市○○區○○段三二八之二地號土地上之建物即建號五四０號，門牌號碼台中市○○路○○○號之鋼筋混凝土造五層樓房店舖住家壹棟（以下簡稱系爭建物），騰空遷讓交還原告。
（二）被告應將前項建物之所有權狀返還原告。
（三）被告應給付原告新台幣（下同）一十萬元及自民國八十七年七月二十三日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息及每日依土地買賣總價千分之零點五計算之違約金。
二、陳述：
（一）被告占有原告所有前揭系爭建物，係於八十六年間由訴外人商戰房屋仲介有限公司（以下簡稱商戰公司）、商鞅建設有限公司（以下簡稱商鞅公司）企劃興建，原告為起造人，於八十八年六月九日建物建築完成，由原告原始取得建物所有權。惟系爭建物自建築完成後，即由被告佔用迄今。
（二）又被告於八十七年六月十七日購買原告所有坐落於台中市○○區○○段第三二八之二地號土地（已於八十七年七月十八日移轉登記完畢，以下簡稱系爭土地），約定買賣價金總價為一千零一十八萬元，分四期給付，前三期均已給付，第四期尾款則約定以向銀行貸款五百六十四萬元給付，然實際銀行貸款撥款僅五百一十二萬元，即被告應再給付原告五十二萬元，詎被告於八十七年七月二十三日僅給付原告四十二萬元，尚欠十萬元未給付。且雙方買賣契約第八點違約責任第三項並約定：「甲方（指被告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（指原告）每日按買賣總價千分之零點五計算之處罰性違約金。」，爰依民法第七百六十七條前段及第三百六十七條訴請被告返還佔用之系爭建物及建物所有權狀，並給付如訴之聲明第三項所示之價金、利息及違約金。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、系爭建物於建造完成後，即以原告名義為保存登記取得所有權，依民法第七百五十八條之規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，是被告無法律上原因占有即屬無權占有。又被告與原告間僅就系爭土地為買賣，對系爭建物部分並未書立買賣契約，縱使被告與商戰公司就系爭建物訂立買賣契約，亦與原告無涉，是被告無法律上原因占有原告所有之房屋即屬無權占有。
２、被告於九十二年十二月九日答辯狀所載之最高法院四十一年台上字第一○三九號判例本旨與本案之事實並不相同，蓋依上開判例內容係指「共同建築之建物，部分共有人未就系爭房屋為所有權取得登記，縱未登記亦難謂其不生取得所有權之效力。」，而本件⑴系爭建物係由商戰公司所計劃興建，並非被告興建，亦非共同興建之情；且⑵建物於建造完成後即以原告名義為登記，亦非未登記之房屋，與上開最高法院判例意旨顯然不符。系爭建物雖係商戰公司所建造，但於建造完成後即已保存登記為原告所有，並無登記錯誤情形，原告已依法取得所有權，被告主張：依上開判例意旨而論，本件自應由商戰公司原始取得系爭建物之所有權云云，顯然不合。
３、對於被告辯稱：本件土地尾款依約係以貸款核發下來為付款之停止條件，被告曾代償原告債務，代償金額是價金之一部分等節，均不爭執。原告雖然仍為系爭房屋所有人，但已提供相關證件給建設公司，故本件無法辦理土地貸款，不能歸責於原告，至於土地貸款是否有核准，原告並不清楚。
４、被告未依約給付尾款十萬元，自屬遲延給付，蓋依雙方所定不動產買賣契約書中二、價額及付款表第四期尾款所載「貸款撥款當日給付（約八十七年七月十日）新台幣五百六十四萬元正」，即依契約所載，貸款撥款日被告應給付原告尾款五百六十四萬元無誤。被告尚有尾款十萬元未據給付，屢經催討，迄未給付，自屬遲延給付，原告依法請求給付價金、利息及違約金，洵屬有據。
三、證據：提出土地及建物登記謄本各乙份、不動產買賣契約書影本乙份、房屋稅繳款書影本乙份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）原告係八十六年八月間向訴外人商戰公司、商鞅公司買受系爭土地，由商鞅公司於八十六年八月四日出具於六十日內以原告名義取得建築執照之保證書，嗣因未於期限內取得建照，原告與商戰、商鞅公司於八十七年二月二十五日在台中市調解委員會成立調解，解除上開土地買賣契約及於八十六年八月三十日簽訂之「捷運第一賺興建計劃契約書」，原告同意返還土地予出賣人商戰、商鞅公司，該二公司則同意返還土地買賣價款，但原告同意將建築執照變更為他人。
（二）於前開系爭建物其建築執照係於八十六年十一月廿六日由設計人戴宏一建築師以原告之名義提起申請，經台中市政府於八十七年一月七日核發。商戰公司覓得被告為買主後，逕由原告與被告於八十七年六月十七日簽訂土地買賣契約書，於八十七年七月十八日移轉登記完畢，被告並於八十七年六月十七日與商戰公司簽訂「捷運第一賺興建計劃契約書」，於同年六月二十二日與羲元力營造有限公司（以下簡稱羲元力公司）簽訂「工程合約書」。
（三）兩造僅就系爭土地為買賣，就系爭建築執照之權利及系爭建物並無買賣行為。系爭建物以原告為起造人名義後，係在商戰公司支配下，委由羲元力公司蓋至三樓完畢，始由被告與商戰公司簽訂興建計劃契約書，並開始繳款。系爭建物係於八十八年六月九日取得使用執照，嗣由羲元力公司專用之土地代書陳昭舒於八十八年七月十六日申請以原告名義為所有權之保存登記，申請前未照會原告，於八十八年八月五日為建物第一次所有權登記完畢。前開事實有台灣高等法院八十九年度上字第四六七號確定判決可資參考。
（四）依最高法院四十一年台上字第一○三九號判例：「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列」。則承如前開台灣高等法院台中分院八十九年度上字第四六七號確定判決所認定之事實，本件系爭建物之原始建築人既為商戰公司，則雖以原告名義為保存登記，依前開判例，則自應仍由商戰公司原始取得系爭建物之所有權，即原告並非系爭建物之所有人。況依前開確定判決所認定，系爭建物亦已由商戰公司出售予被告，則被告依與商戰公司就系爭建物之買賣關係占有系爭建物，自屬有權占有，則原告依民法第七百六十七條請求被告返還系爭建物及權狀，自無理由。
（五）又依兩造所訂不動產買賣契約書所約定之付款方式，被告應給付原告買賣尾款之條件，係於銀行貸款撥款當日，被告始負給付之義務。惟本件系爭建物雖非由原告實際出資興建，卻因於建造初始，即以原告名義為起造人，且及至於本件建物興建完工後，因原告亦拒不辦理所有權移轉登記，致被告無法以土地向銀行申請貸款，被告更因土地所有權人與坐落其上建物之所有人名義各別，亦無法向銀行申請貸款，故銀行自始即無法就前開土地辦理貸款撥款。對於原告聲明第三項所示土地價款的尾款十萬元及利息、違約金計算方式，雖然沒有意見，但是被告給付的條件尚未成就，因為土地貸款部份一直沒有核准下來，依照契約並不需付款，故沒有違約，且遲未將系爭房屋移轉登記給被告。對於原告就系爭土地貸款，一直未繳息以致於土地將要被銀行拍賣，被告還代為清償貸款，所以根本不可能銀行有核貸下來。依照契約是申請貸款下來之後，被告一部分清償原來的原告借款，另一部分支付尾款，但因貸款都無法核准，所以被告才會代為清償原告的借款。本件銀行貸款於申請核撥前，依兩造約定之付款方式，被告給付買賣尾款之條件自屬未能成就，從而被告自無給付買賣尾款之義務，更遑論有遲延給付之情事，則原告請求給付買賣尾款及遲延給付之違約金，自亦屬無理由。
三、證據：提出附件台灣高等法院台中分院八十九年度上字第四六七號判決影本及代償證明書影本各乙份為證。
理 由
一、原告主張：被告占有原告所有系爭建物，係於八十六年間由訴外人商戰公司、商鞅公司企劃興建，原告為起造人，於八十八年六月九日建物建築完成，由原告原始取得建物所有權，惟系爭建物自建築完成後，即由被告無權占用迄今，又被告購買原告所有系爭土地（已於八十七年七月十八日移轉登記完畢），約定買賣價金總價為一千零一十八萬元，尚欠十萬元未給付，爰依民法第七百六十七條前段及第三百六十七條訴請被告返還佔用之系爭建物及建物所有權狀，並給付如訴之聲明第三項之價金利息及違約金等情。被告則以：原告原向訴外人商戰公司、商鞅公司買受系爭土地，嗣原告與商戰、商鞅公司於八十七年二月二十五日解除上開土地買賣契約及簽訂之「捷運第一賺興建計劃契約書」，原告同意返還土地予出賣人商戰、商鞅公司，該二公司則同意返還土地買賣價款，但原告同意將建築執照變更為他人，商戰公司覓得被告為買主後，逕由原告與被告簽訂土地買賣契約書，並移轉登記完畢，被告並與商戰公司簽訂「捷運第一賺興建計劃契約書」，再與羲元力公司簽訂「工程合約書」，依臺灣高等法院臺中分院八十九年度上字第四六七號確定判決所認定之事實，本件系爭建物之原始建築人既為商戰公司，則雖以原告名義為保存登記，則自應仍由商戰公司原始取得系爭建物之所有權，即原告並非系爭建物之所有人，系爭建物亦已由商戰公司出售予被告，則被告依與商戰公司就系爭建物之買賣關係占有系爭建物，自屬有權占有，則原告依民法第七百六十七條請求被告返還系爭建物及權狀，自無理由，被告雖對於原告主張土地價款的尾款十萬元及利息、違約金計算方式均不爭執，但被告給付的條件尚未成就，因為土地貸款部份一直沒有核准下來，依照契約並不需付款，故沒有違約等語，資為抗辯。
二、查原告主張：被告占有原告所有前揭系爭建物，係於八十六年間由訴外人商戰公司、商鞅公司企劃興建，以原告為起造人名義，於八十八年六月九日建物建築完成後，即由被告佔用迄今，又被告於八十七年六月十七日購買原告所有系爭土地（已於八十七年七月十八日移轉登記完畢），約定買賣價金總價為一千零一十八萬元，分四期給付，尚欠十萬元未給付等情，業據其提出土地及建物登記謄本各乙份、不動產買賣契約書影本乙份、房屋稅繳款書影本乙份為證，復為被告所不爭，自堪信為真實。
三、又查，原告雖主張：被告無權占有系爭建物，應騰空遷讓交還原告，並應將系爭建物之所有權狀返還原告，且應給付原告尾款十萬元及利息、違約金等情，此為被告所否認，並以前揭辯詞置辯。經查：
（一）查兩造分別與商戰公司所訂之興建計劃契約書之記載，乃均由商戰公司承作該案之興建計劃，從購買土地、辦理融資、申請建照、工程發包、房屋興建、保存登記、水電瓦斯通訊之申辦及至交屋，均由商戰公司為之（見第十一條），甲方（即被告及原告等十三戶）只按附件二之付款進度表分期付款（見第十條第一項），其第十條第二項並記明甲方承買土地及建物之所有權登記費用由甲方即被告負擔，第六條並記明乙方即商戰公司應於開工日起十五個月完工交屋予被告。又系爭建物第一至八期之營造費用，於原告解除契約後，乃均由商戰公司交予承造之羲元力公司，而依上開付款進度表所載，其第六、七期款為第三及第四樓結構完成時繳納，第八期則為「屋突結構完成」時繳納，則本件乃商戰公司以其實際建造之建物於屋頂突出物結構完成時始出售予被告，縱其以脫法之行為，逕由兩造訂約買賣土地，一直以原告名義為建照之起造人，並以被告名義與營造廠簽約，以仲介公司之名，實際上從事建築公司之業務，而脫免各項稅捐之繳納，至有不妥，但其本質上仍與被告為系爭建物之買賣行為，其原始建築人自仍為商戰公司等情，業經臺灣高等法院臺中分院八十九年度上字第四六七號判決認定詳實在案，此有被告提出之該民事判決在卷可參，本件原告既非原始建築人，僅係系爭建物所有權之登記名義人，尚非取得該系爭建物所有權，是原告主張伊係系爭建物所有人乙節，自非可採，而被告係依其與商戰公司之買賣契約而占有系爭建物，亦非無權占有。
（二）又依兩造間之不動產買賣契約書第十四條其他特別約定為：「一、過戶移轉期間，乙方需配合連帶保證人辦理建物之名義變更手續。二、貸款完成日超過八十七年七月十日時乙方原貸利息由連帶保證人負擔。」，已明白約定，本件應為起造人名義變更者，係名為連帶保證人實為系爭土地及建物之出賣人商戰公司，本件原告自應配合商戰公司變更名義之手續而已，蓋系爭建物實際上為商戰公司所建造出售，且原告與商戰公司間之興建計劃契約書已解除，原告與被告間就系爭建物及建照無買賣之事實，已如前述，故於此情形下，建築執照以原告名義為起造人，不過係商戰公司借其名而已，原告既非契約之當事人，自不自負變更名義之義務，商戰公司為實際之出賣人，故應負變更名義之義務，此參照同條特約第二項並記明，苟以土地為融資，貸款（為付與原告之土地價金之用）完成之日期超過七月十日時，乙方（即原告）之原貸利息亦由連帶保證人商戰公司負擔乙節甚明。再者，原告與訴外人商戰公司所簽訂之捷運第一賺興建計畫契約書第九條代刻印章之規定：「為使本案能迅速順利推展，甲方（即原告）同意就下列部分委由乙方代刻印章執行業務，若有挪作他用，乙方願負損害賠償之責。⒈建照執照起造人之用。⒉代為申請門牌、使用執照、自來水、電力、天然瓦斯、通信、保全之用。⒊代書作業務之用。」，是商戰公司應得依約代刻印章辦理建照執照起造人登記，而證人林文貴於前前揭八十九年度上字第四六七號事件第一審法院到庭作證，已證稱原告確已依約將印章及身分證影本交予商戰公司無訛，證人陳詠薏代書在前開案件第一審亦證稱：依地政規定，辦理起造人名義變更，只要起造人之身分證影本及印章即可等語，參以有關申請建物之使用執照，基本上應以原建照起造人印章申請，若原印章遺失，亦得改以其他印章申請，而本件以原告名義申辦建築執照及使用執照所使用均屬同一印章，有台中市政府工務局八十九年十一月十八日八九中工管字第二四三一八號函及九十年七月二十三日中工管字第○一七三○九號函附於前開八十九年度上字第四六七號事件案卷可稽，是原告主張其印章及身分證已依約交予商戰公司，自可為起造人名義之變更等語，尚屬可信等事實，亦經前揭八十九年度上字第四六七號判決所是認。雖依兩造所訂不動產買賣契約書二、價額及付款表第四期尾款所約定之付款方式，被告應給付原告買賣五百六十四萬元係於銀行貸款撥款當日（約八十七年七月十日）給付，惟本件原告既已依約將土地於八十七年七月十八日過戶於被告名下，而本件被告買受系爭建築中之房屋後，未積極督促商戰公司為起造人名義之變更，於房屋建造完成後，復不循適法之申辦，竟於未經原告同意之情形下，逕命土地代書以原告之名義為保存登記，而原告又將其印章及身分證已依約交予商戰公司，自可為起造人名義之變更，均見前述，被告指謂原告拒不辦理所有權移轉登記云云，核與事實不符，若因而致被告土地所有權人與坐落其上建物之所有人名義各別，無法向銀行申請貸款，亦不能據此而歸責於原告，又依兩造所訂不動產買賣契約書三、付款方式說明：④乙方（指原告）於完成產權移轉登記並將房地（按實則僅有土地）依本約第七條各款之約定交付時，甲方（指被告）應將尾款付清之情，則原告業已將買賣標的之系爭土地移轉並已交付於被告，其契約之主要給付義務已盡，依此約定被告自應將尾款付清，始為公允，雖本件因上揭原因而未能辦理貸款，惟亦不能歸責於原告，已見前述，被告復對於原告聲明第三項所示土地價款的尾款十萬元亦不爭執，是原告請求被告給付此部分之尾款金額，於法應無不合。
（三）依雙方買賣契約第八點違約責任第三項並約定：「甲方（指被告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（指原告）每日按買賣總價千分之零點五計算之處罰性違約金。」等情，此為懲罰性之違約金，債務人遲延給付時，債權人得請求賠償因遲延而生之損害，並得請求支付懲罰性之違約金。又按「遲延之債務，以支付金錢為標的，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第二百三十三條第一項前段定有明文，此為最低限度之損害額，原告主張被告應給付自八十七年七月二十三日起至清償日止，依年息百分之五計算之法定利息等情，被告對此亦不爭執，自足採信。又按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金」民法第二百五十一條亦有明定，查本件兩造就系爭土地買賣價金總價為一千零一十八萬元，僅尚欠十萬元未給付，被告已履行大部分之價金給付義務，若本件原告請求違約金依前揭規定係按買賣總價計算乙節即屬過高，故本院認應依尾款十萬元計算為適當，即原告請求自八十七年七月二十三日起至清償日止，每日以十萬元之千分之零點五計算違約金為適當，逾此部分之違約金請求，不應准許。
四、綜前所述，本件原告既非原始建築人，僅係系爭建物所有權之登記名義人，尚非取得該系爭建物所有權，是原告主張伊係系爭建物所有人云云，即非可採，而被告係依其與商戰公司之買賣契約而占有系爭建物，亦非無權占有，是原告依民法七百六十七條主張被告應將系爭建物騰空遷讓交還原告，並應將前項建物之所有權狀返還原告等節，於法無據，應予駁回。又原告已依約將系爭土地於八十七年七月十八日過戶於被告名下，原告亦無拒不辦理系爭建物所有權移轉登記之事實（兩造間並無此房屋買賣契約，原告對被告並不負移轉系爭房屋之義務），雖本件因系爭建物未移轉登記予被告，因而致被告無法以系爭土地向銀行申請貸款，亦不能據此而歸責於原告，又原告業已將買賣標的系爭土地移轉並已交付於被告，其契約之主要給付義務已盡，依此約定被告自應將尾款付清，始為公允，又原告請求被告應給付法定利息，於法有據，而違約金之計算應依尾款十萬元計算為適當，從而，原告依民法第三百六十七條規定請求被告應給付原告十萬元及自八十七年七月二十三日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息及每日以十萬元千分之零點五計算之違約金，於法有據，應予准許，逾此範圍之金錢請求，於法無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述或舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此說明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十三 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 張國華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十七 日~B法院書記官