臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第三三二二號
原 告 乙○○被 告 上能建設開發股份有限公司法定代理人 丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○右當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國九十三年三月十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告上能建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾捌萬元，及自民國九十三年一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新臺幣貳佰捌拾捌萬元，及自民國九十二年十二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告上能建設開發股份有限公司負擔百分之十七，被告丙○○負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元供擔保後，得假執行；第二項於原告以新臺幣玖拾陸萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）被告上能建設開發股份有限公司（以下簡稱上能建設公司）應給付原告新臺幣（下同）一百三十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十三年一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）被告丙○○應給付原告三百七十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（三）願供擔保，聲請宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十五年十二月三十日與被告訂立不動產買賣契約，向被告上能建設公司及被告丙○○購買坐落台中市○○○○段○○○○號土地上名為「登峰造極」Ｆ型編號七樓即門牌號碼台中市○區○○路○○○號七樓之二房地（按係成屋，以下稱系爭房地，被告上能建設公司出售房屋，被告丙○○出售土地應有部分），總價金為四百二十萬元（其中土地部分為二百五十萬元，房屋部分為一百六十八萬元），原告於訂約日已給付土地價款一百八十八萬元，房屋價款六十八萬元，合計二百五十六萬元。
（二）惟原告於訂約後，始發現系爭房屋於訂約前即八十五年十一月二十日已遭訴外人侑稜工程有限公司向本院聲請假扣押並執行查封在案（八十五年度執全一字第二九一八號），嗣被告又因積欠彰化商業銀行股份有限公司（以下稱彰化銀行）貸款，致復遭彰化銀行向本院聲請拍賣包括系爭房地之抵押物（八十九年度執字第二七八二九號），而系爭房地於拍賣程序中經訴外人龍星昇第三資產管理股份有限公司（以下稱龍星昇公司）拍定買受，目前則登記為訴外人高月代所有。由此可見系中房地因可歸責於被告之事由，而確定無法過戶予原告，即被告已陷於給付不能，故以本件起訴狀繕本送達併為解除本件買賣契約之意思表示。
（三）按本件買賣契約第十條約定「如可歸責於乙方（即被告）之因素致使中途解約，乙方除悉數退還甲方（即原告）已兌現之價金外，並應賠償甲方同額之前開金額以作為違約之懲戒金」。查兩造間之買賣契約既已解除，從而原告民法第一百七十九條規定外，並依上開約定，請求被告上能建設公司應返還房屋價金六十八萬元及同額之違約金。被告丙○○應返還土地價金一百八十八萬元及同額之違約金，為此，提起本訴。
（四）原告於訂約時並不知道系爭房屋經假扣押查封在案。當初約定被告應於八十六年二月四日將系爭房屋產權移轉予原告，原告開本票予被告供作擔保，若被告無法如期過戶，則原告所簽發之本票作廢，而被告之銷售廣告稱只要付十萬元即可交屋，何況原告已給付二百五十六萬元價金，故非如被告所稱繳清價金始能交屋。原告係自己聘用代書辦理過戶手續，故被告稱原告未給付相關費用顯不實在。
（五）原告於訂約時所購買者係成屋。且兩造約定第二期款在完稅時給付，故被告交付原告之買賣契約書上，其第二期款給付時期原印有「申請使照」乙語更改為「完稅」，而被告自己留存之買賣契約書並未同時更改，惟此亦經臺灣高等法院臺中分院於兩造間給付違約金事件認定應以完稅時為第二期款給付之時期，故被告丙○○稱原告應於申請使用執照時給付第二期款云云，為不實在。
（六）被告未依約履行給付法拋書之義務後，始於三月十一日通知原告給付第二期款，惟此亦經臺灣高等法院臺中分院認定原告得主張同時履行抗辯拒絕給付第二期價款。
三、證據：提出不動產買賣契約書、不動產權利移轉證書及執行點交通知、系爭房地登記謄本為證，並聲請調閱本院八十五年度執全一字第二九一八號、八十九年度執字第二七八二九號強制執行卷宗及台灣高等法院台中分院八十九年度上易字第四０一號、九十二年度上易字第二四號民事卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）系爭房屋經假扣押在案，原告於成立買賣契約時即已知悉，故買賣契約加註條文說明要如何處理。
（二）依買賣契約書附件四統一塗銷同意書之約定，可知原告對系爭房地上設定第一順位抵押權事前已知悉，且原告同意先為繳清買賣價金後，始由被告辦理塗銷抵押權登記。惟原告未辦理購屋貸款以抵償買賣價金，亦未付清尾款，故被告無須先行辦理抵押權塗銷登記。且原告交付一百六十四萬元本票以給付尾款，然該二紙本票未兌現，迄今亦未清償不足部分之價金，致所購房屋遭抵押權人行使抵押權，逕行強制執行，係因歸責於原告未繳清尾款，而無法辦理塗銷登記所致，實非可歸責被告。
（三）契約第九條約定原告於交屋時，應付清買賣價金，始能辦理交屋，若不能交屋即應簽發本票交被告供擔保，原告雖於交屋時，就不足之價金簽發二紙本票交付被告收執，然該二紙本票並未兌現，其顯然違背契約第九條約定，而在原告未給付其餘價金之前，被告自可拒絕移轉系爭房地之產權。
（四）本件買賣契約第七條約定代書費、契稅、印花稅、登記規費由原告負擔，原告並未給付被告，故無法辦理移轉登記。
（五）被告丙○○稱：
１、原告購買被告就系爭土地應有部分，依雙方所訂之買賣契約書第四條約定之付款辦法分為二期即「簽約金」一百八十八萬元，「申請使照」時六十四萬元。而原告僅於簽約時給付一百八十八萬元，被告土地上之房屋早已完成申請使用執照，原告竟迄未給付其餘六十四萬元，故在原告未給付上開價款前，被告丙○○得拒絕交付土地。
２、被告丙○○之土地未曾經訴外人侑稜有限公司聲請法院執行假扣押，此由土地登記謄本之記載即明，是原告主張系爭土地遭訴外人侑稜有限公司聲請法院執行假扣押查封在案云云，為不實在。
三、證據：不動產買賣契約書、上開買賣契約書附件一：分期付款明細、附件四：統一塗銷同意書、土地登記謄本、交屋證明單、交屋主要文件簽收單、本票二紙為證。
理 由
一、原告主張伊於八十五年十二月三十日與被告訂立不動產買賣契約，向被告上能建設公司及被告丙○○購買系爭房地（被告上能建設公司出售房屋，被告丙○○出售土地應有部分），總價金為四百二十萬元（其中土地部分為二百五十萬元，房屋部分為一百六十八萬元），伊於訂約當日已給付土地價款一百八十八萬元，房屋價款六十八萬元，合計二百五十六萬元。而系爭房屋於訂約前即八十五年十一月二十日已遭訴外人侑稜工程有限公司向本院聲請假扣押並執行查封在案，嗣又因被告積欠彰化銀行貸款債務，致復遭彰化銀行向本院聲請拍賣包括系爭房地之抵押物（八十九年度執字第二七八二九號），而系爭房地於拍賣程序中經訴外人龍星昇公司拍定買受，目前則登記為訴外人高月代所有等情，業據其提出不動產買賣契約書、不動產權利移轉證書及執行點交通知、系爭房地登記謄本為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。原告聲請八十五年度執字第二九一八號、八十九年度執字第二七八二九號強制執行卷宗，核無必要，附此敘明。
二、原告另主張系爭房地經由訴外人龍星昇公司拍定買受，現登記為訴外人高月代所有，顯係可歸責於被告之事由，而陷於給付不能，故其以本件起訴狀繕本送達併為解除本件買賣契約之意思表示。被告除應返還已受領之價金外，亦應依契約第十條約定給付違約金等語。被告則辯稱依買賣契約書附件四統一塗銷同意書之約定，可知原告對系爭房地上設定第一順位抵押權事前已知悉，且原告同意先為繳清買賣價金後，始由被告辦理塗銷抵押權登記。惟原告未辦理購屋貸款以抵償買賣價金，亦未付清尾款，故被告無須先行辦理抵押權塗銷登記。且原告交付一百六十四萬元本票以給付尾款，然該二紙本票未兌現，迄今亦未清償不足部分之價金，致所購房屋遭抵押權人行使抵押權，逕行強制執行，係因歸責於原告未繳清尾款，而無法辦理塗銷登記所致，實非可歸責被告。另依契約第九條約定原告於交屋時，應付清買賣價金，始能辦理交屋，若不能交屋即應簽發本票交被告供擔保，原告雖於交屋時，就不足之價金簽發二紙本票交付被告收執，然該二紙本票並未兌現，其顯然違背契約第九條約定，而在原告未給付其餘價金之前，被告自可拒絕移轉系爭房地之產權。而本件買賣契約第七條約定代書費、契稅、印花稅、登記規費由原告負擔，原告並未給付被告，故無法辦理移轉登記云云。被告丙○○另辯稱原告購買被告就系爭土地應有部分，依雙方所訂之買賣契約書第四條約定之付款辦法分為二期即「簽約金」一百八十八萬元，「申請使照」時六十四萬元。而原告僅於簽約時給付一百八十八萬元，被告土地上之房屋早已完成申請使用執照，原告竟迄未給付其餘六十四萬元，故在原告未給付上開價款前，被告丙○○得拒絕交付土地云云。
三、經查，系爭土地原登記為被告丙○○所有，而於八十六年六月二十八日為其債權人張麗眉聲請本院執行假扣押並為查封登記在案，此據被告丙○○提出土地登記謄本為證，而本件買賣契約係於八十五年十二月三十日成立，已如前述，顯然兩造訂立本件買賣契約書系爭土地並未為訴外人侑稜有限公司聲請執行假扣押在案。被告丙○○所辯其土地未曾經訴外人侑稜有限公司聲請法院執行假扣押等語，應屬可採。又兩造固於本件買賣契約特別約定被告應於八十六年二月四日前提供法拋書，此有原告提出之不動產買賣契約書可稽，被告並以本件買賣契約書有此記載，而辯稱原告於訂約時即已知悉系爭房屋遭他人假扣押之情事云云，然為原告所否認。而兩造所以為此約定，原告於臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第四０一號給付違約金事件審理中陳稱：「（經問以：你買房子時是否知道房子已被假扣押？）我不知道」、「訂約當日上午我就付現金，訂契約（即當日）下午我為了開本票給他（指被告）要有保障才要求他（被告）寫這個條款．．」、等語，而參與訂立契約之代書林梓仁亦於該案到庭證稱：「契約書後面多寫壹條是建設公司要叫乙○○（原告）簽發本票時所給與之一項保障，用語如何我不清楚後來寫完這條款後我才去查，才查到建設公司房子有被查封」等語，而被告亦當庭供稱：「．．因為他們在二月初就有發現房子有被查封，而未去辦完稅」、「當時是因為還有尾款未付才要求他（原告）開本票」等語，此業經本院調取該案卷宗查明屬實，互核渠等上開供述情節，顯然上開該加註條款僅係原告於訂約當日應被告要求另就不足價金部分，亦簽發交付同額本票時，原告為獲得保障而要求被告為此記載。否則，否則，揆諸常情，原告豈有於知悉房屋遭假扣押時，仍訂立買賣契約並給付大部分價金且就尾款簽發本票交付出賣人之理。而原告係於被告在訂約當日加註前開條款後，始發現系爭房屋遭假扣押查封情事，自難僅據契約書有上開加註條款而遽認原告於訂約時即知悉系爭房屋被執行假扣押乙情，是被告此部分所辯顯不可採。
四、另被告丙○○辯稱原告購買其土地部分，依兩造所訂立之買賣契約書第四條約定之付款辦法分為二期，即訂約時給付「簽約金」一百八十八萬元，「申請使照」時給付六十四萬元，而系爭土地上之房屋早已完成申請使用執照，原告竟迄未給付其餘六十四萬元，故伊在原告未給付上開價款前，自得拒絕交付土地云云，並提出不動產買賣契約書為證，雖觀之該買賣契約書上之付款表上「申請執照」一項未經更改，其下並有六十四萬元之記載。然查原告提出之不動產買賣契約書所附之付款表上之「申請使照、領取使照」確已更改為「完稅及權狀取得」，此有該不動產買賣契約書可稽，且衡諸系爭房屋為成屋，為兩造所不爭執，而於八十四年即已領得使用執照，此亦有使用執照附於臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第四０一號給付違約金事件卷宗可稽，並經本院調閱該案卷宗核閱屬實，兩造顯然不可能約定於申請執照時給付第二期價款。故被告丙○○提出之不動產契約書關於第二期款給付時期之記載，應認與事實不符，其與原告提出之不動產買賣契約書不符，應係訂約時漏未將「申請執照」一項更改所致，而應認原告提出之不動產買賣契約書所附之付款表較為可採，是以原告應給付第二期款之時間為「完稅」時，堪以認定。被告丙○○關於此所為之前開辯詞，即非可採。
五、被告辯稱另依契約第九條約定原告於交屋時，應付清買賣價金，始能辦理交屋，若不能交屋即應簽發本票交被告供擔保，原告雖於交屋時，就不足之價金簽發二紙本票交付被告收執，然該二紙本票並未兌現，其顯然違背契約第九條約定，而在原告未給付其餘價金之前，被告自可拒絕移轉系爭房地之產權云云。經查，本件買賣契約第九條第一款固約定甲方（即原告）以現金繳清買賣總價款（含金融機構貸款、各期款）及逾期付款之滯納金及各類代收款、貸款利息、各項稅費、保險費及代書費等，方可辦理交屋手續，乙方（即被告）並應發給甲方「交屋證明單」，憑以領換鑰匙。然同條第四款約定自產權登記完成日起計壹個月為交屋期限，甲方（即被告）應按通知之交屋時間、地點辦理交屋手續。足見，交屋係在產權登記完成後，亦即原告於產權登記完成後始有繳清買賣價金，辦理交屋之義務。然事實上，兩造早於八年四月前即已完成交屋，惟未完成移轉所有權登記，為兩造所不爭執，據此可知，兩造實際上並非以交屋為原告應付清價款之時期。況依原告提出之不動產買賣契約書第四條第一款所約定之付款辦法，原告係依該買賣契約書附件（一）之分期付款明細表給付各期款項，而依該附件（一）付款明細表所示，其房屋價款部分除原告於訂約日（即八十五年十二月三十日）已給付訂金六萬元及簽約金六十二萬元，合計六十四萬元外，另須於完稅時給付七十萬元，權狀取得時給付三十萬元，至於土地價款部分原告除於訂約日（八十五年十二月三十日）給付簽約金一百八十八萬元外，另須於完稅時給付六十四萬元，益證原告非應於交屋時付清全部價金。而迄無證據足資證明系爭房地已完稅及辦畢所有權移轉登記而取得所有權狀，原告自尚無給付其餘價款之義務。是縱原告就不足價金簽發二紙本票予被告收執供作擔保，亦難認原告違反本件契約第九條約定未給付其餘價款，被告得拒絕移轉系爭房地之產權。準此，被告此部份辯詞，亦顯不足採。
六、又本件買賣契約書第七條固有約定代書費、契稅、印花稅、登記規費由原告負擔，此有原告提出之不動產買賣契約可稽。惟系爭房地之過戶手續係由原告自行雇用代書為其辦理，業據原告陳明在卷，被告雖否認，然查訴外人林梓仁於另案給付違約金事件（臺灣高等法院八十九年度上易字第四０一號）到庭證稱：「（問以：你是從事代書的工作？）是的」、「（問以：乙○○有買登峰造極的房子是否你辦理過戶？）是的，當時訂約時房子已經蓋好，使用執照也下來」等語，而被告於該案亦供稱：「（問以：為何你公司的代書不去辦完稅？）若客戶有代書時他們（指原告及其代書）是主動的我們公司的代書是被動，是他們拖延沒有去完稅，才無法將法拋書給他們」等語，業據本院依原告之聲請調取該案卷宗審查屬實，足認原告所主張其自行委任代書辦理系爭房地過戶手續乙節為真實。準此，原告自應將辦理產權過戶所需之代書費、契稅、印花稅、登記規費逕行給付其所委任之代書，憑以辦理過戶手續，而無須給付被告上開費用，應無疑義。被告辯稱原告未依契約第七條約定，給付代書費等費用，故無法辦理移轉登記云云，委無可採。
七、另本件不動產買賣契約書附件四統一塗銷同意書固載明原告同意繳清尾款後，始由被告塗銷設定於系爭土地之第一順位抵押權登記，而該第一順位抵押權即係設定予訴外人彰化銀行，此有被告提出之土地登記謄本及不動產買賣契約書附件四統一塗銷同意書為證。然被告係系爭房地之出賣人，渠等依法負有交付系爭房地及移轉系爭房地之所有權予買受人之義務，此即為被告之主給付義務。職是，被告自應使系爭房地隨時達於可移轉登記所有權之狀態，易言之，在其未履行給付義務前，其自有防止債權人行使債權處分系爭房地或使系爭房地滅失之義務，以免陷於給付不能。是縱原告未繳清尾款，被告因而無須塗銷抵押權登記，然此非即免除被告之上開給付義務，是不論有若干債權人（包括抵押權人行使抵押權）欲查封拍賣系爭房地，上訴人均有排除之義務。而查，系爭房地於買賣契約成立後，因被告積欠彰化銀行建築融資貸款債務，而遭該銀行行使抵押權拍賣抵押物即系爭房地，終由訴外人龍星昇公司拍定買受，至此，被告已無法將系爭房地移轉所有權登記予原告，而陷於給付不能。而考其因，其因被告未能清償其積欠訴外人彰化銀行之債務所致，雖原告尚未付清尾款，被告亦不能解免其應設法清償債務俾免遭其債權人聲請對系爭房地實施強制執行之義務。據上說明，原告縱未付清尾款，被告因而無須塗銷抵押權登記，然此顯與系爭房屋遭抵押權人彰化銀行使抵押權拍賣系爭房地無關，自難認可歸責於原告。反之，被告未能設法清償債務，以盡其排除債權人查封拍賣系爭房地，使系爭房地隨時處於可移轉所有權狀態之義務，致系爭房地因遭法院拍賣而歸他人取得所有權，而陷於給付不能，應認可歸責於被告。是被告辯稱原告交付二紙本票未兌現，迄未給付尾款，其無須塗銷抵押權登記，致系爭房地遭抵押權人行使抵押權，逕行強制執行，係因歸責於原告，而非可歸責伊云云，亦難採憑。
八、綜前所述，足認原告主張系爭房地經由訴外人龍星昇公司拍定買受，現登記為訴外人高月代所有，顯係可歸責於被告之事由，而陷於給付不能等語，足堪信憑。從而，原告依民法第二百五十六條規定解除本件買賣契約，應無不合。而被告於契約解除後，其所受領之價金，即係無法律上之原因而受利益，致原告受損害，而構成不當得利，渠等自負有返還不當得利之義務。又本件買賣契約第十條約定「如可歸責於乙方（即被告）之因素致使中途解約時，乙方除應悉數退還甲方（原告）已兌現之價金外，並應賠償甲方同額之前開金額以作為違約之懲戒金」，此有原告提出之不動產買賣契約書可稽，核其約定之違約金，應屬懲罰性違約金。是原告除得依該條約定請求被告返還已受領之價金外，並得請求被告給付懲罰性違約金。惟按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十一條、第二百五十二條定有明文。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準；若屬後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院七十九年度台上字第一九一五號判例、八十七年度台上字第二五六三號判決參照）。本院斟酌系爭房屋於八十五年十二月三十日簽約後即交付原告使用迄本件起訴時，已有近七年之時間，原告獲有相當之利益，而原告實際繳交價金二百五十六萬元，被告上能建設公司受領其中六十八萬元，其餘一百八十八萬元則由被告丙○○受領，迄今已近七年，被告固受有相當之利息收益，惟原告未給付餘款一百六十四萬元亦獲有近七年相當利息之利益，及原告另案請求被告上能建設公司給付違約金合計一百一十九萬七千三百六十元（臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第四０一號、九十二年度上易字第二四號），故其縱因本件買賣受有損害，亦已獲相當賠償等情，認被告依上開約定各給付其已受領價金之同額違約金，顯然過高，故應予酌減，即被告上能建設公司應給付之違約金為二十萬元，被告丙○○應給付之違約金為一百萬元，堪稱允當。基上所述，原告得請求被告上能建設公司返還價金及給付違約金合計為八十八萬元，請求被告丙○○返還價金及給付違約金合計為二百八十八萬元。從而，原告依不當得利及本件買賣契約第十條之約定，請求被告上能建設公司給付八十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年一月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，被告丙○○給付二百八十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應駁回之。
九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於其勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至其餘假執行之聲請，因其訴無理由而失所附麗，故應駁回之。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十五 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 許文碩右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十 日~B法院書記官 巫偉凱