臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第七八七號
原 告 庚○○○訴訟代理人 邱華南律師複代理 人 乙○○被 告 甲○○
丁○○己○○丙○○戊○○共 同訴訟代理人 吳瑞堯律師
許蕙寶律師右當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國九十二年十一月六日辯論終結，判決如左：
主 文被告應將坐落臺中縣○○鄉○○○段第七四二地號、地目建、面積三五二平方公尺土地上如附圖所示Ａ部分面積一八四平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積一三六平方公尺、Ｄ部分面積三平方公尺、Ｅ部分面積二平方公尺、Ｆ部分面積二○平方公尺、Ｇ部分面積二平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。
被告應自民國九十二年三月二十日起，至返還前項土地之日止，按每月連帶給付原告新臺幣伍仟壹佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣玖拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰捌拾壹萬陸仟元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈡被告應將坐落臺中縣○○鄉○○○段第七四二地號、地目建、面積三五二平方公
尺土地（下稱系爭土地）上如附圖所示Ａ部分面積一八四平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積一三六平方公尺、Ｄ部分面積三平方公尺、Ｅ部分面積二平方公尺、Ｆ部分面積二○平方公尺、Ｇ部分面積二平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。
㈢被告應自民國九十年三月二十一日起，至返還系爭土地之日止，按每月連帶給付原告二萬元計算之損害金。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠系爭土地原為訴外人保證責任臺中縣湖南農場（下稱湖南農場）所有。湖南農場
於五十三年七月十日與被告之被繼承人林慶華（已於原告提起本件訴訟前死亡）簽立租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭土地及緊接系爭土地之房屋（房屋坐落土地為第七四二之一地號，房屋門牌號碼為臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號，稅籍編號為Z00000000000號，下稱系爭舊有建物）出租於林慶華，約定租期一年，租期屆滿後，林慶華仍繼續使用系爭土地及系爭舊有建物，系爭租約因而成為不定期租賃。嗣湖南農場於八十九年間經主管機關命令解散，湖南農場乃進行清算程序並於九十年二月二十六日將系爭土地出賣原告，且於九十年三月二十一日將系爭土地之所有權移轉登記予原告。系爭租約係屬未經公證之不定期租賃契約，原告自不受系爭租約之拘束而得依民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，請求被告拆除系爭土地之地上物，並返還系爭土地於原告。其次，系爭租約之性質非屬租用基地建築房屋之基地租賃，且系爭舊有建物及所坐落之土地，於八十四年間已被政府徵收供道路通行使用，系爭舊有建物並隨之拆除，故系爭舊有建物之租約關係部分業已消滅。又系爭租約既已為不定期租賃且非屬基地租賃，則原告自得隨時終止系爭租約，詎被告迄今仍占用系爭土地，原告屢經催討，未獲置理。為此，原告再以起訴狀繕本送達被告時即九十二年三月十九日作為終止系爭租約之意思表示，並依物上請求權、民法第四百五十五條租賃物返還請求權及繼承之法律關係，求為判決如訴之聲明第一項之請求。
㈡又原告自登記為系爭土地所有人之日即九十年三月二十一日起，被告占有系爭土
地之法律上之權源已不存在，被告自屬無法律上原因占有系爭土地而受有利益，並致原告不能使用系爭土地而受有相當於租金即每月二萬元之損害。爰依不當得利及繼承之法律關係，求為判決如訴之聲明第二項之請求。
㈢對被告所為抗辯之陳述：
⒈系爭租約之性質並非基地租賃，故林慶華、被告丁○○分別於六十七年、七十五
年間間在系爭土地上增建之房屋（稅籍編號分別為0000000000、00000000000號，下稱系爭增建建物），係屬林慶華、被告丁○○自行增建之違章建築，並不在系爭租約之範圍內，與湖南農場無涉。
⒉系爭舊有建物及所坐落之土地，雖於八十四年間已被政府徵收並拆除，惟湖南農
迄八十九年十二月五日領取提存於法院之徵收補償費時，始知系爭舊有建物業已拆除。且依臺中縣政府資料系爭舊有建物係為半拆、尚非全部拆除，故湖南農場於八十四年迄九十間，才會認為系爭舊有建物之租約關係依舊存在，陸續向被告催收租金並提起調整租金之訴訟。
⒊系爭土地既經登記為原告所有，而此登記又未經依法塗銷，則被告縱主張原告與
湖南農場基於通謀虛偽意思而買賣系爭土地，仍不足以動搖原告就系爭土地之所有權。
⒋系爭土地附近商機尚稱繁榮，且距系爭土地約八百公尺處，面積與系爭土地相近
之鄰地租金每月為三萬元，故本件原告僅按月請求二萬元之不當得利損害金，自屬適當。
三、證據：提出系爭租約、土地登記謄本、系爭舊有建物徵收補償費明細表、臺中縣政府函及系爭土地鄰地租約等影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠林慶華多年來均依約繳納系爭租約之租金於湖南農場。且林慶華、被告丁○○分
別於六十七年、七十五年間在系爭土地增建系爭增建建物，乃至系爭舊有建物於八十四年間遭徵收拆除後，湖南農場亦未間斷而繼續向林慶華、被告收取系爭租約之租金，甚且於九十年二月二十四日對被告提起增加系爭租約租金之訴訟，故湖南農場就系爭增建建物部分，已與被告達成使系爭租約繼續存立之默示合意等語。
㈡原告與湖南農場係通謀虛偽意思而買賣系爭土地，原告自非系爭土地之所有權人，故本件原告之請求為無理由。
㈢本件不當得利損害金之部分，應只計算土地之部分，且依土地法之規定為計算標準，每月應僅五千一百六十二元。
三、證據：提出系爭租約一件、租金收據六紙、存證信函一件、郵政匯票及執據各一紙、系爭增建建物房屋稅籍證明書二件、土地登記謄本二件、原告訴請增加租金起訴狀一件等影本為證。
丙、本院依職權調閱本院九十年度訴字第二四五四號（含臺灣高等法院臺中分院九十一年度上字第一七八號）確認優先承買權民事案卷全卷，並履勘系爭土地現場、囑託臺中縣大里地政事務所派員會同測量，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。理 由
一、下列事實，有系爭租約一件、系爭增建建物房屋稅籍證明書二件等影本附卷可證，並經本院依履勘系爭土地現場、囑託臺中縣大里地政事務所派員會同測量後，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，且為兩造所不爭執，應堪信為真實：
㈠系爭土地原為湖南農場所有。湖南農場於五十三年七月十日與林慶華簽立系爭租
約，將系爭土地及系爭舊有建物出租予林慶華，約定租期一年，租期屆滿後，林慶華仍繼續使用系爭土地及系爭舊有建物，系爭租約因而成為不定期租賃。
㈡林慶華已於原告提起本件訴訟前死亡，被告係林慶華之繼承人。
㈢林慶華及被告丁○○分別於六十七年、七十五年間，在系爭土地上增建系爭增建建物。
㈣系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積一八四平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分
面積一三六平方公尺、Ｄ部分面積三平方公尺、Ｅ部分面積二平方公尺、Ｆ部分面積二○平方公尺、Ｇ部分面積二平方公尺之地上物，係被告所有且為被告占有使用。
二、原告主張被告係無權占用系爭土地，有無理由，說明如次：㈠被告雖抗辯：原告與湖南農場係基於通謀虛偽意思而買賣系爭土地，原告自不得
請求被告返還系爭土地等語。惟按「土地登記 (含登建築改良物登記 )有絕對效力，系爭樓房既經登記為被上訴人所有，而此登記又未經依法塗銷，所謂買賣係出於通謀虛偽云云，殊不足以動搖被上訴人就系爭樓房之所有權存在。被上訴人係本於所有權而行使物上請求權，亦與本院五十三年台上字第九○九號判例所示情形有間。」（最高法院六十九年度台上字第二七三三號判決意旨參照）。本件原告主張其於九十年二月二十六日以買賣為原因向湖南農場買受系爭土地，並於九十年三月二十一日將系爭土地之所有權移轉登記予原告乙節，有土地登記謄本影本二件附卷可證，自堪認原告為系爭土地之所有人。依前開判決意旨，系爭土地既經登記為原告所有，而此登記又未經依法塗銷，則被告縱主張原告與湖南農場基於通謀虛偽意思而買賣系爭土地，仍不足以動搖原告就系爭土地之所有權。
是被告前開所辯，自無可採。
㈡原告主張：系爭租約係屬未經公證之不定期租賃契約，原告雖向湖南農場買受系
爭土地，仍不受系爭租約之拘束等語。按八十九年五月五月修正施行之民法第四百二十五條第二項固就未經公證或其期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，明定不適用同條第一項買賣不破租賃原則，惟依民法債編施行法，此新增規定並不溯及既往，本件系爭租約係於五十三年七月十日簽立，有如前述，自不受現行民法第四百二十五條第二項之限制，則原告自應繼受湖南農場之地位而受系爭租約之拘束。是原告此部分主張，為屬無據。
㈢系爭租約之性質並非基地租賃，且湖南農場與林慶華乃至與被告間就系爭土地並未合意成立新的基地租賃關係。說明如次：
⒈系爭租約第一條僅約定：「甲方（即湖南農場）將坐落台中縣烏日鄉溪壩村磚造
半樓房屋乙棟租與乙方（即林慶華）使用。」等語，且系爭租約中亦無其他關於租用基地建屋之約定，已難認系爭租約之性質係屬基地租賃。
⒉被告固抗辯：林慶華、被告丁○○分別於六十七年、七十五年間增建系爭增建建
物，乃至系爭舊有建物於八十四年間遭徵收拆除，湖南農場自六十九年後達二十年期間仍繼續向林慶華、被告收取系爭租約之租金，湖南農場甚且於九十年二月二十四日對被告提起增加租金之訴訟，故湖南農場就系爭增建建物部分，已與被告達成使系爭租約繼續存立之默示合意等語，並舉租金收據六紙、存證信函一件、郵政匯票及執據各一紙等影本為證。經查：
⑴觀諸被告提出之繳租收據六紙、存證信函一件、郵政匯票及執據各一紙等影本
之內容，亦僅能認定湖南農場理事主席劉水分別於五十八年十二月二十二日、六十二年十一月五日、六十六年十一月二十一日、六十九年九月二十七日、七十三年二月一日有收受一定期間之租金若干元，及被告有給付迄八十八年十二月八千元止之租金於湖南農場之情事，自難為湖南農場與林慶華乃至與被告間有基地租賃關係存在之證明。
⑵林慶華於承租系爭舊有建物後，林慶華、被告丁○○固分別於六十七年、七十
五年間在系爭土地上自行增建系爭增建建物。惟查，湖南農場曾於六十九年九月十一日寄發存證信函予林慶華；於八十八年五月五日寄發存證信函予甲○○；於八十九年九月十一日寄發存證信予林慶華，函中均提及：「．．未徵得本農場同意，擅自搭建違章建築使用，．．」等語，並均催告應於函到後一個月內全部拆除等情，業據原告提出八十八年五月五日烏日郵局第九八號、八十九年九月十一日台中十六支郵局第二六七三號存證信函影本二件在卷可稽，並經本院依職權調閱本院九十年度訴字第二四五四號（含臺灣高等法院臺中分院九十一年度上字第一七八號）確認優先承買權民事案卷全卷（下稱另案優先承買權事件）查核無訛，堪認屬實。從而，倘湖南農場與林慶華乃至與被告間有基地租賃關係存在，湖南農場豈會發函要求林慶華、被告甲○○限期拆除系爭增建建物之理。是被告以系爭增建建物係系爭租約存續中後所建，即主張林慶華與湖南農場間有基地租賃關係存在，自難採信。
⑶至於系爭舊有建物縱於八十四年間遭徵收拆除後，湖南農場仍有向林慶華收取
上開租金之行為，甚且湖南農場於九十年二月間仍對被告提起增加租金之訴訟（本院九十年度沙簡字第一五三號），固據被告提出起訴狀影本一件為證，惟觀諸上開起訴狀影本內容載明：「緣被告等之被繼承人林慶華於五十三年間向原告承租座落台中縣○○鄉○○村○○路○○○號之房地，於八十八年十二月底前原告均依約向被告收取每月壹仟元租金，就此有被告之存證信函為證。再則，如前述被告於五十三年即向承租系爭房地，為因應物價之波動，原告於八十九年四月七日函請被告等於八十九年五月一日起將月租金調高為壹萬元．．
．」等語，再綜參前開第⒈點及第⒉之⑴、⑵點所述，益見湖南農場係本於原來之系爭租約關係，向林慶華及被告請求給付租金或調高租金，自難逕認系爭租約之性質係屬基地租賃，亦難逕認湖南農場與林慶華乃至與被告就間就系爭土地有另成立基地租賃契約之默示意思表示，甚為明確。且另案優先承買權事件第一、二審法院亦同此認定（見一審判決理由欄第二點、二審判決理由欄第四點說明），附此敘明。
㈣原告係於起訴狀繕本送達被告時即九十二年三月十九日，始合法終止系爭租約。
說明如次：
⒈系爭租約之標的物包括系爭土地及系爭舊有建物，系爭租約嗣已成為不定期租賃
，且湖南農場與林慶華乃至與被告就間就系爭土地並無基地租賃關係存在，均如前述。又系爭舊有建物已於八十四年間遭徵收拆除，且被告自陳系爭舊有建物於九十年間僅存一薄牆，為兩造所不爭執，自堪認系爭舊有建物無從供居住已達滅失程度。從而，系爭租約既為不定期租賃，且系爭舊有建物業已滅失、系爭土地部分並無基地租賃關係存在，則原告自得隨時終止系爭租約，不生土地法第一百條、第一百零三條規定終止房屋租賃、基地租賃限制之問題。
⒉原告雖主張：原告登記為系爭土地所有人之日即九十年三月二十一日起，被告即
屬無權占有系爭土地等語。惟查，原告買受系爭土地後，仍應繼受湖南農場之地位而受系爭租約之拘束，且湖南農場於九十年二月間仍有對被告提起增加系爭租約租金之訴訟，有如前述，已堪認原告登記為系爭土地時系爭租約仍然存續，且原告就登記為系爭土地所有人時系爭租約關係已經消滅乙節，復未提出其他證據以實其說。原告前開主張，自屬無據。是本件自應以原告起訴狀繕本送達被告時即九十二年三月十九日，始合法終止系爭租約甚明。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者
，得請求除去之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第七百六十七條、第四百五十五條前段、第一千一百四十八條前段分別定有明文。本件被告為林慶華之繼承人，且原告於九十二年三月十九日合法終止系爭租約後，被告即屬無權占有系爭土地。則原告依前開規定，請求被告拆除如訴之聲明第一項所示之建物及地上物，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
三、原告請求不當得利損害金部分，是否有據，說明如次：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；繼承人對於被繼
承人之債務，負連帶責任。民法第一百七十九條前段、第一千一百五十三條分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。本件被告林慶華之繼承人，原告於九十二年三月十九日業已合法終止系爭租約，有如前述。則被告自九十二年三月二十日起，自屬無權占用原告所有之系爭土地受有利益，致原告受有損害，原告主張應連帶給付原告無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，於法有據。至原告主張自其登記為系爭土地所有人之日即九十年三月二十一日起，被告即屬無權占有系爭土地乙節，尚屬無據，附此敘明。
㈡原告固主張不當得利損害金，每月應按二萬元計算等語。惟為被告所否認，並抗
辯依土地法之規定為計算標準，每月應僅五千一百六十二元等語。按租用土地建築房屋之土地租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，此觀土地法第一百零五條、第九十七條第一項定有明文。而無權占用他人土地設立地上物，計算不當得利之損害金之情形，依理應同此解釋（司法院八十二年廳民一字第一三七○○○號函釋亦同此意旨）。又基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值（最高法院八十八年度台上字第一○八號判決意旨參照）。從而，本件衡量不當得利損害金之數額時，縱應綜參系爭土地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益、與鄰地租金相比較等情為據，惟依前開規定，仍應以系爭土地之申報總地價年息百分之十為最高限額，自屬當然。經查，系爭土地之面積三百五十二平方公尺、申報地價為每平方公尺一千七百六十元，有土地登記謄本影本一件在卷可憑，並經本院向臺中縣大里地政事務所查詢屬實，則系爭土地申報總價額年息百分之十為六萬一千九百五十二元（352×1,760×10%＝61,952），折合每月為五千一百六十二元（61,952÷12＝5162）。此外，本院以上開系爭土地申報總價額為基礎，並綜參系爭土地位於雙向四車道之溪南路與太明路成豐巷交接處，臨溪南路對面有藥局、便利商店、小吃店、約六百公尺處有大型超市、鄰近中部第二高速公路交流道及溪南國中等情，有卷附勘驗筆錄及相片三幀可憑，堪認系爭土地所處位置尚佳、交通便利、附近商機尚稱繁榮，及被告使用系爭土地搭建如附圖所示Ａ部分建物及Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等地上物之利益等情，本院認為原告所得請求之不當得利損害金，以前開土地法規定最高限額計算，亦即：依系爭土地申報總價額年息百分之十即六萬一千九百五十二元，折合每月五千一百六十二元計算，為屬適當。是原告請求被告應自九十二年三月二十日起，至返還系爭土地之日止，按每月連帶給付原告五千一百六十二元計算之損害金，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍所為之請求，則無理由，不應准許。
四、綜上所述，㈠原告依物上請求權、租賃物返還請求權及繼承之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積一八四平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積一三六平方公尺、Ｄ部分面積三平方公尺、Ｅ部分面積二平方公尺、Ｆ部分面積二○平方公尺、Ｇ部分面積二平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還原告；㈡原告依不當得利及繼承之法律關係，請求被告自九十二年三月二十日起，至返還系爭土地之日止，按每月連帶給付原告二萬元計算之損害金，均屬有據，應予准許。原告逾此範圍所為之請求，則屬無據，不應准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因其訴之駁回而失其宣告之依據，不予准許，應併予駁回。
六、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十 日
臺灣臺中地方法院民事第五庭~B審判長法官 張惠立~B法 官 王邁揚~B法 官 何世全右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日~B法院書記官