臺灣臺中地方院民事判決 九十二年度訴字第八○四號
原 告 丙○○訴訟代理人 甲○○律師被 告 乙○○訴訟代理人 蔡壽男律師右當事人間請求返還車位等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於台中市○區○○○○段第一０二─三三、第一０二─四三地號土地，其上台中市○區○○○○段第八九五五號建號建物，即門牌號碼：台中市○區○○路○○○○巷○號等公共設施地下室如附圖紅色部分所示編號第六號之停車位（附屬登記在第八八八五號建號之主建物內）騰空，交還原告。
被告應自民國八十九年十一月一日起至騰空交還前項停車位予原告之日止，按月給付原告新台幣壹仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾捌萬貳仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序施行前，以新台幣伍拾肆萬柒仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額外，請求判決如主文所示。
二、陳述：
（一）緣原告於民國（下同）八十七年六月十一日向訴外人新貴和股份有限公司（下稱新貴和公司）購買該公司興建，座落於台中市○區○○○○段一０二─三三等十五筆土地上之「住福大樓」第八九０二建號主建物，以及座落於台中市○區○○○○段第一０二─三三、第一０二─四三地號土地暨地上建物建號八九五五號台中市○區○○路○○○○巷○號等公共設施地下室如附圖紅色部分所示停車位編號第六號之停車位（下稱系爭車位），有房屋及汽車位買賣契約書為憑。然因新貴和公司辦理建物第一次保存登記時，誤將系爭車位登記於被告所購八八八五建號主建物內，致使被告所購八八八五建號主建物內登記有多筆停車位（包括系爭第六號停車位及訴外人羅秀真所購第七號停車位），而被告所購買者，係編號第一號停車位，有當時停車位買賣契約書為憑。為解決所購買車位與主建物登記車位不符之問題，原告多次與被告交涉，被告於八十七年七月十七日乃同意將系爭第六號車位「持分」以及「使用權」讓予原告，此有台灣台中地方法院公證處八十七年度公字第一九三五五號公證書可稽，被告當時亦依約將系爭車位讓與原告使用。
（二）依當時所有住戶（包括被告）所簽訂「房屋預定買賣契約書」第六條「地下層權屬」約定：「⑴本約房屋地下室除共同使用部份（如：機械房、受電室、樓梯間、水箱、車道、管道間等公共設施）外，其餘歸購車位之住戶按比例持分；⑵未購買汽車停車位之住戶，已充分認知本房總價並不包括車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含車位之持分面積。除防空避難時使用外，已確認並同意對本大廈之停車位無使用管理權。」第二十六條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等約束力‧‧‧。」於所有住戶簽署之附件六「汽車停車位預定買賣契約書」亦約定：買方丙○○「停車位座落於台中市○區○○○○段『住福』地下層停車場編號第六號，為機械式上層停車位，計參點伍坪。」；第二條：「地下室汽車停車位其使用權專屬購買地下室停車位者，並不得作其他用途（產權依地政機關登記為準）‧‧‧。」第五條：「甲方同意本買賣停車空間，遇空襲或緊急事件時，依法應優先無償提供作公共防空避難使用，平時並不得隔間及設置妨礙停車或防空避避難之障物。」第六條：「甲方同意遵守本大樓之住戶公約管理規章，並負擔停車位之管理費用與維修費用，本規定對甲方之受讓人、承租人或借用人均具同等拘束力。」而被告乙○○所簽署之「汽車停車位預定買賣契約書」亦約定：買方乙○○「停車位座落於台中市○區○○○○段『住福』地下層停車場編號第一號，為機械式層停車位，計貳點伍坪。」又據當時經全體共有人同意之「停車位證明書」，其上載明：「茲丙○○‧‧‧同時購買地下室停車位編號六號機械式上層停車位‧‧‧並經全體共有人同意該車位由該住戶（即丙○○）管理使用，特此證明。」由上可知，「住福」大樓全體共有人於簽訂房屋及停車位買賣契約書時，即已就地下室停車位部分成立分管契約，內容已約定：買方丙○○「停車位座落於台中市○區○○○○段『住福』地下層停車場編號第六號，為機械式上層停車位，計參點伍坪。」；「地下室汽車停車位其使用權專屬購買地下室停車位者」；又「丙○○‧‧‧同時購買地下室停車位編號六號機械式上層停車位‧‧‧並經全體共有人同意該車位由該住戶（即丙○○）管理使用」故本件系爭車位使用權應專屬於購買系爭車位之買主，即原告丙○○。
（三）被告亦於八十七年七月十七日同意將系爭第六號車位「持分」及「使用權」讓予原告，有前揭公證書為憑，故於交屋後，原告即依據全體共有人之分管契約及被告之讓與契約，占有使用系爭車位。詎被告竟因訴外人新貴和公司未能移轉一號車位持分於伊，即無視有效成立且經公證之讓與契約，除拒絕依約將系爭車位過戶予原告外，更串通第三人製造假債權，再由該第三人對八八八五號主建物及系爭車位實施假扣押執行，使系爭車位無法辦理持分過戶（訴外人羅秀真所購買之第七號車位亦遭被告同樣手法導致無法過戶），自八十九年十一月一日起，惡意占用系爭車位至今。原告自得依據全體共有人之分管契約或被告之讓與契約或侵權行為、不當得利或民法占有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭車位騰空，返還原告。
（四）又被告無權占有系爭車位，係無法律上之原因而受利益，致他人受損害，構成不當得利，應返還其利益，即自八十九年十一月一日起至騰空返還系爭車位予原告之日止，按月給付一千五百元相當於租金之不當得利。又被告無權占用系爭車位，係故意或過失不法侵害原告之財產權，原告亦得依民法第一百八十四條之規定，主張侵權行為損害賠償。
（五）對被告抗辯之陳述：⑴原告當初向新貴和公司購買者，為六號車位，而被告所購買者，自始至終是
一號車位，然因八十七年五月間該大樓辦理保存登記時，並未將此二車位附屬於購買者所購之主建物之下，以致造成原告之六號車位及訴外人羅秀真所購之七號車位附屬於被告所有之八八八五建號主建物（即Ｂ棟第十三樓）下，而一號車位竟附屬於新貴和公司所有之八九０九建號主建物下此一不合理現象，當時發生此種所購車位與權狀不符情況的住戶多達二、三十戶，各住戶為解決主建物與所購車位不一致之情況，於是分別各自訂立車位移轉契約，使主建物與所購車位一致，故被告分別與原告及訴外人羅秀真簽訂車位移轉公證書，同意將主建物所附屬之六、七號「車位之持分所有權」及「使用權」移出，分別移轉予原告和訴外人羅秀真，新貴和公司亦同意將一號車位權利移轉與被告乙○○，且當時各住戶間彼此亦各自訂有車位持分及使用權移轉公證書，均有公證書為憑，在此一背景下，原告與被告於八十七年七月十七日就系爭六號車位及其他住戶間所訂立之公證書，皆係當事人雙方同意後訂立，絕非偽造，而前述眾多住戶與新貴和公司間更無有所謂「車位交換契約」。
⑵原告與被告間訂立之六號車位買賣所有權移轉契約公證書（實則為六號車位
「持分」及「使用權」移轉契約），係原告及被告雙方同意所訂立。有證人林泳義、劉惠娥於前案之證詞可證，系爭契約書為被告親自蓋印，並同時交付印鑑證明，絕非答辯狀中誣指之擅自偽造。
⑶被告所提內政部八十七年十月二日之函文，所具要件包括：「不兼具防空避
難室使用」、「具使用上之獨立性」、「為區分所有之標的」等，然本件系爭六號車位係「兼作防空避難室」、並不具備使用上之獨立性、更非區分所有之標的，該車位係以「持分」方式附屬登記於主建物之下，根本就非所謂「區分所有之標的」或「專有部分」，本件根本不適用該討論意見，被告據此主張系爭六號車位已屬「專有部分」，不得與八八八五建號主建物分離云云，顯然無據。
三、證據：提出系爭車位平面圖影本一份、房屋預定買賣契約書影本一份、汽車停車
位預定買賣契約書影本二份、公證書影本一份、停車位證明書影本一件、買賣所有權移轉契約書影本六件、建物登記簿謄本二份、收據影本二份為證。聲請傳訊證人陳文彬、劉惠娥。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決願預供擔保，請准免假執行。
二、陳述：
（一）查訴外人新貴和公司在住福大樓完工後，於八十七年五月十六日收件二七五○號所有權第一次登記時，即將系爭編號六號及七號停車位附屬登記在八八八五建號之主建物內，將編號二十號停車位附屬登記在八九○二建號之主建物內，將編號一號停車位附屬登記在八九○九建號之主建物內，有台中市中山地政事務所八十九年一月廿四日八九中山地所一字第○一二一二號函暨所附建物登記謄本、登記申請書及共同使用部分分配書等附於本院另案八十八年度中簡字第二三二○號兩造間所有權移轉登記案卷可稽。原告主張新貴和公司於辦理建物第一次保存登記時，誤將系爭第六號停車位登記於被告所購八八八五建號主建物內云云，純屬無稽之談，顯不實在。
（二）次查被告於八十七年五月廿七日向新貴和公司訂購八八八五建號之主建物成屋時，依建物登記謄本之記載，原係包含六號及七號車位，但因該六號及七號車位位於巷道內，不適合被告箱型車之進出，被告乃要求新貴和公司同意將該六號及七號車位與該公司所有位於路口出入較為方便之一號車位互相交換，經該公司應允後，雙方始於八十七年六月一日正式簽訂房屋、土地及汽車停車位買賣契約書，並於汽車停車位買賣契約書內直接載明被告買受之車位為一號，且言明於主建物及附屬建物辦畢移轉登記後，再就車位之產權辦理交換登記，此有各該買賣契約書為証，並為新貴和公司負責人林泳義於鈞院另案八十八年度中簡字第二三二○號兩造間所有權移轉登記事件到庭作証時所不爭執。
（三）新貴和公司嗣將被告所購買之八八八五建號之主建物連同附屬之六號、七號車位於八十七年七月十三日移轉登記為被告所有之後，新貴和公司委任之代書劉惠娥於同年月十六日至被告住處，向被告表示要將登記在新貴和公司名下之一號車位與登記在被告名下之六號及七號車位之產權辦理交換移轉登記手續為由，向被告索取印鑑証明書及印章，並在空白之買賣所有權移轉契約書等文件上用印。詎新貴和公司竟不依約履行，不但未將一號車位所有權移轉登記給被告，反將原登記在被告名下之六號及七號車位分別賣給原告及訴外人羅秀真，並為貪圖簡便，以節省輾轉移轉登記之勞費，復擅自偽造被告同意逕將六號及七號車位分別移轉登記給原告及訴外人羅秀真之「買賣所有權移轉契約書」，並冒名向本院辦理公証。原告依據上開無效之契約書請求被告履行，自屬無據。
（四）原告所舉証人劉惠娥於本院另案八十九年度簡上字第二十二號返還所有權狀事件到庭証稱：被告原來所買的不動產原始登記是六、七號車位，是被告表示要換一號的車位等語，足証約定交換車位契約之當事人為被告與新貴和公司，交換之標的物為登記在新貴和公司名下之一號車位與登記在被告名下之六號及七號車位，至為明確。雖原告及訴外人羅秀真曾分別向新貴和公司購買六號及七號車位，亦係彼二人與新貴和公司所成立之另一買賣契約，得否據以向該公司請求履行之問題，與被告無涉。被告與原告及訴外人羅秀真間既素不相識，又從未謀面，且無直接關係，自不生糾紛之問題，殊無所謂為終止爭執而進行協調，並與原告及訴外人羅秀真成立所稱「具有和解性質之車位移轉契約」之公証書，同意逕將六號及七號車位分別移轉登記給原告及訴外人羅秀真之理，顯見原告之主張違背經驗法則及論理法則，委無可採。
（五）被告所以將印鑑証明書及印章交付新貴和公司所委任之代書劉惠娥使用，係因劉惠娥向被告表示要將一號車位移轉給被告，使被告確信係為履行與新貴和公司所成立之交換車位契約，以憑辦理一號車位與六、七號車位產權之互易移轉登記手續所致，故被告縱有委任代書劉惠娥辦理公証，依委任之本旨，亦應就被告與新貴和公司間對一號車位與六、七號車位相互移轉之契約辦理公證，始符被告之本意。詎新貴和公司及其代書劉惠娥竟不此之圖，不但違約未將一號車位移轉登記給被告，復為貪圖簡便，以節省輾轉移轉登記之勞費，竟與原告等人勾串，偽造公証契約書，虛偽記載被告同意將六號及七號車位分別逕行移轉給新貴和公司之買受人即原告及訴外人羅秀真，無端剝奪被告之同時履行抗辯權，足証原告據以請求之公証契約書，顯然違背被告之本意，確係出於偽造。
（六）縱認上開公証契約書所載承受登記名義人之原告，為新貴和公司有權指定，並非偽造。惟新貴和公司應先將一號車位移轉登記給被告後，被告始有將六號及七號車位移轉登記給新貴和公司或其指定人之義務。退而言之，縱認新貴和公司無先為給付之義務，然被告亦得主張同時履行抗辯權，在新貴和公司未將一號車位移轉登記給被告之前，被告自得拒絕移轉六號及七號車位給新貴和公司或其指定人之原告及訴外人羅秀真。而一號車位連同所屬同區段八九○九建號之建物，其所有權人雖為新貴和公司，惟已因設定抵押予台新國際商業銀行及中國國際商業銀行，且經法院查封拍賣，已陷於給付不能。新貴和公司既已無法將一號車位移轉登記予被告，依法被告自得拒絕將系爭六號車位移轉登記予新貴和公司或其指定之原告。
（七）按所謂共有人之分管契約，乃共有人全體就共有物特定部分之暫時使用狀態，互相表示意思一致者，始能成立，此觀民法第一百五十三條之規定自明。查新貴和公司興建之「住福大樓」，其共有人全體並未就共有物特定部分之暫時使用狀態達成任何協議，而互相表示意思一致，根本並無所謂分管契約之存在。原告主張該大樓之住戶全體已同意系爭停車位由原告管理使用云云，純屬虛構，顯不實在。原告與新貴和公司所訂立之「汽車停車位預定買賣契約書」究竟如何約定，與被告無關，自無拘束被告之效力。又原告所提出之「停車位証明書」，僅能証明其有向新貴和公司購買系爭停車位之事實而已，至於其上所載「並經全體共有人同意該車位由該住戶管理使用」云云，純屬該公司越俎代庖一廂情願之詞，殊不實在，自無可採。
（八）再查內政部於八十七年十月二日邀集有關機關研商區分所有建物之認定及法定停車空間產權測量登記事宜，獲致結論如下：按「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」為公寓大廈管理條例第三條第三款所明定，故依建物使用執照所附竣工平面圖之記載，公寓大廈之室內法定停車空間如不兼防空避難室使用，其為地面層主建物附建且相連或上下直接連通，並有獨立出入口通室外道路，具使用上之獨立性及為區分所有之標的者，依上開規定屬專有部分，該法定停車空間於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，其用途欄依使用執照之記載填載。該停車空間並不得自主建物分離或為分割標的，此有內政部八十七年十一月二十一日台八七內地字第八七九○七九六號函影本一件可稽。系爭停車位既已併入被告所有八八八五建號之主建物內辦理產權登記，依上揭內政部函示意旨，系爭停車位已屬被告之專有部分，且不得自被告所有八八八五建號之主建物分離，顯不發生系爭停車位分管之問題。原告所謂大樓住戶全體已同意系爭停車位由原告管理使用云云，自屬無稽之談。
（九）系爭停車位係屬被告之專有部分，已如前述，足証原告對系爭停車位既無使用權，更非所有權人。又系爭停車位自始即由被告占有使用中，原告主張其對系爭停車位有使用權及所有權，之前並為有權占有人，嗣為被告所侵奪云云，顯非實在。又原告對系爭停車位既有所有權，顯有使用之正當權源，自無不當得利及侵權行為可言。
三、證據：提出房屋、土地及停車位預定買賣契約書影本各一份、本院八十九年簡上
字第二十二號民事判決影本一份、內政部八十七年十一月二十一日台八七內地字第八七九○七九六號函影本一份、建物登記謄本一份、異動索引表一份、本院八十六年簡上字第一一六號民事判決影本一份、最高法院八十三年度台上字第七六二號民事判決影本一份為證。聲請調閱本院八十八年度中簡字第二三二０、八十九年度簡上字第三三０號車位權利移轉登記案卷、本院八十八年度中簡字第二三三０、八十九年度簡上字第二二號返還所有權狀案卷、九十年度中簡字第一九八四號、九十一年度簡上字第四五一號損害賠償案卷。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴狀繕本送達被告後，將原訴之聲明第二項「被告應自民國八十九年十一月一日起至騰空交還前項停車位予原告之日止，按月給付原告新台幣二千五百元」縮減為按月給付一千五百元，依上開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張其於八十七年六月十一日向訴外人新貴和公司購買該公司興建之「住福大樓」住宅及地下室如附圖紅色部分所示停車位編號第六號之停車位，然因新貴和公司辦理建物第一次保存登記時，誤將系爭車位登記於被告所購第八八八五建號之主建物內，致使被告所購第八八八五號建號主建物內登記有多筆停車位（包括系爭車位及訴外人羅秀真所購七號停車位），而被告所購買者，係編號一號停車位。為解決所購買車位與主建物登記車位不符之問題，被告於八十七年七月十七日同意將系爭第六號車位「持分」以及「使用權」讓予原告，被告當時亦依約將系爭車位讓與原告使用。又住福大樓全體承購戶於簽訂房屋及停車位買賣契約書時，即已就地下室停車位部分成立分管契約，本件系爭車位使用權應專屬於購買系爭車位之買主，即原告丙○○，於交屋後，原告即依據全體共有人之分管契約及被告之讓與契約，占有使用系爭車位。詎被告竟因訴外人新貴和公司未能移轉一號車位持分於伊，除拒絕依約將系爭車位過戶予原告外，自八十九年十一月一日起，惡意占用系爭車位至今，致原告受有損害，原告爰依全體共有人之分管契約或被告之讓與契約或侵權行為、不當得利或民法占有物返還請求權之法律關係，請求法院擇一判決被告將系爭車位騰空，返還原告。又住福大樓內之車位出租予他人，每月租金為一千五百元，因被告占用車位，受有利益，致原告受有損害，爰依侵權行為或不當得利之法律關係，請求自八十九年十一月一日起至騰空返還系爭車位予原告之日止，按月給付一千五百元相當於租金之損害金。
三、被告則以：被告於八十七年五月廿七日向新貴和公司訂購八八八五建號之主建物成屋時，依建物登記謄本之記載，原係包含六號及七號車位，但因該六號及七號車位位於巷道內，不適合被告箱型車之進出，被告乃要求新貴和公司同意將該六號及七號車位與該公司所有位於路口出入較為方便之一號車位互相交換，經該公司應允後，雙方始於八十七年六月一日正式簽訂房屋、土地及汽車停車位買賣契約書，並於汽車停車位買賣契約書內直接載明被告買受之車位為一號，且言明於主建物及附屬建物辦畢移轉登記後，再就車位之產權辦理交換登記。惟新貴和公司嗣未依約將一號車位登記予伊，反將登記其名下之六號車位移轉登記予原告，該移轉契約書違背被告之本意，並非實在；且被告在新貴和公司未辦妥一號車位之登記前，亦得主張同時履行抗辯拒絕給付。系爭車位既已登記於被告名下，且併入被告所有之八八八五建物之主建物內辦理登記，依內政部八十七年十一月二十一日台八十七內地字第八七九０七九六號函文，應屬被告之專有部分，被告自屬有權使用人。又本件住福大樓全體共有人並未有任何分管協議，原告提出之停車位預定買賣契約書及停車位證明書僅係其與新貴和公司之約定，不得拘束被告，原告主張依分管契約其有權使用系爭車位，並無理由等語置辯。
四、原告主張其於八十七年六月十一日向新貴和公司購買「住福大樓」住宅一戶及如附圖紅色部分所示編號六號之系爭車位，然系爭車位現登記於被告所購第八八八五號建號主建物內，並為被告管理使用之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、汽車停車位預定買賣契約書、停車位證明書影本各一份及建物登記簿謄本為據，且為被告所不爭執，堪認屬實。
五、原告主張包含兩造在內之住福大樓全體共有人，於簽訂房屋及停車位買賣契約書時，即已就地下室停車位部分成立分管契約，約定車位之使用權應專屬於購買車位之人使用，被告於嗣後並簽訂移轉契約書將系爭六號車位之持分之使用權移轉予被告，是就系爭六號車位，原告為有權使用人乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件兩造爭執者，乃系爭停車位之性質為何？本件各共有人就停車位有無分管契約存在？何人為有權使用系爭車位之人？茲說明如下：
⑴本件住福大樓地下室停車位應為區分所有建物之共同使用部分
按公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外及不屬於專有之附屬建築物，而供共同使用者。」據此，可得推知，公寓大廈地下層除非得獨立為專有部分，或專屬於某專有部分之附屬建築物，否則應係屬全體區分所有權人之共用部分，又依據同條例第七條第一項規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分」之反面解釋，共用部分其所有權之歸屬，即不得按專有部分以獨立所有權之方式，由個人取得單獨所有，應該以共有之方式為之；又依土地登記規則第七十五條第一款規定：「同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同部分者，得予除外。」。查本件住福大樓之地下室停車位，乃係依公共設施方式另立建號（台中市○區○○○○段八九五五建號）辦理登記，並由各車位之承購戶按比例持分，有原告所提之建物登記簿謄本及汽車停車位預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書可稽，是系爭車位僅係登記為被告名下同上地段第八八八五建號建物之共同使用部分，並非就系爭車位有單獨產權，依上開說明自屬於該「住福大樓」區分所有建物之共同使用部分，並非被告之專有部分甚明。被告所舉之內政部八十七年十一月二十一日台八七內地字第八七九０七九六號函文，係指公寓大廈之室內法定停車空間如不兼防空避難室使用，其為地面層主建物附建且相連或上下直接連通，並有獨立出入口通室外道路，具使用上之獨立性及為區分所有之標的者，乃可屬專有部分，得併入主建物內辦理測繪登記。惟查本件系爭車位位於地下二樓，該地下二樓乃係停車空間兼防空避難室使用，有該部分之建物測量成果圖（其上所繪之建物平面圖及建物面積乃係依使用執照、設計圖或竣工平面圖轉繪）附於本院八十八年度中簡字第二三二０號卷宗內可稽，與上開函文所指不兼防空避難室使用之情形，已有不符，且如前述，本件系爭車位係以持分方式附屬登記於主建物之下，並非併入主建物內辦理測繪登記，是本件系爭車位並非上開函文所指之專有部分，被告據上開函文內容主張系爭車位為其專有部分，並無足採。
⑵住福大樓全體共有人就停車位之使用有分管契約
按公寓大廈管理條例第九條第一項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定書從其約定。」，依此，共有物倘經共有協議分管，由共有人內部自行協議管理使用之方式及範圍，應可不受前述應有比例之限制，而得另為不按比例分配其管理使用範圍。職是之故，地下層停車位空間如係由全體或部分區分所有人以共有狀態，取得所有權登記者，則經由全體區分所有人（即共有人）間訂立契約，約定由某些特定人就某特定部分取得使用權，應無不可。此種約定由特定人對共用部分擁有排他的使用權，即為分管契約，亦為公寓大廈管理條例第三條第五款所指之約定專用部分。而分管契事實上是依共有人之協議，對共有物之使用權，所作分配管理使用權的一種約定。此處所稱之共有人，雖應指民法第八百十七條第一項規定之共有人，亦即與他人共同取得一物之所有權之人，並與他共有人已有「共有關係」之存在者而言。惟在我國不動產買賣方式，習慣上係以預售房屋制度為主流，而取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣的價金，多由建築業者在預售屋契約書訂立「分管契約」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，而將前開之分管契約預先於預售階段簽訂完畢；再參以八十四年六月二十八日所公布之公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共同部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」換言之，依上開規定，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約專用權，將地下層之停車空間之使用權，出賣與特定人，已堪明確，只是設定對象限於區分所有權人而已。是依我現行法之規定，及實務買賣之慣例，應認分管契約之當事人不限於現在之共有人，即由未來之共有人預立分管契約，則將來成立共有關係時，該分管契約應對各共有人發生拘束力。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院九十一年台上字第二四七七號判決意旨參照）。本件訴外人新貴和公司出售住福大樓之房屋或停車位時，均與各承購戶簽訂契約書，其中房屋預定買賣契約書第六條約定：「⑴本約房屋地下室除共同使用部份（如：機械房、受電室、樓梯間、水箱、車道、管道間等公共設施）外，其餘歸購車位之住戶按比例持分；⑵未購買汽車停車位之住戶，已充分認知本房總價並不包括車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含車位之持分面積。除防空避難時使用外，已確認並同意對本大廈之停車位無使用管理權。」，而汽車停車位預定買賣契約書第一條載明購買之車位編號、位置、面積，第二條則約定：「地下室汽車停車位其使用權專屬購買地下室停車位者，並不得作其他用途（產權依地政機關登記為準）‧‧‧。」，是依該契約書之內容，可知各向新貴和公司買受其他專有建物而不含停車位之承購戶，已有同意就停車位部分，由承購停車位者所使用，且有買受停車位之承購戶，並有同意各依其買受車位編號使用之意思表示，復此意思表示之真意，並非僅在於規範建商與各承購戶之權利義務，實有透過上開約定，於全體共有人間就停車位之使用達成分管之合意，準此，應認本件住福大樓各承購戶於向新貴和公司買受專有建物及各車位時，已透過建商就停車位之使用成立分管契約。被告抗辯原告所提其與新貴和公司簽訂之房屋預定買賣契約書、汽車停車位預定買賣契約書僅係訴外人新貴和公司與原告之債權契約，不得拘束原告，本件並無分管契約存在云云，並無足採。
⑶原告依照分管契約，為有權使用系爭車位之人
如上所述，本件各該承購戶於承購停車位時，依渠等所簽之汽車停車位預定買賣契約書已有各依其買受車位編號使用之分管合意。而查本件原告與訴外人簽訂之契約書上即載明其所購車位為編號六號之系爭車位，被告所購者，則為編號一號之車位，有兩造均不爭執其真正之買賣契約書在卷可稽，是依兩造於簽約時，應已充分認知依該分管約定，彼此僅分別就六號、一號車位有使用權，其餘車位乃歸各買受者使用。而訴外人新貴和公司嗣亦將系爭六號車位交付予原告使用，有原告所提之新貴和公司製作之停車位證明書影本一份在卷可稽，並經證人即辦理系爭車位點交之代書劉惠娥及前住福大樓管委會主任委員陳文彬於本院審理時到庭證述明確，足認依照上開分管合意，約定使用系爭車位之人應為原告。雖訴外人新貴和公司嗣將六號、七號之車位附屬於建號八八八五號主建物而登記於被告名下，然如前述，本件停車位僅以持分方式登記為各共有人共有，並無獨立之產權，而共有人間非不得訂立分管契約以定其內部之使用之方式及範圍，被告既為原房屋及汽車買賣契約書之簽訂人，對本件分管契約內容知之甚明，自應受該分管契約之拘束，至該汽車買賣契約書上所載之「產權依地政機關登記為準」，應係指登記予第三人名下，或就其他車位為何人所購買不清楚時，概以產權登記為準，用以保護善意第三人，然非指簽訂分管契約之本人，得據以否認其所為之分管意思表示，亦即，就本件系爭六號車位而言，被告雖有持分，但無使用權，此由訴外人新貴和公司嗣為解決此一問題，於過戶登記予被告後未久，旋委託代書於八十七年七月十七日辦理移轉系爭車位予原告之公證手續，並經原告親自蓋章於契約書上即可明瞭。故被告抗辯系爭車位附屬登記在其所有之主建物下，其有權使用云云，亦無足採。
⑷綜上，兩造均應同受相關停車位分管協議之拘束，是以，原告乃為有權使用系
爭車位之人，被告尚不得以其為登記名義人而謂其有權使用系爭車位，惟被告卻自八十九年十一月一日起即占用系爭停車位，顯然違反住戶間有關停車位分管契約之協議。從而，原告本於分管契約，訴請上訴人將系爭停車位騰空後交付予上訴人，於法即屬有據，應予准許。
六、又按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。查原告既係系爭車位之有權使用人，惟系爭車位自八十九年十一月一日起遭被告無權占用而無法使用，原告自受有損害。而查系爭車位乃機械式上層之停車位，面積三點五坪，原告買受時之價格為四十八萬元，為兩造所不爭執，且系爭車位位於住福大樓地下二樓，而住福大樓乃係位於台中市○區○○路，附近屬住商合一、交通尚屬便利，又該大樓內與系爭車位相同規格之車位均係以每月一千五百元之價格出租予他人乙節，並據證人陳文彬到庭證述甚明，是本院審酌上開系爭車位坐落之位置、使用之情況，認原告主張其受有按月相當於租金一千五百元之損失，尚屬合理。從而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告自八十九年十一月一日起至交還系爭停車位之日止，按月給付原告一千五百元，核屬有據，應予准許。
七、從而，原告依分管契約、不當得利之法律關係，請求被告將系爭停車位騰空後交付予原告，並請求被告自八十九年十一月一日起至騰空交還系爭車位之日止，按月給付原告一千五百元，為有理由，應予准許。
八、本案事證已臻明確，且原告係請求本院就其數請求權中擇一判決，乃為選擇訴之合併，本院認前開原告之訴為有理由，即無庸再就原告基於讓與契約、占有物返還請求權、侵權行為請求部分予以審酌，附此敘明。另兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 吳幸芬右正本證明與原本無異如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十 日~B法院書記官