臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二四八號
原 告 甲○○訴訟代理人 吳雄仁律師被 告 台中市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳漢洲律師右當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十三年六月八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國八十二年四月三十日向被告標購坐落台中市○○區○○段○○號土地（下稱系爭土地），面積五七三．二平方公尺，價金新台幣（下同）三千零七十八萬零八百四十元，伊於同年六月二十八日繳清價金，被告於同年七月五日發給伊「台中市政府出售重劃區抵費地產權移轉證明書」，並完成土地所有權之移轉登記。系爭土地依被告當時公開發行之資料記載為「住二」建築基地，面臨六公尺寬之道路（按即豐業段七地號土地），惟伊於九十一年六月間欲在系爭地興建房屋時，始獲悉該土地所面臨之六公尺寬道路，自始即由被告劃為「人行步道」，不能通行汽、機車，致興建房屋時不能依建築法規留設停車空間，而無法申請建造執照，伊即於九十一年六月二十八日發函申請被告廢除該人行步道，改為一般道路，俾申請建築，或附加利息返還價金，然為被告所拒。伊所標購之系爭土地既因所面臨之六米道路為人行步道，無法達成供建築目的之用，具有減少通常效用、價值之瑕疵，而被告為編定土地用途之主管機關，明知該六尺寬之道路已劃為人行步道，竟未據實於標○○○區○○段抵費地之資料及圖示內標示註明，而故意不告知瑕疵，則伊自得依民法第三百五十九條規定向被告解除買賣契約，並以起訴狀繕本之送達，向被告為解除買賣契約之意思表示。玆兩造間之買賣契約既經解除，伊自得請求被告返還價金並附加自其受領時起之利息。並聲明：（一）被告應給付原告三千零七十八萬零八百四十元，及自八十二年七月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其出售系爭土地時，已於當時公告之「台中市政府標售第八期豐樂市○○○區○○段抵費地投標須知」（下稱投標須知）標示註明「土地建築使用仍應依有關建築法規定及土地使用分區管制要點辦理」，故各標購人自應利用當時現有資訊，查明所欲標購之抵費地是否合乎需要，以決定是否標購，其絕無故意不告知瑕疵情事，且其出售系爭土地時，有意標購之買受人並非僅有原告，故其自無法一一告知有意承購之人該土地可能涉及之相關土地使用管制條例，況系爭土地前六公尺寬之計畫道路規劃為人行步道，其早於七十七年二月十五日即以台中市政府七七府工都字第一一六五四號函公布「擬定台中市豐樂里附近地區細部計畫」案及於有關圖說中載明詳盡，並將該函件及計畫圖說另以最速件方式張貼於其之公佈欄與南屯區公所之公佈欄中，更以登報方式公告週知，嗣於八十二年二月三日以台中市政府八二府工都字第九四六八號函公告變更台中市都市計畫豐樂地區細部計畫部分中，亦未有所變更，故原告於標售系爭土地時，實可向其查明上開豐樂地區細部計畫內容、該地區之分區管制要點暨相關建築使用限制規定，並非無法得知，乃原告竟未查明，或親自至現場瞭解系爭土地現況，難謂無重大過失。再者，投標須知上亦曾載明「上開抵費地地號均用紅漆噴於抵費地旁人行步道上．．．」，並記載查詢之承辦單位與電話，則原告自始即可自投標須知明知所購買之系爭土地前道路為人行步道性質，甚至於標售前，若原告對系爭土地之現況、使用管制措施有所疑慮，亦可使用其所公開之查詢專線查證，益證其當時即以文字登載方式公開告知有意購買之投標人（含原告）系爭土地旁有人行步道，並無故意不告知瑕疵情事。又內政部九十二年二月六日臺九十內營字第九○八二三七三號函已釋明：都市計畫「人行步道」用地，並無限制建築基地一側鄰接人行步道不得核發建築執照，復參酌建築技術規則建築設計編第五十九條之規定，則原告本得依「台中市干城及豐樂里附近細部計畫地區建築物附設停車空間繳納代金要點」第二點之規定，就停車空間之提供，由原告申請以繳納代金方式作為政府統籌集中興建或購置公共停車場之財源，或採取將系爭土地上建築物樓地板面積規劃在五百平方公尺以內，或採取將系爭土地以基地分割而使分割後每筆土地上建築物樓地板面積在五百平方公尺以下之方式（按即分照申請方式），以免設停車空間等上開方法，向其申辦建築執照，並無原告所主張無法申請建築執照情形，原告若執意以系爭土地整筆土地面積申請建照，自應遵守相關之公法上行政管制措施，始能請求其核發建造執照，倘原告正式提出申請後，其作出原告須先履行繳納代金或申設停車位之（附條件）負擔處分，始能為核發建照之許可處分（即授益處分），原告因此就系爭土地之使用所受之行政管制，或因此需額外付出之代金負擔，並非因系爭土地自身有所缺點所導致，而係其基於依法行政原則之拘束，按照現行法令之相關規定，就原告申請建造執照一事所為之行政管制措施，二者之法律性質與規範目的並不相同，不能將公法上之行政管制措施逕認為「物本身之瑕疵」，充其量僅為原告就系爭土地之使用權限受到公法上之「不當（但非違法）」管制，與「物之瑕疵」無關，亦即並未造成系爭土地自身之土地價值或使用之效用有減少或滅失之情形，更何況原告始終未曾正式送件向其所屬工務局申請核發建造執照，又如何確認系爭土地一定有「無法使用」之瑕疵或「價值減少」之瑕疵？況原告買受之系爭土地所面臨之六公尺寬人行步道，已經其於九十三年四月二十九日以府工都字第○九三○○六五○八九號函公告「變更台中市都市計畫（豐樂里附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」，將之變更為一般道路用地，則原告所認定系爭土地有物之瑕疵一節，現已因都市計畫（豐樂里附近地區）細部計畫變更之故，而失所附麗，是縱認其有原告主張之故意不告知瑕疵情事，原告主張解除契約，亦有顯失公平之虞，故原告之訴，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、查原告於八十二年四月三十日以三千零七十八萬零八百四十元標得被告所標售之系爭土地，並於同年六月二十八日繳清價款，被告於同年七月五日發給「台中市政府出售重劃區抵費地產權移轉證明書」，原告已於同年七月二十三日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有卷存台中市政府出售重劃區抵費地產權移轉證明書、土地登記謄本、地籍圖謄本、台中市政府標售第八期豐樂市○○○區○○段抵費地投標須知可證，自堪信為真實。
四、惟原告主張系爭土地前所面臨之六公尺寬道路早經劃為「人行步道」，不能通行汽、機車，致不能依建築技術規則建築設計施工編第五十九條之規定留設停車空間，請領得建造執照，無法達成建築之目的，具有減少通常效用及價值之瑕疵，被告並故意不告知該瑕疵，則依民法第三百五十九條之規定，原告自得以起訴狀繕本之送達，向被告為解除買賣契約之意思表示等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，厥在於：（１）原告所買受之系爭土地是否無法供建築之用，而有物之瑕疵情事；（２）被告是否有故意不告知瑕疵情形，而應負物之瑕疵擔保責任；（３）兩造間之買賣契約是否已經原告合法解除而失其效力。經查：
（一）系爭土地是否可供建築之用？
（Ａ）系爭土地地目為雜，面積五七三．二○平方公尺，使用分區劃定為第二種住宅區（按即通稱之「住二」），既為兩造所不爭，並有上開土地登記謄本及投標須知可按，參以原告又自承其購買該土地係為建屋等情（詳本院九十三年一月六日言詞辯論筆錄第二頁），足見原告係為建築目的始投標買受系爭土地，則依通常交易觀念，系爭土地自應具備可供建築之品質。
（Ｂ）次查，系爭土地於標售時，前所面臨之六公尺寬道路早於七十七年間即經台中市都市計畫（豐樂里附近地區）細部計劃規劃為「人行步道」，並經被告於七十七年二月十五日以七七府工都字第一一六五四號函公告公布「擬定台中市豐樂里附近地區細部計畫」及有關圖說，且經刊載於新聞紙，不能通行汽、機車等情，為兩造所不爭，並有台中市政府公告、剪報及擬定台中市都市計畫（豐樂里附近）優先發展區細部計劃圖附卷可稽。按建築技術規則建築設計編第五十九條明定：建築物新建部分，依都市計畫法令之規定，設置停車空間；又住宅、集合住宅等居住用途建築物樓地板面超過五百平方公尺部分，每超過一百五十平方公尺須設置一輛。準此，原告若以系爭土地全部作為建築面積，以該土地之容積率為二二○％計算，至少即應留設六個停車位，為法定應設置最低標準，然因同規則同編第五十九條之一第二款規定：
停車空間之汽車出入口應銜接道路，且系爭土地所面臨之前開細部計劃六公尺寬人行步道又不能通行汽、機車，則原告固然將因該「人行步道」用地不得作為停車空間車道出入通行使用，而不能請領得建造執照，有原告所提出由陳新成建築師所出具之證明書在卷可參。惟若原告係以「分照分式」請領建造執照，使每一建築基地之法定停車面積檢討小於五百平方公尺，則可免設停車位。所謂「分照申請」係將一筆或數筆地號土地依申請人（起造人）需求，分成數宗建築基地申請建造執照，惟每宗建築基地均應臨接建築線，並應符合「台中市畸零地使用規則」之最小寬、深度規定。而系爭土地面寬約為十六公尺，若分為三宗建築基地申請「住宅」用途建造執照，則每一宗基地面積約為一九一．○六三平方公尺，最大可建築容積樓地板面積約為四二○．三四平方公尺，顯未達五○○平方公尺，可免設法定停車位等情，業據被告陳明，並有卷存台中市政府地政局簽稿會核單附卷可按，則原告依此方式請領建造執照，顯然即非無法申請得建造執照。至原告雖謂依被告所指該方式請領建造執照，係對原告就系爭土地所有權權能之限制云云，然原告以系爭土地為建築基地請領建造執照，本即應依據建築法規之相關規定辦理，此為建築主管機關就土地使用及建築方式所設定之管理標準，為公法上使用之限制，並非限制系爭土地無法建築，原告自不得因系爭土地係向被告標買而得，即謂其欲於系爭土地上建屋即可不受建築法規之限制，故原告所云，要無可取。從而，系爭土地前所面臨之六公尺寬道路縱經台中市都市計畫（豐樂里附近地區）細部計劃規劃為「人行步道」，然依上開說明，既非因此即限制該土地不能建築，原告如依被告所稱前揭方式請領建造執照，系爭土地土地仍可供建築之用，則原告主張系爭土地無法達其建築之目的，具有減少效用、價值之瑕疵，即難遽採，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即有可疑。
（二） 被告有無故意不告知瑕疵情事？
（Ａ）按：「民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任……。」最高法院二十九年上字第八二六號判例可資參照。是則，民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張。被上訴人於標售公告上已載明：「標售標的物，由投標人逕至現場自行參觀，其他事項詳見投標須知。」，執行標售省有房地郵遞投標須知亦載有：「承購人繳清價款後，照現狀點交標的物，並發給產權移轉證書……」（第二十條）及「凡照現狀標售之房地，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得向執行標售機關或省政府要求任何補償。」云云（第二十一條）。
是縱如上訴人所主張系爭土地之巷道部分，因供公眾通行，為既成巷道，無法供作建築使用無訛，惟被上訴人既已於投標須知註明：依現狀點交，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得要求任何補償云云，顯為免除擔保責任之特別約定。上訴人明知該投標須知上之約定，而仍為投標，顯已同意上開約定，並作為買賣契約條件之一部分，即應受其約束，自不得再執以主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金。又買受人因重大過失而不知有民法第三百五十四條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，同法第三百五十五條第二項前段定有明文。被上訴人業於投標公告上註明：「標售標的物，由投標人逕至現場自行參觀」，而投標須知第五條亦載明：「投標人應在投標前逕赴現場查看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料。」並（第二十條載：）按照現狀點交標的物，可見被上訴人並未保證該標的物無瑕疵。再者，系爭土地係不規則形狀，其西北及西邊偏中間部分，呈三角形突出，有地籍圖可參。
而系爭土地上之巷道均呈直線（部分在鄰地），且沿巷道四周均築有圍牆，此為上訴人所是認，並有複丈成果圖可按。是上訴人向地政事務所聲請系爭土地之地籍圖，並至現場加以比對、觀察，即能得知現場圍牆位置與系爭土地地界不相符合，顯然所標售者並非僅圍牆內之土地。則上訴人指稱，伊至現場察看，現場房屋為宿舍建築，四周又有圍牆阻隔，因被上訴人標售公告註明係騰空標售，致其以為所標購之範圍僅為圍牆內之土地與房屋云云，縱然屬實，亦顯見其欠缺普通人應有之注意義務，而有重大過失（上訴人曾向被上訴人標得四次土地，有其不爭為真正之投標單影本在卷可按，足見其非無投標常識之人。）上訴人辯稱，伊非專業人員，且未經鑑界測量，無法知悉系爭土地範圍，尚非重大過失云云，即不足採。又被上訴人於投標公告及投標須知上已註明，按現狀標售點交，原使用之一切權利義務關係，由承購人自行處理，並促投標人自行至現場察看，及洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，足知並無故意隱瞞系爭土地有巷道占用之事實。況被上訴人僅代為標售系爭土地之機關，亦無刻意隱瞞該巷道存在之必要，依民法第三百五十五條（第二項）規定，被上訴人不負瑕疵擔保責任。上訴人請求減少價金，自非可採。
五、綜上所述，原告主張其已依系爭合約為給付，被告自應給付培訓費用一百六十八萬元及實習指導費用三十七萬八千元（上述金額均含稅）等情，既為可信，被告所辯，均不足採，從而，原告依據兩造所訂立系爭合約之約定，請求被告給付上開費用合計二百零五萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月二十二日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果均無影響，爰不逐一論述。
七、兩造陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項、第三百九十三條第二項，判決如主文。
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 吳美蒼右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十八 日~B法院書記官 黃舜民