臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度重訴字第三○三號
原 告 中邑產業開發股份有限公司代 表 人 丙○○訴訟代理人 廖健智律師被 告 戊○○ 住臺中
甲 ○ 住臺中乙○○ 住同右丁○○ 住臺中共 同訴訟代理人 張繼準律師複 代理 人 莊惠祺律師
江文玉律師右當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十三年一月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造聲明陳述摘要
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應連帶給付原告新臺幣（下同）四千萬元，及自民國九十一年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告戊○○、甲○、乙○○（以下簡稱被告戊○○等三人）邀同被告丁○○為連帶保證人，並授權被告丁○○於八十七年八月二十九日與原告簽訂土地買賣合約書（以下簡稱系爭買賣契約），將被告戊○○等三人所有、坐落臺中縣○○鄉○○○段○里○○段（以下簡稱上開地段）一八八之一二號、一八八之一六號及二○七之八號土地，以九千九百六十二萬六千八百八十元之價格出售予原告，原告於簽約後，即依約給付被告訂金三千萬元，嗣為配合被告依該契約第十四條及第十八條約定，徵得與前揭三筆土地鄰接之上開地段一七六之五一號、一八四之七號、二○二之三號、二○四之二號、二○五之六號、二○七之六號等土地所有權人同意，將該等土地出售予原告之需要，復交付被告一千萬元。惟被告無法依約於八十八年四月三十日前，促成該等鄰地所有權人與原告訂立買賣契約，兩造遂於八十八年四月二十七日達成協議，將被告履行該項義務之期限，延展至同年十二月三十一日，惟被告於該期限屆至時，仍未能完成整合鄰地所有權人意願，將土地售予原告，而原告在考量承購上開鄰地之價款過高，恐不合開發效益後，於同年十二月十五日與被告簽訂另份協議書，同意放棄購買上開地段一七六之五一號、二○二之三號、二○四之二號、二○五之六號及二○七之六號等五筆土地，是被告依系爭買賣契約第十四條約定，仍須徵得上開地段一八四之七號土地所有權人同意，將該筆土地出售予原告，然被告迄今猶未促成原告與上開地段一八四之七號土地所有權人就該筆土地訂定買賣契約，已違反上開約款，而購買該筆鄰地，對於原告購得系爭買賣契約標的之三筆土地後，連同鄰近土地為整體開發實屬重要，此由系爭買賣契約第十八條約定，被告應確保鄰地所有人於約定期間內與原告訂定買賣契約，第十七條則約明：被告倘無法如期履行該項義務，原告得解除系爭買賣契約，即可見一斑，被告既未能如期履行該項義務，原告自得依據系爭買賣契約第十七條約定，及民法第二百二十六條第二項及第二百五十六條之規定，解除系爭買賣契約。此外，被告未依系爭買賣契約第十六條約定，以上開地段一八八之一二號、一八八之一六號及二○七之八號土地為原告設定抵押權，復未依據該買賣契約第三條第一項及第五條約定，將其等原以該三筆土地為銀行設定抵押權後所借款項清償完畢，以塗銷該等土地上原已存在之抵押權，更未依照該買賣契約第九條所定，繳納土地增值稅及印花稅，凡此均係因可歸責於被告之事由致不能履行債務，原告亦得執此等事由，本於系爭買賣契約第十七條之約定解除契約。原告已於九十一年三月十一日，對被告戊○○及被告戊○○等三人之代理人即被告丁○○寄發臺中郵局第０一八二號存證信函，並為解除系爭買賣契約之意思表示，是該買賣契約業經解除，爰依民法第二百五十九條規定，請求被告返還買賣訂金三千萬元及配合整地需要交付之一千萬元。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、原告雖僅對被告戊○○及丁○○二人寄發上開存證信函，並為解除系爭買賣契約之意思表示，惟被告丁○○係經被告戊○○等三人授權，代為訂立系爭買賣契約、收受定金與價款及辦理過戶點交手續，是其自有權代理被告戊○○等三人處理系爭買賣契約之所有相關事宜，從而當有代被告戊○○等三人受領原告所為解除契約意思表示之權限，是原告所為解除契約之意思表示，已因被告丁○○之受領，而對被告甲○與乙○○二人發生效力，被告抗辯原告未對系爭買賣契約之所有出賣人為解除契約之意思表示，其解除契約不合法一節，自非可採。
２、被告從未告知原告，上開地段一八四之七號土地所有權人已同意將該筆土地出售原告，且依系爭買賣契約第十四條約定，被告不僅應徵得該土地所有權人同意出售土地，尚須協同原告與該土地所有權人訂定買賣契約，始屬已履行系爭買賣契約第十四條約定之義務，被告既迄未促使前揭土地所有權人與原告就該筆土地訂立買賣契約，自屬債務不履行，原告據此解除系爭買賣契約，自屬於法有據。退萬步言，倘認被告已無須整合鄰地所有權人之意願出售土地予原告，原告為使被告順利履行該項義務而先行給付之一千萬元，即已無法律上之原因，則原告亦得依不當得利之法律關係，向被告請求返還該一千萬元。
三、證據：提出授權書、不動產買賣契約書、存證信函各一份（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，並陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准免予假執行。
二、陳述：
（一）兩造於八十七年八月二十九日簽訂系爭買賣契約時，固約定被告應於八十八年四月三十日前，完成上開地段一七六之五一號、一八四之七號、二○二之三號、二○四之二號、二○五之六號、二○七之六號等土地之整合承購事宜，然兩造於同年四月二十七日已合意將被告履行該項義務之期限，延展至同年十二月三十一日，且嗣因原告評估後，認上開地段一七六之五一號、二○二之三號、二○五之六號及二○七之六號土地之價款過高，不合開發之經濟效益，同意放棄購買該五筆土地，是被告僅須徵求一八四之七號土地所有權人同意出售該筆土地即可，而被告已取得該筆土地所有權人紀明田同意，以每坪六萬四千元之價格售予原告，乃原告怠於與紀明田簽約，自難歸責於被告，則原告以被告違反系爭買賣契約第十四條之約定，主張解除該買賣契約，自屬於法無據。再者，被告於收受原告給付之三千萬元訂金後，已將為系爭買賣契約標的物之三筆土地之所有權狀及其他辦理抵押權設定與所有權移轉登記所須文件，交予原告委任之代書，乃原告遲未辦理相關手續，是原告指稱被告怠於以上開三筆土地設定抵押權予原告，有違系爭買賣契約第十六條約定，亦無理由。此外，系爭買賣契約第五條雖約定，被告於將上述三筆土地所有權移轉登記予原告前，應將其上原設定之抵押權排除，惟同契約第三條第一項則另約定，該等土地上之抵押權，於被告將土地所有權移轉登記為原告名義之日起，由原告承擔，由該契約第五條係以印刷繕打方式寫就，第三條第一項則係兩造於訂約時依據實際情形以手寫方式所添加，可知兩造就系爭買賣契約標的之土地上原有之抵押權，應係合意依該契約第三條第一項所定方式處理，至該契約所以出現與第三條第一項之內容相扞格之第五條條款，實乃兩造於訂約時，疏未將代書提供之制式買賣契約條款刪除所致，該條款並非當事人之真意。準此，系爭買賣契約標的土地上之抵押權，既於被告將買賣標的物所有權移轉登記為原告名義後，即應由原告自行承擔，被告自無排除抵押權之義務，原告指被告迄未排除上開三筆土地上之抵押權設定登記，亦屬債務不履行，仍非有據。綜上，被告既無任何違背系爭買賣契約約定之情事，原告主張依據該買賣契約第十七條、民法第二百二十六條第二項及第二百五十六條規定，解除該買賣契約，自無可採。
（二）系爭買賣契約之出賣人為被告戊○○等三人，原告僅對其中之被告戊○○一人寄發臺中郵局第○一八二號存證信函而為解除契約之意思表示，其解除契約不符合民法第二百五十八條之規定，自不生效力。原告雖另向被告丁○○寄發上開存證信函，然被告丁○○僅係系爭買賣契約之連帶保證人，其固曾經被告戊○○等三人出具授權書，然授權之範圍僅為代被告戊○○等三人訂立系爭買賣契約、收受訂金與價款，及辦理過戶與點交手續，並不及於代被告戊○○等三人受領原告所為解除系爭買賣契約之意思表示，是原告對被告丁○○所為解除契約之意思表示，其效力並不及於被告甲○、乙○○二人。原告既未合法解除系爭買賣契約，其主張依據民法第二百五十九條規定，請求被告返還已受領之定金三千萬元，及為配合被告整合鄰地所有權人意願出售土地之需求，而給付之一千萬元，自無理由。
（三）又原告為配合被告整合鄰地所有權人意願出售土地之需要，而另行給付被告之一千萬元，係屬其依系爭買賣契約所應給付價金之一部分，被告身為該買賣契約之出賣人，其等受領該部分價金，自非無法律上之原因而受利益，要無不當得利可言，故原告主張依民法第一百七十九條規定，請求返還該一千萬元，亦非可採。
三、證據：提出協議書二份、收據一份（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人紀明田。
貳、兩造不爭執之事實：原告主張被告戊○○等三人邀同被告丁○○為連帶保證人，於八十七年八月二十九日與其簽訂系爭買賣契約，將被告戊○○等三人所有之上開三筆土地出售予原告，原告並於訂約後，先給付訂金三千萬元予被告，嗣為配合被告依據系爭買賣契約第十四條約定，徵得上開地段一七六之五一、一八四之
七、二０二之三、二０四之二、二０五之六及二０七之六號土地所有權人同意，出售該等土地予原告之需要，另給付被告一千萬元價金。嗣原告於九十一年三月十一日，寄發臺中郵局第０一八二號存證信函予被告戊○○與丁○○，以被告未依系爭買賣契約第十四條約定，徵得上開鄰地所有權人之同意，將該等土地出售予原告為由，為解除系爭買賣契約之意思表示等事實，業據其提出系爭買賣契約及存證信函各一份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
叁、兩造之爭點及本院之判斷
原告另主張：系爭買賣契約既經解除，被告自應返還所收受之前揭四千萬元，又倘認被告已無須整合鄰地所有權人之意願出售土地，其等為履行該項義務，而自原告處受領之一千萬元價金，已無法律上之原因，原告得依不當得利之法律關係請求返還等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應予審究者，首先為：原告已否合法解除系爭買賣契約？其次則係：被告為整合鄰地所有權人意願，出售土地予原告，而自原告處受領之一千萬元價金，是否為不當得利？以下分敘之。
一、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第二百五十八條第一項及第二項分別定有明文。查原告雖於九十一年三月十一日，向被告戊○○與丁○○二人寄發臺中郵局第０一八二號存證信函，以被告等未依系爭買賣契約第十四條約定，徵得鄰地所有權人同意，出售鄰地予原告為由，解除系爭買賣契約，惟系爭買賣契約之出賣人為被告戊○○、甲○及乙○○，原告僅向被告戊○○為解除契約之意思表示，揆諸前揭條文規定，自非合法。原告雖主張被告戊○○等三人曾出具授權書予被告丁○○，是被告丁○○得代被告戊○○等三人受領原告解除契約之意思表示，並提出其形式及內容之真正均為被告所不爭執之授權書一份為證。然依該授權書所載，被告戊○○等三人僅係授權被告丁○○代為訂立系爭買賣契約、收受定金與價款，及辦理過戶暨點交手續，是被告丁○○被授與代理權之範圍，均在確保系爭買賣契約之履行，並未及於代被告戊○○、甲○及乙○○等人受領解除契約之意思表示，則原告向被告丁○○為解除系爭買賣契約之意思表示，其效力並不及於被告戊○○等三人。原告復未舉出其他證據，證明其曾對系爭買賣契約之所有出賣人（即被告戊○○等三人）均已為解除契約之意思表示，則其主張該買賣契約已合法解除，並據此起訴請求被告返還已受領之三千萬元訂金，及為整合鄰地所有權人意願出售土地之需所給付之一千萬元，自屬無據。
二、系爭買賣契約既未合法解除，原告依據該契約第三條約定，即負有給付價金予被告之義務，至被告依同契約第十四條約定，本應於八十八年四月三十日前，整合上開六筆鄰地所有權人之意願出售該等土地予原告，惟兩造先於同年月二十七日，協議將被告履行該項義務之期限延展至同年十二月三十一日，再於同年十二月十五日訂定另份協議書，同意被告僅須整合上開地段一八四之七號土地所有權人意願，出售該土地予原告，另放棄承購同地段一七六之五一、二０二之三、二０四之二、二０五之六及二０七之六號等五筆土地等情，亦有被告提出之協議書二份存卷供參，且為原告所不爭執，自堪信實。是被告依兩造間之約定，既仍負有整合上開地段一八四之七號鄰地所有權人之意願，出售土地予原告之義務，原告為使被告順利履行該項義務計，而給付被告之一千萬元價金，自係履行其依系爭買賣契約所應負之給付價金義務，是被告並非無法律上之原因而受利益，則原告另本於不當得利之法律關係，請求被告返還該一千萬元價金，亦無理由。
三、綜上所述，系爭買賣契約既未經合法解除，原告自無從依據民法第二百五十九條規定，請求被告連帶返還其等所受領之訂金與價金以回復原狀；而原告依據該買賣契約約定，本負有給付價金予被告之義務，是被告受領原告交付之價金，亦非不當得利，從而，原告本於前揭法律關係，請求被告連帶給付原告四千萬元，及自九十一年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
肆、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提之證據，經核於本件判決之結果均無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 三十 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 鍾啟煒右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 二 日~B法院書記官