臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一五五號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 周黛婕律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年二月十七日本院臺中簡易庭九十二年度中簡字第二○七○號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年十一月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）與第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：⑴坐落台中市○區○○段五小段二二之一地號、同段二二之二地號二筆土地（下稱系爭土地），原為上訴人甲○○與訴外人王怡翔、黃富成分別共有，應有部分各三分之一。兩造於民國八十九年六月三十日訂立買賣契約，由上訴人將其等所有之系爭土地三分之一應有部分出售予被上訴人乙○○，價金為新台幣（下同）六百零三萬元。又系爭土地上有門牌號碼為台中市○區○○路四段二０五巷五號之木造一層平房（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），亦為上訴人與王怡翔及黃富成分別共有，應有部分各三分之一，然因系爭房屋為老舊木造平房，年舊失修，並無價值，故於兩造洽談系爭土地之買賣契約時，上訴人即向被上訴人表示，如被上訴人購買系爭土地，其願一併將系爭房屋之所有權移轉登記予被上訴人，不另計價，是兩造所訂不動產買賣契約關於買賣標的之記載，雖包括系爭房屋，惟買賣價金之計算，係依系爭土地面積而定，系爭房屋並不另計價。⑵兩造間所訂立之不動產買賣契約，關於買賣標的之系爭土地記載為：「土地：㈠台中市○區○○段五小段二二之一地號，面積一六七平方公尺；㈡同段二二之二地號，面積四二平方公尺」。惟台中市中山地政事務所於九十年一月十二日以九十中山地所二字第００五八三號函知被上訴人：「二二之一地號原登記面積為０．０一六七公頃，經計算結果面積為０．０一六０公頃；二二之二地號原登記面積為０．００四二公頃，經計算結果面積為０．００四０公頃」等語。按土地之面積為決定其價值高低之因素，土地面積之減少應屬減少其價值之瑕疵，本件買賣標的之系爭二二之一地號土地，契約所載面積為一六七平方公尺，惟實際面積僅有一六０平方公尺，不足七平方公尺；另系爭二二之二地號土地，契約所載面積為四二平方公尺，惟實際面積亦僅有四０平方公尺，不足二平方公尺，合計不足九平方公尺，上訴人之給付顯有減少價值之瑕疵。被上訴人即於九十年二月二十三日以系爭土地存有面積不足之瑕疵，發存證信函通知上訴人並即為表示減少價金之意思表示。⑶又兩造所訂不動產買賣契約書２／２件有記載：「保留款五十萬元整俟乙方（即上訴人）將界址點交清楚，雙方再予互相找補（暫定每坪以二十五萬元計算，相鄰陳小兒科部分約一．五坪，水塔部分約０．五坪），甲方（即被上訴人）配合鑑界，費用由乙方負擔。」等語，係因被上訴人原以為系爭土地面積僅有因遭鄰地所有權人占用而短少之部分，乃與上訴人約定於日後點交時以每坪二十五萬元之標準互為找補，兩造如未約定系爭買賣土地之坪數，則日後如何確認找補之基準。⑷兩造所訂之買賣價金為六百零三萬元，系爭土地依契約約定之總面積為二百零九平方公尺，換算每平方公尺價金為二萬八千八百五十一點六元，面積短少九平方公尺，應減少價金為二十五萬九千六百六十四元（元以下四捨五入）。⑸兩造間之價金給付，被上訴人除保留款三十七萬五千元，俟上訴人解決與鄰地間界址糾紛，完成系爭土地點交後再支付外，其餘價金均已支付予上訴人，則上訴人溢領價金二十五萬九千六百六十四元，被上訴人主張依不當得利之法律關係請求返還。並聲明：上訴人應給付被上訴人二十五萬九千六百六十四元，及自九十二年七月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：⑴兩造於八十九年六月三十日簽訂之不動產買賣契約書為不動產買賣慣用之定型化契約，該定型化契約第二條原本之記載格式，係以土地面積為單位換算土地總價額，然兩造之買賣契約，特別將前述預定格式修改為：「本件買賣價金經雙方議定土地二筆及房屋一棟，買賣價款合計新台幣‧‧‧」，由此契約記載方式，足以說明兩造議定本件不動產買賣價金，非以土地面積為計算基準，而是以整筆房地一併議價。⑵系爭土地測量後面積減少一事，上訴人並不知情，且此為地政機關修正原計算錯誤之行政行為，該次測量並未改變系爭土地界址，上訴人已按契約本旨交付標的物，該標的物與被上訴人洽購時之狀況完全相同，並無物之瑕疵問題。⑶本件買賣，上訴人已將系爭土地鑑界點交予被上訴人占有使用；至於系爭土地遭訴外人陳萬欽占用部分之問題，上訴人亦已依被上訴人要求，於八十九年八月二十八日與陳萬欽達成協議予以解決。然被上訴人並未依約悉數給付五十萬元保留款，迄仍無端扣留三十七萬五千元價款未付。是縱認系爭土地有面積短少之瑕疵，而應減收部分價金，惟此應減收之金額尚未及被上訴人短付價款部分，是上訴人向伊請求返還部分買賣價金，並無理由等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人一部勝訴（請求給付十三萬七千七百九十九元及自九十二年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息），一部敗訴（超過前開請求部分），勝訴部分並依職權宣告假執行；上訴人就被上訴人勝訴部分聲明不服，求為如主文所示之判決；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、經查：⑴兩造於八十九年六月三十日訂立不動產買賣契約，由被上訴人向上訴人買受系爭房地三分之一應有部分，其中台中市○區○○段五小段二二之一地號土地，土地登記謄本所載面積為一六七平方公尺，同小段二二之二地號土地，土地登記謄本所載面積為四二平方公尺。惟嗣經台中市地政事務所鑑界結果，系爭二二之一地號土地，面積應為一六０平方公尺，系爭二二之二地號土地，面積應為四０平方公尺，乃通知被上訴人辦理土地面積更正登記等情，有不動產買賣契約書、土地登記謄本及台中市中山地政事務所九十年一月十二日九十中山地所二字第００五八三號函在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真正。⑵按物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，依通常交易觀念，或依當事人之約定，可認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，方屬物有瑕疵。不動產價值高昂，買賣雙方於簽約前，必詳究標的物之所在地段、使用價值、格局方位、環境品質等諸多因素綜合考量後，再行議定價格，即不動產之交易價值具有相當主觀性，本契約自由原則，任何一筆不動產之實際成交價格端視買賣雙方主觀合意而定，一筆不動產於買賣成立前，殊無絕對衡定不變價格之存在，亦無僅憑面積大小一點議定價格之事，此為不動產交易常規。查於本院九十一年度自字第五三三號被上訴人自訴上訴人詐欺之刑事案件中，被上訴人於本院訊問時曾自承：「鑑界之前，甲○○主動來找我跟她買本案的房地，在協調議價的過程，是以該筆房地的總價金為準，並非以甲○○或王怡翔三分之一的持分為準，因為甲○○有向我保證要將整筆房地的完整產權交給我，所以我都是以整筆房地（即二筆地號的土地及坐落其上的一棟房子）為考量來議價，價錢從一開始的一千四百五十萬元到後來以一千四百二十三萬元（即本件所有契約價金的總額）成交。我們議價並非以坪數面積為單位去計算，而是以整筆房地為考量來決定。我是住在復興路四段二○七號即本案房地的隔壁，我跟我先生從七十一年就在那邊合開診所迄今。」等語，此有本院九十一年度自字第五三三號刑事裁定在卷為憑。可知本件不動產買賣並非以系爭土地坪數面積，而係以整筆特定之系爭房地為議價基準，此佐以卷附兩造所訂不動產買賣契約書第二條定為「本件買賣價金經雙方議定（以下原有制式定型化契約之『每○○定為新台幣』用語，惟經刪除）土地二筆及房屋一棟，買賣價款合計新台幣‧‧‧」等語，益徵明確。又被上訴人長期緊鄰系爭房地開設診所，對於系爭房地之合理交易價格自有定見；且土地權狀或謄本為國家地政機關依嚴謹程序核發之土地權利內容證明文件，買賣雙方以土地權狀或謄本所載權利內容，以之為特定買賣契約標的物之客觀依憑，要屬當然，尚難僅以系爭土地登記面積經鑑界結果發現有誤差現象，即謂本件不動產買賣標的物有減少價值之瑕疵。⑶至於兩造所訂不動產買賣契約所附記系爭土地界址點交及互相找補一節，顯係針對系爭土地遭鄰地所有權人占用問題而設，非謂系爭土地存有面積不足之瑕疵，雙方就此預作安排。故此等買賣契約附記內容，尚與本件買賣標的之土地面積約定無涉。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人應負標的物減少價值之瑕疵擔保責任，並不足採，從而，除原審已判決被上訴人敗訴部分外，被上訴人依民法第一百七十九條之不當得利法律關係，請求上訴人給付十三萬七千七百九十九元及自九十二年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並聲請宣告假執行，為無理由，不應准許。原審就此部分判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 劉長宜~B法 官 蔡建興右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日~B法院書記官