臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度簡上字第三○九號
上訴人即被上訴人 漢騰開發有限公司法定代理人 甲○○上訴人即被上訴人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十三年八月二十六日臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭九十三年度沙簡字第三九三號第一審判決提起上訴，本院於民國九十四年三月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決命乙○○給付部分，及該部分假執行之宣告，並該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分漢騰開發有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
漢騰開發有限公司之上訴駁回。
第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由漢騰開發有限公司負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、上訴人漢騰開發有限公司（下稱漢騰公司）部分：㈠原判決不利於漢騰公司部分廢棄。
㈡右廢棄部分對造上訴人乙○○（下稱乙○○）應再給付漢騰公司新台幣（下同
）八萬六千元，及自民國（下同）九十三年六月二十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢乙○○之上訴駁回。
㈣第一審、第二審訴訟費用由乙○○負擔。
二、乙○○部分：㈠原判決不利於乙○○部分廢棄。
㈡右廢棄部分漢騰公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢漢騰公司之上訴駁回。
㈣第一審及第二審訴訟費用由漢騰公司負擔。
貳、漢騰公司起訴主張：乙○○於九十三年四月十八日委託該公司仲介銷售其所有之台中市南區半平厝第二○六七地號土地，及地上台中市○區○○○街○○○巷○○號建物（整編前門牌為台中市○○區○段○○○巷○○弄○○號），約定委託銷售之價格為四百三十萬元，委託銷售期間自九十三年四月十八日起至同年七月二十日止，嗣該公司於委託期間內尋得買主李俊育，並於九十三年五月八日與李俊育簽訂不動產買賣契約承諾書（按依其內容應為斡旋金契約，以下稱斡旋金契約）。漢騰公司依約將完成委託之事項以存證信函通知乙○○，並請其與李俊育簽訂買賣契約書，詎乙○○迄未出面簽訂。查兩造委託銷售契約書第九條第二款約定：「委託期間內業已達成委託條件，而甲方（乙○○）反悔不賣者，視為乙方（漢騰公司）已完成仲介義務，甲方仍應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報酬」，則乙○○不履行簽約之行為，業已符合上開約定，爰依兩造契約第八條第四款、第九條第二款之約定，請求乙○○給付委託銷售總價百分之四之服務報酬十七萬二千元等語。
叁、乙○○則以：本件「委託銷售契約書」係由其夫丙○○與漢騰公司之經紀人陳金
全在九十三年四月十八日所簽訂，同年五月七日當天，乙○○因母親住院情緒極度不安，在未得丙○○同意之情形下，並認為尚有三天審閱期間，先行簽了「契約內容變更合意書」，將委託銷售之價格由原定之四百八十萬元調降為四百三十萬元，其後陳金全旋於翌（八）日以電話告知有買主要約，乙○○甫簽署「契約內容變更合意書」，漢騰公司便即找到買主，該公司顯係事先找到買主講妥價錢之後，再找乙○○變更委託銷售之金額，以圖取不當之利益，該「契約內容變更契約書」應屬無效；再陳金全告知找到買主之時，丙○○當即告以不願四百三十萬元出售，且時間尚在三日審閱期間之內，該「契約內容變更合意書」應屬無效，乙○○既未簽訂不動產買賣契約，亦未收受定金，漢騰公司自無居間報酬之請求權；又，依據內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」第十一條之規定，委託人在簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，才應支付約定之服務報酬，兩造契約第八條第四款、第九條第二款之約定，違反上開契約書範本所規範之公平交易精神，並抵觸民法第五百六十八條所訂居間報酬請求之要件，與契約之目的相矛盾，且乙○○之權利、漢騰公司之義務因該二條款之限制，致契約之目的難以達成，依消費者保護法第十二條第二項第一、二、三款規定，該二條款應屬無效等語，資為抗辯（漢騰公司起訴請求乙○○給付十七萬二千元及其法定遲延利息，原審判決乙○○應給付八萬六千元及其利息，而駁回漢騰公司其餘之請求，漢騰公司、乙○○各就敗訴部分提起上訴）。
肆、經查：
一、以下事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎：㈠九十三年四月十八日丙○○以乙○○之名義與漢騰公司訂立委託銷售契約書（
如原審卷第九頁所示），由乙○○委託漢騰公司銷售台中市○區○○○段第二０六七地號土地，及其上台中市○區○○○街○○○巷○○號（門牌整編前為台中市○○路○段○○○巷○○弄○○號）建物；約定銷售總價為四百八十萬元，委託銷售期間為九十三年四月十八日至九十三年七月二十日。
㈡九十三年五月七日乙○○簽署「契約內容變更合意書」（如原審卷十二頁所示
），將委託銷售金額由四百八十萬元調整至四百三十萬元。乙○○簽訂「契約內容變更合意書」時，未經過三天之審閱。
㈢九十三年五月八日漢騰公司通知乙○○已尋得前開不動產之買主李俊育，請乙○○與李俊育簽訂買賣合約書時，為乙○○所拒絕。
二、本件「委託銷售契約書」首頁之「立委託書人」欄記載為「乙○○ 丙○○代」，次頁之「立書人」欄委託人甲方為空白，代理人記載「丙○○」（原審卷第九頁、第十頁），又委託銷售之不動產為乙○○所有，且漢騰公司於「委託銷售契約書」簽訂之前，曾派員至乙○○之家中，與乙○○、丙○○夫妻親洽委託銷售房地之事宜，本件委託銷售契約書自係由丙○○表明代理之旨，而代理乙○○與漢騰公司所簽訂，按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文，依上開說明，本件契約自係直接對乙○○發生效力，至於乙○○於九十三年五月七日所簽訂之「契約內容變更合意書」，則係本人所親為之意思表示，無需再經代理人丙○○之同意，事屬當然；再者，兩造「委託銷售契約書」於九十三年四月十八日簽訂當時，已由乙○○（或其代理人丙○○）攜回審閱三天，此已詳載於該委託銷售契約書之首頁（原審卷第九頁），相關定型化契約條款已為乙○○所得可而知，同年五月七日所簽訂之「契約內容變更合意書」，其內容為僅就委託銷售之金額由四百八十萬元調降為四百三十萬元，其餘委託銷售之條件均未變動，自無再由乙○○審閱三天之必要，乙○○主張簽訂「契約內容變更合意書」未經丙○○同意，已於三天之審閱期間內表示不願以四百三十萬元出售，該「契約內容變更合意書」無效云云，自非可採。
三、民法第五百六十八條第一項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，同法第五百七十四條規定：「居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權」等語，明定居間人之報酬請求權，以契約因其報告或媒介而成立為要件，而本件乙○○與李俊育尚未簽訂不動產買賣契約，與民法所規定居間報酬請求權之要件不合，惟上開民法之規定，並不排除契約當事人就彼此間居間契約權利義務內容另為不同約定；且仲介他人買賣不動產為業者，在尋找市場中潛在之可能買主以撮合不動產交易並非容易，過程亦需投注相當之人力與物力（如廣告、業務員、事務費等費用），委託人亦非可以無償使用仲介人之勞費，為避免委託人事後恣意不簽訂契約使仲介業者所投注之心力、費用形同徒勞，對於委託人在委託之條件達成後任意悔約不簽訂買賣契約施以一定之違約罰，亦屬合理之事，此參照民法第五百六十九條所定：「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還」、「前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之」亦明，類似之約定，無法認係「違反平等互惠原則」、「條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾」、或「契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成」。兩造所簽訂之「委託銷售契約書」第八條第四款規定：「甲方（指乙○○）於同意出售或買方同意依甲方之條件購買後，若有反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，甲方除同意委託銷售總價百分之四予受託人作為服務報酬外，並應加倍返還定金予賣方」，第九條規定：甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付乙方委託銷售之總價百分之四之服務報酬：：：二、委託期間業已達成委託條件，而甲方（乙○○）反悔不賣者：：：」，並無消費者保護法第十二條第一款至第三款所定顯失公平之事由，乙○○所辯「委託銷售契約書」第八條第四款、第九條第二款之約定依法無效云云，亦非可採。
四、漢騰公司主張於委託之期間內完成受託之事項，尋得買主李俊育於九十三年五月八日簽訂「不動產買賣要約／承諾書」（見原審卷第十六頁，其內容實為「斡旋金契約」），並舉該契約書為證。惟李俊育實係在該斡旋金契約簽署幾天之前，即已出價四百三十萬元願買乙○○所委託銷售之不動產，時間尚在五月七日乙○○簽署「契約內容變更合意書」之前，此已據證人李俊育於本院證稱：「：：：我一、兩個禮拜之前看過房屋覺得可以，我出價四百萬元，然後漢騰公司的業務員跟我講說，我出的價錢不到賣價，但是業務員沒有說賣方的賣價是多少，只跟我說價格還要提高，所以我就說以四百三十萬元為上限，我跟業務員說上限的金額是四百三十萬元，大概是在簽署這張斡旋金契約書的前幾天，不是當天說的」、「：：：簽立斡旋金契約書前一、二天就把斡旋金交給（漢騰公司之業務員）戴先生，他才幫我斡旋」等語甚明（本院卷第七十三頁、第七十四頁），漢騰公司主張於委託期間之九十三年五月八日與李俊育簽訂斡旋金契約尋獲買主，與事實未盡相符。基於以下之理由，本院認漢騰公司並無兩造委託銷售契約書第八條第四款、第九條第二款所定「服務報酬」請求權：
㈠兩造「委託銷售契約書」第九條第二款之契約條文係約定：「『委託期間內』
業已達成委託條件，而甲方反悔不賣者，應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報酬」，乙○○於九十三年四月十八日為銷售委託時，其委託銷售之期間為「九十三年四月十八日至九十三年七月二十日」，銷售總價為「四百八十萬元」，則漢騰公司在九十三年五月七日乙○○簽署契約內容變更合意書之前，找到買主李俊育願以四百三十萬元承買不動產，買賣雙方尚有五十萬元之價格差距，並不合於乙○○委託之條件甚為明顯。
㈡有疑義者，九十三年五月七日乙○○變更委託條件與李俊育之要約達成合致，
是否合於兩造委託銷售契約書第八條第四款、第九條第二款所定「已達成委託條件」之要件。按本於契約自由之原則，漢騰公司在找到李俊育出價後，由漢騰公司、乙○○任意的協議調降委託銷售之價格，以符合李俊育出價之條件，本無不可；然居間仲介買賣房屋，並非只要負責將房屋售出即可，仲介人依法仍對委託銷售之賣方負有忠實之義務，此觀民法第五百七十二條所定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」自明，兩造委託銷售契約書第九條第二款所訂「達成委託條件」，亦非泛指任何足將乙○○之房屋售出之行為均足以當之，解釋上自係以漢騰公司善盡其忠實之義務，為乙○○之利益付出心力而找到符合條件之買主始足當之。查兩造「契約內容變更合意書」並無特殊之內容，僅就委託銷售之金額為調降，變更前後委託銷售之期限均記載為「九十三年四月十八日至九十三年七月二十日」，委託銷售之金額則自四百八十萬元調降為四百三十萬元（原審卷第十二頁），則乙○○於簽署該合意書當時，當係預期漢騰公司仍將繼續付出勞費促銷房屋（否則乙○○同意降價當時，即同時與李俊育願買之價格一致，無需再將委託銷售之期間訂至七月二十日）；再者，漢騰公司於乙○○調降委託銷售金額之翌日（九十三年五月八日）即通知乙○○已尋獲買主李俊育一節為兩造所不爭，而李俊育實際上在九十三年五月七日之前即已出價四百三十萬元亦如前述，如果漢騰公司已將有人出價四百三十萬元之事實充分向乙○○揭露，則乙○○不待通知，在同意降價之同時即已知其房屋業已成交，漢騰公司翌（八）日再行通知房屋業尋得買主之舉即無異蛇足，綜合上情以觀，足見乙○○於九十三年五月七日簽署「契約內容變更合意書」當時，並不知道已經有人出價四百三十萬元願買房屋，漢騰公司亦未將上開訊息充分告知。查目前國內房屋價格資訊並不充分，房屋仲介業者一方面接受屋主委託銷售房屋，另一方面又代表買主向屋主要約或議價，於成屋買賣過程中，成為唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買賣雙方之出價、及可能成交之價格等交易資訊者，相對買方或賣方而言，明顯居於資訊優勢之地位，致房屋仲介市場之交易相對人具有資訊不對稱之特性，尤以本件乙○○於九十三年四月十八日以四百八十萬元之價格委託漢騰公司銷售，其銷售之期間長達三個月之久，如在九十三年五月七日當天乙○○已經漢騰公司之告知而獲悉有人出價四百三十萬，則此一訊息代表該房屋並非無人問津，以合理理性思考之方式，自必影響價格之決定，而未必再願意削價五十萬元之鉅款繼續委託漢騰公司銷售，漢騰公司未充分告知買方出價之資訊，使乙○○調降委託之售價與李俊育出價達成合致，難認為已善盡其忠實之義務，並不符合兩造契約所定「已達成委託之條件」之要件。
伍、綜合前述，漢騰公司本於兩造「委託銷售契約書」第八條第四款、第九條第二款之規定，請求乙○○給付十七萬二千元及其法定遲延利息，難認有據，應予駁回。原審判決命乙○○給付八萬六千元之本息，並依職權宣告假執行部分，尚有未洽，乙○○上訴意旨指摘此部分原審判決不當，為有理由，應由本院將原審此部分之裁判廢棄，改判決如主文第二項所示。至於原審判決駁回漢騰公司之請求及其假執行聲請之部分，理由雖有不同，但結論並無不合，漢騰公司上訴意旨指摘此部分原審判決不當，為無理由，應予駁回。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論無影響，不再一一贅述。
陸、據上論結，本件乙○○之上訴為有理由，漢騰公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 二十五 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法 官 洪碧雀~B 法 官 周靜秀~B 法 官 王 銘右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十四 年 三 月 二十五 日~B 書記官