臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度簡上字第四九號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 太舜四季管理委員會法定代理人 陳萬貫訴訟代理人 乙○○右當事人間請求交付遙控器等事件，上訴人對於民國九十二年十一月十九日本院臺中簡易庭九十二年度中簡字第二０二九號民事簡易判決提起上訴，本院於民國九十三年八月六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人坐落台中市○○區○○路四段六六九號「太舜四季大樓」之大門感應卡（個人ＩＣ卡）及車庫搖控器（車輛ＩＣ卡）。
第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明：
一、上訴人方面：如主文所示。
二、被上訴人方面：上訴駁回。
貳、陳述：
一、上訴人方面：㈠原審判決所稱「原告復未就前開大門及車庫門遙控器與被告成立買賣契約」，
顯有誤解。被上訴人為依公寓大廈管理條例所產生之「管理委員會」，係住戶為執行區分所有權人會議議決事項及公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人成立之組織，訴訟標的物大門刷卡及遙控器為附屬於社區出入大門、車道及電梯之處，為公寓大廈管理條例（按本條例之修正條文已於民國九十二年十二月三十一日經總統公布施行，依法於000年0月0日生效。本件兩造之糾紛係發生於修正條文生效之前，故其等之權利義務關係，應適用舊法，以下所引之條文均指舊法而言）第三條第四款所稱之「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。再依同條例第十條第二款規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」大門、車道、電梯之刷卡機均使用公共用途，故大門感應卡（即個人ＩＣ卡）及車庫搖控器（即車輛ＩＣ卡）為附屬建物之一部分無庸置疑。大門、車道、電梯之刷卡機為管理大門、車道及電梯之工具，屬於社區安全管理之一部分，即屬於「管理委員會」之權責之一，上訴人即為區分所有權人，在未違反法律之情況下得自由使用「共用部分」，大門刷卡及車道遙控，是基於公共事務使用者付費理念，委由被上訴人代為製作而支付工本費，故雙方並無買賣契約之存在，況管理委員會並未具有營利事業單位資格。大門刷卡及車道遙控除了有安全維護之考量外，亦屬於社區識別證明之一種，擁有訴訟標的物者，即可自由進出及使用共有部分及專有部分，而非等待其他乘坐電梯之住戶一起乘坐。
㈡原審判決所稱「原告未循區分所有權人會議之內部途徑救濟，而逕列太舜四季
管理委員會為被告，已嫌無據」，顯有誤解。依前揭條例第二十七條第二項規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。」上訴人列被上訴人為被告並無不妥。再者，區分所有權人會議，以第三人黃金柱積欠管理費計七萬多元，在上訴人未繳清前，拒絕上訴人擁有門禁感應卡及車道卡，被上訴人未訴請法院判決，行使不合法之會議決議，上訴人又如何循內部途徑解決，上訴人唯有循司法途徑爭取合法權益。
㈢依內政部營建署八十九年十二月七日（八九）營署建字第八五四一號函釋：「
依按有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理不得逕向新區分所有權人請求繳納之。為本部八十六年二月二十六日台（）內營字第八六七二三○九號案由二所明釋，故關於法拍屋先前未繳之管理費，繼受人是否應依同條例第二十四條規定繳付乙節，前揭號函已有明示，應依照辦理。」今上訴人未積欠管理費，而被上訴人縱然依照區分所有權人會議議決事項執行，但其議決未訴請法院判決已明顯違法，原審不察，反而駁回上訴人之訴，對上訴人之權益影響甚鉅。
㈣原審判決所稱「望前開公寓大廈管理條例第四條僅規定原告對於專有部分即台
中市○○區○○路○○○號二六樓之一，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，顯有誤解。就自由使用而言，上訴人專有部分位於二十六樓，垂直高度近百公尺，從一樓之二十六樓電梯為必要使用之工具，方能正常使用專有部分，如需等待他人方可共同使用電梯，顯然在使用專有部分前已受到他人干涉，縱以樓梯上下專有部分，各樓層出入口又設有必須由內向外開啟之安全門，縱登上二十六樓，但安全門未開啟時，根本無法有效進入使用專有部分，對於上訴人擬使用專有部分前已受到他人干涉，有何自由使用可言。
㈤本件上訴人依民法第七百六十七條中段所有人物上請求權（排除侵害）及依被
上訴人大樓規約之規定，請求被上訴人給付大門刷卡及車庫搖控器給上訴人。㈥上訴人因拍賣取得之系爭建物，包含有停車位，因系爭房屋之建號為台中市○
○區○○段二一二六建號，而共同使用部分即同段建號二一三四號，面積二０一０‧九九平方公尺，權利範圍一五二分之一，其主要用途為停車空間避難室。
㈦證據：太舜四季管理委員會會議記錄乙份、九十二年四月七日存證信函乙份、
九十二年四月三日存證信函乙份、九十二年四月九日存證信函乙份、建物測量成果圖乙份（均為影本）為證。
二、被上訴人方面：㈠查上訴人雖經法院拍賣程序購得台中市○○路○段○○○號二六樓之一建物之
產權，然上訴人自始至終均未能提出其所稱之地下四樓六六號停車位之產權證明或相關證明文件，且一般不動產交易或拍賣，如原區分所有權人擁有停車位之產權，應附有停車位權利證明或其使用文件，而上訴人並無上述相關文件，被上訴人為保社區安全，自當無法販賣車庫遙控器予上訴人。
㈡另上訴人所購得之建物標的原區分所有權人自八十八年十一月起至九十二年二
月十日止，尚積欠被上訴人管理費六萬六千零八十一元，被上訴人係依九十二年十月十八日之區分所有權人決議，對於因法拍賣程序購得本社區不動產，如原區分所有權人尚有積欠管理費未繳納前，均不得申購大門感應卡，被上訴人僅係依決議執行。
㈢按「區分所有權除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益處分，
並排除他人干涉。專有部分不與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，公寓大廈管理條例第四條定有明文，而上訴人所得請求之大門感應卡及車庫門遙控器，既非屬上開專用部分之一部，上訴人徒以公寓大廈管理條例第四條為其請求之依據，亦屬無理。
㈣太舜四季大樓舊住戶如有遺失大門感應卡或車庫搖控器，就是要向管委會登記
，繳費後，就可以補發。至於新住戶就是拿產權證明向管委會並繳費後，就可以發給。這樣的作業規定，是依一般的大樓管理作業的常規，本件被上訴人大樓管委會與大樓住戶，都依循該常規來運作。
㈤證據：提出太舜四季汽車停車位卡片使用資料影本一份、被上訴人住戶公約影
本一份、被上訴人八十八年第二次區分所有權人會議紀錄影本一份、被上訴人ＩＣ卡發放作業管理辦法影本一份、被上訴人ＩＣ卡發放通知書及公告影本各一份為證。
三、本院依職權調閱本院九十一年度執字第五八二六號執行卷。
參、本院判斷：
一、兩造不爭執事項：㈠上訴人於九十二年二月十三日經法院拍賣程序取得坐落台中市○○區○○路○○○號二十六樓之一號房屋所有權，該房屋屬被上訴人所負責管理。
㈡被上訴人所管理之大樓原住戶如有遺失大門感應卡或車庫搖控器，只要向被上
訴人登記繳費後，就可以補發，至於新住戶則須拿產權證明向管委會並繳費後，就可以發給。
㈢上訴人就購買大門感應卡及車庫搖控器之費用，因被上訴人拒絕受領，上訴人已依法提存。
二、本件爭點：㈠上訴人依拍賣取得系爭建物，有無包括停車位之應有部分在內？㈡上訴人拒繳前手積欠的管理費，有無理由？被上訴人可否以此理由，拒發大門
感應卡（個人ＩＣ卡）及車庫搖控器（車輛ＩＣ卡）？
三、得心證理由：㈠被上訴人所辯稱：上訴人依拍賣取得系爭建物，並未包括停車位之應有部分在
內云云。然查：上訴人係於本院九十一年度執字第五八二六號強制執行事件中，經由拍賣取得系爭房屋所有權（本院於九十二年二月十三日核發權利移轉證書），而系爭房屋之建號為台中市○○區○○段二一二六建號，且包括共同使用部分，即同段建號二一三四號與同段二一三五號，就建號二一三四號之共同使用部分，係坐落該大樓地下第三層及四層之位置，總面積為二千零十點九九平方公尺，上訴人之應有部分為一五二分之一；至於二一三五建號之共同使用部分，係坐落於該大樓第一、三至五、七至二十六層、屋頂突出物、地下一層至四層等位置之公共設施等情，有上開本院執行卷所附土地登記謄本及拍賣公告可稽。又該建號二一三四號即太舜四季大樓地下第三層至四層之位置，係充當太舜四季大樓住戶之停車空間乙節，亦為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出太舜四季汽車停車位卡片使用資料影本一份及上訴人所提出之台中市中正地政事務所建物測量成果圖影本一份在卷足憑。再者，觀諸二一三四建號建物登記謄本所載，上訴人所購買取得主建物二一二六建號，於二一三四建號之共同使用部分之應有部分為一五二分之一，而其他住戶之應有部分亦均為一五二分之一，且該應有部分比例經換算成實際面積係約十三點二三平方公尺（2010.99x1/152=13.23，四捨五入），足認包含停車位空間之面積。綜上所述，可知就本件而言，上訴人經由本院拍賣程序所取得系爭房屋之所有權，有關二一三四建號共同使用部分之應有部分，即係指被上訴人所管理之太舜四季大樓地下第三層及第四層之停車場所表彰之停車位，故被上訴人質疑上訴人所購得之系爭房屋，不包括停車位在內云云，顯與事實不符，而無足取。
㈡上訴人拒繳前手積欠之管理費，及被上訴人拒發給上訴人大門感應卡及車庫遙
控器，有無理由？⒈按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權
利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。兩造對於上訴人之前手有積欠管理費用均不爭執，所應探究者為系爭不動產之原區分所有權人依據規約所積欠之管理費用及其他應分擔費用，於被上訴人取得所有權即成為新區分所有權人後，是否亦加以繼受而應負清償之義務。經查：㈠區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定訂定規約，其性質乃屬多數人互相表示願同受其內容拘束之合同行為，原僅對於參與訂定規約之區分所有權人生效，惟規約所定之內容，往往涉及公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及與其他住戶間相互關係，與每位區分所有權人權利義務之行使與負擔息息相關，倘公寓大廈之區分所有權人一旦異動，繼受人即得不受既成規約之拘束，勢須重新召開區分所有權人會議再行表決，而使規約之效力無法一貫，並讓區分所有權人之權利義務經常陷於不安定之狀態，為解決此一問題，始有公寓大廈管理條例第二十四條之特別規定，亦即明文區分所有權之繼受人，關於公寓大廈管理條例或規約已訂定之事項，應即遵守之，無須重新召開會議表決通過新規約，並非將「依公寓大廈管理條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」法定移轉給區分所有權之繼受人，此觀諸公寓大廈管理條例第二十四條之文義甚為明確，況自公寓大廈管理條例第十九條特別明定公共基金之權利應隨區分所有權人之移轉而移轉觀之，益證公寓大廈管理條例第二十四條規定繼受人應繼受之權利義務並未包括「依公寓大廈管理條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」，否則即無另以上開條例第十九條重複明文規定之必要。
⒉系爭不動產原區分所有權人所積欠之管理費及其他應分擔費用，係已具體發
生之私法上債權債務關係，依法上訴人就該費用本不負清償之責，則被上訴人所管理之大樓之區分所有權人會議於九十二年十月十八日所為之決議稱：
對於因法拍購程序購得本社區不動產，如原區分所有權人尚有積欠管理費未繳納前，均不得申購大門感應卡云云，因與法律規定有違，且係無端限制上訴人之權利，應認為無效，被上訴人自不得執該無效之決議，用以對抗上訴人，而拒絕上訴人（即區分所有權人）依大樓規約為本項發卡之請求。
⒊本件被上訴人所管理之大樓新住戶只須向被上訴人提出產權證明並繳費後，
就可以請求發給大門感應卡及車庫搖控器，且因被上訴人拒絕受領，上訴人亦已將購買大門感應卡及車庫搖控器所須之費用依法提存等情，業如前述，則上訴人本於其為區分所有權人之身分，依太舜四季大樓規約之約定，請求被上訴人依規約規定發給大門感應卡及車庫搖控器，自屬有據，應予准許。
四、從而，本件上訴人依太舜四季大樓規約之約定，起訴請求被上訴人發給太舜四季大樓之大門感應卡及車庫搖控器，為有理由，原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵無不合，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項及第三項所示。
肆、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 陳卿和~B法 官 李悌愷右正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十 日~B法院書記官