臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度簡上字第七五號
上 訴 人 台新國際商業銀行股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 國產都心統領大樓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求確認管理費債權不存在事件，上訴人對於民國九十二年十二月二十二日本院臺中簡易庭九十二年度中簡字第二四四○號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年四月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國（下同）九十一年十月二十二日向本院拍定坐落台中市○區○○路○○○號七樓之五房地（下稱系爭房地），於同年月二十五日經發給權利移轉證書。詎被上訴人竟向上訴人收取原區分所有權人即前手王綉滿自九十年九月起至九十一年九月止積欠之管理費新台幣（下同）三萬六千三百九十六元，致使上訴人私法上地位有受侵害之危險，爰訴請確認被上訴人對於上訴人就系爭房地於九十一年十月二十五日前之三萬六千三百九十六元管理費債權不存在。原審以被上訴人已將前手王綉滿欠繳管理費明細，張貼在系爭房屋大門前為公示方法，而認上訴人應繼受前手之管理費債務，實有可議。蓋系爭房地原區分所有權人如有欠繳管理費之情，被上訴人應依法取得執行名義聲請強制執行或參與分配，經執行法院以拍賣公告之方式讓第三人知曉，始屬符合公平正義之積極行為。且原區分所有權人積欠之管理費，此項債務係存於公寓大廈管理委員會與原區分所有權人間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，故關於已發生之管理費債務，不在公寓大廈管理條例第二十四條「繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」規範範圍內，原審為上訴人敗訴判決，自有違誤，爰請求廢棄原判決，改判如上訴人第一審之聲明。
二、被上訴人抗辯：國產都心統領大樓規約第四章第十五條第二項規定：「原區分所有權人因債務或其他原因遭致法院查封拍賣時，其所積欠之管理費、修繕費均由買受人承擔‧‧‧」。且被上訴人已將積欠管理費明細張貼公告於該戶大門上，上訴人自難諉稱不知情。原審判決並無不當，請求駁回上訴。
三、法院之判斷：㈠上訴人主張其於上開時間向本院拍定系爭房地，而該房地之原區分所有權人（即
上訴人前手王綉滿）積欠被上訴人管理費三萬六千三百九十六元等情，已為雙方所不爭執之事實。而本院拍賣系爭房地，已在拍賣公告之第十一項載明：「拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務」等語，亦有上訴人於原審提出之本院九十一年度民執松字第一三四七一號拍賣公告影本一件為證。而系爭房地所屬國產都心統領大樓之規約第四章第十五條第二項則明定︰
「原區分所有權人因債務或其他原因遭致法院查封拍賣時，其所積欠之管理費、修繕費等均由買受人承擔，該買受人應自行查明有無欠費及金額多寡‧‧‧」等語，有被上訴人於原審提出之規約節本附卷可憑，是前開事實均可確認屬實。
㈡惟本件之爭執重點在於：原區分所有權人所積欠之管理費，如公寓大廈規約既已
明定應由繼受人繼受時，該繼受人應否受該規約之拘束？就此問題，實務上有如下的三種見解：
⑴否定說：
按公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內（見本院九十二年度簡上字第二○六號判決理由第三項）。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用（見本院九十年度簡上字第四六○號判決理由乙段第一項㈠）。
⑵肯定說：
此說認為公寓大廈管理條例第二十四條規定，立法之主要目的係避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定，即不受規約之拘束，故明文規定使規約對繼受人亦生拘束力。而公寓大廈建物所有權之轉讓，固為物權行為，惟公寓大廈建物之構成，包括區分所有部分、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分等；區分所有權人依規約須繳納管理費或公共基金；且有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（參照公寓大廈管理條例第十條第二項規定）。上揭費用，雖屬債之性質，惟其發生原因，與區分所有人本於建物所有權人之身分實密不可分，且該等費用之使用、收益或處分方式，亦為公寓大廈全體區分所有權人自治共決，而用於公寓大廈之共用部分，則區分所有權人將其所有權予以轉讓後，受讓人亦獲享有前揭費用使用後之利益。準此，區分所有權之繼受人所繼受者，不寧僅有區分所有部分之物權而已，亦應包含前手本於區分所有權人地位，對該公寓大廈所應享受分擔之其他權利義務。故公寓大廈管理條例第二十四條規定，係指繼受人應繼受原區分所有權人「依本條例或規約所定之一切權利義務」，殊未將債權性質之權利義務予以排除。拍賣之性質，通說認為屬買賣之一種，應有上開規定之適用（見本院九十二年度簡上字第一三○號判決）。
⑶折衷說：
此說認為公寓大廈管理費之主要項目係一般事務所需之管理費及修繕基金，而其係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方法之基礎，均應算入區分所有權的價值當中。而區分所有權特性之掌握，不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素，尚須考量人之要素即「成員權」，此種成員權之行使結果，並已造成以合意形成物權內容之結果，具有債權物權化之效果，使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化效力所及。而依公寓大廈管理條例訂立之住戶規約，係因區分所有權人相互間受到物權效力限制，再合意訂立規約或集會決議，使該等合意成為區分所有權內容之一部，該規約或集會決議所規範之事項，不僅包含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項，尚包含如管理費之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項，即不僅包含對物規範之物權法秩序，亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」，且此種成員權，因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約關係有別，並無債權相對性原則之適用，且區分所有權因區分所有人必需恆常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割之性質不同，對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著，而認此種管理費亦應由繼受人負擔（見古振暉，論公寓大廈管理費負擔之繼受，東海大學法學研究第十六期第九五頁至一一○頁）。且現今公寓大廈絕大部分均有向住戶收取管理費用以維持公寓大廈之管理維護，已為大多數人所知悉，衡諸常情，買受人亦均會將前手積欠之管理費列為買受不動產價款之一部分，為平衡上開財產保護與交易安全之衝突，參諸司法院大法官會議釋字第三百四十九號解釋意旨，應以公示性之有無，決定繼受人是否繼受此種積欠之管理費用。是應以前手積欠之管理費是否已具公示性而為後手區分所有權人明知或可得而知為斷（見本院九十一年度簡上字第三三六號判決理由第四項）。
㈢綜合前述，本院認為基於下述理由，以折衷說為可採：
⑴公寓大廈管理條例第二十四條並未明文將具有債權性質之權利義務，排除於繼受人應繼受的範圍之外。
⑵區分所有權繼受人所繼受之權利義務，應不僅止於物權性質之所有權。即令採
反對說者，亦肯認規約中若干規定（如法定空地、頂樓如何使用，管理費如何計算等之約定），對於繼受人亦生拘束力。此種具有「分管合同」性質之規約（按傳統契約之概念，係互為意思表示一致，當事人間係屬對立的雙方；但合同者，乃多數人基於共同目的，藉由多數決之方式形成共識，並無對立當事人可言），已不能純以傳統之債權、物權關係加以區分。且前述規約經適用於特定公寓大廈之特定法律關係，法律關係業已具體化，尚難以權利義務已否具體化決定繼受人是否受其拘束，其理至明。
⑶否定說固認為現行法律對於原區分所有權人積欠管理費情事，欠缺公示方法，
如強加管理費債務予繼受人繼受，有造成繼受人蒙受無法預測的損害，有害交易安全。惟查，現今公寓大廈社區之管理，已有專業化（委由管理公司為之）、制度化（依社區規約管理）、透明化（即按月公示積欠管理費明細）之趨勢，且就一般國民之法律生活而言，買受不動產，事關重大，於購買（投標）前無不多方搜集相關資訊，以確保自身權益。尤以法院拍賣不動產，亦已於拍賣公告中詳列法律規定，促投標人注意。是買受人或拍賣人購得不動產後，再陳稱不知原區分所有權人積欠管理費，實有違常情。如能藉由法院判決促使現行法規範不足之公示方法繼續強化（例如公示之內容不應僅限於欠費明細，尚應包括規約重要條文之公開揭示、提供不特定人閱覽、買賣契約或拍賣公告載明所欠管理費金額，並載明買受人願或應承擔此部分債務），則不僅不會降低承買意願（蓋已將此部分成本考慮在內），反足以減少衍生之糾紛，疏減訟源。參酌大法官會議釋字第三四九號解釋：「‧‧‧應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違‧‧‧」旨趣，如受讓人已知悉或可得而知（即非善意第三人），使其受原區分所有權人所訂規約拘束，當無受不測損害之虞，亦與憲法保障人民財產權之意旨無違。上開解釋雖係針對共有物應有部分之讓與人與其他共有人所訂分管契約，對於共有物應有部分受讓人有無拘束力所作，但解釋上對於區分所有權之繼受人未參與訂定之公寓大廈規約對該繼受人有無拘束力，應為相同之標準。
㈣查本件被上訴人已將原區分所有權人積欠管理費明細，張貼於系爭房屋大門，有
照片一幀附卷可憑，應認以相當之公示方法予以公告；而上訴人係銀行，對於承受抵押義務人所提供擔保品或向法院拍定不動產，富有經驗，復有法務人員、律師（法律顧問）等提供相關法律見解供其參考，非一般自然人可比，自難諉稱不知或非可得而知其前手積欠管理費情事，從而，上訴人起訴主張其不受前述規約拘束，不應繼受其前手所欠管理費債務三萬六千三百九十六元云云，訴請確認此部分債權對於上訴人不存在，尚非可採。原審據前開理由駁回上訴人之請求，核無不合，上訴意旨援引本院所不採之否定說見解，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 六 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官 張惠立~B 法官 鍾啟煒~B 法官 王邁揚右正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 六 日~B 書記官