臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一一六四號
原 告 大銪臻品社區管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 郭林勇 律師複 代理人 陳亭蘭 律師被 告 大銪建設有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 施瑞章 律師右當事人間請求給付公共基金等事件，本院於民國九十四年一月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣肆拾伍萬玖仟肆佰玖拾肆元，及其中新臺幣肆拾萬參仟肆佰玖拾肆元部分自民國九十二年八月十三日起至清償日止、新臺幣伍萬陸仟元部分自民國九十三年六月二十五日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得為假執行，但被告如以新臺幣肆拾伍萬玖仟肆佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第四、七款分別定有明文。查原告起訴第二項聲明主張被告應將坐落台中市○區○村段二九一之一地號土地、建物門牌號碼台中市○區○○路三段二六五號大銪臻品公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）外牆面所懸掛之售屋廣告布招除去，並自民國（下同）九十三年三月一日起至回復原狀止，按月給付租金新臺幣（下同）一萬六千元，嗣因被告已於九十三年六月十六日已拆除售屋廣告布招，原告爰於準備程序中變更該項聲明為請求被告給付自九十三年三月一日起至同年六月十五日止計三個月半相當於租金之損害共五萬六千元及其法定遲延利息，核其訴之聲明變更與首揭規定相符，應予准許。又本件原告之法定代理人本為王美玥，嗣後變更為乙○○，原告聲請由其承受訴訟，經核並無不合，亦應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告於九十二年六月二十一日組織成立，於同年八月十三日，依修正前公寓大廈管理條例第十八條第二項規定，請求被告移交依本案工程造價八千七百二十二萬三千元所提列之公共基金計一百三十五萬九千元予原告，詎被告竟以其於建築完工九十年五月五日起至向各住戶收取管理費九十二年八月三十一日止，已以公共基金支付原告社區管理維護費用應予扣減為由，拒絕給付全額，而僅移交餘額九萬五千七百五十八元。查被告並無擅自動用公共基金之權限，其以公共基金支付管理費用亦無依據，是被告應再給付原告公共基金不足額部分計一百二十六萬三千二百四十二元等語，爰依修正前公寓大廈管理條例第十八條第二項規定請求被告給付如聲明第一項所示。
二、又被告未經原告區分所有權人會議之同意，持續於系爭公寓大廈外牆左右兩面懸掛售屋廣告布招，原告遂於九十三年二月份管理委員會定期會議決議，並以台中英才郵局第六五四一號存證信函通知被告，請被告自行決定，如欲繼續使用該廣告布招，則自九十三年三月一日起應每月給付租金一萬六千元，否則即應將之拆除，回復原狀，惟被告並未理會。則嗣後被告雖於同年六月十六日已將售屋廣告布招拆除，惟原告仍受有自九十三年三月一日起至同年六月十五日止三個月半，相當於租金之損害共五萬六千元等語，爰依公寓大廈管理條例第九條第四項及民法第一百七十九條不當得利規定請求被告給付如聲明第二項所示。
三、並聲明：㈠被告應給付原告一百二十六萬三千二百四十二元，及自九十二年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告應給付原告五萬六千元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告於八十七年四月二十七日領得台中市政府八七年中工建建字第六二三號建造執照在台中市○區○村段二九○之二地號等十八筆土地上興建地下二層地上十四層之系爭公寓大廈，於九十年五月五日竣工，經台中市政府於九十一年三月二十二日核發使用執照，九十二年六月二十一日，被告依修正前公寓大廈管理條例第二十六條第一項之規定，召開第一次區分所有權人大會，成立管理委員會申請報備，經台中市北區區公所於九十二年八月八日核發「大銪臻品社區管理委員會」公寓大廈管理組織報備證明，旋於同年八月九日起陸續將相關設施及公共基金餘額九萬五千七百五十八元等移交予原告。依修正前公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款及第二項規定，可以得知起造人提列之公共基金主要目的係「為領得使用執照一年內之管理維護事項」而設，另在上開期間之前或之後，應參照原告所提台中市政府九十三年一月七日府工宅字第○九三○○○○五二六號函及中華民國建築物管理維護經理人協會九十三年一月三十日九三建管協字第九三○一二號書函意旨予以認定被告動支公共基金之依據。查依系爭公寓大廈住戶草約即規約範本第十條及第十一條約定，並未明文規定公共基金之使用人為何，原告擅自解釋只有管理委員會可動支公共基金，起造人不能動支公共基金云云，毫無事理依據，自無可採。是關於使用執照領取日至使用執照領取滿一年（九十一年三月二十二日至九十二年三月二十一日）期間支出之公共基金部分，依修正前公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款及第二項規定，本應從公共基金支付；關於大樓竣工日至使用執照領取前一日（九十年五月五日至九十一年三月二十一日）期間支出之公共基金，及關於使用執照領取滿一年之次日至原告管理委員會正式運作向住戶收取管理費之日（九十二年三月二十二日至九十二年八月三十一日）期間支出之公共基金，依規約範本第十條及第十一條規定，在原告管理委員會尚未向住戶收取管理費前，委任或僱傭管理服務人之報酬，該項費用亦得由公共基金墊付；其餘有關「ＡＤＳＬ保證金」一萬元、及電話費、申請謄本費、收發章刻印費、住戶開會影印謄本與化糞池處理費等其他費用合計三萬二千五百六十五元，或係大樓共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕，或係改良與管理組織之辦公費、電話費及其他事務費，依規約範本第十一條規定，在原告未向住戶收取管理費正式運作前，應由公共基金墊付，俟原告向住戶收繳管理費後歸墊，是原告主張被告無權動支不得扣減云云，並無可採。
二、又被告係原始起造人，在未交付予全體購屋人前，被告有完全使用權，且大樓全體承購戶應本於買賣契約請求被告交付買賣標的物即大樓外牆面共用部分，原告不得請求相當於租金之損害賠償。況本件於交屋及召開第一次區分所有權人會議時，全體住戶對被告使用大樓外牆面張掛售屋廣告布招，並無異議，顯見全體住戶同意被告使用外牆面張掛售屋廣告布招，是原告所為請求，毫無理由。再者，若原告得為請求，其請求每月一萬六千元相當於租金之損害，應屬過高，應參酌鄰近房屋之一般租金行情，以每月六千元為合理等語資為抗辯。
三、並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經兩造協議整理爭點後，兩造不爭執及爭執事項如次：
一、兩造不爭執之事項：㈠系爭公寓大廈於九十一年三月二十二日取得使用執照，於九十二年六月二十一日成立管理委員會。
㈡被告於九十二年八月十三日移交依法應提列之公共基金一百三十五萬九千元，扣
減自九十年五月五日起至九十二年八月三十一日止之支出一百二十六萬三千二百四十二元後，將其公共基金餘額九萬五千七百五十八元移交予原告。
㈢兩造對於對造所提之證物（除計算式及說明外）真正均不爭執。
㈣本院卷第一五六頁、第一五七頁原告根據被告移交公共基金明細表整理之各項費
用支出為真正。被告支出之金額明細，其中使用執照核發前為四十萬三千四百九十四元，使用執照核發後為包含管理費八十二萬七千一百八十二元及其他費用（如電話費、保證金、雜費等項目）三萬二千五百六十五元。
二、兩造爭執重點：㈠起造人可否在建物核發使用執照前支用公共基金？依據為何？有無用途及時間限
制？㈡起造人可否在建物核發使用執照後支用公共基金？依據為何？有無用途及時間限
制？㈢被告在系爭大廈牆面張貼布招是否為無權使用？原告可否請求損害賠償或不當得
利？若可請求，其金額以多少為合理？
肆、本院之判斷：
一、關於原告請求被告給付不足之公共基金部分：㈠原告主張依修正前公寓大廈管理條例第十八條第一項規定主要在說明公共基金之
來源、用途及使用期限，並非授權起造人有使用公共基金之權利。另參照台中市政府九十三年一月七日府工宅字第○九三○○○○五二六號函及中華民國建築物管理維護經理人協會九十三年一月三十日九三建管協字第九三○一二號書函意旨，公共基金「尚未移交之前，於第一次區分所有權人會議召開前，起造人是否可動支該項公共基金，應依規約草約約定內容為之。為內政部九十年七月三日台九十內營字第九○八四三○九號函釋示在案」。而觀被告於申請建造執照時所檢附之住戶規約草約即內政部所定之公寓大廈規約範本，觀其全文內容並未有起造人得動用公共基金之條款，且規約第十條第一項及第十一條第一項係規範「管理委員會」運用之權限，此觀條文內容均以「管理委員會」而非「起造人」為規範主體自明。再依公寓大廈管理條例第十八條第二項規定修正意旨，係為防止起造人於提列公共基金之情形下，仍可動用於金融機構所儲存之公共基金，致使管理委員會成立之時，就急迫攸關公寓大廈安全之維修管理事項無基金可資運用，嚴重害及住戶權益及管理委員會之運作，故而修正為公共基金應繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫，以杜起造人動用公共基金之任何機會，由是可知，無論關於使用執照核發之前或之後，被告均無權動支其提列之公共基金等語，並提出台中市政府府工宅字第○九三○○○○五二六號函、中華民國建築物管理維護經理人協會九三建管協字第九三○一二號書函各一份為證。被告則以前詞置辯。經查：㈡按九十二年十二月三十一日修正前公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款、二
項規定：公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。查上開明定「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列公共基金」，依文義解釋，顯然起造人依上開規定所應提列之公共基金，乃為就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項而設，且其立法意旨當為公寓大廈於起造人取得使用執照後，即得開始將房屋交付予買受人，惟因交屋期間不一，且若未向住戶收取管理費，於該段期間內將陷於無經費以為管理維護之窘境，惟其使用之期間限制，依上開法條規定，須自領取使用執照後始得以該提列之公共基金支付自明，則在領得使用執照前，起造人自無權加以動支。另原告主張依內政部九十年七月三日台九十內營字第九○八四三○九號函、及台中市政府府工宅字第○九三○○○○五二六號函、中華民國建築物管理維護經理人協會九三建管協字第九三○一二號書函，認為被告得否動用提列之公共基金，應依住戶規約草約內容而定，此點亦為被告所肯認，上開函釋自得為本件認定之依據，合先敘明。
㈢查依兩造所不爭執之系爭公寓大廈規約草約即規約範本第十條規定：「公共基金
、管理費之繳納；管理費由各區分所有權人依照區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」、第十一條規定：「管理費及公共基金之管理及運用：管理費用途如下：㈠委任或僱傭管理服務人之報酬。㈡共用部分、約定共用部分管理、維護費用或使用償金。㈣管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。㈦其他基地及共用部分等之經常管理費用。公共基金之用途如下：㈢共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。㈣供墊付前款之費用（即管理費）。但應由收繳之管理費歸墊」（見本院卷第二七頁至第四一頁），則若確係用於委任或僱傭管理服務人之報酬；共用部分、約定共用部分管理、維護費用或使用償金；管理組織之辦公費、電話費及其他事務費；其他基地及共用部分等之經常管理維護項目之支出，依上開約定，被告自非不得以公共基金作為墊付管理費之用，俟原告收取管理費後，再從管理費歸墊。原告雖主張依上開規約第十、十一條並未明確規範使用公共基金之主體、範圍及方法，且均以「管理委員會」而非「起造人」為規範主體，是其僅規範「管理委員會」運用之權限，並未授權被告使用，是被告為起造人應無權運用等語，然目前實務上，在未成立管理委員會之前，通常由起造人暫為管理負責人，待成立管理委員會或推選管理負責人後再將公共基金、管理費用等移交之，若依原告之解釋，在未成立管理委員會之前，任何人均無權為管理費用及公共基金之使用決定，則在未成立管理委員會之前，系爭公寓大廈將無管理負責人亦無經費得以為管理維護，自非適宜，是原告此部分之主張應無可採。
㈣原告另主張依修正前公寓大廈管理條例第十八條第二項規定：「依前項第一款規
定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明」；嗣於九十二年十二月三十一日修正為「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明」，其修法之目的即係為防止起造人於提列公共基金之情形下，仍可動用於金融機構所儲存之公共基金，致使管理委員會成立之時，就急迫攸關公寓大廈安全之維修管理事項無基金可資運用，嚴重害及住戶權益及管理委員會之運作，故而修正以杜起造人動用公共基金之任何機會，亦證被告無使用公共基金之理等語。然查同法第十八條第一項第一款「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」規定並無修正，則課以起造人提列公共基金之目的並無二致，而上開修正規定，應僅係起造人提列之公共基金應如何儲存保管之修正，原告遽以推論依修正沿革堪認被告無使用公共基金之權限云云，亦無可採。
㈤基上說明，本件被告之支出若係為原告社區公共管理維護事項所必要，在取得使
用執照後（取得使用執照一年後，本於相同之法理，亦適用之），在無其他管理費或管理基金可資運用下，被告就取得使用執照後之管理維護費用支出，自非不得先以其提列之公共基金先為墊付，而於移交時扣減。查本件原告對於被告支出費用之真正並不爭執（見本院九十四年一月七日審理筆錄），惟主張被告支出之上開費用，應先就向住戶預收之管理費用為支付，不得逕以公共基金墊付，並提出承買人李麗雲暫收款明細表及房屋買賣合約書各一份（本院卷第四二頁、第一二三頁以下）為證，證明被告確有向住戶預收管理費，且未返還等語。然被告則否認上情，辯稱其並未向全部承購戶預收管理費，縱有收取，亦已於交屋時結算退還住戶等語。經查，原告主張之房屋買賣合約書第七條僅約定「買方原配合賣方，於通知期限內，繳納過戶所需之預收款及外水外電外瓦斯之費用，並於交屋時結算，再予退補」，且原告所提之上開承買人李麗雲暫收款明細表中第十六項雖有管理費之項目，然其上載明被告於預收後，並未支用而結算退還住戶；另從被告另提出之承買人許秀華、李宇賢之暫收款明細表二份（本院卷第二○○、二○一頁）中亦載明被告於預收後，並未支用而結算退還住戶，有承買人簽收章可證。再者，被告確已將向承買戶預收之每戶管理基金二萬元移交原告，此有被告所提出之管理基金移交明細表（本院卷第二○二頁以下）為證，自堪信被告辯稱其並無以向住戶預收之管理費或管理基金支付上開為原告社區之管理維護費用等情為實在，故被告將於使用執照取得後為原告社區支付之管理維護費用包含管理費八十二萬七千一百八十二元及其他費用（如電話費、保證金、雜費等項目）三萬二千五百六十五元，以提列之公共基金墊支，扣減後就其餘額移交原告，應屬合理，從而，原告就使用執照取得後之上開支出部分請求被告給付，當屬無據。㈥依前述，被告得以提列之公共基金墊支者，應僅限於使用執照取得後為原告社區
支出之必要費用，至於取得使用執照前之費用，因被告取得使用執照前，尚無從履行交屋之義務，理應為被告為自己管理之費用，且依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定之反面解釋，被告自無墊支扣減之餘地。至被告辯稱取得使用執照前已有六戶住戶進住，故有為全體住戶管理維護之必要云云，然建築法第七十一條規定：「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列文件：一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。建築物與核定工程圖樣完全相符者，免附竣工平面圖及立面圖。」、同法第七十三條規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」，是使用執照之核發乃為健全建築管理，保障建築安全，法律特別規定其核發之條件及核發前使用之限制，被告例外容許該部分住戶於取得使用執照前進住，則就其取得使用執照前之支出，被告僅得要求該部分住戶分擔，難認係為原告社區全體住戶管理維護所必要，被告自無以其提列之公共基金墊支後扣減之理，從而本件原告請求被告給付扣減之取得使用執照前之公共基金四十萬三千四百九十四元，自屬有據。再依修正前公寓大廈管理條例第十八條第二項規定起造人應將其所提列之公共基金於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之，本件被告係於九十二年八月十三日移交公共基金予原告，則原告另請求上開不足之公共基金自移交時即同年八月十三日起至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據。
二、關於原告以被告在系爭大廈牆面張貼廣告布招，依損害賠償或不當得利請求部分：
㈠查原告主張被告就系爭公寓大廈仍有餘屋未售出，現為該大廈之住戶之一，其未
經區分所有權人會議之同意，持續於系爭公寓大廈外牆左右兩面懸掛售屋廣告布招，已損及公寓大廈之整體美觀，原告遂於九十三年二月份管理委員會定期會議決議，請被告自行決定，如欲繼續使用該廣告布招，則自九十三年三月一日起應每月給付原告租金一萬六千元，否則即應將之拆除，回復原狀，並以台中英才郵局第六五四一號存證信函通知被告，惟被告置之不理，遲至同年六月十六日始為拆除等情，業據其提出建物登記謄本十四紙、照片二幀、大銪臻品社區九十三年二月份管理委員會定期會議會議紀錄一份、台中英才郵局第六五四一號存證信函一份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真正。
㈡雖被告辯稱其亦係大樓外牆面共用部分之共有人，依民法第八百十八條規定，按
應有部分對於共有物之全部，有使用、收益之權，被告原始起造並出售系爭大樓房屋予購屋人，大樓外牆面是區分所有建物之共用部分，在未交付予全體購屋人前，本於「原始起造人原始取得所有權並原始占有」之法理，被告有完全使用權，且被告於交屋及召開第一次區分所有權人會議時，全體住戶對被告使用大樓外牆面張掛售屋布招，並無異議，顯見全體住戶同意被告使用外牆面張掛售屋廣告布招，另原告所提「大銪臻品社區九十三年二月份管理委員會定期會議紀錄」對被告張掛售屋廣告布招乙節，根本無片語隻字之討論，是原告所為請求為無理由云云。惟查本件被告自承已於原告核備成立後依法移交公共設施及公共基金予原告，其於移交後自無從再以起造人之名義使用管理大廈外牆而懸掛售屋廣告布招，且按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，修正前公寓大廈管理條例第八條第一項、第九條第二項、第四項分別定有明文，上開規定就公寓大廈建物公用部分之使用，為民法之特別規定，被告援引民法第八百十八條規定主張其就共有物之全部有使用、收益之權云云，要無足採。再本件原告確依上開規定，於九十三年二月份管理委員會定期會議第七點決議促請被告拆除或每月給付一萬六千元使用費，此有原告提出之該次會議紀錄一份為證（本院卷第五十九頁以下），被告辯稱於交屋及召開第一次區分所有權人會議時，全體住戶對被告使用大樓外牆面張掛售屋布招，並無異議，顯見全體住戶同意被告使用外牆面張掛售屋廣告布招，及在九十三年二月份管理委員會定期會議中並無討論決議云云，亦無足採。本件被告既未經區分所有權人會議之決議擅自於該大廈外牆懸掛售屋廣告布招，經原告通知制止後，仍然繼續懸掛，原告依上開公寓大廈管理條例第九條第四項及不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之損害自屬有據。
㈢再被告雖辯稱原告縱得請求，依系爭大樓房屋所在地點，一般三十坪左右之房屋
租金行情約一萬元左右，被告在大樓外牆面共用部分懸掛售屋布招，參酌鄰近房屋之一般租金行情，應以每月六千元為合理云云，然其並未舉證以實其說，已難採信。本院審酌系爭大樓位於交通要道、臨中友百貨、往來車輛繁多、廣告效果極佳，有兩造提出之照片六幀為證；以及參考原告提出之位於台中市○○路之戶外廣告租賃契約一份（本院卷第一八四頁以下）其廣告面積與本件相當，而租金行情約為一萬五千元至一萬六千六百六十元之間等情，因認原告請求被告給付以每個月一萬六千元計算相當於租金之損害應為公允合理，是原告請求自九十三年三月一日起至同年六月十五日廣告布招拆除止共計三個月半之租金共計五萬六千元及自起訴狀繕本送達被告翌日起算之法定遲延利息，應屬有據。
三、綜上所述，原告主張依公寓大廈管理條例第十八條第二項規定請求被告給付公共基金不足金額四十萬三千四百九十四元（取得使用執照前）及自移交時即同年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；以及依公寓大廈管理條例第九條第四項及不當得利之規定請求被告給付自九十三年三月一日起至同年六月十五日廣告布招拆除止共計三個月半之租金共計五萬六千元及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十三年六月二十五日起（原告此部分之變更聲明書狀於九十三年六月二十四日由被告收受），按年息百分之五計算之利息，均屬有據，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
伍、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分所命被告應給付原告之金額為未逾新臺幣五十萬元之判決，爰依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額准被告提供擔保免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
陸、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條。
中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十一 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法 官 張瑞蘭~B 法 官 李悌愷~B 法 官 洪堯讚如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十一 日~B法院書記官