臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一四０六號
原 告 乙○○訴訟代理人 連鳳翔 律師被 告 台中縣政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 蕭文濱 律師右當事人間租佃爭議事件，於民國九十三年十二月二十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應支付原告新台幣（下同）四百二十八萬零八百八十五元，及自被告終止租約時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）台中縣清水合作農場（下稱清水農場）向被告承租其所有坐落台中縣○○鎮○○段○○○號之土地（下稱系爭土地），再分租予原告耕作使用，其性質上為公有出租耕地，嗣系爭土地經都市計畫依法編定為體育場用地，而成為公共設施用地。被告為開闢體育場所，故收回與系爭土地相鄰之其他國有及彰化縣所有之土地，因屬不同權限及管理機關所有，經被告以撥用方式取得，依據平均地權條例第十一條及同條例施行細則第九條之規定，應以撥用當期公告土地現值之三分之一作為補償。詎被告依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止系爭土地之租約，收回系爭土地，依據同條例第二項第三款規定，以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償原告。查系爭土地為公共設施用地，於移轉所有權時，免徵土地增值稅，自無須繳納土地增值稅，被告竟予以扣除，導致補償標準，有不公平之處。原告不服提出陳情及異議等救濟，經被告函報內政部釋釋，經內政部作出八十九年六月二十六日台八九內中地字第八九一一九三號函、九十年二月十九日台九十內中地字第八九二四三五三號函後，原告仍認為該等函釋不合理，迭經請求被告改正，惟均置之不理，原告乃依據耕地三七五減租條例第二十六條規定程序，向台中縣清水鎮公所聲請調解，並經台中縣政府予以調處，因調解及調處均不成立，爰依該法條之規定，向本院提出本件租佃爭議訴訟。
（二）耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，出租人應給付地價補償費。其立法意旨係針對出租耕地之出租人，應補償實際自任耕作之承租人。系爭土地之租約，名義上雖以清水農場訂立契約，惟原告為系爭土地之實際自任耕作之承租人，而以清水農場繳納地租，該地租係原告繳納後，而由其轉交被告，是清水農場不符合承租人之條件，其非地價補償費求償權之當事人。從而，原告確與被告間，就系爭土地具有實質之租賃關係存在，是原告有向被告請求承租人地價補償費，被告不得以原告非形式之承租人，而拒絕給付。
（三）內政部八十五年四月二日台內地字第八五０二一二一號函釋（下稱0000000號函），認為該部七十八年十月十七日台內地字第七四五七三五號函釋，有關都市計畫範圍內出租耕地，經編為公共設施保留地，根據七十二年十二月二十三日修正公布耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，得予終止租約。至於同條第二項第三款之計算補償，所應減除之土地增值稅，因係預計性質，是該公共設施保留地，嗣後被徵收時，其土地增值稅亦得減徵。是求公平起見，其預計之土地增值稅，應比照平均地權條例第四十二條規定減徵之等情。自該函釋之內容以觀，不論公、私有之出租耕地回收，其嗣後因買賣、徵收或撥用，均應以實際應否繳納增值稅為準。從而，平均地權條例規定之土地增值稅，既屬預計性質，是系爭土地辦理地價補償，預計土地增值稅時，應比照適用平均地權條例第四十二條第三項之減徵規定。八十三年之平均地權條例第四十二條規定，修正為土地增值稅免徵。因此，自平均地權條例修正後，行政機關受理私人相互間耕地租佃爭議調解、調處時，倘承租人地價補償費，係有關公共設施之用地者，出租人應以終止租約當期公告土地現值乘以土地面積之三分之一支付承租人，其所預計扣除之土地增值稅為零。
（四）參諸內政部八十八年十一月二十六日台（八八）內地字第八八八六七四一號函釋（下稱0000000號函），可知都市計畫公共設施保留地，於未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，故出租人補償承租人之地價，自應按終止租約之當期公告土地現值之三分之一計算，自無需先扣減土地增值稅。益徵被告以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償原告，於法未合。
（五）出租耕地不論終止租約前或終止租約後，其所有權移轉時，均須繳納土地增值稅者，除依平均地權條例第七十六條規定，經依法編為建築用地外，依據耕地三七五減租條例十七條第一項規定，經改編為建築用地者，因該等非公共設施用地之建築用地，依法課徵增值稅，是有預計增值稅之必要。反之，終止租約之土地，經編為公共設施用地，並以徵收或收回之方式終止租約者，其均以免徵土地增值稅核計承租人地價補償，是該等土地，嗣後移轉所有權，亦無需繳納土地增值稅，故其所需預計或預扣之土地增值稅，因免徵而毋庸課徵，自無需再計扣土地增值稅。系爭土地雖屬公有土地，然其都市計畫編定之土地使用為體育場用地之公共設施用地，而其收回亦係依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定辦理終止租約，再依同條第二項第三款辦理補償，是其減除之土地增值稅屬預計性質，應與同性質，故其土地增值稅之核計問題，自應適用0000000號函釋之解釋辦理，始為合法。
（六）基上所陳，系爭土地因屬公共設施用地，毋庸徵收土地增值稅，其八十八年度公告土地現值每平方公尺為一千四百元，其收回之土地面積為一千八百四十一平方公尺，則被告原應支付原告之地價補償費為八百五十九萬一千三百三十三元（1,400X1,481-0÷3=8,591,333）。因被告已先行支付四百三十一萬零四百四十八元與原告，其應再給付四百二十八萬零八百八十五元與原告。
三、證據：提出內政部八十九年六月二十六日台八九內中地字第八九一一八九三號號函、內政部九十年二月十九日台九十內中地字第八九二四三五三號函、平均地權條例第七十六條及第七十七條之條文、耕地三七五減租條例第十七條之條文、平均地權條例立法沿革及理由、內政部八十五年四月二日台內地字第八五０二一二一號函、八十三年修正平均地權條例第四十二條條文、內政部八十八年十一月二十六日內地字第八八八六七四一號函、台中港都市計畫區內體育場公共設施用地公有出租土地地價補償清冊、清水農場函、王文甲編著之土地政策節本、台灣省文獻會編印台灣土地改革紀實節本、台灣省公有耕地放租辦法、七十八年十月三十日修正平均地權條例第四十二條及同日修正土地稅法第三十九條條文、八十六年五月二十一日修正土地稅法第三十九條條文（均為影本）各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告依據台灣省公有耕地放耕辦法第四條規定，將系爭土地出租予清水農場，再由清水農場出（轉）租予原告耕作使用，依債權契約相對性原則，兩造間並無租賃關係存在。因此，倘原告主張之請求權基礎，為清水農場與被告間之耕地租賃關係，是原告就訴訟標的即無實施訴訟權能。退步言，縱使原告與清水農場有租賃關係存在，則被告就本件之訴訟標的，亦無實施訴訟權能，因被告依據耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，計算終止租約補償費，原告並非應受補償之當事人，是原告有當事人不適格之問題。
（二）兩造間並無耕地租賃關係存在，依據耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，系爭土地之租賃當事人間，始有該條例規定之適用，原告係與清水農場成立租賃關係，兩造間無租賃關係，原告自不得本於耕地租賃之法律關係或耕地三七五減租條例之規定，對被告請求補償費。再者，被告與清水農場就系爭土地成立耕地租賃關係，其依據耕地三七五減租條例之相關規定，終止租約，並計算及支付補償費予承租人清水農場，則被告對清水農場之補償費計算及其依據，均與原告無關，原告起訴請求被告給付補償費云云，顯無理由。
（三）被告係依據耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款及內政部解釋函計算終止系爭土地租約之補償費。而系爭土地非屬平均地權條例第七十六條及第七十七條規定，終止耕地租約時，為平均地權條例施行細則第九條第二項規定之撥用公有出租耕地，或都市區徵收方式開發土地之情形。況被告終止系爭土地租約，並非徵收或徵收前之移轉，其無免徵土地增值稅之適用。從而，原告主張被告終止租約，土地增值稅為零，核與台中縣稅捐稽徵處沙鹿分處之認定不符，即不足採。
三、證據：提出台中縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄三件、清水鎮公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書一件、台中縣政府函二件、清水鎮公所函二件、系爭土地收回補償費明細表一件、台灣省公有耕地放租辦法一件、台中縣稅捐稽徵處沙鹿分處函一件（均為影本）為證。
理 由
一、原告起訴主張清水農場向被告承租系爭土地，再分租予原告耕作使用，其性質上為公有出租耕地，嗣系爭土地經都市計畫依法編定為體育場用地，而成為公共設施用地。被告固依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約，收回土地，依據同條例第二項第三款規定，以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償原告。然系爭土地為公共設施用地，於移轉所有權時，免徵土地增值稅，被告竟予以扣除，導致補償標準顯有錯誤。原告依據耕地三七五減租條例第二十六條規定程序，聲請調解及調處均不成立，爰依該法條之規定向本院提出本件訴訟等語。被告則以兩造間並無耕地租賃關係存在，原告係與清水農場成立租賃關係，原告並無租賃關係，原告自不得本於耕地租賃之法律關係或耕地三七五減租條例之規定，對被告主張補償費。再者，被告依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款及內政部解釋函計算，終止耕地租約補償費，於法有據。況被告終止系爭土地租約，並非徵收或徵收前之移轉，自無適用免徵土地增值稅之規定等語置辯。
二、原告主張清水農場向被告承租系爭土地，再分租予原告耕作使用，其性質上為公有出租耕地，嗣系爭土地經都市計畫依法編定為體育場用地，而成為公共設施用地。被告依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約，收回土地，依據同條例第二項第三款規定，以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償原告。原告不服提出陳情及異議等，經內政部釋釋後，原告依據耕地三七五減租條例第二十六條規定程序，聲請調解及調處均不成立等事實。此有內政部八十九年六月二十六日台八九內中地字第八九一一八九三號號函、內政部九十年二月十九日台九十內中地字第八九二四三五三號函、台中港都市計畫區內體育場公共設施用地公有出租土地地價補償清冊、台中縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、清水鎮公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、台中縣政府函及清水鎮公所函等件，附卷可稽，復為被告所不爭執。是原告上開主張，自堪信為真實。
三、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有經依法編定或變更為非耕地使用時不得終止。依前開規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項第三款定有明文。原告固主張被告雖依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約，收回土地，並依據同條例第二項第三款規定，以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償原告。惟系爭土地為公共設施用地，於移轉所有權時，應免徵土地增值稅，是被告應再給付補償費四百二十八萬零八百八十五元與原告云云。惟被告辯稱兩造間並無耕地租賃關係存在，原告係與清水農場成立租賃關係，原告自不得本於耕地租賃之法律關係或耕地三七五減租條例之規定，對被告主張補償金。況被告計算終止耕地租約補償費，並無不當之處等語。是本院自應審究兩造是否為系爭土地之耕地租賃契約之當事人，以認定原告得否依耕地租賃契約關係提起本訴，向原告請求給付補償金。經查：
（一）系爭土地係由被告放租予清水農場，再由清水農場之場員承租，其屬耕地放租之性質。此有台中縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄，附卷可稽。系爭土地所有權屬台中縣所有，原告為管理機關，其使用人或承租人則為清水農場，此亦有台中港都市計畫區內體育場公共設施用地公有出租土地地價補償清冊，在卷足憑，並為兩造所不爭執。揆諸前揭規定，終止耕地租約時，出租人係應給予承租人補償，而系爭土地耕地租賃契約之承租人既為清水農場，而非原告。從而，被告依據前揭規定，所應補償之對象為清水農場，即清水農場始有補償費請求權，原告既非系爭土地耕地租約之當事人，自不得本於耕地租賃之法律關係或耕地三七五減租條例之規定，對系爭土地之補償費之計算及依據，有所爭執。
（二）退步言，縱認原告為清水農場之一員，系爭土地之耕地租賃契約係存在於兩造之間。惟參照內政部0000000號函說明欄第二點可知，內政部八十五年十月十四日台（八五）內地字第八五八一五二六號函記載，關於被告為收回清水農場承租縣有耕地開闢道路，終止租約收回土地補償承租人之補償計算會議會商結論，即略以耕地三七五減租例第十七條第一項第五款規定，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約。同條第二項規定，依第一項第五款規定，終止租約時除法律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。查被告出租予清水農場之縣有耕地，經依法編定為公共設施用地，被告收回以作為開闢道路之用，依上開條例第十七條第一項第五款規定終止租約，自應依同條第二項規定計算承租人應得之補償，法律規定明確，不宜比照平均地權條例施行細則第九條第二項關於撥用公有出租耕地之規定辦理。是被告經管之縣有出租耕地經依法編定為公共設施用地（體育場），於終止租約補償承租人時，請比照耕地三七五條例第二項辦理之。從而，被告係依據前揭內政部函釋示之規定，辦理系爭土地耕地租約之終止及補償費之發放。
（三）按因國家因公共事業之需要，得依本法之規定，徵收私有土地，但徵收之範圍，應以其事業所必需者為限，土地法第二百零八條定有明文。可知所謂徵收者，乃由需要土地機關，以其事業所需之土地範圍為限，將該項土地予以全部徵收，並給予合法之補償，而取得該項土地之所有權，供其事業使用之謂。原告雖主張依據內政部0000000號函、0000000號函主張系爭土地為公共設施用地，於移轉所有權時，免徵土地增值稅云云。惟本院審究該等函釋意旨，認為其解釋內容係針對私人出租耕地經變更為公共設施保留地，嗣後被徵收時，始有適用之餘地。參諸系爭土地自始即為被告所有，並無徵收之問題，核與上開函示情形不同，況並無其他相關函釋或法律規定，於公有出租耕地依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止租約，並依同條第二項第三款發放補償費時，得免徵土地增值稅。從而，原告主張本件辦理地價補償，預計土地增值稅時比照平均地權條例第四十二條規定為免徵，被告應以終止租約當期公告土地現值乘以土地面積之三分之一支付與原告，無須扣除增值稅云云，不足為憑。
（四）台中縣稅捐稽徵處沙鹿分處核定系爭土地至八十八年七月土地增值稅之應納稅額為一千二百八十四萬二千九百四十六元之事實。此有被告所提台中縣稅捐稽徵處沙鹿分處函，在卷足憑。足見系爭土地增值稅，亦應課徵增值稅，否則稅捐機關應作出免徵之行政處分。從而，原告主張被告應以終止租約當期公告土地現值乘以土地面積之三分之一支付與原告後，應再給付補償費四百二十八萬零八百八十五元與原告云云，即不足採。
四、綜上所述，系爭土地於耕地租約期間依法變更為非農業區使用，被告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止其耕地租約，並依同條第二項第三款即依終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償，依法有據，原告既已領取該筆補償費，自已生清償之效力，是原告本件請求即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後對本判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 林洲富右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日~B法院書記官