台灣台中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一五二０號
原 告 戊○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 林瓊嘉 律師複代 理 人 方鴻枝 律師右當事人間請求給付違約金事件，本院於九十三年九月十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠．被告應給付原告新台幣（下同）壹佰壹拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡．訴訟費用由被告負擔。
㈢．原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠．被告構成違約事由，已由原告解除契約，被告應加倍返還已收價金以作為賠償。
（一）緣兩造於九十三年二月十八日就坐落台中縣○○鎮○○段斗抵小段九之三三號土地及地上建物即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○○巷○○號簽訂房地買賣契約，價款陸佰玖拾捌萬元（其中陸拾萬元為提高銀行貸款額度之虛額）議定現價陸佰參拾捌萬元。
（二）依契約第三條約定本契約：「成立同時，由甲先向乙給付新台幣壹拾萬元為定金並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：
（新台幣）
１．民國九十三年二月二十三日付壹佰壹拾萬元。
２．登記完畢二日內付清尾款。原告已於簽約時交付定金壹拾萬元，並於九十三年二月二十三日依被告指示匯款肆拾柒萬元至指定之泛亞銀行帳戶（第二期款雖約定為壹佰壹拾萬元，惟應扣除前揭陸拾陸萬元虛額），完成價金給付義務。而依契約第三條二項約定，被告須先履行所有權移轉登記義務，原告始應於登記完畢二日內付清尾款。惟嗣屢經原告催促被告辦理登記，然迄至本件起訴時為止，被告仍未履行契約之所有權移轉登記義務，是依契約第十一條約定：「乙方不履行本契時，聽由甲方解除契，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議。」本件原告已給付被告伍拾柒萬元，依該條約定被告應加倍返還，即壹佰壹肆拾萬元予原告（以上參証一）。
（三）原告前於九十三年四月二十二日以台中大隆路郵局存証信函第二九一號（証二），除申明前揭意旨，並以被告違約為由，解除兩造本件買賣契約，今為期明確，特再以本起訴狀繕本之送達，再為解除契約之意思表示。
㈡．退一步言之，原告先位主張係以被告違約為據，位主張則本件買賣契約前經被告提議終止返還價金，兩造亦已達成合意，被告亦應返還已收價金伍拾柒萬元予原告。
（一）為本件契約履行事宜，被告於九十三年二月二十八日，當場並有仲介人員乙○○在現場，在電話聯繫中，被告表明願將向原告所收取款項伍拾柒萬元，於一週內全數退還原告，終止本件契約，經原告當場同意，請被告退回款項。嗣即由被告約定在九十三年三月一日於丁○○代書事務所當天退回款項予原告，詎被告當天爽約未出現，亦未退還款項。
（二）為此原告亦以原証二號之存証信函，催請被告返還款項。是本件契約既經兩造合意終止，被告亦同意返還款項，然迄未給付，原告自得起訴請求。
㈢．爰依兩造契約關係，民法債篇買賣相關之法文規定及契約解除或終止後之相關效力法文規定，提起本訴，求為判如訴之聲明。
三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函、土地及建物登記謄本等影本各一件為證，並聲請訊問證人乙○○。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
二、陳述：
甲、事實經過：
㈠、兩造於93.02.18為系爭房地以實價六百三十八萬元簽訂買賣契約（六百九十八萬元為虛偽，原告準備向銀行貸款證明用），契約第三條約定：原告於93.02.23實際應給付六十萬元（虛額一百二十萬元），其餘登記完畢二日內付清尾款。第九條規定：移轉契約書印花稅、契約鑑證費、登記規費由原告負擔。
㈡、原告於93.02.23總共給付五十七萬元（尚差三萬元未付）。
㈢、被告於93.02.23騰空房屋，並將鑰匙交付原告。
㈣、被告於93.02.24交付丁○○代書權狀、印鑑證明，全力配合過戶登記。
㈤、被告93.04.14台中法院郵局第一八六七號存證信函催告原告，限於93.05.01前給付期款，並配合代書辦理過戶登記，以示履行買賣合約之意。
㈥、原告於93.04.22以台中大隆郵局第二九一號存證信函主張解除契約。
㈦、被告再於93.05.03催告原告於93.05.10前，親至丁○○代書處辦理所有權移轉所項手續。並請丁○○代書依規申報增值稅，以利被告同時繳納，倘再遲延，不予緩期履行機會。
㈧、沙鹿鎮公會依被告聲請調解，通知雙方調解，原告未到。
㈨、沙鹿鎮公所依被告聲請調解，通知93.05.21調解，雙方意見不合，調解不成立。
㈩、原告對被告建物房地為假扣押，並提起本件訴訟。
乙、違約責任之探討：
㈠、原告主張：93.02.23給付五十七萬元，被告應先履行所有權移轉登記，原告始於登記完畢二日內付清尾款，被告經催促辨理登記迄本件起訴為止，仍未履行契約責任，故應加倍賠償。
㈡、被告主張：
(一)、被告於93.02.23前騰空房屋，空交付房屋、鑰匙予原告。
(二)、被告於93.02.24交付權狀、印鑑證明予代書。
(三)、原告應於93.02.23付清六十萬元，惟其迄起訴前僅給付被告五十七萬元，另三萬元原告未付。
(四)、被告因資金週轉吃緊，始出售房地，原告卻惡意拖延，事後賴稱須等年息1.55
％優惠貸款（須向台中縣政府申請，等候抽籤），屢次催告協同辦理過戶登記，均相應不理。
(五)、被告因原告而騰空房屋，因原告遲延而每月增加支付房貸利息一萬九千元。
㈢、由右列事實，不難判定遲延給付者何人，則被告因原告遲延給付，依契約第十條：「甲如不履行本契約交付殘餘價金，或因可歸責於甲之事由，致不能如期交付殘餘價金時，聽由乙方解除契約，所交定金及價金，悉被乙沒收作為違約金，甲不得異議。」自屬有效；再者被告因原告之遲延給付，額外支付近十萬元之利息，及原告假扣押喪失資金週轉而須向民間借貸，增加利息負責，原告遲延違約於前，不當扣押房地於後，竟再主張被告須加倍賠償，所為請求顯不合法，被告依約沒收原告價金應屬合法有據。
㈣、原告起訴請求給付違約金及退還價金，顯無理由，請准駁回原告之訴。由原告自行撤銷假扣押及過戶登記，否則原告已違約於前，所為請求礙難接受。
㈤、雙方就解除買賣合約必要之點「價金何時歸還」、「如何歸還」，並未達成一致協議；且兩造對解除買賣合約，均片面認定對方未履行買賣合約而解約，其解約亦屬於法無據，原告主張合意解除契約，請求被告返還價金，顯屬無據。
㈥、證人丁○○93.08.31所稱：系爭房地遭法院查封不得過戶，事實上，查封之泛亞銀行、花蓮區中小企業銀行均已撤銷查封，因原告之假扣押以致無法啟封，被告房地不得辦理過戶，係因原告查封，惡意製造被告違約所致，而非被告違約，詎不辦理過戶。
㈦、按解除契約之意旨表示須明確，且不得附條件，本案被告最初解除之意思，旨在因可歸責於原告之事由而遲延給付，此可歸責事由，雙方回復原狀之義務，在於被告出售房地後。該主觀之認知如屬不當，且依法不得解除；則被告解除契約之意思表示，並非明確；而原告主張解除契約係以被告違約，雙方解除意思表示，均認為對方違約、有可歸責原因、對方應負損害賠償責任，雙方解除契約之意思表示並非一致，是否發生解除契約之效力，恐有爭議。而被告為系爭買賣而延誤房屋出售，加重財務負擔，原告執意解除契約顯屬無據。
三、證據：提出存證信函兩件、調解通知兩份、調解不成立之證明書一份、民事執行處函二件等影本為證，並聲請訊問證人丁○○。
理 由
一、兩造於九十三年二月十八日訂立不動產買賣契約書，被告將其所有坐落台中縣○○鎮○○段斗抵小段九之三三地號土地及其上建物門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○○巷○○號四層樓房，以價款六百九十八萬元（其中六十萬元為增貸虛額），實價為六百三十八萬元。訂約時，原告付十萬元定金與被告，並充作價金之一部。餘款約定，於九十三年二月二十三日付一百一十萬元。登記完畢二日內付清尾款。原告於九十三年二月二十三日依被告指示匯款四十七萬元至被告指定之泛亞銀行帳戶。此為兩造所不爭。依買賣契約書第四條約定，「本件不動產買賣登記手續期日約定於民國九十三年二月二十三日雙方須同往丁○○代書事務所履行登記手續，屆時乙（指被告）應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交甲（指原告）以便聲請登記」。代書丁○○到庭供稱：「被告於九十三年二月二十四日即將系爭不動產過戶所需要之證件資料很齊全拿到事務所」。雖較契約晚一天，但原告於是日並未配合前往代書事務書辦理系爭不動產所有權移轉登記手續。被告單方面係無從辦理所有權移轉登記手續。故原告主張被告需先履行所有權移轉登記義務，原告始應於登記完畢二日內付清尾款。顯無理由。復查，仲介乙○○到庭證稱：「訂約後，有一天在原告家打電話給被告，因原告要辦理青年創業貸款，貸款會比較晚下來，在四月前始可付款。但被告先生有意在短時間內趕緊辦理過戶，不然的話，他的房子不賣，要把原告給付的錢退還。被告也同意她先生的意思」。是之所以延誤系爭房地所有權移轉登記，係因原告無法即時辦理貸款付清尾清。依前述，依原告有違約情形，其主張依買賣契約第十一條約定，請求被告加倍返還其所受領之定金及價金一百一十四萬元及其利息與原告，作為違約賠償金，洵非正當，不應准許。
二、原告復主張其先位之違約賠償金之請求無理由時，其次位主張本件買賣契約，於九十三年二月二十八日，被告於電話中曾向仲介乙○○表示終止，並由被告約定在九十三年三月一日至丁○○代書事務所退還所收款項五十七萬元與原告，原告亦表示同意，是日，原告會同乙○○至代書事務所，被告爽約未前往，是原告得請求被告返還已收價金五十七萬元。按終止契約，係使契約關係間將來消滅，不發生原狀回復問題，其效力、結果，與解除契約，使契約效力溯及的消滅，並發生回復原狀者不同，是原告主張終止系爭買賣契約，請求返還價金五十七萬元，於法不合，不應准許。縱其真意為解除契約。請求返還價金，回復原狀。但查原告訴之聲明只列請求被告給付違約金一百一十四萬元，並未列備位聲明，請求被告返還價金五十七萬元，本院無從審酌予以裁判。
三、綜上所述，原告提起本訴，於法不合，應連同其假執行聲請，併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十四 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 周靜秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十九 日~B法院書記官
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